1、美 食 城 招 商 方 案,Food zone investment scheme,-,一、項(xiàng)目定位 二、市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 四、招商原則 五、運(yùn)營(yíng)方案 六、招商情況及實(shí)施計(jì)劃,目錄 ,項(xiàng)目定位 Project orientation,項(xiàng)目定位,致力打造大連現(xiàn)代文化時(shí)尚與美食文化融合和發(fā)展的城市名片。美食與 文化時(shí)尚相結(jié)合，在社會(huì)上倡導(dǎo)一種時(shí)尚、健康、營(yíng)養(yǎng)、的美食消費(fèi)新觀念。 服務(wù)百姓生活，推介美食美味，讓廣大百姓充分領(lǐng)略到美食文化與時(shí)尚相結(jié)合 的無(wú)窮魅力。打造知名品牌，展示企業(yè)風(fēng)采，促進(jìn)餐飲、特色美食、快餐、小 吃健康有序的發(fā)展。,市場(chǎng)定位 Market positioning,目標(biāo)市場(chǎng)

2、定位,香榭里廣場(chǎng)地理位置優(yōu)越，位于大連市青泥洼商圈，市區(qū)中心點(diǎn)，大連市新興的休閑、娛樂(lè)、餐飲熱點(diǎn)正在向香榭里廣場(chǎng)移動(dòng),周邊日均人流量較大。 江南惠美食城市場(chǎng)定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休閑食品，晚上給單身人士及工作繁忙的商務(wù)人士提供便利餐，周末則是為商場(chǎng)游客提供全天的食品服務(wù)。,消費(fèi)者定位,目標(biāo)客層主要鎖定在購(gòu)物中心，賣場(chǎng)的客流，外來(lái)旅游人士、及本商圈內(nèi)的商務(wù)樓白領(lǐng)及年輕時(shí)尚人群，使美食廣場(chǎng)變成為員工食堂，要與本商圈業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)互動(dòng).,價(jià)格定位“美食平民化”,價(jià)格定位中檔，可依據(jù)市場(chǎng)周邊普通盒飯快餐的11.5倍來(lái)定位,業(yè)態(tài)上以快餐為主，休閑餐為輔?？蛦蝺r(jià)控制在人均消費(fèi)10-20元的區(qū)

3、域，與周邊大型飯店正好互補(bǔ)，且不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)能滿足顧客在逛街過(guò)程中隨時(shí)隨地的就餐和休閑。 讓消費(fèi)者“花最少的錢(qián)吃最好吃的食物”。引進(jìn)儲(chǔ)值卡刷卡消費(fèi)，使之消費(fèi)方便，快捷、時(shí)尚，美食城通過(guò)一年運(yùn)作將在大連市迅速?gòu)?fù)制，實(shí)現(xiàn)“一卡在手，吃遍全城”，形成江南惠美食城是您“就餐實(shí)惠與時(shí)尚的最佳選擇”的口碑效應(yīng)。,產(chǎn)品定位“低價(jià)高品質(zhì)”,以規(guī)模和特色取勝,兼具時(shí)尚個(gè)性與特色，以專業(yè)化發(fā)展模式為主。口味精益求.美食廣場(chǎng)積極引入符合消費(fèi)者口味和需求的美食品類。實(shí)施嚴(yán)格的廚務(wù)品控管理。 使之成為我市規(guī)模最大、品種最齊全的美食匯集地，經(jīng)營(yíng)品類要多而精，如韓國(guó)拌飯、江南小吃、廣式蓋澆飯、日式料理、云南荷葉飯、自助

4、火鍋等多個(gè)種類、美食城內(nèi)各類美食采用開(kāi)放式的陳列。,形象定位,形象要時(shí)尚化，設(shè)計(jì)風(fēng)格定要個(gè)性化。裝修突出品牌飲食文化，“形象源于品質(zhì)”要彰顯本案形象的高度、氣度。為了適應(yīng)顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動(dòng)的面對(duì)面的現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，“明檔”操作模式。拋卻傳統(tǒng)美食廣場(chǎng)檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺(tái)、酒肆等。 強(qiáng)化美食城的聚客能力，美食與文化結(jié)合、時(shí)尚與古典結(jié)合、西方與東方結(jié)合。時(shí)尚的風(fēng)格環(huán)境將成為年輕人的首選餐飲場(chǎng)所,業(yè)態(tài)分布規(guī)劃,餐飲業(yè)區(qū)與娛樂(lè)區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營(yíng)的原則，引入復(fù)合性的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以美食城、娛樂(lè)城集中分布業(yè)態(tài)聚人氣，以品牌店聚財(cái)氣。,

5、投資前景,樹(shù)立江南惠美食文化品牌形象，用經(jīng)營(yíng)理念 、整體功能規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，使之通過(guò)一年的運(yùn)作，得以在大連市其他商業(yè)地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)制，放眼遼寧，走向全國(guó)。,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) The advantage of project,位置優(yōu)勢(shì),香榭里廣場(chǎng)作為大連市的地標(biāo)建筑之一位于中山區(qū)青泥洼商圈。作為大連青泥洼CBD核心位置不可多得的城市綜合體項(xiàng)目，它打破了傳統(tǒng)的規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)模式，把最具有現(xiàn)代時(shí)尚休閑功能的商業(yè)概念引入其中。自2008年8月22日招商至今，香榭里廣場(chǎng)已經(jīng)形成了完美的餐飲娛樂(lè)的業(yè)態(tài)組合，將在大連市購(gòu)物中心中成為一種獨(dú)特的商業(yè)亮點(diǎn)。本案江南惠貿(mào)易有限公司旗下的美食城總面積1600平方米。為各商戶提供極大

6、的發(fā)揮空間。 美食城周邊即有521、525、1、408、512、411、39路等眾多線路公交車，交通十分便利。,硬件優(yōu)勢(shì),建筑形態(tài)、景觀獨(dú)具優(yōu)勢(shì) 中央空調(diào)、消防、耐火等級(jí)均為一級(jí) 有容乃大充足的停車位，在這里有車就是方便地下多達(dá)400個(gè)停車位 優(yōu)美的環(huán)境，超大就餐空間、高檔裝修，配套設(shè)施完善,管理優(yōu)勢(shì),自主經(jīng)營(yíng)、商位租賃。 XXX管理公司入駐本案,負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 、統(tǒng)一規(guī)化、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃、（不同階段運(yùn)用不同的推廣策略）、統(tǒng)一公共餐區(qū)、統(tǒng)一附屬設(shè)施的經(jīng)營(yíng)概念。即：商位租賃實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理模式：工作人員統(tǒng)一號(hào)牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費(fèi)管理，；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒；統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一

7、水、電、氣、空調(diào)、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有；對(duì)商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務(wù). 整合營(yíng)銷傳播 把企業(yè)的一切營(yíng)銷和傳播活動(dòng)，如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、促銷、CI 包 裝、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)行一元化的整合重組讓消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得 對(duì)江南惠美食品牌的一致信息性，品牌訴求的一致性和完整性。,品牌優(yōu)勢(shì),通過(guò)塑造江南惠品牌形象，強(qiáng)化美食城各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。,經(jīng)營(yíng)方針,政 府 主 導(dǎo),企業(yè)化管理,經(jīng)營(yíng) 方針,市場(chǎng)化運(yùn)作,經(jīng)營(yíng)策略,1、各商戶對(duì)外樹(shù)立統(tǒng)一形象，提升美食城的知名度。 2、每月評(píng)選優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)者和典型商戶，作為美食街的優(yōu)秀示范店進(jìn)行表 彰與宣傳，以點(diǎn)帶面提升整體 的服務(wù)質(zhì)量水平。 3、各商戶經(jīng)營(yíng)者要

8、嚴(yán)格遵守美食街業(yè)主相關(guān)規(guī)定，要切實(shí)按照規(guī)定執(zhí)行，以此來(lái)保證美食街的持久 性經(jīng)營(yíng)，打造美食街品牌。 4、努力打造集商貿(mào)、旅游、文化、休閑、美食為一體的文化美食休閑區(qū)。制定系統(tǒng)的接待方案，各 商戶要配備素質(zhì)較高的接待人員。 5、加強(qiáng)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理的跟蹤服務(wù)和報(bào)道，使宣傳工作長(zhǎng)期化。 6、由專業(yè)人員負(fù)責(zé)整條美食街物業(yè)管理，安全保衛(wèi)，衛(wèi)生清潔等工作，確保美食街能夠長(zhǎng)期有一個(gè) 良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。,規(guī)范要求,對(duì)經(jīng)營(yíng)者提出五個(gè)方面的規(guī)范化要求,建筑風(fēng)格統(tǒng)一,餐具統(tǒng)一,服裝統(tǒng)一,向美食街統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)可回收再利用的環(huán)保低碳餐具。,各商家要做到服裝風(fēng)格和樣式統(tǒng)一化。,經(jīng)營(yíng)管理：以統(tǒng)一化管理為核心，標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化；,服務(wù)

9、質(zhì)量：以提高客戶滿意度為主線，打造高檔時(shí)尚的服務(wù)品牌；,設(shè)施設(shè)備：要求商家盡量采用無(wú)污染、低碳、環(huán)保等設(shè)備；,內(nèi)外環(huán)境：內(nèi)部?jī)?yōu)美舒適、干凈整潔，外部清潔衛(wèi)生、無(wú)垃圾殘留；,經(jīng)營(yíng)品種：以江南各地特色名品時(shí)尚美食為主；,商家不得私自修改美食城整體建筑風(fēng)格，如需改動(dòng)與房屋租賃方協(xié)商解決。,招商原則 Investment principle,1、招商盈利扣點(diǎn)每家統(tǒng)一24%-30%；物業(yè)管理扣點(diǎn)7-10%。 2、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)3.5萬(wàn)元，押金3萬(wàn)元。 3、保底經(jīng)營(yíng)5.5萬(wàn)元/戶/月。 4、品牌主力店先行（適當(dāng)優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)本地特色商戶，招商活動(dòng)中配以靈活促銷策略，激活經(jīng)營(yíng)群體，調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)者積極性；采取

10、一系列促銷策略，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來(lái)經(jīng)營(yíng)。,運(yùn)營(yíng)規(guī)劃方案 Operation plan,方案一,美食城（自營(yíng)/營(yíng)運(yùn)商+1個(gè)休閑主題餐廳）如城隍廟小吃、江蘇一帶美食等。采用聯(lián)營(yíng)形式由江南惠貿(mào)易有限公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目出租前須根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)平面的分割劃分。 區(qū)域劃分：自營(yíng)區(qū)80、聯(lián)營(yíng)區(qū)520（檔鋪20-30）、功能區(qū)1000（500個(gè)座位）,方案二,1-2個(gè)主題餐廳（火鍋、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、金牛角王、味千拉面、金漢斯等）餐飲業(yè)區(qū)與娛樂(lè)區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營(yíng)的原則，一則將其置于邊角位置帶動(dòng)各樓層人氣，二可以滿足各品牌店選址標(biāo)準(zhǔn)。整體出租

11、或（聯(lián)營(yíng)），整體交給一個(gè)大的運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)做。,方案評(píng)估因素,分析認(rèn)為方案1整體上優(yōu)于方案2，因?yàn)椋?1）、一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商場(chǎng)價(jià)值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來(lái)看1方案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大可是運(yùn)做難度較易。 2）、在方案1有效運(yùn)作的情況下，美食城的升值是一定能達(dá)到的。 3）、美食城成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì)，方案1的最終目的是通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)管理使美食廣場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)指數(shù)提升，以達(dá)到投資的高利潤(rùn)回報(bào)。 4）、方案1更好地符合了本項(xiàng)目時(shí)尚與娛樂(lè)的定位思路。,項(xiàng)目規(guī)模：相對(duì)來(lái)講，行業(yè)規(guī)模已是大連之最,該等規(guī)模在大連為最大規(guī)模 但可根據(jù)具體市場(chǎng)調(diào)

12、查結(jié)果調(diào)整規(guī)模,營(yíng)業(yè)面積： 1600平方米,團(tuán)隊(duì)規(guī)模： 5人,年?duì)I業(yè)額： 1370萬(wàn),投資計(jì)劃：第一年固定資產(chǎn)投資約219萬(wàn)元，營(yíng)運(yùn)資金約116.4萬(wàn)元,營(yíng)運(yùn)資金投資,固定資產(chǎn)投資,項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià)（月） 金額,項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià)（年） 金額,業(yè)務(wù)預(yù)測(cè)：會(huì)員收費(fèi)、外賣服務(wù)、商鋪扣點(diǎn)、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、自營(yíng)區(qū),業(yè)務(wù)構(gòu)成目標(biāo)21家店面，自營(yíng)水吧及麻辣香鍋,項(xiàng)目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年,會(huì)員人數(shù)（萬(wàn)人） 0.5 0.6 0.66 0.7 0.78 增長(zhǎng)率 20% 11% 10% 11% 人均消費(fèi) 2800 3100 3400 3600 3800 會(huì)員收入（萬(wàn)元） 1400 1860 2244 2

13、520 2964,外賣服務(wù)（萬(wàn)） 200 280 310 360 380,商鋪扣點(diǎn) 24% 24% 26% 27% 28% 管理費(fèi)扣點(diǎn) 7% 8% 8% 8% 8% 公司營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)） 496 689 868 1008 1204,進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（萬(wàn)） 66.5 66.5 66.5 66.5 66.5,自營(yíng)區(qū)（萬(wàn)） 108 136 150 180 200,合計(jì) 670.5萬(wàn) 891.5萬(wàn) 1084.5萬(wàn) 1254.5萬(wàn) 1470.5萬(wàn),人均消費(fèi)： 15元/人,用餐人流量 高峰期人流：1000人1200人 （注12：0013：30AM） 日常期人流：1400人1800人,客戶人群分類 外部顧客：32% 外部

14、寫(xiě)字樓職工：55% 內(nèi)部員工及其他：13%,模擬利潤(rùn)表：營(yíng)業(yè)額復(fù)合增長(zhǎng)率60%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率83%,第1年 第2年 第3年 第4年 第5年,收入 670.5 891.5 1084.5 1254.5 1470.5 成本 335.4 320 380 460 520 折舊 0 20 30 40 60 利潤(rùn) 335.1 551.5 674.5 754.5 890.5 所得稅8.2%計(jì)算（總營(yíng)業(yè)額30%為基準(zhǔn)） 17 22 27 31 36 凈利潤(rùn) 318.1萬(wàn) 529.5萬(wàn) 647.5萬(wàn) 723.5萬(wàn) 854.5萬(wàn),第1年 第2年 第3年 第4年 第5年,提供服務(wù),為保證美食城的正常順利運(yùn)營(yíng)，特為

15、各商戶提供如下服務(wù)：,經(jīng)營(yíng)管理,制定總體發(fā)展規(guī)劃 制定規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營(yíng)管理服務(wù),商務(wù)管理,統(tǒng)一招租、招商 辦理工商、稅務(wù)、經(jīng)營(yíng)手續(xù),財(cái)物管理,各項(xiàng)服務(wù)統(tǒng)一結(jié)算 工商稅務(wù)對(duì)接管理,物業(yè)管理服務(wù),保安服務(wù),保潔服務(wù),工程服務(wù),綠化服務(wù),亮化服務(wù),治安管理、日夜巡視,綠化區(qū)盆栽擺放,日常保潔、垃圾清運(yùn),管理、維護(hù)公用照明設(shè)施,維修、保養(yǎng)水電、消防設(shè)施,商務(wù)信息服務(wù),自身平臺(tái)宣傳,媒體廣告服務(wù),廣告策劃、印刷、制作 利用各種媒體進(jìn)行品牌推廣,利用美食城微信、微博平臺(tái)進(jìn)行宣傳,招商情況及實(shí)施計(jì)劃 Investment progress and implementation plan,招商物料準(zhǔn)備,招商

16、手冊(cè)、招商DM單 招商邀請(qǐng)函 購(gòu)物中心概況，美食廣場(chǎng)的招商條件 現(xiàn)場(chǎng)VI物料（含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功能說(shuō)明、 經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外包裝等） 招商合同文本 招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等 美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖）,現(xiàn)場(chǎng)管理,招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)做招商前準(zhǔn)備； 每周工作例會(huì)，向經(jīng)營(yíng)管理公司匯報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題；每周以書(shū)面形式匯報(bào)招商情況，按時(shí)制作上門(mén)客戶統(tǒng)計(jì)分析、并以周、月小結(jié) 形式報(bào)告呈報(bào)甲方； 每天填寫(xiě)工作日志，定期商周、月總結(jié)。 應(yīng)多渠道開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開(kāi)發(fā)些加盟的投資客。 第二步，鎖定目標(biāo)意向客戶，持續(xù)跟蹤，最終達(dá)

17、成目標(biāo)。 第三步，以點(diǎn)帶面，充分利用主力店的品牌效應(yīng)帶動(dòng)品牌店的加盟。,合作方式,以租賃形式，租賃期限1年 合約保證金：保證金3萬(wàn)，合同期滿無(wú)息退還 結(jié)算方式：月初1-5號(hào)對(duì)賬，15號(hào)返款。 管理費(fèi)：按日常管理費(fèi)用的支出預(yù)算分?jǐn)偅▽?duì)商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務(wù)），商戶需交納保安、保潔費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。 廣告費(fèi)：開(kāi)業(yè)初期美食城大量廣告集中投放，消費(fèi)卡優(yōu)惠，為商戶啟動(dòng)市場(chǎng),招商優(yōu)惠政策,具體的招商方式 不管是租賃還是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)都應(yīng)積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐美食城，針對(duì)美食城的初步定位建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式， 擬定如下方案： 1、特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 ： 特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給經(jīng)營(yíng)

18、者增強(qiáng)入場(chǎng)的信心，從而有力地促進(jìn)招商，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，給予一定廣告宣傳支持，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商戶的招商； 2、制定優(yōu)惠套餐： 搶占商機(jī)“階梯式”優(yōu)惠營(yíng)銷方式，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 第一年由低到高，循序漸進(jìn)，最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行優(yōu)惠誘導(dǎo)，使商戶提高盈利能力，從而物業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)足發(fā)展。,3、特權(quán)優(yōu)惠： 考慮到商家在進(jìn)駐后具有一定時(shí)期的整備及品牌推廣階段，對(duì)于最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行先入主推，并給予相應(yīng)優(yōu)越的位置。 4、強(qiáng)勢(shì)媒體推廣： 已進(jìn)駐品牌商戶可成為江南惠貿(mào)易的聯(lián)盟商家，并可免費(fèi)利用江南惠貿(mào)易有限公司的媒體資源和客戶渠道進(jìn)行整合營(yíng)銷推廣，以擴(kuò)大傳播范圍，把握消費(fèi)客群。 5、商鋪?zhàn)赓U年限：一年期起租，方式靈活。 6、積極