社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心建設項目(EPC)招投標方案第一章項目背景與建設必要性1.1區(qū)域老齡化數(shù)據截至2023年底，項目所在地Y市60歲以上戶籍人口38.7萬，占戶籍總人口31.2%，其中失能半失能老人4.9萬，80歲以上高齡老人5.8萬。現(xiàn)有養(yǎng)老機構床位數(shù)1.3萬張，社區(qū)日間照料中心覆蓋率僅42%，居家上門服務覆蓋率18%，供需缺口2.8萬張照護床位等效量。1.2政策窗口期《Y市“十四五”養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》要求2025年前每個街道建成1個具備“樞紐+平臺”功能的社區(qū)居家養(yǎng)老服務中心，市級財政對新建項目按核定投資40%給予補貼，最高不超過3000萬元；省級發(fā)改委對采用EPC模式且裝配率≥50%的民生項目開通“信用承諾制”綠色通道，可研批復后45天內完成施工圖審查。1.3痛點歸納（1）分散改造導致公建配套重復投入；（2）非標準化設計造成運營后改造成本高；（3）政府、國企、社會資本權責界面不清，后期維修扯皮；（4）智慧養(yǎng)老系統(tǒng)與基層治理平臺數(shù)據不互通，形成“信息煙囪”。第二章需求分析與建設目標2.1服務對象分級A級：自理老人，需求以文化娛樂、助餐、健康管理為主；B級：半失能老人，需求以日間照護、助浴、康復訓練為主；C級：失能老人，需求以長期照護、壓瘡護理、臨終關懷為主；D級：家庭照護者，需求以技能培訓、心理減壓、替代照護為主。2.2功能模塊量化指標建筑面積7500㎡，其中：①托養(yǎng)照護區(qū)≤55%，床位120張，單床綜合面積≥35㎡（含公攤）；②日間照料區(qū)≥15%，最大同時服務150人，人均活動面積≥5㎡；③醫(yī)養(yǎng)結合區(qū)≥10%，設置備案護理站1個、康復室3間、心理咨詢室2間；④智慧平臺區(qū)≥5%，機房≥60㎡，等保三級；⑤配套輔助區(qū)≤15%，含廚房、洗衣房、污物處理、行政辦公。2.3建設目標工期目標：EPC總工期360日歷天，2024年9月開工，2025年8月竣工，2025年10月前完成民政備案并投入運營。質量目標：一次驗收合格率100%，爭創(chuàng)“金陵杯”優(yōu)質工程；運營期第一年用戶滿意度≥90%，有效投訴率≤1%。投資目標：控制在批復概算1.25億元以內，其中工程費用1.05億元，設計費800萬元，暫列金1200萬元；運營補貼前盈虧平衡點入住率≤55%。第三章招標范圍與界面劃分3.1EPC總承包范圍包括項目建議書批復后的全部設計（方案、初設、施工圖、二次裝修、景觀、智能化、醫(yī)療工藝）、采購（建筑設備、康復設備、智慧養(yǎng)老系統(tǒng)、廚房洗衣設備、辦公家具）、施工（土建、安裝、裝修、室外、景觀、弱電、醫(yī)療氣體、光伏發(fā)電）、調試（單機和聯(lián)動）、試運行（30天）、竣工備案、運營交接（含人員培訓、技術移交、質保）。3.2甲供與甲指界面甲供：電梯（含擔架梯）、柴油發(fā)電機、光伏組件、凈水設備、消防主機、廚房大型灶具，共6類；甲指：智慧養(yǎng)老軟件平臺須與市民政局“養(yǎng)老一張網”數(shù)據標準V3.0對接，硬件品牌需在《Y市政采云養(yǎng)老設備白名單》內；除上述內容外，其余均由EPC總承包單位包干。3.3紅線外配套市政自來水DN200接入點位于項目北側綠地下，距離紅線32米；供電雙回路10kV開關站位于南側道路對面，距離45米；燃氣中壓De160接駁井位于東側人行道，距離32米；雨污分流接入口位于西側，距離32米。以上均由EPC單位負責辦理報裝、設計、施工并承擔費用，政府承諾協(xié)調壟斷單位在30天內完成方案答復。第四章投標人資格要求4.1聯(lián)合體要求允許設計、施工、運營三方組成聯(lián)合體，牽頭人必須為具有建筑工程施工總承包壹級及以上且同時具有機電安裝工程專業(yè)承包壹級資質的獨立法人；設計方須具備建筑行業(yè)（建筑工程）甲級及以上資質，并在近5年內（2019.1.1以來）完成過至少2個7500㎡及以上醫(yī)療或養(yǎng)老類EPC項目；運營方須為在Y市民政局備案的5A級養(yǎng)老服務組織，現(xiàn)有在營床位≥500張。4.2關鍵人員項目經理：一級注冊建造師（建筑工程），高級及以上職稱，近5年擔任過1個及以上公共建筑EPC項目經理，不得兼任其他項目；設計負責人：一級注冊建筑師，高級職稱，近5年主導過醫(yī)養(yǎng)結合項目設計；醫(yī)療工藝顧問：具備注冊公用設備工程師（暖通或給排水）資格，并熟悉《護理院基本標準（2021版）》醫(yī)療流程；BIM負責人：具備中國圖學學會BIM二級及以上證書，全程駐場。4.3財務要求牽頭人近三年平均營業(yè)收入≥30億元，凈資產≥6億元，銀行授信剩余額度≥2億元；運營方須提交銀行出具的不低于1000萬元的履約保函或資金證明。第五章評標辦法（綜合評分法，總分100分）5.1商務標（40分）（1）投標總報價滿分30分：以有效報價的算術平均值下浮5%為基準價，等于基準價得滿分，每高于1%扣0.6分，每低于1%扣0.3分；（2）主要設備品牌檔次5分：電梯、空調、康復設備、智慧養(yǎng)老平臺按品牌檔次賦分；（3）工期承諾5分：承諾工期≤360天得5分，每增加5天扣1分。5.2技術標（45分）（1）總體實施方案8分：包含設計、采購、施工、驗收、移交的橫道圖及關鍵節(jié)點；（2）醫(yī)療工藝流程7分：護理站、日間照料、助浴、污物通道、感染控制等流程圖；（3）智慧養(yǎng)老專項7分：平臺架構、數(shù)據標準、安全等級、與市級平臺對接方案；（4）綠色建筑與裝配率7分：裝配率≥50%且綠色建筑三星級得滿分；（5）BIM及數(shù)字化施工6分：提供全專業(yè)BIM模型、碰撞檢查報告、5D成本模擬；（6）運營維護移交方案5分：含兩年質保期后三年延保報價及人員培訓計劃；（7）風險防控與應急預案5分：包含疫情、極端天氣、重大醫(yī)療糾紛等。5.3資信標（15分）企業(yè)榮譽、類似業(yè)績、信用等級、納稅情況、農民工工資支付記錄。第六章合同計價與支付節(jié)點6.1合同形式采用總價包干+可調價差EPC合同，除發(fā)生下列情形外合同價不予調整：①不可抗力；②甲方提出重大功能調整（單次變更≥200萬元或累計≥合同價5%）；③主要材料（鋼筋、水泥、銅、鋁型材）價格波動±5%以上部分按Y市造價信息調整。6.2支付節(jié)點（1）預付款：合同價（扣除暫列金）的10%，合同簽訂且承包人提交等額預付款保函后15天內支付；（2）設計費：完成施工圖審查并取得合格書后支付設計費總額的70%，竣工后支付30%；（3）施工進度款：按月形象進度支付，經監(jiān)理、全過程造價咨詢、業(yè)主三方確認后支付已完工程量價款的80%；（4）竣工驗收款：取得竣工驗收備案表且提交竣工資料后支付至合同價（扣除暫列金）的85%；（5）竣工結算款：完成政府審計且雙方確認最終結算價后支付至97%，剩余3%作為質量保證金，缺陷責任期（24個月）滿且無質量異議后一次性支付。第七章設計技術要點7.1空間模塊化采用“10.8m×10.8m”軸網，統(tǒng)一模數(shù)，二層以上全部疊合樓板+預制樓梯，裝配率≥50%；居室以30床為基本護理單元，每單元設護士站、配餐、污物暫存，單元之間采用耐火極限≥2h的防火隔墻，墻上設觀察窗。7.2無障礙深化走廊雙側扶手高度0.85m+0.65m雙層設置；地面采用靜摩擦系數(shù)≥0.6的彈性地板；電梯轎廂1.4m×2.4m，可容擔架360°回轉；衛(wèi)生間門凈寬≥0.9m，內部回轉直徑≥1.5m；所有陽角做R≥20mm圓弧護角。7.3智慧系統(tǒng)①人員定位：藍牙AOA+UWB融合，定位精度≤0.3m，手環(huán)續(xù)航≥7天；②跌倒監(jiān)測：AI視覺分析+毫米波雷達雙重校驗，誤報率≤1次/1000小時；③睡眠監(jiān)測：光纖傳感器床墊，心率誤差≤±2次/分；④與市級平臺對接：采用MQTT+HTTPS混合協(xié)議，數(shù)據延遲≤3s，支持GB/T35273-2020個人信息脫敏；⑤本地邊緣計算：部署GPU算力≥30Tops，斷網情況下本地存儲≥7天。第八章施工組織與重難點控制8.1關鍵線路樁基工程→地下室結構→主體結構→屋面防水→外立面→內裝修→醫(yī)療專項→智能化調試→聯(lián)合驗收。8.2交叉作業(yè)醫(yī)療專項（醫(yī)用氣體、潔凈、防輻射）提前在主體結構封頂前插入，采用BIM+激光掃描復核，確保預埋套管零返工；8.3質量風險（1）防水：屋面采用TPO+噴涂硬泡聚氨酯復合系統(tǒng)，質保20年；衛(wèi)生間采用聚合物水泥防水+卷材雙層，蓄水試驗48h；（2）空鼓：墻地磚采用薄貼法，粘接劑齒形刮板雙向布膠，空鼓率≤1%；（3）室內環(huán)境：竣工后室內空氣質量檢測按《GB50325-2020》Ⅰ類民用建筑，甲醛≤0.07mg/m3。8.4安全文明現(xiàn)場設置AI視頻識別安全帽、煙火、越界，數(shù)據實時推送至住建局“智慧安監(jiān)”平臺；圍擋采用裝配式鋼結構+綠植毯，公益廣告占比≥50%；噪聲控制晝間≤65dB，夜間≤55dB。第九章竣工驗收與移交9.1五方責任主體建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位共同簽署《工程質量終身責任承諾書》，并在現(xiàn)場設置永久性責任標牌。9.2專項驗收規(guī)劃核實、消防、人防、檔案、環(huán)保、衛(wèi)生、食品經營、特種設備等8項專項驗收同步推進，采用“多測合一”成果共享，時限壓縮至15個工作日。9.3運營交接清單（1）硬件：建筑竣工圖、設備說明書、質保書、備品備件移交單；（2）軟件：智慧養(yǎng)老平臺管理員賬號、源代碼（含注釋）、數(shù)據庫字典、接口文檔；（3）人員：提供不少于120學時現(xiàn)場培訓，培訓對象含護理員、信息管理員、后勤維修工；（4）財務：提交《保修金保函》《運營能耗基準表》《易耗品首年采購清單》。第十章運營維護與績效考核10.1運營期限采用“公建民營”模式，運營期15年，每5年績效評估合格可續(xù)簽，不合格政府無償收回。10.2績效考核指標（1）服務量：年均服務人次≥1.8萬，其中政府兜底老人占比≥30%；（2）質量：年度護理等級符合率≥98%，壓瘡發(fā)生率≤0.3%，用戶滿意度≥90%；（3）安全：重大安全責任事故0起，一般事故≤1起/年；（4）經濟：運營方自負盈虧，政府僅對兜底對象給予購買服務，不予運營虧損補貼；（5）信息化：數(shù)據上傳率≥99%，數(shù)據準確率≥98%。10.3獎懲考核得分≥90分，政府給予年度運營補貼5%獎勵；80-89分不獎不罰；70-79分限期整改并扣減當年補貼10%；＜70分啟動退出機制，履約保證金500萬元不予退還。第十一章風險防控與應急預案11.1疫情預案按《養(yǎng)老機構新冠肺炎疫情常態(tài)化防控指南（第四版）》設置隔離觀察室8間，配備獨立空調、負壓排風、紫外線空氣消毒機；建立“1+2+3”應急梯隊：1名感染控制專員、2名護士、3名護理員，24小時輪班；物資儲備：N95口罩≥5000只、防護服≥500套、抗原試劑≥1000份。11.2極端天氣臺風Ⅳ級響應時，玻璃幕墻外側加設防風網，地下配電房入口堆碼1.2m高防汛沙袋；暴雪Ⅲ級響應時，屋面融雪電伴熱啟動，24小時值班掃雪，確保0.9m寬疏散通道無積雪。11.3法律糾紛入住協(xié)議采用《民政部示范文本（2022版）》+補充條款，約定“重大意外傷害”先行墊付、后由保險公司介入；設置院內人民調解委員會，由執(zhí)業(yè)律師、社工、家屬代表組成，7天內完成調解，調解不成引導進入訴訟。第十二章投資測算與資金平衡12.1收入測算（1）托養(yǎng)床位：120張，平均收費4800元/月，入住率70%，年收入483.84萬元；（2）日間照料：150人/天，平均收費60元/日，年均服務250天，年收入225萬元；（3）居家上門：簽約1500人，年均服務12次，單次120元，年收入216萬元；（4）政府購買兜底：兜底對象180人，政府補貼均價3500元/人/月，年收入756萬元；合計年收入1680.84萬元。12.2成本測算（1）人工：護理員、護士、社工、后勤共88人，平均年薪9.2萬元，合計810萬元；（2）耗材與能源：水電燃氣、醫(yī)療器械、床上用品洗滌，年均220萬元；（3）維修與折舊：按固定資產4%計提，年均420萬元；（4）管理費用：含保險、財務、行政，年均160萬元；合計總成本1610萬元。12.3盈虧平衡年收入1680.84萬元－總成本1610萬元＝盈余70.84萬元，盈余率4.2%，抗風險能力良好。第十三章進度計劃（MS-Project橫道圖關鍵節(jié)點）T0：2024-09-01合同簽訂T0+30天：完成施工圖審查T0+60天：取得施工許可證T0+120天：地下室出±0.00T0+180天：主體結構封頂T0+240天：屋面、外立面完成T0+300天：機電、裝修