PAGE恒大地產(chǎn)運(yùn)營管理制度一、總則（一）目的本運(yùn)營管理制度旨在規(guī)范恒大地產(chǎn)各項(xiàng)運(yùn)營活動，確保公司運(yùn)營高效、有序、合規(guī)，提升公司整體競爭力，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，為股東創(chuàng)造最大價值，同時保障客戶、員工及合作伙伴的合法權(quán)益。（二）適用范圍本制度適用于恒大地產(chǎn)集團(tuán)及其下屬各子公司、分公司以及所有參與公司運(yùn)營活動的部門、團(tuán)隊(duì)和個人。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)政策及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確保公司運(yùn)營活動合法合規(guī)。2.高效性原則：優(yōu)化運(yùn)營流程，提高決策效率，減少不必要的環(huán)節(jié)和延誤，確保各項(xiàng)工作快速推進(jìn)。3.創(chuàng)新性原則：鼓勵在運(yùn)營管理中積極探索創(chuàng)新模式和方法，不斷提升公司的運(yùn)營水平和市場適應(yīng)能力。4.協(xié)同性原則：強(qiáng)調(diào)各部門、各層級之間的協(xié)同合作，形成合力，共同推動公司運(yùn)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。5.風(fēng)險可控原則：建立健全風(fēng)險識別、評估和控制機(jī)制，有效防范各類運(yùn)營風(fēng)險，確保公司穩(wěn)健發(fā)展。二、組織架構(gòu)與職責(zé)（一）組織架構(gòu)恒大地產(chǎn)采用集團(tuán)總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司三級管理架構(gòu)。集團(tuán)總部負(fù)責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃、資源調(diào)配、重大決策等；區(qū)域公司負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的統(tǒng)籌管理、運(yùn)營協(xié)調(diào)等；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售運(yùn)營等。（二）職責(zé)分工1.集團(tuán)總部戰(zhàn)略發(fā)展中心：制定公司發(fā)展戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計劃，負(fù)責(zé)市場研究、行業(yè)動態(tài)跟蹤等。投資管理中心：負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資決策、土地獲取、并購重組等。工程管理中心：制定工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，監(jiān)督項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全等。營銷管理中心：制定營銷戰(zhàn)略、銷售策略，負(fù)責(zé)市場推廣、銷售執(zhí)行等。財務(wù)管理中心：負(fù)責(zé)財務(wù)預(yù)算、核算、資金管理、稅務(wù)籌劃等。人力資源中心：負(fù)責(zé)人力資源規(guī)劃、招聘培訓(xùn)、績效考核、薪酬福利等。法務(wù)合規(guī)中心：負(fù)責(zé)公司法律事務(wù)、合規(guī)管理、合同審查等。2.區(qū)域公司貫徹執(zhí)行集團(tuán)總部的戰(zhàn)略決策和管理制度，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況制定具體的實(shí)施細(xì)則和工作計劃。負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的前期籌備、開發(fā)建設(shè)、銷售運(yùn)營等全過程管理，協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目公司之間的資源配置和協(xié)同合作。定期向集團(tuán)總部匯報區(qū)域運(yùn)營情況，及時反饋問題并提出解決方案。3.項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，按照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范組織施工，確保項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量和安全。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售策劃和執(zhí)行，完成銷售目標(biāo)，維護(hù)客戶關(guān)系。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的成本控制、財務(wù)管理、行政管理等工作，確保項(xiàng)目運(yùn)營的高效和規(guī)范。三、運(yùn)營流程管理（一）項(xiàng)目投資流程1.項(xiàng)目篩選：戰(zhàn)略發(fā)展中心根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃和市場研究，篩選潛在投資項(xiàng)目，收集項(xiàng)目信息并進(jìn)行初步評估。2.盡職調(diào)查：投資管理中心組織相關(guān)部門對篩選出的項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查，包括市場調(diào)研、財務(wù)審計、法律合規(guī)等，全面了解項(xiàng)目情況。3.投資決策：投資管理中心根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，編制投資分析報告，提交集團(tuán)投資決策委員會審議。投資決策委員會根據(jù)公司戰(zhàn)略、投資標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行決策。4.投資實(shí)施：決策通過后，投資管理中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目投資實(shí)施，包括簽訂投資協(xié)議、辦理相關(guān)手續(xù)等。（二）項(xiàng)目開發(fā)流程1.項(xiàng)目立項(xiàng)：項(xiàng)目公司根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略和市場需求，提出項(xiàng)目立項(xiàng)申請，經(jīng)區(qū)域公司審核后報集團(tuán)總部審批。2.規(guī)劃設(shè)計：工程管理中心組織相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計，確定項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型、規(guī)劃指標(biāo)等，確保設(shè)計方案符合公司標(biāo)準(zhǔn)和市場需求。3.工程建設(shè)：項(xiàng)目公司按照工程建設(shè)計劃，組織施工單位進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，工程管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全，定期進(jìn)行檢查和評估。4.營銷策劃：營銷管理中心制定項(xiàng)目營銷策劃方案，明確銷售目標(biāo)、營銷策略、推廣計劃等，組織實(shí)施市場推廣和銷售活動。5.竣工驗(yàn)收：項(xiàng)目建設(shè)完成后，項(xiàng)目公司組織相關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收，確保項(xiàng)目符合設(shè)計要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收合格后，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（三）銷售流程1.銷售準(zhǔn)備：營銷管理中心組建銷售團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行銷售培訓(xùn)，制定銷售政策和價格策略，準(zhǔn)備銷售資料和房源信息。2.客戶接待：銷售團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)接待客戶，了解客戶需求，為客戶提供咨詢服務(wù)，介紹項(xiàng)目情況和產(chǎn)品優(yōu)勢。3.客戶認(rèn)購：客戶確定購買意向后，簽訂認(rèn)購協(xié)議，繳納定金。銷售團(tuán)隊(duì)及時將客戶認(rèn)購信息錄入銷售系統(tǒng)。4.合同簽訂：在規(guī)定時間內(nèi)，銷售團(tuán)隊(duì)協(xié)助客戶辦理購房合同簽訂手續(xù)，確保合同內(nèi)容準(zhǔn)確、合法。5.售后服務(wù)：銷售完成后，客戶服務(wù)部門負(fù)責(zé)跟進(jìn)客戶，處理客戶投訴和問題，維護(hù)客戶關(guān)系，提高客戶滿意度。四、風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別1.市場風(fēng)險：關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場動態(tài)、政策變化等因素，識別市場波動對公司銷售、利潤、現(xiàn)金流等方面的影響。政策風(fēng)險：密切跟蹤國家房地產(chǎn)政策法規(guī)的調(diào)整，評估政策變化對公司項(xiàng)目開發(fā)、銷售、融資等業(yè)務(wù)的影響。競爭風(fēng)險：分析競爭對手的戰(zhàn)略、產(chǎn)品、市場份額等情況，識別競爭壓力對公司市場地位和盈利能力的挑戰(zhàn)。2.財務(wù)風(fēng)險：資金風(fēng)險：監(jiān)控公司資金狀況，評估資金流動性、償債能力等，識別資金鏈斷裂的風(fēng)險。融資風(fēng)險：關(guān)注融資渠道、融資成本、融資規(guī)模等因素，識別融資困難或融資成本上升對公司運(yùn)營的影響。稅務(wù)風(fēng)險：加強(qiáng)稅務(wù)管理，識別稅務(wù)政策變化、稅務(wù)合規(guī)等方面的風(fēng)險。3.運(yùn)營風(fēng)險：項(xiàng)目風(fēng)險：對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全等進(jìn)行監(jiān)控，識別項(xiàng)目延期、質(zhì)量事故、成本超支等風(fēng)險。流程風(fēng)險：評估公司運(yùn)營流程的合理性和有效性，識別流程漏洞、執(zhí)行不力等導(dǎo)致的風(fēng)險。人員風(fēng)險：關(guān)注員工流動、團(tuán)隊(duì)協(xié)作、人員能力等因素，識別人員短缺、人才流失、內(nèi)部矛盾等風(fēng)險。（二）風(fēng)險評估1.建立風(fēng)險評估指標(biāo)體系，對識別出的風(fēng)險進(jìn)行量化評估，確定風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度。2.根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，對風(fēng)險進(jìn)行分類分級，分為高風(fēng)險、中風(fēng)險、低風(fēng)險。3.定期對風(fēng)險評估結(jié)果進(jìn)行回顧和更新，及時發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險或風(fēng)險變化情況。（三）風(fēng)險應(yīng)對1.風(fēng)險規(guī)避：對于高風(fēng)險且無法有效控制的風(fēng)險，采取放棄或終止相關(guān)業(yè)務(wù)活動的方式進(jìn)行規(guī)避。例如，在市場環(huán)境極度不利或政策風(fēng)險極大的情況下，暫停某些項(xiàng)目的開發(fā)。2.風(fēng)險降低：通過采取措施降低風(fēng)險發(fā)生的可能性或影響程度。如加強(qiáng)市場調(diào)研和分析，優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計，提高項(xiàng)目抗風(fēng)險能力；合理安排資金，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險；加強(qiáng)項(xiàng)目管理，完善運(yùn)營流程，提高運(yùn)營效率，降低運(yùn)營風(fēng)險。3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移：通過購買保險、簽訂合同等方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他方。如購買工程保險、財產(chǎn)保險等，轉(zhuǎn)移項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險；與供應(yīng)商簽訂長期合同，鎖定原材料價格，轉(zhuǎn)移價格波動風(fēng)險。4.風(fēng)險接受：對于低風(fēng)險且對公司影響較小又無法采取其他有效應(yīng)對措施的風(fēng)險，公司決定接受風(fēng)險，并制定相應(yīng)的監(jiān)控和應(yīng)對預(yù)案。如日常運(yùn)營中的一些小額損失風(fēng)險，可通過計提風(fēng)險準(zhǔn)備金等方式進(jìn)行應(yīng)對。五、績效管理（一）績效目標(biāo)設(shè)定1.根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)和年度經(jīng)營計劃，將各項(xiàng)運(yùn)營指標(biāo)分解到各部門、各崗位，明確績效目標(biāo)。2.績效目標(biāo)應(yīng)具有可衡量性、可實(shí)現(xiàn)性、相關(guān)性和時效性，確保與公司整體目標(biāo)一致。（二）績效評估1.建立科學(xué)合理的績效評估體系，定期對員工的工作績效進(jìn)行評估。評估方式包括上級評價、同事評價、自我評價、客戶評價等。2.績效評估內(nèi)容包括工作業(yè)績、工作能力、工作態(tài)度等方面，根據(jù)不同崗位特點(diǎn)設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重。3.定期收集和分析績效評估數(shù)據(jù)，及時發(fā)現(xiàn)問題和不足，為績效改進(jìn)提供依據(jù)。（三）績效反饋與溝通1.在績效評估結(jié)束后，及時向員工反饋評估結(jié)果，肯定成績，指出不足，提出改進(jìn)建議。2.與員工進(jìn)行績效溝通，了解員工的工作進(jìn)展、困難和需求，幫助員工制定績效改進(jìn)計劃。3.對于績效優(yōu)秀的員工，給予表彰和獎勵，激勵員工持續(xù)提升績效；對于績效不達(dá)標(biāo)的員工，進(jìn)行輔導(dǎo)和培訓(xùn)，如仍未改善，采取相應(yīng)的措施，如調(diào)崗、降薪等。（四）績效結(jié)果應(yīng)用1.將績效結(jié)果與員工的薪酬調(diào)整、晉升、獎勵等掛鉤，激勵員工積極工作，提高績效水平。2.根據(jù)部門績效評估結(jié)果，對部門進(jìn)行獎懲，如發(fā)放績效獎金、調(diào)整部門資源配置等。六、信息管理（一）信息系統(tǒng)建設(shè)1.建立完善的企業(yè)信息管理系統(tǒng)，涵蓋項(xiàng)目管理、財務(wù)管理、人力資源管理、營銷管理等各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信息的集中管理和共享。2.不斷優(yōu)化信息系統(tǒng)功能，提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性、安全性和易用性，滿足公司運(yùn)營管理的需求。（二）信息收集與整理1.明確各部門信息收集的職責(zé)和范圍，定期收集各類運(yùn)營信息，包括市場數(shù)據(jù)、項(xiàng)目進(jìn)展、銷售情況、財務(wù)報表等。2.對收集到的信息進(jìn)行整理、分類和存儲，確保信息的準(zhǔn)確性和完整性。（三）信息分析與利用1.運(yùn)用數(shù)據(jù)分析工具和方法，對信息進(jìn)行深入分析，挖掘數(shù)據(jù)背后的規(guī)律和趨勢，為公司決策提供支持。2.根據(jù)信息分析結(jié)果，及時調(diào)整運(yùn)營策略和工作計劃，優(yōu)化資源配置，提高公司運(yùn)營效率和效益。（四）信息安全管理1.建立健全信息安全管理制度，加強(qiáng)信息系統(tǒng)的安全防護(hù)，防止信息泄露、篡改和丟失。2.對涉及公司機(jī)密的信息進(jìn)行嚴(yán)格保密，限制訪問權(quán)限，確保信息安全。七、合同管理（一）合同簽訂流程1.業(yè)務(wù)部門根據(jù)業(yè)務(wù)需求起草合同文本，經(jīng)法務(wù)合規(guī)中心審核后提交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。2.審批通過后，業(yè)務(wù)部門與合同對方進(jìn)行談判，達(dá)成一致意見后簽訂合同。3.合同簽訂后，及時將合同文本交至法務(wù)合規(guī)中心備案，并分發(fā)給相關(guān)部門執(zhí)行。（二）合同履行與監(jiān)督1.各部門按照合同約定履行各自的義務(wù)，確保合同順利執(zhí)行。2.法務(wù)合規(guī)中心定期對合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題。（三）合同變更與解除1.如因客觀情況變化需要變更或解除合同，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時提出申請，經(jīng)法務(wù)合規(guī)中心審核后按規(guī)定程序辦理。2.合同變更或解除后，及時對相關(guān)文件進(jìn)行整理和歸檔。（四）合同糾紛處理1.如發(fā)生合同糾紛，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時向法務(wù)合規(guī)中心報告，法務(wù)合規(guī)中心負(fù)責(zé)