1、,上海宜山路站地鐵商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告,（上）,目錄,定位報(bào)告邏輯圖示,備注：1.一、二部分是以市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)判斷出項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。2.可比案例研究是對(duì)本案定位方向有指導(dǎo)意義。3.定位部分有充分的定位理由和依據(jù),一市場(chǎng)研究,二價(jià)值判斷,三項(xiàng)目定位,四財(cái)務(wù)分析,五規(guī)劃建議,六開(kāi)發(fā)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算,經(jīng)營(yíng)檔次定位,主題概念定位,業(yè)態(tài)業(yè)種組合配置,經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分,開(kāi)發(fā)策略目標(biāo),PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局規(guī)劃,九號(hào)線宜山路站,興力達(dá),七建,家飾佳,三號(hào)線宜山路站,科拉勝,宜山路,徐虹北路,中山西路,凱旋路,田,筑園,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART1區(qū)

2、域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)格局,業(yè)態(tài)功能,本項(xiàng)目,以宜山路、凱旋路、文定路和徐虹北路兩側(cè)形成了建材商業(yè)街形態(tài)，成為宜山路建材街的核心。主要形態(tài)為建材商廈和沿街商鋪，高中低檔品牌齊全，人流量較大。,四條主要建材商業(yè)街,蒲匯塘路和中山西路有一定體量的住宅底商，商業(yè)業(yè)態(tài)針對(duì)社區(qū)小餐飲小休閑為主。中山西路與宜山路路口位置針對(duì)周邊寫(xiě)字樓客群設(shè)置了部分中型快餐和正餐。,二條社區(qū)商業(yè)街,區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有大量辦公商務(wù)，未來(lái)仍將有30萬(wàn)m2左右商務(wù)辦公物業(yè)投入使用。,辦公商務(wù)集中,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)格局,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解

3、讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài),區(qū)域零售以建材家居為主。其中，大型建材家居零售密集分布于宜山路和文定路，小型建材分布于古宜路、徐虹北路和凱旋路，共有建材企業(yè)200余戶，營(yíng)業(yè)面積30萬(wàn)。另外有少量便利店、書(shū)店、服飾等店鋪。未來(lái)，光啟城購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)將豐富商圈內(nèi)零售業(yè)態(tài)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。,區(qū)域餐飲零散分布于古宜路、徐虹北路、蒲匯塘路和凱旋路，業(yè)態(tài)以便捷性社區(qū)快餐、正餐為主，商家數(shù)量較少。特色休閑食品零售等嚴(yán)重缺乏。,業(yè)態(tài)組合界定：建材家居零售+餐飲，組合單一宜山路商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)組合單一；受制于建筑形式，區(qū)域內(nèi)餐飲、零售、美容等業(yè)態(tài)檔次均屬低端，中高檔零售、特色餐飲、休閑餐飲、休閑食品零售等業(yè)態(tài)嚴(yán)重缺乏。

4、商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀與宜山路商圈的商業(yè)地位存在較大落差，也限制了宜山路商圈能級(jí)的升級(jí)。,文定路,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀宜山路商業(yè)業(yè)態(tài),家居建材檔次齊全、布局混亂,商圈內(nèi)家居建材既有高檔的漢斯格雅、博洛尼等品牌，有美標(biāo)、ToTo等中檔品牌，也有低檔沿街建材家居零售，雖能滿足不同層次的消費(fèi)者需求，但由于高中低檔品牌混雜于“一室”，致使購(gòu)物體驗(yàn)欠佳。同時(shí)，由于裝修時(shí)間較長(zhǎng)，建材商場(chǎng)內(nèi)燈光、墻柱等均已老化，未來(lái)改造難度較大。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀檔次定位,本項(xiàng)目,徐虹北路,蒲匯塘路,中山西路,文定路,宜山路,凱旋路,古宜路,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展

5、現(xiàn)狀商業(yè)租金,單位：,未來(lái)發(fā)展走勢(shì)研判通過(guò)區(qū)域建設(shè)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)了解，區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃新增商用建筑面積30萬(wàn)，近期可投入使用的商業(yè)物業(yè)為光啟城，商業(yè)體量高達(dá)12萬(wàn)，將極大豐富商圈內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的零售業(yè)發(fā)展。,單位：,宜山路商業(yè)已開(kāi)始向綜合性轉(zhuǎn)變，綜合性較高的購(gòu)物中心即將投入使用。,12萬(wàn)單體體量較大，但相對(duì)于區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)的匱乏，該體量不存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。,類型,規(guī)模,定位,檔次,一站式、綜合性、時(shí)尚現(xiàn)代、品質(zhì)生活等，旨在提升區(qū)域內(nèi)消費(fèi)環(huán)境的品質(zhì)、消費(fèi)內(nèi)容的豐富。,定位中高檔，與現(xiàn)有商戶形成強(qiáng)烈反差。依靠環(huán)境、品質(zhì)、品牌凝聚消費(fèi)力。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀未來(lái)供應(yīng)預(yù)估,

6、區(qū)域現(xiàn)有商用物業(yè)供應(yīng)量約30萬(wàn)，其中98.5%為建材家居類零售。,未來(lái)商用物業(yè)增量約為30萬(wàn)，其中商業(yè)面積集中于光啟城，約12萬(wàn)，彌補(bǔ)區(qū)域零售的不足。,商用物業(yè)供應(yīng),主要分布于宜山路站周邊“田”字核心，形成最具規(guī)模的建材家居商業(yè)中心。,繼續(xù)在”田”字區(qū)域擴(kuò)容，形成宜山路核心消費(fèi)圈。,位置,主要以建材商廈+傳統(tǒng)沿街商業(yè)的組合形式為主，檔次中低。零售、餐飲極度缺乏。,規(guī)劃提至新興CBD高度，一站式休閑購(gòu)物中心、綜合體成主流方向，檔次定位中高檔。,類型-定位-檔次-業(yè)態(tài),沿街商鋪面積5-30左右，租金7-20元/天，出租率幾乎為100%。,租金整體趨勢(shì)將穩(wěn)中有升，根據(jù)市場(chǎng)供求變化自行調(diào)整。,租金-出

7、租狀況,光啟城投入使用后，區(qū)域內(nèi)零售餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)面積將增加至12.5萬(wàn)，目前較弱的生活服務(wù)型商業(yè)將得到擴(kuò)容。屆時(shí)，商圈內(nèi)居民、白領(lǐng)等的生活消費(fèi)將回歸至本商圈，由此形成的商業(yè)氛圍將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生促進(jìn)作用。區(qū)域內(nèi)商鋪以小面積分割商鋪為主，50-100及以上中等規(guī)模商鋪供應(yīng)較少。小商鋪?zhàn)饨鹂傤~較低，受到商戶青睞，出租率較高。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié),區(qū)域消費(fèi)需求市場(chǎng)特征,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,15,項(xiàng)目周邊社區(qū)共約43萬(wàn)，按人均30計(jì)，項(xiàng)目周邊居住人口約1.5萬(wàn)。項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓集中，通過(guò)宜山路地鐵均可方便抵達(dá)。區(qū)域內(nèi)主要消費(fèi)客群為社區(qū)居民與企業(yè)白領(lǐng)，考慮到地鐵快速輸運(yùn)

8、人員流動(dòng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的主流消費(fèi)者為通過(guò)地鐵上下班的企業(yè)白領(lǐng)。,本項(xiàng)目,寫(xiě)字樓,住宅,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域住宅辦公消費(fèi)者分析,備注：輻射半徑以項(xiàng)目周邊500米范圍為準(zhǔn)。,本次消費(fèi)者調(diào)查共計(jì)發(fā)放79張調(diào)查問(wèn)卷。集中調(diào)查本項(xiàng)目周邊客群，研究消費(fèi)者構(gòu)成，消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)需求與特征，并加以總結(jié)分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)。,消費(fèi)者結(jié)構(gòu),居住地分布結(jié)構(gòu)：75%為本市居民，25%是新上海人。消費(fèi)者職業(yè)分布：企業(yè)白領(lǐng)56%、學(xué)生20%、工人11%、私營(yíng)業(yè)主10%。消費(fèi)者收入分布：月收入1500-3000元與3000-5000元區(qū)間合計(jì)占比63%，形成主體消費(fèi)群。上述數(shù)據(jù)證明，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的主要消費(fèi)者是本

9、市居民。消費(fèi)者職業(yè)比例以企業(yè)白領(lǐng)為主，而消費(fèi)者收入也集中于平均分布在1500-3000與3000-5000這一中等及偏上收入水平。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征,年齡分布：18-25歲占比58%，26歲-35歲占比27%。文化程度情況：本科以上所占比例最高，達(dá)79%。大專占11%。整體文化程度較高。數(shù)據(jù)表明：在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)1825歲為主要消費(fèi)年齡段，在這個(gè)年齡段中，以初入職場(chǎng)的企業(yè)員工為主。26歲35歲年齡段以企業(yè)白領(lǐng)為主，相對(duì)消費(fèi)力較強(qiáng)。,消費(fèi)者結(jié)構(gòu),PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征,消費(fèi)者線路選擇,線路選擇：樣本中乘坐一號(hào)線的消費(fèi)者最多，達(dá)到19.4%，其

10、次是2號(hào)線與4號(hào)線，各占比約15%。消費(fèi)者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場(chǎng)，占比達(dá)到37%，其次是徐家匯和中山公園，各占比19%。根據(jù)上圖數(shù)據(jù)，人民廣場(chǎng)地下商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、體量龐大，且是一、二、八三條連接人口密集區(qū)的高強(qiáng)度地鐵線的換乘樞紐，成為消費(fèi)者的首選消費(fèi)地。宜山路站是三、四、九號(hào)線三線換乘站，培育期后商業(yè)潛力較大。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)目的地特征,消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間選擇,每周消費(fèi)時(shí)間頻率：37%消費(fèi)者每周消費(fèi)時(shí)間為1天。綜合地鐵人流呈年輕化、職業(yè)化態(tài)勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)頻率屬于較高水平，地鐵消費(fèi)已屬日?；?、習(xí)慣性行為。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)對(duì)日常消費(fèi)品有所

11、側(cè)重。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)消費(fèi)頻次特征,消費(fèi)者外出方式選擇,外出消費(fèi)陪伴者：52%的消費(fèi)者為上下班或工作時(shí)間消費(fèi)，28%與家人同行，12%與戀人同行（此題為多選）。消費(fèi)出行方式：82%的消費(fèi)者以地鐵出行，51%的消費(fèi)者以公交車出行，29%的消費(fèi)者以出租車出行（此題為多選）。根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的出行方式中地鐵交通占據(jù)絕對(duì)主力，從消費(fèi)陪伴者分析圖看，以上下班途中及工作時(shí)間的日常消費(fèi)比重最高，而以家人為核心的家庭式消費(fèi)和以戀人為核心的約會(huì)式消費(fèi)均占據(jù)一定的比例。以上下班和工作時(shí)間為主的消費(fèi)具有典型的年輕化消費(fèi)的特征，通常消費(fèi)金額低、頻次高、類型

12、多樣。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣特征,消費(fèi)者外出消費(fèi)內(nèi)容選擇,外出消費(fèi)內(nèi)容：40%在上次外出消費(fèi)中涉及了餐飲類消費(fèi),32%有購(gòu)物類消費(fèi)，20%有休閑娛樂(lè)類消費(fèi)。（本題為多選）外出消費(fèi)金額：35%的消費(fèi)者單次消費(fèi)金額處于200-499元之間。根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者具有一定的消費(fèi)力，同時(shí)對(duì)于餐飲、購(gòu)物消費(fèi)有較為旺盛的需求。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣特征,消費(fèi)者消費(fèi)能力特征,單次購(gòu)物消費(fèi)金額：50-99元范圍占比最高，為29%；200-499元占比23%，500元以上占21%。單次餐飲消費(fèi)金額：50-99元范圍占

13、比最高，為37%；49元以下及100-199元范圍次之，各占26%。單次休閑消費(fèi)金額：50-99元最高、占比36%，49元以下及100-199元各占比25%。結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)能級(jí)較低，消費(fèi)外流嚴(yán)重。餐飲、購(gòu)物和休閑娛樂(lè)的消費(fèi)檔次均較低，尤以餐飲最低。,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,地鐵消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)者消費(fèi)能力特征,缺供應(yīng),低滿足,中滿足,高滿足,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,區(qū)域消費(fèi)品類本地供應(yīng)量與滿足度,家居、零售餐飲業(yè)態(tài),結(jié)論一：市場(chǎng)終端目標(biāo)群體確立,項(xiàng)目周邊主要消費(fèi)群體集中在1835歲。,采集樣本中消費(fèi)者主要構(gòu)成中，企業(yè)白領(lǐng)占比56%。,項(xiàng)目周邊小型住宅區(qū)較為集中，新開(kāi)發(fā)社區(qū)較少。

14、,消費(fèi)觀念前衛(wèi)，擁有一定消費(fèi)能力。,項(xiàng)目周邊有大量寫(xiě)字樓，白領(lǐng)人群集中。居民擁有較強(qiáng)消費(fèi)力。整體消費(fèi)特征趨向于年輕化。,項(xiàng)目體量較小，遠(yuǎn)距離輻射力有限。,項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，以建材為主，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者民生類需求不能得到滿足。,居民&白領(lǐng),結(jié)論二：市場(chǎng)容量空缺需求確立,樣本調(diào)查顯示：消費(fèi)者對(duì)快餐、西餐需求較大。,消費(fèi)者行為習(xí)慣,樣本調(diào)查顯示：消費(fèi)者對(duì)銀行、文體用品需求較大。,適合本項(xiàng)目消費(fèi)者需求前三位均為食品餐飲零售業(yè)態(tài)。,消費(fèi)者需求,樣本消費(fèi)者最喜歡的地鐵商業(yè)是人民廣場(chǎng)。,由于缺乏零售、餐飲業(yè)態(tài)，導(dǎo)致相關(guān)類型消費(fèi)外流，在區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)水平不高。,餐飲娛樂(lè)休閑周花費(fèi)時(shí)間為1至3次，消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)。,

15、PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,消費(fèi)需求市場(chǎng)特征總結(jié),區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求空間,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,26,商業(yè)能級(jí),項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓集中，中小規(guī)模社區(qū)分布于項(xiàng)目東西向和北向，項(xiàng)目商業(yè)能級(jí)覆蓋范圍應(yīng)定位為500米范圍內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)與社區(qū)客群，并可擴(kuò)展至區(qū)域內(nèi)建材家居消費(fèi)者。,服務(wù)功能,增加便攜式餐飲、食品零售、及相關(guān)休閑業(yè)態(tài)比重，豐富家居功能，補(bǔ)充缺失購(gòu)物業(yè)態(tài)、打造便捷性地鐵購(gòu)物空間。,品牌檔次,適度引進(jìn)知名品牌，塑造項(xiàng)目形象，注重各業(yè)態(tài)業(yè)種品牌的落地可行性和市場(chǎng)實(shí)際的可消化能力。,規(guī)模規(guī)劃,提升物業(yè)硬件與配置合理的業(yè)態(tài)業(yè)種比例，設(shè)計(jì)合理的人流動(dòng)線。,商業(yè)發(fā)展空間,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,總結(jié)一：

16、關(guān)于商業(yè)性質(zhì)地位,總結(jié)二：關(guān)于業(yè)態(tài)業(yè)種組合,總結(jié)三：關(guān)于商業(yè)目標(biāo)客群,PART1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)解讀,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,項(xiàng)目資源價(jià)值判斷,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,30,田字商圈,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,宏觀區(qū)位條件解析,31,未來(lái),北：凱旋路兩側(cè)老居民區(qū)，過(guò)宜山路南側(cè)以建材家居類商場(chǎng)居多。,北/南：三號(hào)線小商鋪所在位置及左側(cè)派出所位置調(diào)整后，地上商業(yè)部分的整體形象將有較大提升。,北,南,南：沿街店鋪、餐飲和建材，滿足區(qū)域內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)消費(fèi)和社區(qū)居民日常生活所需服務(wù)，是商圈內(nèi)成熟的社區(qū)商業(yè)街之一。,現(xiàn)狀,規(guī)劃,項(xiàng)目位置,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,微觀區(qū)位條件解析（3號(hào)線宜山路站項(xiàng)目四

17、至）,32,東：宜山路，七建、興力達(dá)等建材商廈。宜山路兩側(cè)清一色為建材商廈，餐飲、休閑服務(wù)等配套商業(yè)缺乏，僅配置便利店作為補(bǔ)充。,東/西：現(xiàn)有建材商廈變動(dòng)空間較小，在建的光啟城綜合體將使宜山路的業(yè)態(tài)趨向豐富。,西：古宜路、徐虹北路，西岸創(chuàng)意園、宜嘉苑住宅樓及沿街商鋪。沿街商鋪以建材為主、輔以餐飲、服飾和美容等休閑服務(wù)。,現(xiàn)狀,規(guī)劃,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,微觀區(qū)位條件解析（9號(hào)線宜山路站項(xiàng)目四至）,客群資源：,商業(yè)資源：,硬件條件：九號(hào)線項(xiàng)目位于地下一層，是9號(hào)線的進(jìn)出站通道及3、4、9號(hào)線的輔助換乘通道，有穩(wěn)定的客流。3號(hào)線地上商業(yè)部分，是3號(hào)線旅客出入的必經(jīng)之路，商業(yè)展示面與聚客性俱佳

18、。,宜山路建材商業(yè)街區(qū)在全市范圍內(nèi)具有市場(chǎng)號(hào)召力，商業(yè)氛圍濃重。是消費(fèi)者潛意識(shí)里的建材家居第一商業(yè)消費(fèi)區(qū)域。,周邊寫(xiě)字樓集中，企業(yè)白領(lǐng)客群較大；項(xiàng)目輻射范圍社區(qū)密集，家庭消費(fèi)潛力大；宜山路站作為樞紐型地鐵站，每日有大量的換乘客群，影響力巨大。,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,資源條件解析,34,項(xiàng)目周邊道路條件簡(jiǎn)析：區(qū)域內(nèi)有一條主干道（中山西路）、一條次干道（宜山路）、三條支馬路（徐虹北路、蒲匯塘路、文定路）。黑圈所指是正在改建中的地鐵3、4、9號(hào)線三線換乘的通道。主干道：中山西路作為城市主要過(guò)境型道路，交通流量較大，小型車輛所占比例較高，是本項(xiàng)目外區(qū)域客流主要來(lái)源之一。次干道：宜山路貫穿南丹路、

19、中山西路、虹橋路，繼而到達(dá)徐家匯，是本項(xiàng)目客流的主要進(jìn)入通道。支路：徐虹北路、凱旋路、蒲匯塘路、文定路作為項(xiàng)目外部的人行支路，道路承載能力低，是項(xiàng)目社區(qū)型消費(fèi)客群的主要人流導(dǎo)入通道。地鐵：9號(hào)線1、3號(hào)出口是地下項(xiàng)目的主要人流來(lái)源之一；2號(hào)口通往家飾佳，目前未開(kāi)通；3號(hào)線宜山路站客流相對(duì)集中。,我們的觀點(diǎn)：2個(gè)項(xiàng)目都有穩(wěn)定的地鐵作為消費(fèi)支撐，但由于地上地下所處位置與換乘通道的因素，將對(duì)2個(gè)項(xiàng)目的人流動(dòng)線布置、業(yè)態(tài)布局等方面提出較大挑戰(zhàn)。,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,交通條件解析,9號(hào)線宜山路站地下商業(yè)部分,3號(hào)線宜山路站地上商業(yè)部分,35,標(biāo)志,多重功能,第二空間,“樞紐型地鐵站，3、4、9號(hào)

20、線地鐵換乘、企業(yè)白領(lǐng)為主的大客流”等因素，標(biāo)示著本項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)的重要休閑消費(fèi)目的地。,坐落于區(qū)域核心，其商業(yè)、等都將成為白領(lǐng)、社區(qū)居民追求品質(zhì)生活、休閑減壓的第二空間。,填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，匯聚品質(zhì)餐飲、休閑零售、生活配套等多元化商業(yè)功能，締造地鐵消費(fèi)體驗(yàn)新主張。,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,物業(yè)條件指向,36,體量規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低。競(jìng)爭(zhēng)光啟城12萬(wàn)方商業(yè)，規(guī)劃設(shè)置相當(dāng)數(shù)量餐飲、零售業(yè)態(tài)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)養(yǎng)成。機(jī)會(huì)現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)單一，高客流所需餐飲、食品零售等需求大，快速餐飲、特色零售業(yè)態(tài)發(fā)展契機(jī)較好。,市場(chǎng)條件匯總,地鐵便捷性、通達(dá)性。人流建材家居消費(fèi)者、寫(xiě)字樓白領(lǐng)、附近眾多小區(qū)帶來(lái)穩(wěn)定的

21、消費(fèi)群。商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，消費(fèi)需求有外延。,項(xiàng)目條件評(píng)估,項(xiàng)目市場(chǎng)條件評(píng)估,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,地塊商業(yè)價(jià)值判斷,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,地塊商業(yè)價(jià)值判斷,整體開(kāi)發(fā)思路及SWOT分析,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,39,思考一：與商圈核心業(yè)態(tài)同步，以精品家飾強(qiáng)化所在區(qū)域的商業(yè)形象，利用商圈的客流量鎖定目的性客群。,3號(hào)線地上商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：充分利用KFC多年形成的聚客效應(yīng)，挖掘周邊年輕的白領(lǐng)消費(fèi)群的消費(fèi)力價(jià)值，導(dǎo)入品牌快餐、休閑餐飲等業(yè)態(tài)。,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,SWOT,O,W,T,S,項(xiàng)目位于是3號(hào)線出站站廳，客流量穩(wěn)定且乘客的消費(fèi)需求、消費(fèi)能力較高。項(xiàng)目

22、所處宜山路建材一條街具有全市號(hào)召力，流動(dòng)性偶發(fā)客流量可觀，且單次停留時(shí)間較長(zhǎng)，由建材延伸的消費(fèi)內(nèi)容涵蓋餐飲、家居家飾、軟裝等，是本項(xiàng)目的直接消費(fèi)群。,項(xiàng)目總商業(yè)面積僅388.9，在商家集聚規(guī)模上劣勢(shì)。項(xiàng)目臨凱旋路一側(cè)被4號(hào)線的出入站口遮擋，視線通透性受到一定影響。,項(xiàng)目區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)稀缺，且物業(yè)條件差，經(jīng)營(yíng)檔次不高，。項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃為上海新興CBD，商務(wù)商貿(mào)擴(kuò)容30萬(wàn)方，餐飲需求擴(kuò)大。項(xiàng)目所在區(qū)域以建材、家居為主，家飾、軟裝設(shè)計(jì)展示等業(yè)態(tài)較少。,伴隨宜山路CBD開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級(jí)逐步調(diào)整，項(xiàng)目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。光啟城體量較大，業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目存在部分重合，將分流部

23、分消費(fèi)者。,優(yōu)勢(shì)：,機(jī)遇：,風(fēng)險(xiǎn)：,劣勢(shì)：,3號(hào)線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢(shì)分析,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,結(jié)合地鐵與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住周邊居民消費(fèi)和地鐵快速消費(fèi)，引進(jìn)快餐類業(yè)態(tài)。提升商家品牌檔次，與KFC一起，形成集聚優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)號(hào)召力。,增長(zhǎng)性戰(zhàn)略SO,扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略WO,項(xiàng)目體量較小，采用無(wú)分割或大分割方式，引入中等面積和大面積商戶，形成項(xiàng)目的商業(yè)聚焦點(diǎn)，增強(qiáng)消費(fèi)者記憶度。,在項(xiàng)目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的品牌快餐、家飾、軟裝設(shè)計(jì)展示等業(yè)態(tài)，擴(kuò)大商業(yè)覆蓋范圍。針對(duì)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)整體現(xiàn)狀較為發(fā)達(dá)但業(yè)種明顯單一的餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化定位，引進(jìn)差異化業(yè)種，吸引細(xì)分客群。,補(bǔ)缺性戰(zhàn)略ST,防御性戰(zhàn)略WT,充

24、分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化商業(yè)和營(yíng)銷展示，擴(kuò)商業(yè)可視度并增強(qiáng)商業(yè)便利性。借助商家品牌，整合多方資源，強(qiáng)化項(xiàng)目在周邊區(qū)域的地位。,應(yīng)對(duì)策略,O,W,T,S,3號(hào)線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢(shì)分析,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,思考一：針對(duì)項(xiàng)目快速輸送人流的特點(diǎn)，以便攜式餐飲、特色食品等，鎖定占地鐵人流主體的白領(lǐng)客群。,9號(hào)線地下商業(yè)發(fā)展引擎思考,思考二：利用項(xiàng)目直通家飾佳建材商廈的獨(dú)特通道，設(shè)置家居、飾品、軟裝的展示、設(shè)計(jì)空間，作為地面及周邊建材商業(yè)的延伸，吸引地上消費(fèi)者向下移動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射人群，與宜山路商圈形成聯(lián)動(dòng)。,思考三：項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓密集、企業(yè)白領(lǐng)較多，針對(duì)白領(lǐng)普遍存在的工作壓力大

25、、社交活動(dòng)頻繁等生活狀態(tài)，設(shè)置特色書(shū)屋、精品超市等業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)客群的消費(fèi)時(shí)間。,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積僅1000左右，在商家集聚規(guī)模上未來(lái)可能會(huì)收到光啟城的沖擊。項(xiàng)目城狹長(zhǎng)狀，中間被立柱切割，容易形成消費(fèi)者視覺(jué)疲勞，不利于動(dòng)線設(shè)計(jì)。換乘通道位于左右兩端，中段必經(jīng)人流較少，造成項(xiàng)目對(duì)中間鋪位的客源問(wèn)題較為嚴(yán)重。,項(xiàng)目區(qū)域周邊休閑餐飲、食品零售業(yè)態(tài)業(yè)種稀缺，且物業(yè)條件較差，經(jīng)營(yíng)檔次不高。項(xiàng)目周邊區(qū)域白領(lǐng)商務(wù)型、休閑性餐飲購(gòu)物需求旺盛,但周邊餐飲業(yè)態(tài)數(shù)量有限，可選范圍狹小，存在空白區(qū)域。,光啟城規(guī)劃與九號(hào)線出口直接連通，且業(yè)態(tài)豐富，品牌齊全，項(xiàng)目人流將被分流。伴隨宜山路CBD開(kāi)發(fā)建設(shè)

26、進(jìn)程的推進(jìn)，商圈商業(yè)定位與商業(yè)能級(jí)逐步調(diào)整，項(xiàng)目面臨的商業(yè)環(huán)境存在不確定性。,項(xiàng)目客流量穩(wěn)定，乘客以年輕的白領(lǐng)居多，消費(fèi)能力較高。項(xiàng)目周邊居民和寫(xiě)字樓集中，有穩(wěn)定的社區(qū)消費(fèi)群和企業(yè)白領(lǐng)消費(fèi)群。項(xiàng)目由申通地鐵投資并統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理，企業(yè)品牌形象優(yōu)良，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)明顯。,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),風(fēng)險(xiǎn),機(jī)遇,9號(hào)線地上商業(yè)SWOT態(tài)勢(shì)分析,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,結(jié)合地鐵與區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)，抓住現(xiàn)有區(qū)域相對(duì)缺失且符合年輕人群和地鐵快速消費(fèi)特征的的休閑快餐類業(yè)態(tài)，吸引目標(biāo)人群。利用運(yùn)作主體與前期運(yùn)籌優(yōu)勢(shì)，建立區(qū)域領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)，爭(zhēng)奪商業(yè)品牌與消費(fèi)者認(rèn)知資源。,在項(xiàng)目體量較小前提下，優(yōu)先發(fā)展區(qū)域稀缺的便攜式外帶

27、餐飲、食品零售等消費(fèi)品類，擴(kuò)大商業(yè)覆蓋范圍。傳播措施上，注重對(duì)周邊寫(xiě)字樓白領(lǐng)的引導(dǎo)，重點(diǎn)吸引青年白領(lǐng)消費(fèi)群。,充分利用地鐵交通樞紐的人流集中優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科學(xué)的動(dòng)線規(guī)劃擴(kuò)大商業(yè)可視度并增強(qiáng)商業(yè)便利性，提升人流停留率力求商業(yè)價(jià)值最大化。借助企業(yè)品牌，整合多方資源，通過(guò)高調(diào)的定位概念，搶占區(qū)域商業(yè)的制高點(diǎn)。,針對(duì)整體區(qū)域休閑餐飲業(yè)態(tài)嚴(yán)重缺失的現(xiàn)狀，著力于區(qū)域補(bǔ)缺，導(dǎo)入具有高度目的性、聚客力的便攜式餐飲業(yè)態(tài)（電加熱或冷藏類），填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺。針對(duì)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)整體較為發(fā)達(dá)但業(yè)種明顯單一的現(xiàn)狀進(jìn)行差異化定位，吸引細(xì)分客群。,9號(hào)線地上商業(yè)SWOT應(yīng)對(duì)策略,PART2項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值判斷,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定

28、位研究,地下鐵商業(yè)案例研究,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,徐家匯站美羅城五番街中山公園站地下商業(yè)北新涇站宜嘉坊地下商業(yè)七寶站匯寶廣場(chǎng)地下商業(yè),47,徐家匯的美羅城在開(kāi)業(yè)10多年后，曾經(jīng)火爆的大食代由地下一層搬到了6樓，原來(lái)風(fēng)味小吃和游藝的地下一層，成功轉(zhuǎn)型為充滿時(shí)尚氣息的20多家日本時(shí)尚品牌專賣店的“五番街”。這條全新日本街的出現(xiàn)是徐家匯商圈整體提升改造計(jì)劃的一部分。徐家匯商圈正在啟動(dòng)“階梯式調(diào)整”計(jì)劃，美羅城、港匯廣場(chǎng)、匯金百貨等企業(yè)都在其列。,項(xiàng)目名稱：五番街發(fā)展商：匯美房產(chǎn)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年8月位置：徐家匯美羅城建筑面積：約3000類型：日式時(shí)尚休閑街樓層：地下一層目標(biāo)客群：18至3

29、5歲商鋪數(shù)目：30余間出租率：98%,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,項(xiàng)目來(lái)源,五番街項(xiàng)目概況,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,地鐵:1號(hào)線徐家匯站（3號(hào)出口）公交:20多條巴士線路（肇嘉浜路）徐家匯地下行人通道分別連接肇嘉浜路、漕溪北路、華山路、虹橋路地鐵站、出入口分別與東方商廈、港匯廣場(chǎng)、美羅城太平洋、六百等幾大商廈地下層相連。行人可從地鐵出口直接進(jìn)入五番街，交通動(dòng)線上十分便捷。,徐家匯商圈的位置為項(xiàng)目創(chuàng)造了龐大的人流條件，借助于路面交通與軌道交通的結(jié)合，加上地下連接通道，使消費(fèi)者極為便利地往來(lái)項(xiàng)目與周邊商廈之間，形成了巨大的商機(jī)。,交通動(dòng)線,地鐵出入口,地下通道,五番街,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,充分利

30、用地鐵出入口和地下通道的連接，將地鐵消費(fèi)群直接導(dǎo)入到項(xiàng)目本身，大大提升了顧客流量。鋸齒型門(mén)面，有效解決直線通道視覺(jué)單一的效果，在局部可形成裝飾亮點(diǎn)，營(yíng)造個(gè)性化的空間感。與主樓通過(guò)中庭環(huán)形連接，制造出特大的空間感，以利于人流匯聚場(chǎng)內(nèi)。,客流導(dǎo)入,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,諸多日本老字號(hào)及連鎖品牌，注重時(shí)尚和實(shí)用的結(jié)合無(wú)印良品MUJI，這家突出的特點(diǎn)是貨品新多而全，重點(diǎn)是還有很多護(hù)膚品NanasGreenTea七葉和茶，是日本最大的抹茶餐飲連鎖，五番街是其在中國(guó)的首家店，以打造健康潮流的抹茶專營(yíng)店為理念，多款風(fēng)行于日本的特色美食、京都宇治抹茶在日本盛傳的最好抹茶。都恩客創(chuàng)于1905年，是日本

31、真正的百年老字號(hào)，店內(nèi)做面包所用的材料都是日本運(yùn)過(guò)來(lái)的，主打是法式面包和麻薯面包，味道十分地道獨(dú)特。,經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,中山公園站地下商業(yè),2號(hào)線中山公園站周邊是龍之夢(mèng)購(gòu)物中心和眾多甲級(jí)辦公樓，借力于和地鐵3、4號(hào)線站換乘樞紐作用，以及周邊區(qū)域環(huán)境支撐，這里逐步發(fā)展為區(qū)域級(jí)的城市副中心商圈。中山公園站地下通道出入口有8個(gè)，其中，很多通道都和周邊商廈相銜接，逐步發(fā)展成為具有地鐵特色的地下商業(yè)部分，其中，最有代表性的是龍之夢(mèng)地下、上海小馬路這兩段。,1,2,3,4,5,6,地鐵通道商業(yè),龍之夢(mèng),聯(lián)通大廈,兆豐廣場(chǎng),多媒體生活廣場(chǎng),玫

32、瑰坊,園林天下,7,巴黎春天,地鐵出口,1,2,3,4,5,6,7,上海小馬路,龍之夢(mèng)B1,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,龍之夢(mèng)地下相連通道,2號(hào)線中山公園站地下2號(hào)出口與龍之夢(mèng)地下一層相連處，共計(jì)約有20多家經(jīng)營(yíng)商戶，其中零售商戶比重約為75%，速食、西點(diǎn)甜品類商戶約占20%，其他類占5。由于直接與地鐵站臺(tái)出入口連接，人氣旺盛。,2號(hào)口龍之夢(mèng)相連地鐵商業(yè),PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,上海小馬路,基本概況：地鐵2號(hào)線通道內(nèi)商業(yè)，由于與玫瑰坊相連，這部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為中高檔零售服飾街；已入駐200家左右的商家中主要以服裝、配飾為主，但在連接地鐵通道的主要入口處設(shè)置速食快餐類，有麻辣燙、

33、鮮扎果汁、中式米粉等，數(shù)量所占整個(gè)商業(yè)街比重約6。,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,北新涇站-宜嘉坊,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,特點(diǎn)歸納,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,借鑒三：,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目概況,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,地下一層業(yè)態(tài)布局,泡泡塘,匯寶購(gòu)物廣場(chǎng)地下一層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以生活類零售及速食餐飲為主，以滿足地鐵出行快速消費(fèi)的需求特征，其定位主要包括了外帶食品、特色餐飲和小商品。,阿明食品,一伍一拾,丸來(lái)玩趣,中國(guó)茶葉,一品軒,美式眼鏡,五糧液,天喔一佳,香特莉,來(lái)伊份,浪漫小鎮(zhèn),歐伊喜,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,借鑒意義,借鑒一：,借鑒二：,PART3項(xiàng)目商業(yè)功能定位研究,9號(hào)線宜山路站商業(yè)整體定位