PAGE海淀小區(qū)管理運(yùn)營(yíng)制度一、總則（一）制定目的為加強(qiáng)海淀小區(qū)的管理，提升小區(qū)整體品質(zhì)，保障小區(qū)居民的生活質(zhì)量，營(yíng)造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，特制定本管理運(yùn)營(yíng)制度。（二）適用范圍本制度適用于海淀小區(qū)內(nèi)的所有物業(yè)區(qū)域，包括但不限于住宅、商業(yè)配套設(shè)施、公共活動(dòng)區(qū)域等，以及在小區(qū)內(nèi)從事相關(guān)管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的所有單位和個(gè)人。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理、社區(qū)治理等方面的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)管理運(yùn)營(yíng)活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以小區(qū)居民的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升居民的滿意度和幸福感。3.公平公正原則：在管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)待所有業(yè)主、使用人和相關(guān)單位一視同仁，確保各項(xiàng)決策和措施公平公正，維護(hù)各方合法權(quán)益。4.協(xié)同共治原則：充分調(diào)動(dòng)小區(qū)居民、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)等各方力量，形成協(xié)同合作、共同治理的良好局面。二、管理架構(gòu)與職責(zé)分工（一）業(yè)主大會(huì)1.組成與職責(zé)：由海淀小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依法履行制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)、審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告、決定專項(xiàng)維修資金使用等重大事項(xiàng)的職責(zé)。2.會(huì)議組織：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集和主持。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（1）20%以上業(yè)主提議的；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。（二）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生與任期：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為[X]人，任期[X]年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)與選擇：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后，與小區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生服務(wù)；綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)服務(wù)；車輛停放管理；裝飾裝修管理服務(wù)；消防管理服務(wù)；電梯運(yùn)行維護(hù)管理；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。同時(shí)，應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）社區(qū)居委會(huì)1.職能：社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的矛盾和問(wèn)題，組織開(kāi)展社區(qū)文化、教育、衛(wèi)生、體育等活動(dòng)，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。2.協(xié)同機(jī)制：與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立定期溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，共同推進(jìn)小區(qū)管理運(yùn)營(yíng)工作。協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展各項(xiàng)工作，及時(shí)向業(yè)主傳達(dá)政府有關(guān)政策法規(guī)和社區(qū)建設(shè)的相關(guān)信息。三、小區(qū)安全管理（一）人員出入管理1.門禁系統(tǒng)：在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主、使用人及訪客進(jìn)行身份識(shí)別和登記。業(yè)主、使用人憑有效證件刷卡或人臉識(shí)別進(jìn)入小區(qū)，訪客需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，進(jìn)行登記并領(lǐng)取臨時(shí)出入證方可進(jìn)入。2.值班巡邏：安排專人24小時(shí)值班，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行盤查，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車輛隨意進(jìn)入。加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)巡邏，定時(shí)巡查各樓座、公共區(qū)域，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和異常情況。（二）消防安全管理1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)：定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。消防設(shè)施設(shè)備包括消防栓、滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等。2.消防通道管理：保持小區(qū)內(nèi)消防通道暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物、停放車輛。定期組織消防演練，提高小區(qū)居民的消防安全意識(shí)和自防自救能力。（三）治安防范管理1.技防措施：在小區(qū)內(nèi)安裝監(jiān)控?cái)z像頭、周界報(bào)警系統(tǒng)等技防設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的全方位監(jiān)控。監(jiān)控資料保存期限不少于[X]天，以便隨時(shí)查閱。2.聯(lián)防聯(lián)控：與周邊社區(qū)、派出所建立聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通和協(xié)作配合，及時(shí)打擊各類違法犯罪行為，維護(hù)小區(qū)治安秩序。四、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.日常清掃：每日對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、樓道、電梯等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持地面干凈整潔，無(wú)雜物、無(wú)積水。定期對(duì)樓道扶手、電梯轎廂等進(jìn)行擦拭消毒。2.垃圾分類處理：按照國(guó)家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。引導(dǎo)居民正確分類投放垃圾，做到日產(chǎn)日清。（二）綠化養(yǎng)護(hù)1.植物修剪：定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行修剪整形，保持植物造型美觀。及時(shí)清理枯枝、病枝、殘花敗葉等，確保綠化環(huán)境整潔。2.病蟲(chóng)害防治：加強(qiáng)對(duì)綠化植物的病蟲(chóng)害監(jiān)測(cè)，及時(shí)采取防治措施，防止病蟲(chóng)害蔓延。合理施肥、澆水，保證綠化植物生長(zhǎng)良好。五、小區(qū)設(shè)施設(shè)備管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)1.巡查制度：建立共用設(shè)施設(shè)備巡查制度，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑、道路、路燈、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障和損壞問(wèn)題。2.維修保養(yǎng)計(jì)劃：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況等，制定詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃，明確維修保養(yǎng)內(nèi)容、周期和責(zé)任人。對(duì)重要設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)備等，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢測(cè)和維護(hù)。（二）專項(xiàng)維修資金管理1.資金籌集：按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主按照一定比例繳存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用流程：當(dāng)共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修方案和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核后，報(bào)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、透明、合理的原則，接受業(yè)主監(jiān)督。六、小區(qū)車輛管理（一）停車規(guī)劃1.車位設(shè)置：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理規(guī)劃停車位，包括地面停車位、地下停車位等。明確停車位的數(shù)量、位置和使用方式，確保車輛停放有序。2.標(biāo)識(shí)標(biāo)線：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置清晰的停車標(biāo)識(shí)標(biāo)線，引導(dǎo)車輛按照規(guī)定的方向和位置停放。在停車位上標(biāo)明車位編號(hào)、停車類型等信息。（二）停車管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：制定合理的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)物價(jià)部門備案。停車收費(fèi)應(yīng)按照不同的停車類型、停車時(shí)段等進(jìn)行分類計(jì)費(fèi)，確保收費(fèi)公平合理。2.停車秩序維護(hù)：安排專人負(fù)責(zé)車輛停放管理，引導(dǎo)車輛有序進(jìn)出停車場(chǎng)，制止亂停亂放行為。對(duì)長(zhǎng)期占用公共通道、消防通道等違規(guī)停車行為進(jìn)行勸阻和糾正，情節(jié)嚴(yán)重時(shí)可采取鎖車等措施。七、小區(qū)環(huán)境秩序管理（一）噪音管理1.限制時(shí)間：規(guī)定小區(qū)內(nèi)禁止在每日晚上[X]點(diǎn)至次日早上[X]點(diǎn)期間進(jìn)行產(chǎn)生噪音的裝修、娛樂(lè)等活動(dòng)，避免影響居民休息。2.投訴處理：設(shè)立噪音投訴舉報(bào)電話，及時(shí)受理居民關(guān)于噪音問(wèn)題的投訴。接到投訴后，立即安排人員前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)處理，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行制止和糾正。（二）寵物管理1.飼養(yǎng)規(guī)定：制定小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理規(guī)定，要求業(yè)主文明養(yǎng)寵，定期為寵物注射疫苗，辦理相關(guān)證件。寵物應(yīng)佩戴牽引繩，由成年人牽領(lǐng)，不得在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)隨地大小便。2.衛(wèi)生清理：業(yè)主應(yīng)及時(shí)清理寵物糞便，保持小區(qū)環(huán)境整潔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的巡查，發(fā)現(xiàn)寵物糞便及時(shí)清理。（三）裝修管理1.裝修申報(bào)：業(yè)主進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申請(qǐng)表，提供裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明等材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以批準(zhǔn)，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝修監(jiān)督：在裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排專人對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，重點(diǎn)檢查施工安全、環(huán)保措施、是否破壞房屋結(jié)構(gòu)等方面。發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為及時(shí)制止，并要求業(yè)主限期整改。八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.制定依據(jù)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、成本支出等因素，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定制定，并報(bào)物價(jià)部門備案。2.公示制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、服務(wù)內(nèi)容等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）費(fèi)用收繳1.收繳方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等多種收繳方式，方便業(yè)主繳費(fèi)。2.催繳措施：對(duì)逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過(guò)電話、短信、上門催繳等方式進(jìn)行催繳。經(jīng)催繳仍不繳納的，可按照物業(yè)服務(wù)合同約定，采取法律手段追討欠費(fèi)。（三）費(fèi)用使用1.預(yù)算編制：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和服務(wù)需求，編制年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)算，明確各項(xiàng)費(fèi)用的支出項(xiàng)目、金額和標(biāo)準(zhǔn)。2.支出審核：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，各項(xiàng)費(fèi)用支出需經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字后方可報(bào)銷。定期對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行審計(jì)，確保費(fèi)用使用合理、透明。九、小區(qū)文化建設(shè)（一）活動(dòng)組織1.文化活動(dòng)計(jì)劃：制定小區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，定期組織開(kāi)展各類文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、親子活動(dòng)、節(jié)日慶典等，豐富居民的業(yè)余文化生活。2.參與方式：鼓勵(lì)小區(qū)居民積極參與文化活動(dòng)，通過(guò)自愿報(bào)名、社區(qū)推薦等方式，選拔活動(dòng)參與者。活動(dòng)組織過(guò)程中，充分發(fā)揮居民的主體作用，讓居民成為活動(dòng)的組織者和參與者。（二）社區(qū)宣傳1.宣傳平臺(tái)：利用小區(qū)公告欄、微信群、公眾號(hào)等宣傳平臺(tái)，及時(shí)發(fā)布小區(qū)管理運(yùn)營(yíng)信息、社區(qū)活動(dòng)通知、政策法規(guī)宣傳等內(nèi)容，加強(qiáng)與居民的溝通交流。2.文化宣傳：通過(guò)舉辦文化講座、展覽展示等形式，弘揚(yáng)小區(qū)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，傳播正能量，營(yíng)造積極向上的社區(qū)文化氛圍。十、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.監(jiān)督機(jī)制：建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、人員工作紀(jì)律進(jìn)行檢查和考核。設(shè)立監(jiān)督舉報(bào)電話和郵箱，接受業(yè)主和員工的監(jiān)督舉報(bào)。2.問(wèn)題整改：對(duì)監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)下達(dá)整改通知書，要求責(zé)任部門限期整改。整改完成后進(jìn)行復(fù)查，確保問(wèn)題得到徹底解決。（二）業(yè)主監(jiān)督1.意見(jiàn)反饋渠道：通過(guò)設(shè)立意見(jiàn)箱、召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)、開(kāi)展?jié)M意度調(diào)查等方式，廣泛收集業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)