1、房地產(chǎn)投資決策,目錄,房地產(chǎn)行業(yè)主要特征,第一部分,如何選擇項(xiàng)目,第二部分,項(xiàng)目投資決策,第三部分,項(xiàng)目在于操作,第四部分,區(qū)域性,周期性,專業(yè)性,高風(fēng)險(xiǎn)性,（一）區(qū)域性,房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動性和長期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件和價(jià)格水平都會大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會、文化、法規(guī)等各方面情況。,房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮調(diào)整衰退蕭條復(fù)蘇繁榮。房地產(chǎn)市場的周期性與國民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定

2、著房地產(chǎn)市場的大勢。因此我們應(yīng)把握好國民經(jīng)濟(jì)大勢，了解房地產(chǎn)市場的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場的走向。,周期性,（二）周期性,專業(yè)性,高風(fēng)險(xiǎn)性,區(qū)域性,房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國不動產(chǎn)占其總財(cái)富的73.2。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)商品是絕對異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的

3、目標(biāo)市場，絕對不能簡單照搬復(fù)制。做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。,專業(yè)性,（三）專業(yè)性,區(qū)域性,周期性,高風(fēng)險(xiǎn)性,一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。如遇到市場不景氣，則難以退出市場。此外，房地產(chǎn)比較容易受國家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國，由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。,高風(fēng)險(xiǎn)性,（四）高風(fēng)險(xiǎn)性,區(qū)域性,周期性,專業(yè)性,目錄,房地產(chǎn)行業(yè)主要特征,第一部分,第二部分,項(xiàng)目投資決策,第三部分,項(xiàng)目在于操作,第四部分,如何選擇項(xiàng)目,如何

4、選擇項(xiàng)目,土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會。,區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說，房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。,看區(qū)位,看場地條件,看規(guī)劃條件,一是看區(qū)位,看交易方式,看付款方式,不同的地段所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場需求和消費(fèi)特征，如北京CBD附近。在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期，我們投資重心應(yīng)選擇在

5、中心城市的城市中心。因?yàn)橹行某鞘腥丝诙啵?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場的購買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動態(tài)的眼光把握區(qū)位，雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會發(fā)生變化。,看區(qū)位,看場地條件,看規(guī)劃條件,看交易方式,看付款方式,重慶香檳花園區(qū)位圖,如果說地段是大前提，那么場地則是小前提。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。,看場地條件,二是

6、看地塊的場地條件,看區(qū)位,看規(guī)劃條件,看交易方式,看付款方式,地塊的臨街狀況，對項(xiàng)目商業(yè)布置產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷售和收益都有重要影響。,地塊大小和形狀都會對場地的有效利用，建筑物的平面布置等產(chǎn)生影響，從而影響銷售。,廣州百合花園,場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。地塊的高差情況。高差較大，即會影響建筑布局，還會增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本。,看區(qū)位,看場地條件,看規(guī)劃條件,看交易方式,看付款方式,原貌,支護(hù)現(xiàn)狀,通常城市規(guī)劃管理部門出于對整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對每個(gè)地塊都會提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項(xiàng)目的影響很

7、大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品。還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對項(xiàng)目開發(fā)限制較大。,看規(guī)劃條件,三是看項(xiàng)目的規(guī)劃條件,看區(qū)位,看交易方式,看付款方式,看場地條件,看規(guī)劃條件,看區(qū)位,看付款方式,看場地條件,四是看交易方式,看交易方式,從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購公司股權(quán)。不同的操作方式，對項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。,買斷

8、土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡單。通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。前面三個(gè)問題通過設(shè)置付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。,看區(qū)位,看場地條件,看規(guī)劃條件,看交易方式,看付款方式,案例江西南昌象湖某項(xiàng)目,占地600畝，容積率1.5，可做部分聯(lián)排，銷售均價(jià)4200。要價(jià)68萬/畝，后談到60萬/畝（原土地有效成本20萬左右一畝，每畝溢價(jià)40萬。）轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對方提出收購

9、股權(quán)。通過對兩種轉(zhuǎn)讓方式的分析比較，我們發(fā)現(xiàn)收購股權(quán)相當(dāng)于按照地價(jià)97萬元/畝進(jìn)行土地過名轉(zhuǎn)讓。,看區(qū)位,看場地條件,看規(guī)劃條件,看交易方式,看付款方式,看區(qū)位,看場地條件,看規(guī)劃條件,看交易方式,看付款方式,土地款數(shù)額巨大，一般占開發(fā)成本30-70%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時(shí)間長，加大了融資成本和機(jī)會成本。,看付款方式,五是看付款方式,看規(guī)劃條件,看交易方式,看區(qū)位,看場地條件,目錄,房地產(chǎn)行業(yè)主要特征,第一部分,第二部分,第三部分,項(xiàng)目在于操作,第四部分,項(xiàng)目投資決策,如何選擇項(xiàng)目,項(xiàng)目投資決策,由于房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性、周期性、復(fù)雜專業(yè)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，所以房

10、地產(chǎn)投資每個(gè)項(xiàng)目要科學(xué)決策，而科學(xué)決策是建立在各種分析之上。,房地產(chǎn)投資三要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,（一）市場分析,時(shí)機(jī)主要是指市場環(huán)境。房地產(chǎn)投資屬于高度競爭的市場運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為前提。政治政策環(huán)境：主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。房地產(chǎn)不僅是生產(chǎn)資料，也是生活資料，會對城市發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、城市風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)布局等產(chǎn)生重大影響，其在社會經(jīng)濟(jì)活動中具有重要影響。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益

11、。我們在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須關(guān)注這些政策對項(xiàng)目的影響。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,經(jīng)濟(jì)環(huán)境：指城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平等因素。一般來說，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的前景也十分廣闊，市場機(jī)會相對較多，以下為各城市GDP與平均房價(jià)示意。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,社會文化環(huán)境：指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念以及對生活的態(tài)度，對人生的態(tài)度等。社會文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購買行為，因此影響著消費(fèi)者購

12、買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機(jī)、種類、方式。某一地區(qū)人們對特有的核心文化價(jià)值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。否則將“水土不服”。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,市場需求分析。影響市場需求的四個(gè)主要因素有：人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。住房是人類生存不可少的物質(zhì)條件，人口基數(shù)大，絕對值增加快，對住房需求也會不斷增加。而且我們國家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對生存空間的需求也在增多。,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,（二）市場供求關(guān)系分析,市場分析,家庭收

13、入。分析一個(gè)地區(qū)的市場購買力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購買的承受能力。目前政府的設(shè)想是中低收入者購經(jīng)濟(jì)適用房，高收入者購商品房。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。劃分中高收入人群主要依據(jù)是現(xiàn)行房價(jià)與年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以說是中等收入層，高于的為高收入者。此外，居民收入預(yù)期對住房消費(fèi)也有相當(dāng)程度影響。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,城市化進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。從城市發(fā)展總進(jìn)程來看，對房地產(chǎn)需求是旺盛的，但也不排除其需求隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而波動。

14、消費(fèi)者預(yù)期。消費(fèi)者預(yù)期對未來經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期，會直接影響對房地產(chǎn)需求。如果對未來經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。如果是樂觀的，居民改善居住條件的愿望變得強(qiáng)烈，對住房的需求就會增加。目前市場存在兩種，一部分人是對預(yù)期不看好，持幣觀望。一部分人預(yù)期通脹，開始有入市投資的愿望。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,從以上四個(gè)因素來分析，中國房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長期仍然看好。我們要堅(jiān)定做好主業(yè)的信心！,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,市場供應(yīng)分析。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供

15、求關(guān)系是市場最重要的關(guān)系。我們不僅要看市場一時(shí)賣的好不好，還要看供求關(guān)系，供大于求遲早會導(dǎo)致市場的衰退。這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。調(diào)查當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。在建數(shù)量，一般以批準(zhǔn)施工許可證的面積為依據(jù)。計(jì)劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計(jì)。已獲規(guī)劃許可數(shù)量，從城市規(guī)劃和用地計(jì)劃來分析。從建設(shè)周期、政策周期來分析供應(yīng)的差異。需要注意的是我們分析市場供應(yīng)變化也應(yīng)反映供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,上述分析必須建立在科學(xué)準(zhǔn)確的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)投資一般都是幾億，甚至幾十億

16、，市場調(diào)研的準(zhǔn)確與否直接影響到投資決策的正確與否。市場調(diào)研是獲取市場信息的主要手段，在市場調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問題必須如實(shí)反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)，其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。我們反對先入為主，反對為支持領(lǐng)導(dǎo)意圖而論證。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,市場供求分析,在項(xiàng)目落實(shí)后，要對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。然后依據(jù)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目進(jìn)行本體優(yōu)劣勢分析，并對周邊的競爭項(xiàng)目進(jìn)行對比分析。通過分析，基本判斷本項(xiàng)目的市場定位準(zhǔn)確與否與市場價(jià)格水平。下面是案例：北京百合花園,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策

17、,（三）項(xiàng)目本體和競爭項(xiàng)目分析,市場分析,對各項(xiàng)目的位置、建筑類型、戶型、周邊配套、企業(yè)品牌等條件進(jìn)行綜合分析,用“比較法”，以10分為滿分，計(jì)算合理、可能售價(jià),考慮到2007年9月百合掛牌時(shí)，珠三角市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留5不確定性，以14000元/平方米銷售均價(jià)立項(xiàng)。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,在和競爭項(xiàng)目比較時(shí)，要注意三點(diǎn)：要摸清競爭項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)。競爭項(xiàng)目的市場推出均價(jià)不等于實(shí)際成交價(jià)，決策依據(jù)應(yīng)該是市場的“實(shí)際可行的價(jià)格”。要摸清競爭項(xiàng)目的銷售周期，一般來講銷售速度和價(jià)格成反比。根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營要求作出適當(dāng)調(diào)整。

18、如果要求快速銷售、快速回收資金，價(jià)格應(yīng)定得低一些。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目成本測算、項(xiàng)目投資收益概算和項(xiàng)目資金運(yùn)作分析，通過這些分析我們不僅要分析項(xiàng)目的投資價(jià)值，還要分析我們投資此項(xiàng)目的資金能力。,市場供求分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,（四）財(cái)務(wù)分析,市場分析,財(cái)務(wù)分析之一項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,北京百合花園立項(xiàng)成本測算表（一）,北京百合花園立項(xiàng)成

19、本測算表（二）,經(jīng)測算項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)總建筑面積17.2萬平方米，可售面積13.7萬平方米。預(yù)計(jì)總投資16.79億元，折合總建單價(jià)9752元/平方米，可售單價(jià)12185元/平方米。其中：土地費(fèi)用11.03億元，占總成本的65.7%；前期費(fèi)用0.13億元，占0.8%；土建安裝3.13億元，占18.7%；紅線內(nèi)配套0.52億元，占3.1%；政府收費(fèi)0.31億元，占1.8%；開發(fā)費(fèi)用1.58億元，占9.4%。實(shí)際運(yùn)作中面積有所增加，總建筑面積17.8萬平方米，可售面積13.9萬平方米，動態(tài)成本為17.34億元，上漲了3%，但折合總建單價(jià)為9762元/平方米，僅上漲了0.1%。,市場分析,市場供求分析,競爭

20、項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,財(cái)務(wù)分析之二收入測算。收入測算一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價(jià)值，如果是持有自營物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來測算。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售收入20.28億元，其中車庫是按照可售車庫的建安成本來計(jì)算，資產(chǎn)值0.4億。實(shí)際執(zhí)行過程中，由于趕在市場出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15359元，商鋪回收均價(jià)達(dá)到33311元，預(yù)計(jì)銷售收入將達(dá)到22.6億。,北京百合花園立項(xiàng)收入預(yù)測表,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,財(cái)務(wù)分析之三現(xiàn)金流量分析。現(xiàn)金流

21、量分析中應(yīng)包括：項(xiàng)目所需投資總額。項(xiàng)目所需啟動資金。企業(yè)可調(diào)劑資金和預(yù)計(jì)可調(diào)動資金。項(xiàng)目資金缺口最高值、時(shí)點(diǎn)及解決辦法。融資可能與成本。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,北京百合花園立項(xiàng)全投資現(xiàn)金流量表,北京百合花園立項(xiàng)自有資金現(xiàn)金流量表,百合花園立項(xiàng)時(shí)現(xiàn)金流測算情況見上表。立項(xiàng)時(shí)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在08年三季度收回自有資金投資，在09年三季度收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。根據(jù)目前情況來看，項(xiàng)目已于08年5月取得銀行貸款10億元，2008年7月再取得1.5億元，至此股東已全部收回。截至目前項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售回籠10.86億元，累計(jì)投資13.3億，按照目前的銷售回籠速度，二季度

22、即可收回全部投資，實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,財(cái)務(wù)分析之四盈利分析。項(xiàng)目盈利分析主要是計(jì)算與評價(jià)項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)最關(guān)心的兩個(gè)核心指標(biāo)包括：稅前成本利潤率。投資總額是指包括貸款利息的總投資。這項(xiàng)指標(biāo)反映的是項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和項(xiàng)目盈利能力，也是公司實(shí)現(xiàn)利潤的主要依據(jù)。百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段稅前成本利潤率為15.1%，目前測算稅前利潤率已經(jīng)達(dá)到21.2%。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,投資年回報(bào)率。因?yàn)椴糠止蓶|投入是以貸款來計(jì)算的。因此在實(shí)際工作中我們按下面的計(jì)算來考核：這個(gè)指標(biāo)主要反映股東對

23、項(xiàng)目的投資價(jià)值。資金是有時(shí)間價(jià)值的，股東投入5億元，項(xiàng)目凈利潤2億。如果兩年做完，年投資回報(bào)率20%，如果四年做完，年投資回報(bào)率僅為10%。百合花園項(xiàng)目立項(xiàng)階段測算實(shí)投資金年回報(bào)率15.3%。目前測算的這個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到26.3%。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,（五）風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)投資是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性，期望收益的可靠性，投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理復(fù)雜性。很顯然，我們在決策項(xiàng)目投資的過程中，如果其他條件都相同，肯定會選擇收益最大的投資項(xiàng)目，但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槭找嬷皇且环N可行的未來的風(fēng)險(xiǎn)利益，

24、而不是現(xiàn)實(shí)的利益，而項(xiàng)目運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)將影響收益的實(shí)現(xiàn)，所以我們決策投資項(xiàng)目時(shí)，必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,從我們實(shí)踐來看，常見的需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)：法律風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。成本上升風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,在決策項(xiàng)目時(shí)，我們一定要對選定項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并對風(fēng)險(xiǎn)防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進(jìn)行法律界定；進(jìn)行敏感性分析，提高項(xiàng)目立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；對政策走勢進(jìn)行研究，適應(yīng)政策要求；對自身的財(cái)力人力進(jìn)行認(rèn)真

25、摸底，做自己能做的事等等。任何事都有風(fēng)險(xiǎn)。我們在投資決策中分析風(fēng)險(xiǎn)，目的在于提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，提前防范風(fēng)險(xiǎn)，以盡可能小的風(fēng)險(xiǎn)來獲取盡可能高的投資回報(bào)。,市場分析,市場供求分析,競爭項(xiàng)目分析,財(cái)務(wù)分析,風(fēng)險(xiǎn)分析,投資決策,風(fēng)險(xiǎn)分析,由于房地產(chǎn)投資決策重大，在進(jìn)行上述分析后還應(yīng)采取審慎的態(tài)度。我們必須時(shí)刻控制自己過于樂觀的態(tài)度，應(yīng)保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待前期獲得的專業(yè)意見。使自己既不期望過高的售價(jià)水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時(shí)還需考慮某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果這樣做了，即使可能失去一些投資機(jī)會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資損失。采取審慎的態(tài)度是向公司負(fù)責(zé)。同時(shí)投資決策應(yīng)履行嚴(yán)格的

26、決策程序，應(yīng)該召集經(jīng)營班子和全體相關(guān)人員進(jìn)行集體研究，議定后再報(bào)董事會或上級公司審批。經(jīng)營班子（尤其是總經(jīng)理）要對上報(bào)材料的真實(shí)準(zhǔn)確承擔(dān)責(zé)任。,財(cái)務(wù)分析,競爭項(xiàng)目分析,市場供求分析,投資決策,（六）決策分析,市場分析,目錄,房地產(chǎn)行業(yè)主要特征,第一部分,第二部分,第三部分,第四部分,項(xiàng)目投資決策,如何選擇項(xiàng)目,項(xiàng)目在于操作,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,（一）編制開發(fā)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行,1、編制依據(jù)一是根據(jù)市場情況二是企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和年度經(jīng)營計(jì)劃三是項(xiàng)目立項(xiàng)的可行報(bào)告,2、分類及概述計(jì)劃分為：資金計(jì)劃和進(jìn)度計(jì)劃。（1）資金計(jì)劃包括資金籌措、投入、回收及成本、利潤實(shí)現(xiàn)等計(jì)劃

27、。重點(diǎn)要把握資金籌措、成本控制和利潤目標(biāo)三大項(xiàng)。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,廣州天河北項(xiàng)目資金工作流程,廣州天河北項(xiàng)目盈利規(guī)劃表,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,廣州天河北項(xiàng)目資金平衡表,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,資金籌措主要要靠銀行貸款。房地產(chǎn)投資大、周期長，全靠投資者自有資金投入，一是投不起二是不合算。百分之十幾的利潤要幾年才實(shí)現(xiàn)并不高。房地產(chǎn)企業(yè)的成功在于利用財(cái)務(wù)杠桿，以小搏大，用3040左右的實(shí)投資金，通過銀行貸款和銷售回收滾動發(fā)展，完成全額投資。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，保持一定的負(fù)債率，利用財(cái)務(wù)杠桿保持適

28、度規(guī)模經(jīng)營。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,成本控制至關(guān)重要。價(jià)格競爭是最直接的競爭，只有成本領(lǐng)先，我們才具有競爭優(yōu)勢，才能保證項(xiàng)目預(yù)期利潤。我們要根據(jù)立項(xiàng)報(bào)告，將成本控制目標(biāo)分解到每個(gè)環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目第一步抓起，自始至終，全體員工有責(zé)。這就是我們常說的全員全過程成本控制。利潤實(shí)現(xiàn)是我們運(yùn)作項(xiàng)目的最終目標(biāo)，也是落實(shí)企業(yè)規(guī)劃和年度經(jīng)營任務(wù)的需要。一定要維護(hù)利潤目標(biāo)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。不僅總目標(biāo)要落實(shí)，而且要按照年度計(jì)劃堅(jiān)決落實(shí)。這應(yīng)該是企業(yè)經(jīng)營主要考核的內(nèi)容。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,（2）進(jìn)度計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，對于房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要，他不僅要加

29、快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用節(jié)約財(cái)務(wù)成本，盡快實(shí)現(xiàn)利潤。而且要在一定階段促使產(chǎn)品盡快達(dá)到可售條件，便于公司及時(shí)主動占領(lǐng)市場先機(jī)。進(jìn)度計(jì)劃包括市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建辦證、工程建設(shè)、銷售招租、交樓物業(yè)管理或組織經(jīng)營六大部分。各大部分還有小計(jì)劃，小計(jì)劃服從大計(jì)劃，局部計(jì)劃服從總體計(jì)劃。在計(jì)劃中我們重點(diǎn)關(guān)注正式開工時(shí)間，開盤銷售時(shí)間和竣工驗(yàn)收時(shí)間。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,廣州天河北項(xiàng)目開發(fā)總流程圖,廣州天河北項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程圖,廣州天河北項(xiàng)目工程流程圖,廣州天河北項(xiàng)目銷售流程圖,廣州天河北項(xiàng)目主體進(jìn)度,大部分工作簡單看有先有后，互為前提，但更多的是互相交錯(cuò)，各項(xiàng)

30、工作要主動提前介入，提前準(zhǔn)備，提前工作。這里要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)：雖然銷售、租賃常常是房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，但房地產(chǎn)營銷卻絕不應(yīng)該等到銷售、租賃階段才開始，一般而言，從最初的投資決策階段的市場分析開始，就應(yīng)該讓市場營銷人員介入進(jìn)來，讓他們參與項(xiàng)目的市場定位，公司全體員工根據(jù)項(xiàng)目的市場定位而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)和各項(xiàng)工作，也就是我們說的全員全過程營銷。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,進(jìn)度計(jì)劃的時(shí)間控制：規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建、市場調(diào)研等正式開工前的準(zhǔn)備階段，一般是6-12個(gè)月，城市管理辦事效率不同而有差異，主體建設(shè)一般是平均五層一個(gè)月再加3個(gè)月裝修，一個(gè)月驗(yàn)收。也就是說，18層加兩層地下室一般

31、兩年內(nèi)。由于地質(zhì)不同，基坑支護(hù)，選擇基礎(chǔ)形式不同，會有些差異，但進(jìn)入框架建筑基本上是一致的，后期工程主要是統(tǒng)籌兼顧科學(xué)安排。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,3、分期計(jì)劃大項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃還包括分期的開發(fā)計(jì)劃。分期開發(fā)有利于公司控制開發(fā)投資規(guī)模，增加資金周轉(zhuǎn)能力，制定出合理的營銷計(jì)劃，降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，便于價(jià)格上升，實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)，推動項(xiàng)目整體成功。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,項(xiàng)目分期根據(jù)項(xiàng)目的不同，可采取不同的劃分辦法，對市場有把握但資金不足可先做價(jià)值最低的地塊，靠低價(jià)促進(jìn)銷售快速回收資金。對市場沒把握，先做價(jià)值最大的地塊，以產(chǎn)品品質(zhì)吸引消費(fèi)者。有

32、些項(xiàng)目前期投資大，為了提高市場覆蓋率，擴(kuò)大銷售，加快資金回收，高端產(chǎn)品和一般產(chǎn)品同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，比如上海葉上海項(xiàng)目。分期計(jì)劃不管怎么劃分，每一期應(yīng)該相對獨(dú)立，組團(tuán)集中。從而便于工程組織和交付使用后的物業(yè)管理。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,成本領(lǐng)先策略、聚焦策略和差異化策略是美國管理學(xué)者邁克爾波特提出的市場競爭的三個(gè)基本戰(zhàn)略。這三個(gè)策略在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)加以把握。,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),（二）緊扣市場進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),編制開發(fā)計(jì)劃,1、做好項(xiàng)目的市場定位一個(gè)項(xiàng)目不可能對所有類型的客戶都提供滿意的產(chǎn)品。房地產(chǎn)公司若想在競爭中立于不敗之地，必須對自己的服務(wù)對

33、象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，即“為誰的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰”。這個(gè)定位是項(xiàng)目本身?xiàng)l件和市場需求的結(jié)合。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不純是技術(shù)設(shè)計(jì)，更重要的是開發(fā)方案的確定。不根據(jù)項(xiàng)目情況，準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位的項(xiàng)目規(guī)劃做得再漂亮也不是好規(guī)劃，將對項(xiàng)目開發(fā)帶來災(zāi)難性的后果。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,2、突出主題，營造亮點(diǎn)確定項(xiàng)目市場定位后，要注意緊扣目標(biāo)客戶群的偏好。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，除了要注意創(chuàng)造自然舒適，方便的居住環(huán)境外，更重要的是要盡可能地滿足目標(biāo)客戶群的偏好。對市場需求、消費(fèi)群體、競爭對手、樓盤特色、地理位置、人文環(huán)境等一系列要素進(jìn)行整合、集成和創(chuàng)造，樹立一

34、個(gè)明確的主題，以給消費(fèi)者鮮明而強(qiáng)烈的感知形象，突出項(xiàng)目的特色。從而與周邊競爭項(xiàng)目形成差異，突出特色。這樣才能夠吸引目標(biāo)客戶的注意力，取得市場先機(jī)，形成自己的項(xiàng)目品牌。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,重慶小泉?jiǎng)e墅,貴州溫泉新城,重慶高爾夫花園,3、以經(jīng)濟(jì)效益為中心進(jìn)行方案優(yōu)選。（1）資源最大利用。房地產(chǎn)開發(fā)對土地應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可、財(cái)務(wù)允許的前提下達(dá)到最有效利用。盡可能多為客戶創(chuàng)造價(jià)值。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,南海保利花園,集中部分土地提高開發(fā)強(qiáng)度調(diào)劑部分土地做高品質(zhì)的產(chǎn)品,沿街應(yīng)設(shè)立商鋪、提高售價(jià)，如廣州

35、心語花園。,容積率高不是唯一。,（2）方案最省錢。樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達(dá)到一致。供電應(yīng)盡量設(shè)置在中心，減少低壓供電距離。要保證產(chǎn)品盡快變現(xiàn)，盡量少設(shè)置不易銷售的大商業(yè)和車庫。,（3）建筑檔次和市場定位相匹配。市場定位決定價(jià)格，價(jià)格決定成本。項(xiàng)目建設(shè)檔次要控制在合理的范圍內(nèi)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，光建得好看的項(xiàng)目不一定是好項(xiàng)目，只有建得好掙錢多的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,（4）以人為本的平面設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能永遠(yuǎn)是首位的，老百姓掏不掏錢看平面。因此我們要以人為本，關(guān)注平面設(shè)計(jì)。一要功能齊全，即使是小戶型，也要爭取面積小功能全。二要提高實(shí)用率，反對為了追求外立面效果而犧牲房屋使用功能。三要注意各房間功能的相互關(guān)系及尺寸關(guān)系。四要配置適度超前，幫助客戶延長產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)壽命。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,房地產(chǎn)工程建設(shè)分為建筑主體建設(shè)、園林建設(shè)和市政配套建設(shè)。組織工程建設(shè)，關(guān)鍵要把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。,組織工程建設(shè),全力推進(jìn)營銷,（三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量三要素。,編制開發(fā)計(jì)劃,進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),1、經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)就是要在工程建設(shè)階段節(jié)省建造成本，保證產(chǎn)