1、早期物業(yè)管理計(jì)劃一、物業(yè)管理準(zhǔn)備工作(1)管理人員、水管工和保安人員應(yīng)及早介入，了解圖紙，熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管線布置、智能安全監(jiān)控系統(tǒng)等管理注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為今后的改善、維護(hù)、維修、價(jià)值維護(hù)和增值打下基礎(chǔ)，解決業(yè)主的后顧之憂。(2)建立和整理詳細(xì)的建筑資料，組織和整理設(shè)備檔案、資料檔案和業(yè)主資料，確保檔案管理完整有序。(3)根據(jù)相關(guān)文件和社區(qū)居住特點(diǎn)，制定小區(qū)業(yè)主公約、管理處崗位職責(zé)及員工規(guī)章制度。(4)制定詳細(xì)的設(shè)備、設(shè)施維護(hù)、房屋維護(hù)計(jì)劃和檢查制度，水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃、公共照明維護(hù)計(jì)劃、監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃等。(5)規(guī)范各部門的日常管理，做好人員調(diào)配和崗位培訓(xùn)，所有員工必須

2、在一個(gè)月內(nèi)到位，并根據(jù)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)踐質(zhì)量。第二，接管日常管理服務(wù)工作后(一)、設(shè)立接待處，白天有專職人員接待居民，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共事務(wù)，接受居民的建議和投訴。服務(wù)應(yīng)遵循“十二字方針”(即禮貌、熱情、友好、樂(lè)觀、主動(dòng)和平等)。(2)安全工作：1.保安人員應(yīng)穿著整齊統(tǒng)一的服裝，禮貌熱情地對(duì)待他人。2.保安值班：24小時(shí)值班和巡邏。3.門衛(wèi)的出入管理要嚴(yán)格，來(lái)訪車輛要登記，貨主要為搬遷的貨物出具證明。4.充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、電視分鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)和梯口電子防盜鎖的作用，提高小區(qū)智能化管理水平。5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器材。6、建立消防安

3、全制度，開展防火知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。7、配備消防系統(tǒng)設(shè)施和設(shè)備，可隨時(shí)使用。8.住宅區(qū)的出入口有明顯的標(biāo)志。每個(gè)小組、建筑物、單元(門)和住戶都有明顯的標(biāo)志，并有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案。9.加強(qiáng)與市保安員和附近派出所的聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)建筑區(qū)域的安全，營(yíng)造良好的治安環(huán)境。10.收發(fā)卡的車輛應(yīng)由保安引導(dǎo)進(jìn)入車庫(kù)和停車場(chǎng)。未經(jīng)許可，外國(guó)車輛不得進(jìn)入該區(qū)域。自行車、摩托車和電動(dòng)車應(yīng)由專人管理。(3)為確保社區(qū)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例，制定本規(guī)定：1.所有業(yè)主(住戶)應(yīng)如實(shí)填寫業(yè)主入住登記表所有常住居民信息，并留下緊急聯(lián)系方式。2.管理公司應(yīng)負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)內(nèi)

4、公共區(qū)域的公共秩序。管理公司的工作人員和保安人員有權(quán)檢查和糾正違反社區(qū)管理規(guī)定的行為。房主或使用者對(duì)房子的安全負(fù)責(zé)。3.居住區(qū)實(shí)行準(zhǔn)封閉式安全管理。管理公司保安人員24小時(shí)值班，業(yè)主(居民)應(yīng)積極配合管理公司，防止各行業(yè)安全事故的發(fā)生。4、業(yè)主(住戶)不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、有毒、放射性物品，不得利用房屋從事危害公共利益或侵犯他人合法權(quán)益的活動(dòng)；5.為了保護(hù)業(yè)主的利益，所有攜帶箱子、包裝箱和大件物品離開住宅區(qū)的個(gè)人，在離開前應(yīng)提前填寫物品搬遷登記表，并經(jīng)管理公司(房屋使用人由業(yè)主簽字認(rèn)可)審核批準(zhǔn)。6.居民遷出居住區(qū)，應(yīng)提前通知管理公司，填寫物品搬遷登記表，經(jīng)本人簽字后方可離開居住區(qū)3.保

5、持二次裝修房屋共用部位清潔，定期清理亂貼、亂畫、亂占和堆放雜物的現(xiàn)象。4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢查報(bào)告；公共雨水和污水管道每年疏浚一次；每季度檢查一次，及時(shí)清理；化糞池每半年檢查一次，每年清洗一次。5.雇傭全職園丁來(lái)仔細(xì)維護(hù)和修剪住宅區(qū)的綠化。根據(jù)綠化的不同品種、習(xí)俗、季節(jié)和生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)方案，為居住區(qū)提供優(yōu)美的環(huán)境。(五)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定為了保持小區(qū)整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的居住環(huán)境，特制定以下規(guī)定：第一，真正的垃圾袋管理在這個(gè)住宅區(qū)，業(yè)主(居民)在傾倒垃圾時(shí)應(yīng)該把垃圾袋口綁好，并把它放入建筑物前面的垃圾箱。二、禁止

6、在本住宅區(qū)任何公共場(chǎng)所隨地吐痰，禁止亂扔垃圾、雜物、污水和便溺。三、不要將垃圾、菜葉、布屑、塑料袋、廢紙和硬殼等雜物放入下水道，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞，業(yè)主(住戶)應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。四、居住區(qū)內(nèi)的任何公共場(chǎng)所，不準(zhǔn)亂涂亂畫，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、裝修費(fèi)用，如屬兒童，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂發(fā)廣告、標(biāo)語(yǔ)、傳單的，除責(zé)令限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。六、寵物主人(住戶)應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，妥善管理寵物，不得讓寵物在公共場(chǎng)所大聲嚎叫和排便。保持社區(qū)安靜，不要在休息時(shí)間(12。00-14 .00，19 .00-8 .00)制造噪音。八、愛護(hù)小

7、區(qū)綠化，不踐踏草坪、攀援花草樹木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。(6)、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：1、房屋質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位和業(yè)主溝通，以方便保修工作。2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位及設(shè)備設(shè)施的定期維護(hù)和保修工作，以保持和增加價(jià)值。3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)立標(biāo)牌，以示區(qū)別和理解。4、公共照明及布線、水電維護(hù)、安全監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成檢查和維護(hù)，所有設(shè)備維護(hù)按維保計(jì)劃執(zhí)行。5、公司應(yīng)每天派人到建筑工地檢查一次，對(duì)存在的問(wèn)題，及時(shí)提出整改意見。6、做小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；半夜，大修不超過(guò)兩天；30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)回訪。(7)加強(qiáng)二次裝修的后續(xù)管理。業(yè)主

8、委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助管理處與業(yè)主就二次裝修的有關(guān)規(guī)定簽訂協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)鄰里關(guān)系，指導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同保護(hù)房屋質(zhì)量。(八)、積極開展便民服務(wù)，設(shè)立方便業(yè)主的熱線電話，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購(gòu)票、請(qǐng)保姆、請(qǐng)小時(shí)工等。(9)、根據(jù)小區(qū)的情況，做到微笑迎候，熱情周到，文明服務(wù)，力求讓業(yè)主滿意。三、各區(qū)車輛管理規(guī)定1、自覺(jué)遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路、公共設(shè)施，做到不停車、不亂放；2、管理區(qū)車輛停放應(yīng)注意左右前后的安全距離的規(guī)定；3.車輛管理員應(yīng)提醒車主停車后鎖好車門，將防盜系統(tǒng)調(diào)至警戒狀態(tài)，并隨身攜帶貴重物品。4、機(jī)動(dòng)車在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防

9、通道上停放車輛(機(jī)動(dòng)車只能停放在停車場(chǎng)指定的車位上，非機(jī)動(dòng)車必須停放在專用場(chǎng)地(消防車、警車、救護(hù)車除外)；8、不損壞停車場(chǎng)消防、通訊、電器、供水等公共設(shè)施；9、保持停車位清潔，不要將車內(nèi)雜物和垃圾扔在地上，有漏油、漏的地方，車主應(yīng)立即處理。四.管理模式(一)擬議的管理辦法服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存的基礎(chǔ)。管理處必須執(zhí)行以下標(biāo)準(zhǔn)：管理上沒(méi)有差距，服務(wù)上有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不通融，獎(jiǎng)懲有力，意見充滿真情。為了提高物業(yè)管理水平，要充分發(fā)揮社區(qū)整體的作用，形成與物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、省軍區(qū)官兵、派出所等部門緊密聯(lián)系的“共建”機(jī)制。(2)管理處的組織結(jié)構(gòu)1.辦公室：(1)負(fù)責(zé)日

10、常事務(wù)，代他人收集和發(fā)送報(bào)紙信件(2)二次裝修管理(3)檢查建筑和綠化的維護(hù)、清潔(4)協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系2.工程部：(1)負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查(2)制定設(shè)備維護(hù)計(jì)劃(3)做好日常維護(hù)工作3.財(cái)務(wù)部：(1)管理好財(cái)務(wù)(2)負(fù)責(zé)日常管理費(fèi)，收取水電費(fèi)(3)采購(gòu)日常維護(hù)設(shè)備和配送設(shè)備4.安全部：(1)選擇好保安，做好培訓(xùn)和安全管理工作。(2)加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜工作，維護(hù)好社區(qū)公共秩序(3)建立街道網(wǎng)絡(luò)安全，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全(三)管理人員的分配1、管理處經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常事務(wù)管理。2.三名大樓管理員負(fù)責(zé)大樓檢查服務(wù)和收費(fèi)。3.兩名管道工負(fù)責(zé)社區(qū)的日常水電供應(yīng)和工程維護(hù)。4、保潔工10人，

11、負(fù)責(zé)社區(qū)公共衛(wèi)生，專職保潔。5、綠化化學(xué)2人，負(fù)責(zé)住宅綠化的日常維護(hù)。6.保安12(2號(hào)出口)，24小時(shí)值班。負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)汽車、自行車、摩托車和電動(dòng)車的管理。五、人員選拔和培訓(xùn)管理(a)人員甄選根據(jù)社區(qū)的特點(diǎn)和所需的服務(wù)要求，為適應(yīng)未來(lái)的管理和服務(wù)水平，受聘的基層行政人員將根據(jù)自身資質(zhì)和實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)分配適當(dāng)?shù)墓ぷ鲘徫唬鸩较蛏鐣?huì)公開招聘具有專業(yè)水平、豐富的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)和善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。(2)培訓(xùn)目標(biāo)和方法為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員。受聘的基層管理人員將根據(jù)其資歷和實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)分配合適的工作。除了公開招聘專業(yè)、有實(shí)際管理

12、經(jīng)驗(yàn)、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、高素質(zhì)、高效率、有能力的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，管理處還將進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能培訓(xùn)，使他們能夠管理日常事務(wù)。公司將采取集中培訓(xùn)、分散培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合的方式，培養(yǎng)房屋管理、計(jì)算機(jī)及檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)活動(dòng)等方面的專業(yè)人才。只有建立一支高素質(zhì)的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，才能取得良好的效果。我公司還將負(fù)責(zé)監(jiān)督和培訓(xùn)各級(jí)管理人員的專業(yè)管理知識(shí)，使他們能夠在理論上實(shí)踐實(shí)質(zhì)性管理。(3)培訓(xùn)計(jì)劃(三)維修資金不足時(shí)，應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，并按業(yè)主占用建筑面積的比例繼續(xù)籌集。(四)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，維修基金余額不

13、予退還，房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。七、物業(yè)管理服務(wù)承諾我公司將以“以人為本、科學(xué)管理、依法辦事、誠(chéng)信服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理的成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在以下幾個(gè)方面進(jìn)行新的嘗試：引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法和技術(shù)，提高綜合管理水平，采用計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、監(jiān)督管理、協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)管理方法。根據(jù)ISO 9001: 2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，我們將探索并逐步走上物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化的道路。它一直強(qiáng)調(diào)服務(wù)業(yè)主(住戶)應(yīng)該是管理的重點(diǎn)。(一)物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋共用部位和設(shè)施的維護(hù)(1)住房A.良好住房率在98%以上；房屋零修繕和緊急修繕的及時(shí)率達(dá)到92%以上；房屋零維修工程合格率在98%以上；外觀

14、良好，整潔，無(wú)缺陷；房屋裝修符合管理規(guī)定。(2)與水、電等專業(yè)部門協(xié)調(diào)，確保水、電等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，確保社區(qū)下水道、化糞池的正常、暢通。(3)衛(wèi)生設(shè)施狀況良好。(4)道路暢通，道路暢通。(5)消防設(shè)施完好，可隨時(shí)使用。2.保安人員(1)主出入口有值班室，24小時(shí)值班；(2)保安人員24小時(shí)巡邏；(3)住宅區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；(4)有序的交通和車輛管理；(5)機(jī)動(dòng)車應(yīng)按規(guī)定登記和行駛，以保證道路暢通。(6)機(jī)動(dòng)車按順序停放。(7)危害用戶安全的部門應(yīng)有明顯標(biāo)志并制定防范措施；(8)有應(yīng)急處理方案和措施。如果是警察，警察可以及時(shí)報(bào)警，努力防止事態(tài)惡化，并幫助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。(7)社區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事或交通事故。二。綠色管理(1)綠地更新的及時(shí)率為98%；(2)綠化成活率達(dá)到98%以上；(3)殘枝斷葉控制率為98%；(4)有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；(5)及時(shí)修剪和補(bǔ)植，無(wú)雜草、雜物；(6)花卉、綠籬和樹木應(yīng)根據(jù)品種和生長(zhǎng)情況及時(shí)修剪和整形，保持觀賞效果；(7)定期組織澆水、施肥和松土，防止積水和冰凍。1.景觀美化(1)綠地整潔。(2)無(wú)明顯病蟲害，無(wú)藥害。(3)根據(jù)實(shí)際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃，并按期實(shí)施。2.土壤綠化特性要求保持綠色土壤疏松，沒(méi)有積水。合理有效施肥，提高土壤肥力，改善土壤理化3.景觀要求根據(jù)管理區(qū)綠地中植物的分