2025年全國不動產(chǎn)登記代理人《不動產(chǎn)登記代理實務(wù)》考試練習(xí)題附答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪類權(quán)利首次登記時無需提交權(quán)屬來源材料？（）A.國有建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.依法確認的國家土地所有權(quán)答案：D2.甲以一棟已辦抵押權(quán)的房屋向乙再次設(shè)立抵押權(quán)，乙要求辦理第二順位抵押登記，登記機構(gòu)應(yīng)當如何記載？（）A.在附記欄標注“第二順位”B.重新核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利證書C.在原抵押權(quán)登記頁直接修改D.不予登記答案：A3.下列關(guān)于“預(yù)告登記”效力的表述，正確的是（）A.預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，合同無效B.預(yù)告登記后，登記機構(gòu)可以依職權(quán)注銷C.預(yù)告登記自記載于登記簿時生效D.預(yù)告登記有效期為6個月，逾期失效答案：C4.不動產(chǎn)登記資料查詢中，下列主體無權(quán)查詢原始登記資料的是（）A.權(quán)利人本人B.繼承人C.受遺贈人D.潛在購房人答案：D5.登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿記載的權(quán)利人姓名與身份證不一致，應(yīng)首先（）A.依職權(quán)更正B.通知權(quán)利人限期更正C.要求公安出具證明D.駁回后續(xù)登記申請答案：B6.下列哪項不屬于“不動產(chǎn)單元”劃分的必備條件？（）A.權(quán)屬界線封閉B.獨立使用價值C.獨立成幢D.具有唯一編碼答案：C7.關(guān)于查封登記，下列說法錯誤的是（）A.查封期限最長三年B.可以輪候查封C.查封登記自法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書時生效D.查封期間不得辦理抵押權(quán)登記答案：A8.地役權(quán)登記中，需役地與供役地不在同一登記機構(gòu)轄區(qū)的，應(yīng)當（）A.由需役地登記機構(gòu)受理并通知供役地登記機構(gòu)B.分別向兩機構(gòu)申請C.由上級指定機構(gòu)統(tǒng)一受理D.不予受理答案：A9.夫妻共有房屋，僅一方到場申請抵押登記，登記機構(gòu)應(yīng)當（）A.要求出具配偶同意書B.直接受理C.要求公證D.要求出具離婚證答案：A10.下列哪項登記類型不產(chǎn)生新的物權(quán)變動？（）A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.注銷登記D.首次登記答案：B11.不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當（）A.每日異地備份B.每周刻錄光盤C.每月打印紙質(zhì)D.每年刻錄一次答案：A12.下列關(guān)于“繼承登記”的表述，正確的是（）A.遺囑繼承可單方申請B.法定繼承必須公證C.受遺贈人無需提交遺囑D.繼承人必須全部到場答案：A13.登記機構(gòu)辦理更正登記時，對涉及權(quán)利內(nèi)容的錯誤，應(yīng)（）A.通知全部利害關(guān)系人B.直接更正C.報上級批準D.公告15個工作日答案：A14.下列哪項材料不屬于“權(quán)屬來源證明”？（）A.國有土地出讓合同B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.房屋買賣合同D.劃撥決定書答案：B15.下列關(guān)于“林權(quán)登記”的表述，錯誤的是（）A.林地所有權(quán)只能登記給國家或集體B.林地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押C.林權(quán)登記以宗地為單元D.林權(quán)類不動產(chǎn)單元代碼為19位答案：D16.不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)后，異地查詢個人名下住房套數(shù)，需驗證的要素不包括（）A.姓名B.身份證號C.婚姻狀況D.人臉識別答案：C17.下列哪項登記無需公告？（）A.宅基地使用權(quán)首次登記B.集體土地所有權(quán)首次登記C.遺失補證D.更正登記答案：D18.關(guān)于“在建建筑物抵押登記”，下列說法正確的是（）A.抵押范圍包括土地B.抵押范圍不含土地C.必須整幢抵押D.不可分期抵押答案：A19.下列哪項不屬于登記機構(gòu)“形式審查”范圍？（）A.材料是否齊全B.簽字是否一致C.合同價款是否合理D.身份證明是否有效答案：C20.不動產(chǎn)登記資料保存期限，自登記簿注銷之日起不少于（）A.5年B.10年C.15年D.30年答案：C21.下列哪項情形可直接辦理“注銷登記”？（）A.房屋倒塌B.權(quán)利人離婚C.權(quán)利人更名D.房屋出租答案：A22.下列關(guān)于“居住權(quán)登記”的表述，正確的是（）A.居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓B.居住權(quán)期限最長20年C.居住權(quán)自合同生效時設(shè)立D.居住權(quán)登記后發(fā)放他項權(quán)利證明答案：D23.下列哪項登記類型需測繪成果必須經(jīng)審核入庫？（）A.變更登記B.轉(zhuǎn)移登記C.首次登記D.注銷登記答案：C24.不動產(chǎn)登記“一窗受理、并行辦理”要求稅務(wù)、交易、登記時限合計不超過（）A.3個工作日B.5個工作日C.7個工作日D.10個工作日答案：B25.下列關(guān)于“補充材料”時限的表述，正確的是（）A.申請人應(yīng)在收到通知書后15日內(nèi)補正B.逾期未補正視為放棄C.補正次數(shù)不限D(zhuǎn).補正期間不計入辦理時限答案：D26.下列哪項屬于“利害關(guān)系人”查詢范圍？（）A.潛在買家B.相鄰宗地權(quán)利人C.房屋中介D.記者答案：B27.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記代理”的表述，錯誤的是（）A.代理人需取得職業(yè)資格證書B.代理合同必須書面C.代理人可以律師身份執(zhí)業(yè)D.代理人可代為領(lǐng)取證書答案：A28.下列哪項不屬于“登記錯誤”國家賠償?shù)臉?gòu)成要件？（）A.登記機構(gòu)過錯B.申請人損失C.因果關(guān)系D.申請人主觀惡意答案：D29.下列關(guān)于“區(qū)塊鏈+不動產(chǎn)登記”試點內(nèi)容，表述正確的是（）A.替代登記簿B.實現(xiàn)電子證照跨省互認C.取消紙質(zhì)檔案D.取消形式審查答案：B30.下列哪項屬于“登記程序瑕疵”可撤銷登記的情形？（）A.未履行公告程序B.材料虛假C.超越職權(quán)D.惡意串通答案：A二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列哪些情形可以申請“變更登記”？（）A.權(quán)利人姓名變化B.不動產(chǎn)坐落變化C.抵押金額減少D.土地用途變化E.共有份額變化答案：ABDE32.下列哪些材料屬于“繼承登記”必備文件？（）A.死亡證明B.親屬關(guān)系證明C.遺囑D.繼承人身份證E.放棄繼承聲明答案：ABD33.下列哪些權(quán)利可以辦理“預(yù)告登記”？（）A.預(yù)購商品房B.抵押C.地役權(quán)D.居住權(quán)E.查封答案：ABCD34.下列哪些情形登記機構(gòu)應(yīng)當“實地查看”？（）A.房屋首次登記B.在建工程抵押C.宅基地使用權(quán)首次登記D.更正登記涉及面積E.遺失補證答案：ABCD35.下列哪些屬于“不動產(chǎn)登記資料”？（）A.登記申請書B.申請人身份證明C.登記簿D.不動產(chǎn)權(quán)證書E.法院判決書答案：ABCE36.下列哪些主體可以作為“監(jiān)護人”代理未成年人申請登記？（）A.父母B.祖父母C.成年兄姐D.居委會E.民政局答案：ABCDE37.下列哪些情形可以“單方申請”登記？（）A.繼承B.生效法律文書取得物權(quán)C.姓名變更D.新建房屋首次登記E.離婚協(xié)議取得房屋答案：ABC38.下列哪些屬于“登記不予受理”情形？（）A.申請人與登記簿不一致且無證明B.不動產(chǎn)被查封C.材料不符合法定形式D.超過法定時限E.未繳納登記費答案：ABC39.下列哪些屬于“不動產(chǎn)單元代碼”組成部分？（）A.宗地代碼B.定著物代碼C.校驗碼D.行政區(qū)劃代碼E.順序號答案：ABCD40.下列哪些屬于“登記錯誤”糾正方式？（）A.更正登記B.注銷登記C.撤銷登記D.異議登記E.補正登記答案：ABC三、填空題（每空1分，共20分）41.不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理，實行全國統(tǒng)一、分級、實時更新。42.不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉、具有獨立使用價值、可以獨立登記的空間。43.登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記申請之日起1個工作日內(nèi)將申請事項記載于登記簿，法律另有規(guī)定的除外。44.查封登記期限屆滿，法院未續(xù)封的，登記機構(gòu)應(yīng)當在期限屆滿后5個工作日內(nèi)解除查封登記。45.不動產(chǎn)登記資料查詢分為權(quán)利人查詢、利害關(guān)系人查詢和國家機關(guān)查詢?nèi)悺?6.不動產(chǎn)登記代理服務(wù)實行自愿委托、有償服務(wù)、誠信守法原則。47.居住權(quán)自登記時設(shè)立，期限不得超過居住權(quán)人終身。48.林權(quán)類不動產(chǎn)登記以宗地為基本單元，林地所有權(quán)登記給國家或集體。49.不動產(chǎn)登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯誤，涉及權(quán)利內(nèi)容的，應(yīng)當書面通知權(quán)利人和利害關(guān)系人。50.不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)簡稱全國登記平臺，采用部省聯(lián)動、實時共享模式。四、簡答題（共30分）51.（封閉型，6分）簡述“首次登記”與“轉(zhuǎn)移登記”的核心區(qū)別。答案：（1）發(fā)生階段不同：首次登記是物權(quán)首次被確認，轉(zhuǎn)移登記是物權(quán)主體變更；（2）申請人范圍不同：首次登記由建設(shè)單位或首次取得物權(quán)人申請，轉(zhuǎn)移登記由轉(zhuǎn)出方與受讓方共同申請；（3）權(quán)屬來源材料不同：首次登記需提交土地權(quán)屬文件、規(guī)劃驗收等，轉(zhuǎn)移登記需提交買賣合同、贈與合同、法律文書等；（4）稅費環(huán)節(jié)不同：首次登記僅繳登記費，轉(zhuǎn)移登記需繳納契稅、增值稅等；（5）登記簿記載方式不同：首次登記新建不動產(chǎn)單元號，轉(zhuǎn)移登記沿用原單元號變更權(quán)利人。52.（開放型，8分）結(jié)合實務(wù)，說明“一窗受理、并行辦理”模式下，登記機構(gòu)如何與稅務(wù)、交易部門實現(xiàn)信息共享，并指出當前仍存在的堵點及改進建議。答案：信息共享路徑：（1）通過政務(wù)外網(wǎng)打通登記、交易、稅務(wù)三系統(tǒng)，建立共享數(shù)據(jù)庫；（2）申請人一次提交材料，掃描件實時推送至稅務(wù)核價、交易備案節(jié)點；（3）稅務(wù)將完稅信息回寫登記系統(tǒng)，登記機構(gòu)據(jù)此登簿；（4）采用區(qū)塊鏈存證，確保數(shù)據(jù)不可篡改。堵點：（1）部門數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，字段映射困難；（2）存量數(shù)據(jù)質(zhì)量差，身份證、坐落信息不一致；（3）系統(tǒng)高峰擁堵，回寫超時；（4）部分縣區(qū)未上線稅務(wù)模塊，仍需人工傳遞紙質(zhì)稅票。改進建議：（1）制定全國統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準，發(fā)布接口規(guī)范2.0；（2）建立存量數(shù)據(jù)清洗專班，采用AI比對算法批量修正；（3）搭建省級“消息隊列”中間件，實現(xiàn)異步回寫，峰值削峰；（4）對未上線地區(qū)實行“省級集中部署”，2025年底前全面消滅人工傳遞。53.（封閉型，6分）列舉“注銷登記”的三種法定事由，并說明各自需提交的證明材料。答案：（1）不動產(chǎn)滅失：提交滅失證明（如房屋安全鑒定D級報告、自然災(zāi)害證明）；（2）權(quán)利人放棄權(quán)利：提交書面放棄聲明、權(quán)利人身份證明；（3）依法征收、收回：提交政府征收決定、收回土地使用權(quán)決定。54.（開放型，10分）某市A小區(qū)因開發(fā)商資金鏈斷裂，購房業(yè)主已入住五年仍無法辦理轉(zhuǎn)移登記。市政府擬采用“容缺+承諾”模式破解歷史遺留問題。請從法律依據(jù)、操作流程、風(fēng)險防控三個維度設(shè)計一套完整方案，并說明如何保障國家稅收不流失。答案：法律依據(jù)：（1）《優(yōu)化營商環(huán)境條例》第32條允許容缺受理；（2）自然資源部2021年64號文支持歷史遺留項目辦證；（3）稅收征管法第35條賦予稅務(wù)機關(guān)核定權(quán)。操作流程：（1）業(yè)主提交購房合同、發(fā)票、入住證明、契稅申報表；（2）登記機構(gòu)容缺受理，出具“先行登記、后補材料”告知書；（3）市政府牽頭，開發(fā)商簽署“限期補齊竣工驗收備案”承諾書，公證并納入征信；（4）稅務(wù)按合同價核定契稅，業(yè)主先繳稅后登簿；（5）登記簿備注“歷史遺留項目，待補竣工驗收備案”，限制抵押、轉(zhuǎn)讓；（6）開發(fā)商6個月內(nèi)補件，逾期不予補辦，業(yè)主可憑登簿資料自行申請竣工驗收，費用列入開發(fā)商債權(quán)。風(fēng)險防控：（1）建立“共管賬戶”，業(yè)主補繳尾款優(yōu)先用于補辦驗收及稅費；（2）引入第三方質(zhì)量鑒定，確保結(jié)構(gòu)安全；（3）登記系統(tǒng)設(shè)置“歷史遺留”標簽，自動攔截抵押、轉(zhuǎn)移，直至補件完成；（4）稅務(wù)與住建共享完稅與驗收信息，發(fā)現(xiàn)低價合同按評估價補征；（5）審計部門每年抽查10%項目，發(fā)現(xiàn)虛假承諾撤銷登記并追責(zé)。稅收保障：（1）契稅按合同價或稅務(wù)機關(guān)核定價從高計征；（2）增值稅由開發(fā)商補繳，欠稅納入稅務(wù)黑名單，限制其參與土地競拍；（3）業(yè)主后續(xù)轉(zhuǎn)讓時，個人所得稅按差額20%計征，無法提供原值憑證的按全額3%核定，確保國家稅收不流失。五、應(yīng)用題（共50分）55.（綜合分析題，20分）閱讀案例，回答問題。案例：甲公司于2020年1月通過招拍掛取得某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，面積20000平方米，出讓年限40年，規(guī)劃用途為商業(yè)，成交總價2億元，已簽訂出讓合同并繳清價款，2020年3月辦理首次登記取得不動產(chǎn)權(quán)證書。2021年5月甲公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開始建設(shè)商業(yè)綜合體。2022年8月因資金需求，甲公司以在建工程向乙銀行申請抵押貸款1.5億元，雙方簽訂抵押合同并申請抵押登記，登記機構(gòu)于2022年9月1日將抵押事項記載于登記簿并出具不動產(chǎn)登記證明。2023年2月項目竣工，取得竣工驗收備案表，實測總建筑面積50000平方米。2023年4月甲公司申請房屋首次登記，同時申請將原在建工程抵押登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。2023年6月甲公司將其中10000平方米商鋪預(yù)售給丙，雙方簽訂商品房買賣合同并辦理預(yù)告登記。2023年7月甲公司因民間借貸糾紛，被丁起訴至法院，法院裁定查封整棟商業(yè)綜合體，并于7月15日送達協(xié)助執(zhí)行通知書。2023年8月丙持預(yù)告登記證明要求辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)口頭告知房屋已被查封，拒絕受理。丙不服，擬提起行政訴訟。問題：（1）登記機構(gòu)將“在建工程抵押”轉(zhuǎn)為“房屋抵押”的行為屬于何種登記類型？應(yīng)如何操作？（5分）（2）法院查封后，預(yù)告登記權(quán)利人丙是否有權(quán)要求辦理轉(zhuǎn)移登記？說明法律依據(jù)。（5分）（3）若登記機構(gòu)未將查封事項記載于登記簿，導(dǎo)致丙取得不動產(chǎn)權(quán)證書，丁的債權(quán)如何實現(xiàn)？登記機構(gòu)應(yīng)承擔何種責(zé)任？（5分）（4）請計算甲公司需補繳的契稅金額（當?shù)仄醵惗惵?%），并說明納稅義務(wù)發(fā)生時間及計稅依據(jù)。（5分）答案：（1）屬于“抵押權(quán)變更登記”。操作：受理甲、乙共同申請，提交原在建工程抵押證明、房屋首次登記證明、抵押合同補充協(xié)議，登記機構(gòu)將抵押物范圍由“在建工程”變更為“已竣工房屋”，不動產(chǎn)單元號由宗地+在建定著物碼更新為宗地+房屋碼，抵押金額、期限不變，原證明號注銷，重新核發(fā)房屋抵押權(quán)證明。（2）無權(quán)。依據(jù)：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第22條，不動產(chǎn)被查封的，登記機構(gòu)應(yīng)當不予受理轉(zhuǎn)移登記。預(yù)告登記僅保障將來物權(quán)變動請求權(quán)，不能對抗查封效力。（3）丁可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第9條，請求法院撤銷已辦轉(zhuǎn)移登記，恢復(fù)查封狀態(tài)。登記機構(gòu)因未盡審查義務(wù)造成錯誤登記，依據(jù)《國家賠償法》應(yīng)承擔賠償責(zé)任，賠償范圍以丁未能執(zhí)行到位的債權(quán)為限。（4）契稅計稅依據(jù)為成交總價2億元，稅率3%，應(yīng)繳600萬元。納稅義務(wù)發(fā)生時間為2020年1月簽訂出讓合同當日，應(yīng)在10日內(nèi)申報繳納。56.（計算題，15分）某宗地面積10000平方米，規(guī)劃容積率2.0，已建綜合樓總建筑面積18000平方米，土地取得價款1億元，樓面地價5000元/平方米?，F(xiàn)權(quán)利人申請將其中2000平方米商業(yè)部分分割轉(zhuǎn)讓，評估市場價樓面15000元/平方米，原契稅稅率3%，本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增值稅按差額5%簡易計稅，土地增值稅按30%核定，契稅仍3%，印花稅0.05%，請計算：（1）本次轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳增值稅額；（3分）（2）土地增值稅額；（3分）（3）契稅額；（3分）（4）印花稅額；（3分）（5）合計稅額。（3分）答案：（1）增值稅：差額=150005000=10000元/平方米，稅額=2000×10000×5%=100萬元；（2）土地增值稅：扣除項目=