20xx年物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)練習(xí)題及試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)合同尚未到期。根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列哪項(xiàng)程序必須先行完成？（）A.召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議并經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決B.書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并協(xié)商解除合同的違約責(zé)任C.向街道辦事處備案并征得居委會(huì)書面同意D.委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)原物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行鑒定答案：A解析：《民法典》第二百七十八條明確，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，須由業(yè)主大會(huì)依法表決，且須“雙三分之二”參與并“雙過半”同意。2.某寫字樓消防水泵突發(fā)故障，物業(yè)服務(wù)中心接報(bào)后應(yīng)在多少分鐘內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案并到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)？（）A.5B.10C.15D.30答案：B解析：《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第四十二條要求，消防安全重點(diǎn)單位消防控制室值班人員接到報(bào)警后，必須10分鐘內(nèi)到場(chǎng)確認(rèn)并啟動(dòng)預(yù)案。3.物業(yè)服務(wù)中心對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自拆除承重墻。依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取的措施是（）A.口頭勸阻并記錄B.書面責(zé)令停工并報(bào)告住建部門C.暫停供水供電服務(wù)D.代為恢復(fù)墻體并追償費(fèi)用答案：B解析：第三十八條賦予物業(yè)企業(yè)“書面制止并報(bào)告”義務(wù)，不得擅自停水停電，也不得直接實(shí)施代履行。4.某項(xiàng)目采用酬金制收費(fèi)模式，年度預(yù)算為1000萬元，約定酬金比例8%。年終審計(jì)顯示實(shí)際支出980萬元，則物業(yè)企業(yè)可得酬金為（）A.80萬元B.78.4萬元C.100萬元D.按實(shí)支出比例計(jì)提79.2萬元答案：B解析：酬金制下，酬金＝實(shí)際支出×約定比例，980×8%＝78.4萬元，預(yù)算節(jié)余歸全體業(yè)主。5.關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)，下列說法正確的是（）A.由建設(shè)單位單方面組織即可B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)C.業(yè)主無須參與查驗(yàn)過程D.查驗(yàn)記錄僅需建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)雙方簽字答案：B解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第十條允許物業(yè)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方進(jìn)行設(shè)備設(shè)施檢測(cè)，業(yè)主代表有權(quán)參與并監(jiān)督。6.某小區(qū)共有車位500個(gè)，其中地面車位150個(gè)、人防車位200個(gè)、產(chǎn)權(quán)車位150個(gè)。根據(jù)《民法典》，下列哪類車位收益歸全體業(yè)主共有？（）A.產(chǎn)權(quán)車位B.人防車位C.地面占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地設(shè)置的車位D.建設(shè)單位保留所有權(quán)的車位答案：C解析：第二百七十五條明確，占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，收益亦歸共有。7.某住宅項(xiàng)目實(shí)行包干制，物業(yè)合同約定年度物業(yè)費(fèi)為1200萬元，實(shí)際成本1150萬元，則物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)為（）A.50萬元B.需與業(yè)主分成C.由業(yè)主大會(huì)決定用途D.轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金答案：A解析：包干制下，盈虧由物業(yè)企業(yè)自行承擔(dān)，節(jié)余即為其利潤(rùn)。8.物業(yè)企業(yè)擬使用專項(xiàng)維修資金更新電梯，必須滿足的條件之一是（）A.電梯使用年限超過10年B.電梯故障率近一年達(dá)5%C.經(jīng)具有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告，確認(rèn)需更新D.業(yè)主委員會(huì)全體成員簽字同意答案：C解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，必須經(jīng)具備資質(zhì)的第三方鑒定并提出書面意見，方可申請(qǐng)使用。9.某項(xiàng)目綠化率為35%，按照《城市綠化條例》，物業(yè)企業(yè)養(yǎng)護(hù)管理責(zé)任不包括（）A.澆水施肥B.病蟲害防治C.改變綠化用地性質(zhì)增設(shè)地面車位D.修剪整形答案：C解析：改變綠地性質(zhì)屬規(guī)劃調(diào)整范疇，須報(bào)規(guī)劃部門審批，物業(yè)企業(yè)無權(quán)擅自實(shí)施。10.物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)文化活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)，最合規(guī)的列支渠道是（）A.從物業(yè)費(fèi)中據(jù)實(shí)報(bào)銷B.由業(yè)主委員會(huì)從公共收益中列支并提前公示C.向業(yè)主另行攤派D.由居委會(huì)全額補(bǔ)貼答案：B解析：公共收益歸業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定用于共有部分管理、社區(qū)文化等支出，且須提前公示。11.某小區(qū)高層住宅發(fā)生火災(zāi)，消防電梯前室正壓送風(fēng)失效，導(dǎo)致煙氣涌入。經(jīng)調(diào)查，物業(yè)企業(yè)未按規(guī)范每月對(duì)風(fēng)口風(fēng)速進(jìn)行測(cè)試。依據(jù)《消防法》，可對(duì)物業(yè)企業(yè)處以（）A.警告B.5000元以上5萬元以下罰款C.10萬元以上30萬元以下罰款D.責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)答案：B解析：《消防法》第六十條，對(duì)消防設(shè)施未保持完好有效的行為，責(zé)令改正，處5000元以上5萬元以下罰款。12.關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)，下列說法錯(cuò)誤的是（）A.住宅項(xiàng)目建筑面積3萬平方米以上必須公開招標(biāo)B.招標(biāo)文件發(fā)出至投標(biāo)截止日不得少于20日C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)管理專家不少于三分之二D.中標(biāo)結(jié)果須在招標(biāo)網(wǎng)公示，公示期不少于3日答案：D解析：《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定公示期不少于5日，而非3日。13.某項(xiàng)目采用智慧門禁系統(tǒng)，業(yè)主刷臉進(jìn)出。關(guān)于個(gè)人信息保護(hù)，物業(yè)企業(yè)必須（）A.與第三方平臺(tái)共享數(shù)據(jù)以提升算法精度B.取得業(yè)主單獨(dú)同意并告知處理目的、方式、范圍C.將數(shù)據(jù)永久保存用于商業(yè)分析D.允許廣告公司隨時(shí)調(diào)取答案：B解析：《個(gè)人信息保護(hù)法》第十三條、第十七條要求處理敏感個(gè)人信息須取得個(gè)人單獨(dú)同意，并履行告知義務(wù)。14.某小區(qū)二次供水水箱清洗消毒后，須由誰負(fù)責(zé)水質(zhì)檢測(cè)并公示報(bào)告？（）A.物業(yè)企業(yè)自行檢測(cè)即可B.委托取得計(jì)量認(rèn)證資質(zhì)的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)C.社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心D.自來水公司答案：B解析：《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》7.3規(guī)定，清洗消毒后須由具備CMA資質(zhì)的第三方檢測(cè)，合格后方可通水。15.某寫字樓中央空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)制定夏季供冷標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)溫度設(shè)定為（）A.20℃±2℃B.24℃±2℃C.26℃±2℃D.28℃±2℃答案：C解析：《公共建筑室內(nèi)溫度控制管理辦法》第三條明確，夏季供冷溫度不低于26℃。16.某項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)收繳率連續(xù)三個(gè)月低于70%，物業(yè)企業(yè)擬啟動(dòng)司法追繳，下列證據(jù)鏈中最關(guān)鍵缺失的是（）A.催繳通知書郵寄回執(zhí)B.業(yè)主身份證復(fù)印件C.物業(yè)服務(wù)合同D.欠費(fèi)明細(xì)表答案：A解析：訴訟階段需證明已履行書面催繳義務(wù)，催繳通知送達(dá)回執(zhí)為必要證據(jù)。17.某小區(qū)流浪狗頻繁出沒并咬傷業(yè)主，物業(yè)企業(yè)首要采取的合理措施是（）A.投喂食物引導(dǎo)其離開B.立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)并協(xié)助捕捉C.自行組織保安圍捕后放生郊外D.要求全體業(yè)主集體出資聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍答案：B解析：《動(dòng)物防疫法》第三十條明確，流浪犬貓由公安機(jī)關(guān)組織捕捉，物業(yè)企業(yè)負(fù)有報(bào)告和協(xié)助義務(wù)。18.某項(xiàng)目電梯維保合同由物業(yè)企業(yè)與A公司簽訂，A公司轉(zhuǎn)包給B公司。發(fā)生事故后，責(zé)任主體為（）A.僅A公司B.僅B公司C.A公司承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任D.A公司與物業(yè)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任答案：D解析：《特種設(shè)備安全法》第十三條、第三十六條，使用單位（物業(yè)）對(duì)維保單位負(fù)連帶安全責(zé)任，不得轉(zhuǎn)包。19.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）A.參與表決“雙過半”同意B.參與表決“雙三分之二”且同意“雙過半”C.全體業(yè)主一致同意D.居委會(huì)批準(zhǔn)即可答案：B解析：《民法典》第二百七十八條，調(diào)整物業(yè)費(fèi)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，須“雙三分之二”參與且“雙過半”同意。20.物業(yè)企業(yè)開展?jié)M意度調(diào)查，樣本量應(yīng)不低于業(yè)主總戶數(shù)的（）A.5%B.10%C.20%D.30%答案：B解析：《物業(yè)服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)規(guī)范》5.2.2規(guī)定，隨機(jī)抽樣比例不低于10%，置信度90%以上。21.某項(xiàng)目采用能源托管模式，物業(yè)企業(yè)與節(jié)能公司簽訂協(xié)議，節(jié)能收益分享比例為5:5，合同期5年。該模式屬于（）A.酬金制B.包干制C.合同能源管理D.PPP模式答案：C解析：合同能源管理（EMC）由節(jié)能公司投資改造，以節(jié)能效益分享回收投資。22.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致車輛受損，無法確定具體侵權(quán)人，物業(yè)企業(yè)已安裝監(jiān)控但角度存在盲區(qū)。法院判決物業(yè)企業(yè)承擔(dān)（）A.全部賠償責(zé)任B.按過錯(cuò)比例承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任C.不承擔(dān)責(zé)任D.與全體業(yè)主連帶賠償答案：B解析：《民法典》第一千二百五十四條，物業(yè)未采取必要安全保障措施的，應(yīng)承擔(dān)未履行義務(wù)的相應(yīng)補(bǔ)充責(zé)任。23.某項(xiàng)目外墻保溫層脫落砸傷行人，保修期已過，維修費(fèi)用應(yīng)優(yōu)先從（）A.物業(yè)費(fèi)B.公共收益C.專項(xiàng)維修資金D.建設(shè)單位質(zhì)量保證金答案：C解析：保修期屆滿后，共有部位維修費(fèi)用依法從專項(xiàng)維修資金列支。24.物業(yè)企業(yè)制定年度設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃，屬于PDCA循環(huán)中的（）A.PlanB.DoC.CheckD.Act答案：A解析：年度維保計(jì)劃屬于“計(jì)劃”階段。25.某小區(qū)游泳池對(duì)外經(jīng)營(yíng)，物業(yè)企業(yè)必須取得的行政許可為（）A.食品經(jīng)營(yíng)許可證B.高危險(xiǎn)性體育項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)許可證C.衛(wèi)生許可證D.特種設(shè)備安裝許可證答案：B解析：游泳屬于第一批高危險(xiǎn)性體育項(xiàng)目，須向體育行政部門申請(qǐng)?jiān)S可。26.某項(xiàng)目采用酬金制，年度預(yù)算中列支50萬元用于員工培訓(xùn)，年終實(shí)際支出45萬元，節(jié)余5萬元?dú)w（）A.物業(yè)企業(yè)B.全體業(yè)主C.員工均分D.轉(zhuǎn)入下年培訓(xùn)費(fèi)答案：B解析：酬金制下，預(yù)算節(jié)余歸業(yè)主所有，可轉(zhuǎn)入下年或補(bǔ)充維修資金。27.某小區(qū)業(yè)主私自封閉露臺(tái)，物業(yè)企業(yè)發(fā)出整改通知書后業(yè)主拒不改正，物業(yè)企業(yè)可（）A.強(qiáng)制拆除B.報(bào)告城管部門處理C.停水停電D.罰款5000元答案：B解析：違章搭建執(zhí)法權(quán)在城管，物業(yè)無權(quán)強(qiáng)制或處罰。28.某項(xiàng)目消防控制室值班人員未持證上崗，被消防救援機(jī)構(gòu)查處，可對(duì)物業(yè)企業(yè)處以（）A.警告B.1000元以上1萬元以下罰款C.1萬元以上5萬元以下罰款D.拘留值班人員答案：C解析：《消防法》第六十四條，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員處1萬元以上5萬元以下罰款。29.某小區(qū)公共收益年度結(jié)余80萬元，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可用于（）A.給物業(yè)企業(yè)發(fā)獎(jiǎng)金B(yǎng).補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金C.給居委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)D.給業(yè)委會(huì)成員發(fā)補(bǔ)貼答案：B解析：公共收益依法優(yōu)先補(bǔ)充維修資金或用于共有部分管理，不得私分。30.物業(yè)企業(yè)開展垃圾分類，對(duì)廚余垃圾稱重?cái)?shù)據(jù)須保存（）A.3個(gè)月B.6個(gè)月C.1年D.2年答案：C解析：《城市生活垃圾管理辦法》第三十條要求，臺(tái)賬保存期限不少于1年。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有2～4個(gè)正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些費(fèi)用可從住宅專項(xiàng)維修資金中列支？（）A.電梯更新B.屋頂防水重做C.業(yè)主家自用陽(yáng)臺(tái)漏水維修D(zhuǎn).監(jiān)控系統(tǒng)升級(jí)答案：A、B、D解析：專項(xiàng)維修資金用于共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，自用部位除外。32.物業(yè)企業(yè)履行消防安全職責(zé)包括（）A.每月組織防火檢查B.每半年開展一次消防演練C.每年對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行一次全面檢測(cè)D.建立消防檔案答案：A、B、C、D解析：《消防法》及《機(jī)關(guān)團(tuán)體企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》均明確上述職責(zé)。33.關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，下列說法正確的有（）A.可由業(yè)主大會(huì)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)B.評(píng)估結(jié)果作為物業(yè)費(fèi)調(diào)整依據(jù)C.物業(yè)企業(yè)可拒絕接受評(píng)估D.評(píng)估報(bào)告須向全體業(yè)主公示答案：A、B、D解析：評(píng)估權(quán)屬于業(yè)主共有權(quán)利，物業(yè)企業(yè)不得拒絕，但可參與配合。34.某小區(qū)發(fā)生電梯困人，物業(yè)企業(yè)應(yīng)急處置包括（）A.立即通知維保單位B.通過監(jiān)控和對(duì)講系統(tǒng)安撫乘客C.10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援D.事后向業(yè)主公告故障原因及整改措施答案：A、B、C、D解析：符合《特種設(shè)備安全法》《電梯應(yīng)急處置規(guī)范》要求。35.物業(yè)企業(yè)建立信用檔案應(yīng)包含的內(nèi)容有（）A.基本信息B.服務(wù)項(xiàng)目及面積C.投訴處理情況D.行政處罰記錄答案：A、B、C、D解析：《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》第五條明確上述內(nèi)容。36.下列哪些情形可以認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約？（）A.未按合同約定頻次清掃樓道B.未經(jīng)業(yè)主同意擅自提高物業(yè)費(fèi)C.將專項(xiàng)維修資金用于員工工資D.未及時(shí)修剪綠化導(dǎo)致業(yè)主采光受阻答案：A、B、C、D解析：均屬于未履行或未完全履行合同義務(wù)。37.某項(xiàng)目采用酬金制，年度財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)包括（）A.收入支出明細(xì)B.酬金提取比例及金額C.預(yù)算執(zhí)行情況D.審計(jì)報(bào)告答案：A、B、C、D解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十八條規(guī)定酬金制須每年審計(jì)并公示。38.物業(yè)企業(yè)開展疫情防控，依法可采取的措施有（）A.對(duì)進(jìn)入小區(qū)人員測(cè)溫B.要求出示健康碼C.拒絕高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)人員進(jìn)入D.向疾控部門報(bào)告可疑病例答案：A、B、D解析：物業(yè)無權(quán)拒絕合規(guī)返京人員進(jìn)入，須配合政府統(tǒng)一管控。39.關(guān)于物業(yè)保修責(zé)任，下列說法正確的有（）A.建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任B.物業(yè)企業(yè)負(fù)有通知和協(xié)助義務(wù)C.保修期屆滿后由業(yè)主承擔(dān)D.物業(yè)企業(yè)可代為維修后向建設(shè)單位追償答案：A、B、D解析：保修期屆滿后，共有部位維修由專項(xiàng)維修資金承擔(dān)，業(yè)主不承擔(dān)個(gè)人費(fèi)用。40.物業(yè)企業(yè)制定公共突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)包括（）A.組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)B.預(yù)警與信息報(bào)告C.應(yīng)急物資保障D.事后恢復(fù)與評(píng)估答案：A、B、C、D解析：符合《國(guó)家突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》要求。三、案例分析題（共30分）41.案例一（10分）某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)，表決解聘原物業(yè)企業(yè)并選聘新企業(yè)?？倯魯?shù)1000戶，專有部分總面積10萬平方米。回收表決票650票，其中同意解聘600票、反對(duì)50票；同意選聘新企業(yè)610票、反對(duì)40票。請(qǐng)回答：（1）該表決是否符合法定程序？（4分）（2）若原物業(yè)企業(yè)拒絕退出，應(yīng)如何依法處理？（6分）答案：（1）不符合。依據(jù)《民法典》第二百七十八條，解聘物業(yè)企業(yè)須“雙三分之二”參與表決，即至少667戶且專有面積6.67萬平方米以上參與，本案僅650戶參與，未達(dá)法定比例，表決無效。（2）業(yè)主委員會(huì)可向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)表決無效并判令原物業(yè)企業(yè)繼續(xù)履行合同；同時(shí)重新組織符合法定比例的業(yè)主大會(huì)表決，表決生效后，原物業(yè)企業(yè)仍拒退出的，可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，并依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條，由住建部門處以5萬元以上15萬元以下罰款。42.案例二（10分）某寫字樓物業(yè)企業(yè)為節(jié)能降耗，與節(jié)能公司簽訂LED燈改造合同，約定節(jié)能公司投資200萬元，每年節(jié)省電費(fèi)80萬元，雙方按3:7分享節(jié)能收益，合同期5年。改造完成后，第一年實(shí)際節(jié)電60萬元，業(yè)主大會(huì)認(rèn)為分成比例過高，要求重新協(xié)商。請(qǐng)回答：（1）該合同性質(zhì)及效力如何？（3分）（2）業(yè)主大會(huì)是否有權(quán)單方變更合同？（3分）（3）若協(xié)商不成，節(jié)能公司如何維護(hù)權(quán)益？（4分）答案：（1）屬于合同能源管理（EMC）節(jié)能服務(wù)合同，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，合同有效。（2）無權(quán)。合同由物業(yè)企業(yè)（業(yè)主大會(huì)授權(quán)）與節(jié)能公司簽訂，業(yè)主大會(huì)非合同當(dāng)事人，不得單方變更；如認(rèn)為損害業(yè)主利益，可依法追究物業(yè)企業(yè)違約責(zé)任或依法解聘。（3）節(jié)能公司可依據(jù)合同向物業(yè)企業(yè)主張繼續(xù)履行或賠償損失；若物業(yè)企業(yè)違約系因業(yè)主大會(huì)撤銷授權(quán)，節(jié)能公司可依據(jù)《民法典》第五百三十三條主張情勢(shì)變更，請(qǐng)求法院調(diào)整分成比例或解除合同并要求賠償已投入成本及合理利潤(rùn)。43.案例三（10分）某小區(qū)外墻瓷磚脫落砸傷行人，行人起訴物業(yè)企業(yè)及全體業(yè)主連帶賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)共計(jì)30萬元。經(jīng)查，物業(yè)企業(yè)兩年前已發(fā)現(xiàn)空鼓但未維修，專項(xiàng)維修資金余額充足，但未申請(qǐng)使用。請(qǐng)回答：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？（4分）（2）業(yè)主是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？（3分）（3）賠償費(fèi)用應(yīng)如何分擔(dān)？（3分）答案：（1）物業(yè)企業(yè)未履行日常巡查、維修及申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金的義務(wù)，存在明顯過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。（2）業(yè)主作為建筑物共有部分權(quán)利人，對(duì)外承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但對(duì)內(nèi)可向物業(yè)企業(yè)追償。（3）法院通常判令物業(yè)企業(yè)承擔(dān)70%～80%責(zé)任，剩余部分由全體業(yè)主連帶承擔(dān)；業(yè)主承擔(dān)后，可依據(jù)管理規(guī)約向物業(yè)企業(yè)追償，或從專項(xiàng)維修資金中列支業(yè)主應(yīng)承擔(dān)部分。四、實(shí)務(wù)操作題（共20分）44.某小區(qū)擬開展2025年度物業(yè)費(fèi)調(diào)整工作，項(xiàng)目經(jīng)理指定你負(fù)責(zé)編制調(diào)價(jià)方案。請(qǐng)寫出完整操作流程（含時(shí)間節(jié)點(diǎn)、法律依據(jù)、關(guān)鍵文書模板要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)防控措施），要求不少于600字。（20分）答案：操作流程如下：一、前期調(diào)研（1月1日—1月31日）1.收集近三年物業(yè)費(fèi)收支賬目、審計(jì)報(bào)告、物價(jià)指數(shù)、人工成本漲幅、行業(yè)平均工資漲幅等數(shù)據(jù)；2.委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，出具《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審報(bào)告》；3.召開業(yè)主座談會(huì)不少于2次，記錄業(yè)主意見并形成《業(yè)主意見匯總表》。二、方案制定（2月1日—2月15日）1.依據(jù)《民法典》第二百七十八條、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條，擬定調(diào)價(jià)方案：（1）調(diào)價(jià)理由：人工成本上漲12%、能耗價(jià)格上漲8%、維修材料上漲10%；（2）調(diào)價(jià)幅度：住宅由1.8元/㎡·月調(diào)至2.0元/㎡·月，上調(diào)11