房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》練習題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內）1.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門備案。A.10??B.15??C.20??D.30答案：D2.下列關于房地產(chǎn)居間合同與房地產(chǎn)代理合同區(qū)別的表述，正確的是（）。A.居間合同可以收取傭金，代理合同不能收取傭金B(yǎng).居間合同中經(jīng)紀人以委托人名義活動，代理合同中經(jīng)紀人以自己名義活動C.居間合同中經(jīng)紀人僅報告訂立合同機會，代理合同中經(jīng)紀人可獨立為意思表示D.居間合同必須書面，代理合同可以口頭答案：C3.某套住宅建筑面積為120m2，套內建筑面積為96m2，公攤系數(shù)為（）。A.0.20??B.0.25??C.0.22??D.0.24答案：B解析：公攤系數(shù)=(建筑面積套內面積)/套內面積=(12096)/96=0.254.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務明碼標價的核心內容是（）。A.服務項目、收費標準、收費對象、有效時間B.服務項目、收費方式、收費對象、投訴電話C.服務項目、收費依據(jù)、收費對象、優(yōu)惠條件D.服務項目、收費標準、收費對象、投訴渠道答案：A5.下列不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務記錄必備內容的是（）。A.委托人身份信息??B.房源核驗碼??C.看房時間??D.經(jīng)紀人婚姻狀況答案：D6.在存量房買賣交易資金監(jiān)管中，下列資金可以不納入監(jiān)管的是（）。A.定金??B.首付款??C.貸款資金??D.物業(yè)交割保證金答案：A7.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布房源信息前，必須完成的法定程序是（）。A.房屋實地勘查??B.房屋核驗并獲得核驗碼??C.拍攝VR視頻??D.簽訂限時出售協(xié)議答案：B8.根據(jù)《民法典》，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同屬于（）。A.委托合同??B.行紀合同??C.居間合同??D.承攬合同答案：C9.某城市規(guī)定個人購買首套普通住房，契稅稅率為1%，若成交價為180萬元，應繳契稅為（）元。A.18000??B.9000??C.27000??D.36000答案：A10.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在門店櫥窗張貼的房源廣告中，必須明示的內容是（）。A.房屋朝向??B.房屋樓層??C.房源核驗碼??D.裝修年代答案：C11.下列關于房地產(chǎn)價格評估原則的表述，錯誤的是（）。A.合法原則??B.最高最佳使用原則??C.替代原則??D.歷史成本原則答案：D12.在房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務中，經(jīng)紀人應當書面告知承租人的事項不包括（）。A.房屋抵押登記情況??B.房屋共有權人同意出租情況??C.房屋物業(yè)費欠費情況??D.房屋前任承租人婚姻狀況答案：D13.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同終止后，機構保存檔案的最低年限為（）年。A.3??B.5??C.7??D.10答案：B14.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務風險中“道德風險”的是（）。A.政策突變導致交易稅費增加??B.經(jīng)紀人私收房款后失聯(lián)??C.銀行放款延遲??D.房屋被查封答案：B15.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行互聯(lián)網(wǎng)房源信息發(fā)布時，下列做法符合規(guī)定的是（）。A.使用“秒殺價”用語??B.未標注房源核驗碼??C.同一房源以不同價格多次推送??D.在24小時內撤下已售房源答案：D16.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房現(xiàn)售條件之一是已通過（）驗收。A.竣工驗收??B.消防驗收??C.規(guī)劃核實??D.環(huán)保驗收答案：A17.在存量房交易中，買方采用商業(yè)貸款方式，評估價低于成交價時，首付款應按（）計算。A.成交價×首付比例??B.評估價×首付比例+(成交價評估價)??C.評估價×首付比例??D.成交價貸款額答案：B18.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構擅自發(fā)布未經(jīng)核驗的房源信息，主管部門可以處以（）罰款。A.1萬元以下??B.1萬元以上3萬元以下??C.3萬元以上10萬元以下??D.10萬元以上答案：B19.下列關于“房屋套內使用面積”的表述，正確的是（）。A.包含墻體厚度??B.包含陽臺水平投影面積??C.不包含套內管道井面積??D.不包含套內樓梯面積答案：C20.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理在協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉移登記時，必須查驗的核心材料是（）。A.物業(yè)費結清證明??B.不動產(chǎn)登記申請書??C.房屋交易合同網(wǎng)簽備案證明??D.公共維修基金發(fā)票答案：C21.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不正當競爭行為的是（）。A.提供代辦貸款服務??B.低于成本價攬客??C.提供搬家增值服務??D.與開發(fā)商簽訂銷售代理合同答案：B22.某住宅小區(qū)建筑容積率為2.5，用地面積20000m2，總建筑面積為（）m2。A.40000??B.50000??C.60000??D.80000答案：B解析：容積率=總建筑面積/用地面積→總建筑面積=2.5×20000=50000m223.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費實行（）。A.政府定價??B.政府指導價??C.市場調節(jié)價??D.行業(yè)協(xié)會定價答案：C24.在房屋租賃登記備案業(yè)務中，若租期超過（）個月，應當辦理備案。A.3??B.6??C.9??D.12答案：B25.下列關于“定金罰則”的表述，正確的是（）。A.給付方違約可收回定金??B.收受方違約應雙倍返還定金??C.定金數(shù)額不得超過主合同標的額的10%??D.定金合同自雙方口頭約定時成立答案：B26.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構加盟連鎖經(jīng)營中，對加盟門店的管理責任主體是（）。A.行業(yè)協(xié)會??B.加盟門店法人??C.特許人??D.總部所在地住建部門答案：C27.下列關于“個人住房房產(chǎn)稅”試點政策的表述，正確的是（）。A.上海試點對存量房免征??B.重慶試點對獨棟商品住宅征稅??C.稅率統(tǒng)一為1.2%??D.全國范圍已全面實施答案：B28.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務滿意度調查屬于客戶關系管理中的（）環(huán)節(jié)。A.客戶獲取??B.客戶分級??C.客戶維系??D.客戶挽回答案：C29.下列關于“綠色建筑”評價標識的表述，正確的是（）。A.只針對公共建筑??B.評價等級分為一星、二星、三星??C.由房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)??D.評價指標僅含節(jié)能一項答案：B30.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布房源廣告時，使用“地鐵上蓋”用語，必須滿足的條件是（）。A.距離地鐵口500米以內??B.項目地下層與地鐵站點直接連通??C.步行至地鐵口不超過10分鐘??D.開發(fā)商承諾開通社區(qū)巴士答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當公示的信息有（）。A.營業(yè)執(zhí)照??B.服務項目??C.投訴電話??D.經(jīng)紀人婚姻狀況??E.業(yè)務流程答案：ABCE32.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當載明的事項包括（）。A.當事人的姓名或名稱??B.服務期限??C.違約責任??D.房屋抵押情況??E.糾紛解決方式答案：ABCE33.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務中“房源信息”核心要素的有（）。A.坐落位置??B.建筑面積??C.掛牌價格??D.產(chǎn)權年限??E.業(yè)主血型答案：ABCD34.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在經(jīng)營活動中，不得從事的行為有（）。A.賺取差價??B.代收代付交易資金??C.提供虛假房源??D.泄露客戶隱私??E.協(xié)助辦理貸款答案：ACD35.下列關于“住房公積金貸款”的表述，正確的有（）。A.利率低于商業(yè)貸款??B.可貸額度與賬戶余額掛鉤??C.可用于購買首套及第二套住房??D.最長貸款期限為40年??E.可異地貸款答案：ABCE36.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行商業(yè)特許經(jīng)營備案時，需提交的材料有（）。A.特許經(jīng)營合同樣本??B.營業(yè)執(zhí)照??C.操作手冊??D.審計報告??E.法人無犯罪記錄證明答案：ABCD37.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務“客源信息”來源渠道的有（）。A.門店接待??B.網(wǎng)絡平臺??C.老客戶推薦??D.電話陌拜??E.拍賣公告答案：ABCD38.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務中，屬于“延伸服務”項目的有（）。A.代辦貸款??B.代辦過戶??C.搬家服務??D.房屋保潔??E.居間撮合答案：ABCD39.下列關于“房地產(chǎn)估價報告”的表述，正確的有（）。A.具有法律效力??B.有效期不超過1年??C.需兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字??D.可作為課稅依據(jù)??E.可由經(jīng)紀機構出具答案：ABCD40.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構建立風險準備金制度的目的有（）。A.彌補交易糾紛損失??B.提高機構信用??C.應對突發(fā)事件??D.減少稅收支出??E.保障消費者合法權益答案：ABCE三、填空題（每空1分，共20分）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案信息發(fā)生變更的，應當自變更之日起________日內辦理變更備案。答案：3042.商品房預售資金監(jiān)管賬戶由________部門開設。答案：房地產(chǎn)主管部門43.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費實行________價，由經(jīng)營者自主制定。答案：市場調節(jié)44.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在經(jīng)營場所醒目位置公示________投訴電話。答案：1234545.房屋買賣居間合同中，若未約定傭金支付時間，傭金應當在________完成時支付。答案：合同成立46.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布房源信息，必須標注________碼。答案：房源核驗47.個人購買首套普通住房，契稅稅率最低可至________%。答案：148.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務檔案保存期限不得少于________年。答案：549.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得為不符合________條件的商品房提供經(jīng)紀服務。答案：交易50.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構應當________接受主管部門的監(jiān)督檢查。答案：配合51.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構擅自對外發(fā)布房源信息，情節(jié)嚴重的，可處以________萬元以上罰款。答案：352.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當采用________形式。答案：書面53.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供代辦貸款服務，應當明確告知客戶________利率。答案：實際54.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在經(jīng)營活動中，不得泄露客戶________信息。答案：隱私55.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當建立________制度，記錄業(yè)務全過程。答案：業(yè)務記錄56.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當定期組織經(jīng)紀人參加________培訓。答案：繼續(xù)教育57.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得以________方式收取傭金。答案：隱瞞58.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當建立________風險準備金。答案：交易59.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在________內撤下已成交房源信息。答案：24小時60.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當建立________服務評價制度。答案：客戶四、簡答題（共30分）61.（封閉型，6分）簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案應當提交的主要材料。答案：（1）營業(yè)執(zhí)照副本復印件；（2）法定代表人身份證明；（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案申請表；（4）經(jīng)紀人員名冊及身份證明、職業(yè)資格證明；（5）內部管理制度文本；（6）經(jīng)營場所證明；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。62.（封閉型，6分）列舉房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當載明的六項核心條款。答案：（1）當事人姓名或名稱、住所；（2）服務項目、服務標準；（3）服務期限；（4）傭金標準及支付時間；（5）違約責任和糾紛解決方式；（6）合同變更和解除條件。63.（開放型，8分）結合實際，說明房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如何防范“飛單”風險。答案：（1）建立客戶回訪制度，簽約前由獨立部門電話核實；（2）使用電子簽到系統(tǒng)記錄帶看軌跡；（3）房源鑰匙實行專人專柜管理，領取需掃碼登記；（4）傭金支付必須通過公司對公賬戶，禁止現(xiàn)金交易；（5）與員工簽訂保密與競業(yè)限制協(xié)議，設定違約金；（6）引入第三方資金監(jiān)管平臺，確保交易透明；（7）建立員工信用檔案，對違規(guī)“飛單”行為實行行業(yè)黑名單共享；（8）通過客戶滿意度調查及時發(fā)現(xiàn)異常，對未成交客戶進行原因追溯。64.（封閉型，5分）簡述住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款的三項主要區(qū)別。答案：（1）利率：公積金貸款利率低于商業(yè)貸款；（2）額度：公積金貸款額度受賬戶余額及繳存時間限制，商業(yè)貸款以銀行評估為準；（3）用途：公積金貸款僅限首套及第二套普通自住住房，商業(yè)貸款用途更廣。65.（開放型，5分）說明房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在存量房買賣資金監(jiān)管中的角色與責任。答案：角色：協(xié)助方與告知方，非監(jiān)管主體。責任：（1）書面告知買賣雙方資金監(jiān)管政策及流程；（2）協(xié)助開立監(jiān)管賬戶并引導資金存入；（3）確保交易合同與監(jiān)管協(xié)議信息一致；（4）在資金未到賬前不得安排產(chǎn)權轉移；（5）發(fā)現(xiàn)異常及時報告主管部門并暫停服務。五、應用題（共50分）66.（計算題，10分）某套住宅掛牌總價300萬元，買方首付比例為30%，公積金貸款最高可貸60萬元，剩余部分使用商業(yè)貸款。若公積金貸款利率為3.25%，商業(yè)貸款利率為4.65%，均實行等額本息20年還款，請計算：（1）買方首付款金額；（2）商業(yè)貸款金額；（3）首月償還公積金部分本息；（4）首月償還商業(yè)貸款部分本息。（結果保留兩位小數(shù)，月利率=年利率/12，等額本息月還款公式：月還款=貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)/[(1+月利率)^還款月數(shù)1]）答案：（1）首付款=300×30%=90萬元（2）商業(yè)貸款=3009060=150萬元（3）公積金月利率=3.25%/12=0.2708%月還款=600000×0.002708×(1.002708)^240/[(1.002708)^2401]=3403.51元首月利息=600000×0.002708=1624.80元首月本金=3403.511624.80=1778.71元（4）商業(yè)貸款月利率=4.65%/12=0.3875%月還款=1500000×0.003875×(1.003875)^240/[(1.003875)^2401]=9659.73元首月利息=1500000×0.003875=5812.50元首月本金=9659.735812.50=3847.23元67.（綜合分析題，15分）甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構于2023年3月1日接受業(yè)主王某委托，獨家代理出售一套位于中心城區(qū)、建筑面積為89m2的住宅，委托期限3個月，掛牌價450萬元。3月15日，該機構經(jīng)紀人李某在未核驗房源的情況下將信息對外發(fā)布，并將價格標為430萬元以吸引客戶。3月20日，客戶張某通過另一機構乙公司成交該房屋，成交價為445萬元。甲機構認為王某“跳單”，要求支付傭金，王某拒絕。請分析：（1）甲機構在房源發(fā)布環(huán)節(jié)存在的違規(guī)問題；（2）“獨家代理”模式下甲機構是否有權收取傭金；（3）王某是否構成違約；（4）主管部門可對甲機構作出何種行政處罰；（5）本案對經(jīng)紀機構的合規(guī)啟示。答案：（1）甲機構未進行房源核驗即發(fā)布信息，且擅自調整掛牌價，違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第25條。（2）獨家代理合同成立，但甲機構未促成交易，且存在過錯，無權收取全部傭金，可主張部分必要費用。（3）王某在獨家代理期內通過其他機構成交，構成違約，應承擔違約責任，但可因甲機構過錯要求減輕責任。（4）主管部門可對甲機構處以1萬元以上3萬元以下罰款，責令限期改正，記入信用檔案。（5）啟示：必須先行核驗獲取房源碼；對外發(fā)布價格須經(jīng)業(yè)主書面確認；獨家代理應明確違約責任與降傭條件；建立帶看確認書防止“飛單”；糾紛發(fā)生后及時通過調解或訴訟解決。68.（方案設計題，15分）某連鎖房地產(chǎn)經(jīng)紀機構擬在A市新設10家門店，需制定房源信息發(fā)布與撤銷制度。請寫出制度要點，要求涵蓋：（1）房源信息上線前審核流程；（2）信息發(fā)布渠道及格式要求；（3）已售或已租房源撤銷時限及責任人；（4）內部抽查與獎懲機制；（5）客戶投訴處理流程。答案：（1）審核流程：經(jīng)紀人提交房源→店經(jīng)理核驗產(chǎn)權證明、身份證、委托協(xié)議→總部風控崗24小時內完成房源核驗獲取核驗碼→系統(tǒng)生成唯一編號后方允許上線。（2）渠道及格式：公司官網(wǎng)、APP、合作平臺、門店櫥窗；必須包含：房源核驗碼、坐落、面積、朝向、樓層、價格、經(jīng)紀人姓名、投訴電話；禁止使用“最低價”“稀缺”等夸張詞匯。（3）撤銷時限：成交后2小時內由