哈爾濱市不動產(chǎn)登記操作規(guī)范一、總則本規(guī)范依據(jù)《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》及《哈爾濱市不動產(chǎn)登記條例》等法律法規(guī)制定，適用于哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)（含市轄區(qū)、縣、縣級市）不動產(chǎn)登記的申請、受理、審核、登簿、發(fā)證及相關(guān)服務(wù)活動。不動產(chǎn)登記類型包括首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記、注銷登記等，登記客體涵蓋集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利。二、基本程序（一）申請1.申請主體：不動產(chǎn)登記應(yīng)由當事人雙方共同申請；但因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，人民法院、仲裁委員會生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬變動，不動產(chǎn)滅失、權(quán)利人放棄權(quán)利等情形可由單方申請。無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請登記的，需由其監(jiān)護人代為申請并提交監(jiān)護關(guān)系證明（如戶口簿、出生醫(yī)學(xué)證明、法院指定監(jiān)護文書等）。2.申請材料：申請人需提交以下材料（原件核對，特殊情形可提供經(jīng)核實的復(fù)印件）：（1）不動產(chǎn)登記申請書（需申請人簽字或蓋章，委托申請的需提交授權(quán)委托書及代理人身份證明）；（2）申請人身份證明（自然人：身份證、戶口簿；法人或非法人組織：營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明；境外主體：護照或其他有效身份證明，需經(jīng)公證認證）；（3）不動產(chǎn)權(quán)屬來源材料（如土地出讓合同、劃撥決定書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收備案證明等首次登記材料；買賣合同、贈與協(xié)議、繼承公證書等轉(zhuǎn)移登記材料）；（4）不動產(chǎn)權(quán)屬證書（已登記的需提交原不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明）；（5）相關(guān)稅費繳納憑證（如契稅、增值稅、個人所得稅完稅證明或免稅證明）；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料（如規(guī)劃核實意見、權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖等權(quán)籍調(diào)查成果）。3.申請方式：申請人可通過以下方式提交申請：（1）現(xiàn)場申請：到哈爾濱市不動產(chǎn)登記中心及各分中心（含區(qū)縣登記機構(gòu)）服務(wù)窗口提交材料；（2）網(wǎng)上申請：通過“哈爾濱市不動產(chǎn)登記一網(wǎng)通辦平臺”（集成于“冰城e辦”政務(wù)服務(wù)平臺）提交電子材料，經(jīng)審核通過后可預(yù)約現(xiàn)場核驗或直接辦結(jié)（適用于預(yù)告登記、抵押登記等簡易登記類型）。（二）受理1.受理條件：申請材料齊全且符合法定形式，申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利清晰無爭議，不存在依法不得登記的情形（如權(quán)屬糾紛未解決、已被依法查封等）。2.受理流程：（1）材料核驗：登記機構(gòu)工作人員當場核對申請材料的完整性、一致性，確認身份證明與申請人一致，權(quán)屬來源材料與申請登記類型匹配；（2）詢問記錄：對申請登記的事項、申請人是否知悉法律后果等進行詢問（如轉(zhuǎn)移登記需確認是否為真實意思表示，抵押登記需確認主債權(quán)金額及期限），制作詢問筆錄并由申請人簽字確認；（3）受理決定：符合條件的，當場出具《不動產(chǎn)登記受理通知書》，注明登記事項、辦理時限及查詢方式；不符合條件的，當場一次性書面告知補正要求（需明確補正材料名稱、依據(jù)及期限）。3.特殊情形處理：申請材料存在可以當場更正的錯誤（如申請書填寫筆誤），申請人當場更正后予以受理；申請登記的不動產(chǎn)存在部分權(quán)利限制（如部分查封），僅對未限制部分受理登記。（三）審核1.審核內(nèi)容：（1）形式審核：檢查申請材料是否符合法定形式（如簽字蓋章是否齊全、權(quán)籍調(diào)查成果是否符合規(guī)范）；（2）實質(zhì)審核：核查不動產(chǎn)登記簿記載信息與申請材料是否一致（如權(quán)屬證書號、面積、用途等），確認權(quán)利來源是否合法（如新建商品房需核查是否取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案），查驗是否存在權(quán)利限制（通過系統(tǒng)查詢是否被查封、抵押）；（3）特殊登記審核：-繼承、受遺贈登記：需核查遺囑效力（公證遺囑或法院生效文書）、繼承人身份關(guān)系（通過戶口簿、親屬關(guān)系證明等）；-抵押登記：需核查主債權(quán)合同與抵押合同的一致性（如債權(quán)金額、債務(wù)人是否匹配），最高額抵押需明確債權(quán)確定期間；-預(yù)告登記：需核查預(yù)告登記約定（如商品房預(yù)售合同是否已備案），確認不存在禁止或限制預(yù)告登記的情形（如已辦理抵押登記）。2.審核方式：（1）系統(tǒng)核查：通過哈爾濱市不動產(chǎn)登記信息管理平臺調(diào)取不動產(chǎn)登記簿、權(quán)籍數(shù)據(jù)庫等信息比對；（2）實地查看：對首次登記的房屋、在建建筑物抵押登記等情形，需實地查看房屋坐落、面積、用途是否與規(guī)劃一致（查看記錄需由2名工作人員簽字確認）；（3）集體討論：對復(fù)雜、疑難登記事項（如歷史遺留問題導(dǎo)致的權(quán)屬確認、跨區(qū)域不動產(chǎn)合并登記），由登記機構(gòu)負責人組織業(yè)務(wù)骨干集體研究并形成決議。3.審核時限：-一般登記（首次登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記）：自受理之日起3個工作日內(nèi)完成；-抵押登記（包括一般抵押、最高額抵押）：自受理之日起2個工作日內(nèi)完成；-查封登記、注銷登記：即時辦理；-異議登記：自受理之日起1個工作日內(nèi)完成。（四）登簿登記機構(gòu)完成審核后，將登記事項（包括不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途，權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等）完整、準確記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)，永久保存并定期異地備份；確有需要的，可同時以紙質(zhì)介質(zhì)輔助保存。登簿完成后，登記事項自記載于登記簿時生效。（五）發(fā)證1.證書類型：登記機構(gòu)向權(quán)利人發(fā)放《不動產(chǎn)權(quán)證書》（記載所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)利）或《不動產(chǎn)登記證明》（記載抵押權(quán)、地役權(quán)、預(yù)告登記等權(quán)利）。共有的不動產(chǎn)，可向全體共有人發(fā)放一本證書，也可根據(jù)共有人申請分別發(fā)放（需注明“共有”字樣）。2.發(fā)證流程：（1）證書制作：根據(jù)登記簿信息打印證書，加蓋“哈爾濱市不動產(chǎn)登記專用章”；（2）證書發(fā)放：申請人憑《不動產(chǎn)登記受理通知書》及身份證明領(lǐng)取證書（委托領(lǐng)取的需提交授權(quán)委托書及代理人身份證明）；（3）電子證照：同步生成電子證書（加蓋電子印章），通過“冰城e辦”平臺推送至申請人移動端，與紙質(zhì)證書具有同等法律效力。3.證書管理：-證書遺失、損毀的，權(quán)利人可申請補發(fā)，需提交遺失聲明（在市級公開發(fā)行的報刊或登記機構(gòu)網(wǎng)站公告15個工作日）及身份證明；-證書內(nèi)容需更正的（如權(quán)利人姓名錯誤），由登記機構(gòu)收回原證書并換發(fā)新證；-已登記的不動產(chǎn)權(quán)利消滅的，登記機構(gòu)收回原證書或公告作廢。三、主要登記類型操作規(guī)范（一）首次登記適用于依法取得不動產(chǎn)權(quán)利后首次申請登記的情形（如新建商品房、農(nóng)村自建房、集體土地所有權(quán)等）。1.申請材料：-土地類首次登記：集體土地所有權(quán)需提交權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、土地權(quán)屬來源證明（如土地改革時期的權(quán)屬憑證、生效法律文書）；國有建設(shè)用地使用權(quán)需提交土地出讓合同（或劃撥決定書）、土地出讓金繳納憑證、完稅證明。-房屋類首次登記：需提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃核實確認書、竣工驗收備案證明、權(quán)籍調(diào)查表、房屋平面圖、土地權(quán)屬證書（或不動產(chǎn)權(quán)證書）。2.特殊要求：-開發(fā)企業(yè)申請新建商品房首次登記的，需同步提交物業(yè)用房、社區(qū)用房等公共設(shè)施的權(quán)屬確認材料；-農(nóng)村宅基地及房屋首次登記的，需提交宅基地批準文件（如鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證）、房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的證明（由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具）。（二）轉(zhuǎn)移登記適用于不動產(chǎn)權(quán)利因買賣、贈與、繼承、互換、分割合并、生效法律文書等發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。1.一般轉(zhuǎn)移登記（買賣、贈與）：-申請材料：買賣合同（或贈與協(xié)議）、不動產(chǎn)權(quán)證書、完稅證明、雙方身份證明；-特殊要求：涉及經(jīng)濟適用房、限價商品房轉(zhuǎn)移的，需提交政府優(yōu)先回購證明或補繳土地收益價款憑證；-共有不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，需全體共有人共同申請（按份共有人轉(zhuǎn)讓份額的，需提交其他共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明）。2.繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記：-申請材料：被繼承人死亡證明（如醫(yī)院出具的死亡證明、戶籍注銷證明）、親屬關(guān)系證明（如戶口簿、親屬關(guān)系公證書）、遺囑（公證遺囑或法院確認有效的自書/代書遺囑）或全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議；-審核要點：對法定繼承無爭議的，可由全體繼承人共同申請并簽署具結(jié)書；對有爭議的，需提交法院生效判決書或調(diào)解書。（三）抵押登記適用于以不動產(chǎn)設(shè)定抵押擔保債權(quán)的情形，包括一般抵押、最高額抵押及余額抵押（同一不動產(chǎn)再次抵押）。1.一般抵押登記：-申請材料：主債權(quán)合同（如借款合同）、抵押合同、不動產(chǎn)權(quán)證書、雙方身份證明；-審核要點：抵押財產(chǎn)需與不動產(chǎn)權(quán)證書記載一致，抵押期限不得超過主債權(quán)履行期限，抵押擔保范圍需明確（如本金、利息、違約金等）。2.最高額抵押登記：-申請材料：最高額抵押合同、一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同（如銀行授信協(xié)議）、不動產(chǎn)權(quán)證書；-特殊要求：需在登記簿中注明“最高債權(quán)額”“債權(quán)確定期間”，債權(quán)確定后可申請轉(zhuǎn)為一般抵押登記。（四）預(yù)告登記適用于為保障將來實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利，按照約定申請的登記（如預(yù)購商品房、預(yù)購商品房抵押、以不動產(chǎn)設(shè)定抵押）。1.申請材料：-預(yù)購商品房預(yù)告登記：已備案的商品房預(yù)售合同、當事人關(guān)于預(yù)告登記的約定（合同中已約定的無需單獨提交）、申請人身份證明；-預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記：已備案的預(yù)售合同、抵押合同、主債權(quán)合同、預(yù)告登記約定；2.失效情形：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅（如合同解除）或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效（登記機構(gòu)可根據(jù)權(quán)利人申請或依職權(quán)注銷）。（五）更正登記與異議登記1.更正登記：-權(quán)利人申請：提交不動產(chǎn)權(quán)證書、證明登記簿錯誤的材料（如測繪成果、身份證明變更文件）、更正申請書；-利害關(guān)系人申請：提交與申請更正事項存在利害關(guān)系的證明（如買賣合同）、證明登記簿錯誤的材料、權(quán)利人同意更正的書面聲明（權(quán)利人不同意的，可申請異議登記）；-登記機構(gòu)主動更正：發(fā)現(xiàn)登記簿記載錯誤（如系統(tǒng)錄入錯誤），經(jīng)核實后通知權(quán)利人在15個工作日內(nèi)辦理更正，逾期不辦理的，登記機構(gòu)可直接更正并公告。2.異議登記：-申請條件：利害關(guān)系人認為登記簿記載的權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致，且權(quán)利人不同意更正；-申請材料：異議登記申請書、利害關(guān)系證明（如權(quán)屬來源憑證）、身份證明；-效力限制：異議登記有效期為15日，期間內(nèi)未提起訴訟或仲裁的，異議登記失效；異議登記不當造成權(quán)利人損害的，申請人需承擔賠償責任。（六）注銷登記適用于不動產(chǎn)權(quán)利消滅的情形（如不動產(chǎn)滅失、權(quán)利放棄、抵押權(quán)實現(xiàn)、生效法律文書導(dǎo)致權(quán)利消滅）。1.申請材料：-不動產(chǎn)滅失：提交滅失證明（如房屋拆除驗收文件、自然災(zāi)害損毀證明）；-權(quán)利放棄：提交權(quán)利人放棄權(quán)利的書面聲明（共有不動產(chǎn)需全體共有人共同聲明）；-抵押權(quán)消滅：提交主債權(quán)消滅證明（如還款憑證、債權(quán)債務(wù)結(jié)清協(xié)議）、抵押人同意注銷的書面聲明；-生效法律文書：提交法院或仲裁委員會出具的導(dǎo)致權(quán)利消滅的法律文書。2.特殊要求：不動產(chǎn)上存在查封登記的，需先解除查封方可辦理注銷登記；存在多個抵押權(quán)的，需按順序注銷。四、特殊情形處理1.批量登記：開發(fā)企業(yè)、企事業(yè)單位等申請批量辦理不動產(chǎn)登記（如新建商品房集中辦證），可與登記機構(gòu)預(yù)約批量受理，優(yōu)先審核；2.未成年人不動產(chǎn)登記：需由監(jiān)護人代為申請，提交監(jiān)護關(guān)系證明（如出生證、戶口簿），并在登記材料中注明“為被監(jiān)護人利益處分不動產(chǎn)”的書面保證；3.涉港澳臺及外籍人士登記：需提交經(jīng)公證認證的身份材料（港澳臺地區(qū)需經(jīng)中國法律服務(wù)（香港/澳門）有限公司認證，外國需經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認證）；4.查封登記：法院、檢察院等國家機關(guān)依法查封不動產(chǎn)的，需提交協(xié)助執(zhí)行通知書、工作人員證件，登記機構(gòu)即時辦理并在登記簿中注記；5.歷史遺留問題登記：因規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)不全等歷史原因未登記的不動產(chǎn)，按照哈爾濱