PAGE萬達運營與管理制度規(guī)范一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范萬達運營管理流程，確保各項工作高效、有序開展，提升公司整體運營效率和效益，實現公司戰(zhàn)略目標，保障公司合法合規(guī)運營，維護公司及相關方的利益。（二）適用范圍本制度適用于萬達集團旗下各業(yè)務板塊、各層級員工以及與公司運營管理相關的各類活動和事項。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)政策及相關標準，確保公司運營活動合法合規(guī)。2.規(guī)范化原則：建立健全標準化、規(guī)范化的運營管理流程，明確各環(huán)節(jié)職責和操作規(guī)范。3.高效性原則：優(yōu)化運營流程，減少不必要的環(huán)節(jié)和延誤，提高工作效率和決策速度。4.協同性原則：強調各部門、各崗位之間的協同合作，形成高效的工作團隊，共同推動公司運營目標的實現。5.創(chuàng)新性原則：鼓勵在運營管理中積極探索創(chuàng)新模式和方法，提升公司競爭力。二、組織架構與職責分工（一）組織架構萬達集團采用層級分明、分工明確的組織架構，以確保公司運營的高效性和協調性。集團總部設有多個職能部門，如戰(zhàn)略規(guī)劃部、人力資源部、財務部、市場營銷部、運營管理部等。各業(yè)務板塊根據自身特點設立相應的事業(yè)部或子公司，負責具體業(yè)務的開展。（二）職責分工1.戰(zhàn)略規(guī)劃部負責制定公司長期發(fā)展戰(zhàn)略和年度經營計劃，為公司運營提供方向指引。開展市場調研和行業(yè)分析，評估市場趨勢和競爭態(tài)勢，為戰(zhàn)略決策提供依據。2.人力資源部制定人力資源規(guī)劃，招聘、培訓和發(fā)展公司所需人才，建立完善的績效管理和薪酬福利體系。負責員工關系管理，營造良好的企業(yè)文化氛圍，激勵員工積極工作。3.財務部建立健全財務管理制度，負責公司財務管理和會計核算工作。編制財務預算和決算報告，監(jiān)控財務收支情況，確保公司資金安全和合理使用。進行財務分析和風險評估，為公司決策提供財務支持。4.市場營銷部制定市場營銷策略和計劃，提升公司品牌知名度和市場份額。開展市場推廣活動，策劃營銷方案，組織銷售團隊完成銷售目標。收集市場信息和客戶反饋，優(yōu)化產品和服務，滿足市場需求。5.運營管理部負責公司整體運營管理工作，制定運營管理制度和流程，監(jiān)督制度執(zhí)行情況。協調各部門之間的工作關系，確保公司運營順暢。對公司運營數據進行統(tǒng)計、分析和評估，并提出改進建議。6.各業(yè)務板塊事業(yè)部/子公司負責具體業(yè)務的日常運營管理，按照公司戰(zhàn)略和計劃組織實施各項業(yè)務活動。制定業(yè)務板塊的運營策略和計劃，優(yōu)化業(yè)務流程，提高業(yè)務運營效率和質量。負責業(yè)務板塊的市場拓展、客戶服務、項目管理等工作，確保業(yè)務目標的實現。三、運營流程規(guī)范（一）項目開發(fā)流程1.項目前期調研市場調研：對項目所在區(qū)域的市場需求、競爭狀況、消費趨勢等進行全面調研，分析項目的市場可行性。地塊評估：對擬開發(fā)地塊的地理位置、周邊配套、土地性質、規(guī)劃條件等進行詳細評估，確定地塊的開發(fā)價值。項目定位：根據市場調研和地塊評估結果，結合公司戰(zhàn)略目標，確定項目的定位，包括產品類型、目標客戶群體、價格定位等。2.項目規(guī)劃設計設計任務書編制：根據項目定位，編制詳細的設計任務書，明確項目的設計要求和標準。設計單位選擇：通過公開招標、邀請招標或競爭性談判等方式，選擇具有資質和經驗的設計單位進行項目設計。設計方案評審：組織相關部門和專家對設計單位提交的設計方案進行評審，提出修改意見，確保設計方案符合項目定位和要求。設計方案優(yōu)化：設計單位根據評審意見對設計方案進行優(yōu)化，直至通過最終審核。3.項目建設管理工程招標：按照相關法律法規(guī)和公司規(guī)定，對項目工程進行招標，選擇具有資質和信譽的施工單位和監(jiān)理單位。工程合同簽訂：與施工單位和監(jiān)理單位簽訂詳細的工程合同，明確雙方的權利和義務。工程進度管理：建立工程進度跟蹤機制，定期檢查工程進度，及時解決工程中出現的問題，確保工程按時完成。工程質量管理：加強工程質量監(jiān)督，建立質量檢查制度，嚴格執(zhí)行工程質量標準，確保工程質量合格。工程安全管理：制定工程安全管理制度，加強施工現場安全管理，確保施工安全。4.項目營銷推廣營銷策劃：根據項目定位和市場情況，制定營銷策劃方案，明確營銷目標、營銷策略和推廣計劃。銷售團隊組建：招聘和培訓專業(yè)的銷售團隊，確保銷售團隊具備良好的銷售技能和服務意識。銷售渠道拓展：建立多元化的銷售渠道，包括售樓處銷售、電商平臺銷售、中介合作等，提高項目銷售效率。營銷推廣活動執(zhí)行：組織實施各類營銷推廣活動，如開盤活動、促銷活動、客戶答謝活動等，吸引客戶關注，促進項目銷售。5.項目交付與售后服務竣工驗收：在項目竣工后，組織相關部門和單位進行竣工驗收，確保項目符合交付標準。交付準備：做好交付前的各項準備工作，包括房屋驗收、資料準備、客戶通知等，確保交付工作順利進行。交付實施：按照交付計劃，組織客戶進行交付，辦理相關手續(xù)，交付房屋鑰匙和資料。售后服務：建立完善的售后服務體系，及時處理客戶反饋的問題，提供維修、保養(yǎng)等服務，提升客戶滿意度。（二）商業(yè)運營流程1.商業(yè)項目籌備項目選址與定位：根據公司商業(yè)戰(zhàn)略和市場需求，選擇合適商圈和地塊，進行商業(yè)項目定位，確定商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌組合和目標客群。規(guī)劃設計與招商：進行商業(yè)項目的規(guī)劃設計，同步開展招商工作，與品牌商家進行洽談，簽訂合作協議，確保商業(yè)項目開業(yè)時有豐富的品牌資源。工程建設與裝修：按照設計方案進行工程建設和裝修施工，確保工程質量和進度，為商業(yè)項目開業(yè)提供良好的硬件條件。2.商業(yè)項目開業(yè)籌備開業(yè)策劃：制定詳細的開業(yè)策劃方案，包括開業(yè)時間、開業(yè)活動、宣傳推廣等，確保開業(yè)活動順利進行，吸引大量顧客。人員培訓：對商業(yè)項目的運營團隊、銷售人員、服務人員等進行全面培訓，使其熟悉業(yè)務流程和服務標準，具備良好的專業(yè)素養(yǎng)和服務意識。商品與服務準備：確保商業(yè)項目內的商品齊全、陳列美觀，并做好各項服務設施的調試和準備工作，為顧客提供優(yōu)質的購物體驗。3.商業(yè)項目日常運營運營管理：建立健全商業(yè)項目的運營管理制度，包括營業(yè)時間管理、人員管理、設備設施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理等，確保商業(yè)項目正常運營。市場營銷：制定市場營銷策略和計劃，開展各類促銷活動、主題活動等，吸引顧客，提升商業(yè)項目的銷售額和客流量?？蛻舴眨杭訌娍蛻舴展ぷ?，建立客戶投訴處理機制，及時解決顧客遇到的問題，提高顧客滿意度。數據分析與決策：定期對商業(yè)項目的運營數據進行統(tǒng)計、分析和評估，包括銷售額、客流量、客單價、品牌銷售情況等，為運營決策提供依據。4.商業(yè)項目調整與升級市場調研與評估：定期開展市場調研，了解市場動態(tài)和顧客需求變化，對商業(yè)項目的運營情況進行評估，找出存在的問題和不足。調整與升級方案制定：根據市場調研和評估結果，制定商業(yè)項目的調整與升級方案，包括業(yè)態(tài)調整、品牌優(yōu)化、設施改造等。調整與升級實施：按照調整與升級方案，組織實施相關工作，確保調整與升級工作順利進行，提升商業(yè)項目的競爭力和吸引力。（三）財務管理流程1.預算管理預算編制：根據公司戰(zhàn)略目標和年度經營計劃，各部門編制本部門的預算草案，經財務部門匯總審核后，形成公司年度預算方案。預算審批：公司年度預算方案提交公司管理層審批，經批準后的預算作為公司年度經營活動的依據。預算執(zhí)行與監(jiān)控：各部門按照批準的預算執(zhí)行，財務部門定期對預算執(zhí)行情況進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現問題并提出改進措施。預算調整：如因市場環(huán)境變化、公司戰(zhàn)略調整等原因需要調整預算，應按照規(guī)定的程序進行申請和審批。2.資金管理資金籌集：根據公司資金需求計劃，通過合理的融資渠道籌集資金，確保公司資金鏈的穩(wěn)定。資金使用：嚴格按照公司資金管理制度，規(guī)范資金使用流程，確保資金使用安全、合理、有效。資金結算：加強資金結算管理，及時辦理各類款項的收付，確保資金結算的準確性和及時性。資金監(jiān)控：建立資金監(jiān)控機制，實時監(jiān)控公司資金流動情況，防范資金風險。3.成本費用管理成本費用核算：按照國家會計準則和公司財務制度，準確核算公司各項成本費用，確保成本費用數據的真實性和準確性。成本費用控制：制定成本費用控制目標和措施，加強對成本費用的日常管理和控制，降低公司運營成本。成本費用分析：定期對公司成本費用進行分析，找出成本費用變動的原因，為成本費用控制提供依據。4.財務報表編制與分析財務報表編制：按照國家會計準則和公司財務制度，定期編制公司財務報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表等。財務報表審核：財務報表編制完成后，由財務部門負責人進行審核，確保財務報表數據的準確性和完整性。財務報表分析：對財務報表進行深入分析，評估公司財務狀況和經營成果，為公司決策提供財務支持。四、風險管理與內部控制（一）風險識別與評估1.風險識別建立風險識別機制，通過定期的風險排查、數據分析、內部審計等方式，全面識別公司運營過程中可能面臨的各類風險，包括市場風險、信用風險、操作風險、法律風險等。對識別出的風險進行分類整理，明確風險的來源、影響范圍和潛在后果。2.風險評估采用定性與定量相結合的方法，對識別出風險進行評估，確定風險的等級和優(yōu)先級。分析風險發(fā)生的可能性和影響程度，為制定風險應對措施提供依據。（二）風險應對措施1.風險規(guī)避：對于風險發(fā)生可能性高且影響程度大的風險，采取風險規(guī)避措施，如放棄相關業(yè)務或項目。2.風險降低：通過制定風險控制措施，降低風險發(fā)生的可能性或減輕風險影響程度，如加強市場調研、完善內部控制制度等。3.風險轉移：將部分風險轉移給其他方，如購買保險、進行套期保值等。4.風險接受：對于風險發(fā)生可能性低且影響程度小的風險，采取風險接受措施，同時密切關注風險變化情況。（三）內部控制制度1.內部控制體系建設：建立健全公司內部控制體系，明確內部控制目標、原則和要素，涵蓋公司運營的各個環(huán)節(jié)。2.內部控制流程設計：根據內部控制體系要求，設計具體的內部控制流程，明確各環(huán)節(jié)的控制要點和操作規(guī)范。3.內部控制執(zhí)行與監(jiān)督：加強內部控制制度的執(zhí)行力度，確保各項控制措施得到有效落實。同時，建立內部控制監(jiān)督機制，定期對內部控制執(zhí)行情況進行檢查和評估，及時發(fā)現和糾正存在的問題。五、信息管理與溝通（一）信息管理1.信息收集：建立多元化的信息收集渠道，包括內部報告、市場調研、行業(yè)資訊平臺等，及時收集與公司運營管理相關的各類信息。2.信息整理與分析：對收集到的信息進行整理、分類和分析，提取有價值的信息，為公司決策提供支持。3.信息存儲與共享：建立信息存儲系統(tǒng)，對重要信息進行安全存儲和備份。同時，實現信息在公司內部的共享，確保各部門和員工能夠及時獲取所需信息。（二）溝通管理1.溝通渠道建設：建立多種溝通渠道，包括會議、報告、郵件、即時通訊工具等，確保公司內部信息傳遞暢通無阻。2.溝通機制建立：制定溝通管理制度，明確溝通流程和要求，規(guī)范溝通行為，提高溝通效率。3.跨部門溝通協調：加強跨部門溝通協調，建立定期的跨部門溝通會議制度，及時解決部門之間的工作銜接問題，促進公司整體運營協同。六、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.內部審計監(jiān)督：設立獨立的內部審計部門，定期對公司運營管理活動進行審計監(jiān)督，檢查制度執(zhí)行情況、財務收支情況、內部控制有效性等，發(fā)現問題及時提出整改意見。2.管理層監(jiān)督：公司管理層定期對各部門工作進行檢查和指導，及時了解公司運營情況，發(fā)現問題及時協調解決。3.員工監(jiān)督：鼓勵員工對公司運營管理中的問題進行監(jiān)督和舉報，對提供有效線索的員工給予獎勵。（二）考核制度1.考核指標設定：根據公