1、商業(yè)地產定義大全 2006-10-24 10:35:39 http:/地產商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個組成部分，是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產業(yè)經濟活動，是生產和消費的結合部和連接體，直接關系到市場的實現(xiàn)，以及國民經濟的協(xié)調、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產的迅速發(fā)展，地產商業(yè)將會受到越來越多的房地產業(yè)、零售業(yè)等相關行業(yè)人士和學者的重視和研究。由于地產商業(yè)尚屬新概念，筆者覺得有必要就地產商業(yè)的范疇及其經營模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家共同探討。地產商業(yè)的范疇商業(yè)的定義： 辭海對商業(yè)的定義是：指連接工業(yè)同農業(yè)、城市同農村、生產和消費的

2、橋梁和紐帶；其職能是收購、銷售、調撥和儲存；其任務是為生產和消費服務。而西方學者是這樣定義商業(yè)的：商業(yè)包括所有的交易形式-批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進出口貿易、轉口貿易以及為進行交易而存在的一切服務業(yè)，如銀行業(yè)、儲運業(yè)、保險業(yè)及相關的中介服務等。前蘇聯(lián)及其東歐國家的經濟學家則認為，商業(yè)是組織消費品的流通行業(yè)，但并不包含對外貿易、生產企業(yè)銷售和生產資料流通等。我國由于受到其影響，一直使用類似的劃分方法。在我國現(xiàn)行的統(tǒng)計指標體系中，“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿易和餐飲業(yè)”所取代，進出口業(yè)和商業(yè)經紀代理業(yè)亦包括在內。商業(yè)類型從行業(yè)結構來看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進出口業(yè)；從投資主體來看，商業(yè)類型由買賣型向外買賣

3、型的延伸，各類經紀代理和交易中介服務機構，如批發(fā)市場、商品交易所也列入商業(yè)范疇。商業(yè)地產正是這種交易服務機構。業(yè)態(tài)模式業(yè)態(tài)模式主要特色與功能主要競爭對手已在中國開設的店名（例）標準化食品超市（SM）營業(yè)面積1000平方米以上，以經營生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔傳統(tǒng)食品超市（不經營生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭）友誼西龍超市（日本）大型綜合超市（GMS）營業(yè)面積達2500平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店家樂福（法國）沃爾瑪購物廣場（美國）蓮花易初購物中心（泰國）商品批發(fā)集散中心（新模式）營業(yè)面積10000平方米以上，

4、以國內外名牌產品的批發(fā)為主。批發(fā)商場，大型超市，倉儲賣場利聯(lián)倉行（香港）倉儲式會員店（WS）營業(yè)面積10000平方米以上，經營內容50%-70%為食品，50%-30%為非食品批發(fā)商店，超級市場，農貿市場麥德龍（德國）沃爾瑪山姆會員店（美國） 萬客?。ê商m）好又多（臺灣）百盛量販（馬來西亞）大潤發(fā)（臺灣）便利店（CVS）營業(yè)面積80-100平方米，經營內容為食品，飲料，便利性服務食品店、雜貨店、快餐店、藥店7-11（美國）羅林（日本）百佳（香港）超大型購物中心（MALL）營業(yè)面積40000平方米以上，提供購物、娛樂、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè)第一八佰

5、伴商廈（日本）遠東百貨（臺灣）新東安百貨（香港）中高檔百貨公司營業(yè)面積10000平方米以上，提供店中店和時尚百貨服務百貨商場豐聯(lián)商廈（新加坡）太平洋百貨（臺灣）總結大眾化現(xiàn)代連鎖型零售業(yè)，超大型現(xiàn)代購物中心，新型百貨公司大陸傳統(tǒng)商店歐美日為代表的跨功連鎖集團臺、港、東南亞華人百貨集團臺、港、東南亞華人連鎖訪華團地產商業(yè)概念：地產商業(yè)就是指商業(yè)房地產開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。地產商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市場等相關的商業(yè)運作；其內容包括策劃、招商和日常營運管理；其任務是為生產者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產開發(fā)

6、企業(yè)獲取未來不確定的收益。產權式商鋪產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，這種投資方式也被業(yè)界稱為“以穩(wěn)妥的方式實現(xiàn)個人資金的資本化擴張”。其主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統(tǒng)一經營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。商圈的概念：所謂商圈，是指店鋪坐落點為圓心，向外延伸某一距離，以次距離為半徑，形成一圓形之消費圈。商圈之大小視其業(yè)態(tài)業(yè)種之不同而有所區(qū)分，以零售業(yè)而言，一般以方圓 500M為主商圈，方圓1000M為次商圈。商圈的形態(tài)：商圈的形態(tài)一般有以下幾種即：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)和混合區(qū)。 商圈調查的要點

7、：1、該商圈人口數(shù)、2、職業(yè)、3、年齡層次調查；4、該商圈消費習性、5、生活習慣調查；6、流動人潮調查；7、該商圈里的基本設施及競爭店調查；8、商圈未來發(fā)展性調查等5個方面。所有的人多是消費者，很自然也是商店的顧客。加盟者在選擇店址時必須了解當?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度人口增長情況、人口年齡結構等。據國外資料表明，現(xiàn)代化的超級市場幾乎有50%的顧客來自距商店250米內的區(qū)域，因此在考慮一家超級市場的可能地點時，一般都要求在計劃地點500米半徑范圍內，必須有1萬人定居人口。人來人往的地方，當然是設店的有利地方，但并非只是人多的地方就適于開店，還要分析一下那些人來往，客流規(guī)律如何？首先要了解過往行人的

8、年齡和性別，因為有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客，其次要了解行人來往的尖峰時間和稀少時間；再次要了解行人來往的目的及停留的時間。 在商業(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購物為主流，特點是速度緩慢停留時間長，流動時間相對分散，因此可以把那些經營挑選性強的商店設在這里，如服裝店等。有些地區(qū)雖然有相當規(guī)模的客流量，卻多屬非商業(yè)因素，如車站、碼頭、學校公共場所等，其客流主流的目的不是為了購買商品，而是以其他目的為主購物是順便，此地區(qū)的客流一般速度較快，停留時間短，流動時間比較集中，因此，可以把那些經營挑選性不強和攜帶方便的商品的商店設在這里，如煙酒副食品店，冷飲店快餐店等。分析

9、交通地理條件 交通的便利性也是選擇地址要考慮的重要原因，方便的交通要道，如接近車站、碼頭、以及公共汽車的停車站，由于行人來往較多，客流量大，具有設店的價值。交叉路口的街角，由于公路四通八達，能見度高也是設店的好部位，但是，有些地區(qū)其道路中間隔了一條很長的中央分向帶或欄桿，限制行人、車輛穿越，則會影響設店的價值。 由于交通條件公共場所設施行走方向習慣居住區(qū)范圍及照明條件等的影響，一條街道的兩側客流量往往并不均衡，或者同一側街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在選擇店址時要分析街道客流的特點，選在客流較多的街道一側或地段。 如果商店是經營挑選性不強、購買頻率較高的日用品、在同一地區(qū)已有過多的同行

10、業(yè)在惡性競爭，互相爭奪生意額，勢必影響商店的經濟效益，除非新設的商店有特殊的經營風格、能力或不尋常的商品來源，否則難以成功。但是在某些環(huán)境中，上述情況并不完全如此，有些行業(yè)因同行都集中在一起，反而會形成一個別具特色的商業(yè)街，如廣州的“女人街”“電器城”等。所以加盟者在選擇經營地點時，要詳細了解在該地點附近有多少類似的商店？這些商店的規(guī)模、裝修、商品品種、價格及待客態(tài)度如何？自己的加入將是增加競爭、分薄利潤，還是互相有利？商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進

11、行探討。商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產里面，隨處可見商鋪-商業(yè)設施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。 1、 按照開發(fā)形式進行分類 （1）、商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商

12、品為經營內容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。（2）、市場類商鋪 在這里，我們所說的市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在

13、全國各地都有大量從事某種商品經營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 （3）、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 （4）、住宅底層商鋪 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發(fā)商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投

14、資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。 （5）、百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發(fā)建設。 （6）、商務樓、寫字樓商鋪 商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值

15、得關注。 （7）、交通設施商鋪 交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。 以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。 2、按照投資價值分類 商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應該是住宅的2倍到3倍

16、，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。 （1）、都市型商鋪-績優(yōu)股 都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，都市型商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應該是比較貼切的。都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其

17、所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績優(yōu)股商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經營，體驗業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠實現(xiàn)這一目標。 （2）、社區(qū)型商鋪-潛力股 社區(qū)型商鋪和我們上一部分談到的社區(qū)型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準

18、確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收

19、入。關于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進行專門介紹。 （3）、便利型商鋪-冷門小盤股 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因為其所經營的商品均屬于便利類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。便利型商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事便利型商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。便利型商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需

20、要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤股特點。正所謂船的好掉頭！之所以用冷門來形容便利型商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進行介紹。 （4）、專業(yè)街市商鋪-高科技股 專業(yè)街市商鋪指經營某類特定商品的商業(yè)街或專業(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或專業(yè)市場所經營的產品關系密切。比如北京中關村海龍電子市場屬于專業(yè)經營電腦整機、電腦配件、數(shù)碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每

21、平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪高科技股。 （5）、其他商鋪-一般股票 其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為一般股票，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發(fā)商進行投資開發(fā)，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風險不易控制。 從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠專業(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二

22、期總計商業(yè)面積達64000平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的績優(yōu)股。從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從一般股票轉變成績優(yōu)股。只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。 3、按照商鋪的位置形式分類 按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進行介紹。鋪面房，是指臨街有門面，可開

23、設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。 （1）、唯一性差異 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。 （2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異 鋪位所能經營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經營的某些

24、特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。 （3）、營業(yè)時間差異 鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。 （4）、行業(yè)規(guī)劃調整風險差異 鋪位經營范圍及經營持續(xù)性除受制于市政建設規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運行費用差異 對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪

25、位業(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。 （6）、物業(yè)出租選擇范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。 （7）、投資風險差異 時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了錢途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著一鋪

26、養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入一鋪套三代的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。 另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。 （8）、炒作難易程度差異 鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被復制，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。二 地產商業(yè)的經營模式地產商業(yè)的投資主體為房地產開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者，開發(fā)商有必要設立

27、與商業(yè)機構對接的獨立經營管理公司或部門，并配備相應的商業(yè)管理專業(yè)人員。有些大型房地產開發(fā)商設立或委托有專業(yè)的公司分別進行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作，分工之細和專，令一些專業(yè)人員連連叫好。其實這是容易理解的，花點小錢做些商業(yè)策劃，可提高項目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權益最大化的目的。地產商業(yè)的經營模式是商業(yè)地產開發(fā)商比較關心的，不同的商業(yè)地產有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。這里將對常用的幾種地產商業(yè)經營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進行分析。、 整體出租模式 整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，

28、由這家商業(yè)企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當于23個月租金的押金。優(yōu)點：不需設立專門的經營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；交易簡單，結算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目；物業(yè)的升值空間較大；帶租約更有利于日后整體銷售或設計產權式商鋪。缺點：收益低，其收報率在35%之間；租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；不排除租戶經營失敗而沒法交租的可能，國而對租戶的評估要求準確。適用類型：無商業(yè)專才的開發(fā)商；資金實力雄厚的開發(fā)商；經營相對保守的開發(fā)商

29、；售后返租的產權式物業(yè)開發(fā)商；物業(yè)面積一般不超過30000?O。、 分層或分片出租模式 與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。優(yōu)點：租金相對整體出租要高一些； 風險分散，租金相對有一定保證；物業(yè)可進行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設計成產權式商鋪；某一層經營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權，并進行重新招租。缺點：需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）；需設立相應的管理部門及配備有關的商業(yè)專才；各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經營失敗，影響到其他租戶的經營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。適用類型： 資金實力雄厚的開發(fā)商；

30、售后還租的產權式商城； 物業(yè)面積在2000050000?O。、 分散出租模式 分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為25年；開發(fā)商應幫助租戶統(tǒng)一辦理相關的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務結算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。優(yōu)點：租金很高，開發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；租期短，容易改變功能或調整經營。缺點：需設立專業(yè)的經營管理公司負責經營管理；需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；招商能力的要求極高； 日常經營能力的要求高； 經營風險最大適用類

31、型： 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)； 面積在10000?O停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大； 售后返租的產權式商城。、 層（或片）與散結合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結合。在確定了功能后，采用第2種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租。目前多數(shù)大型購物中心采用此模式。優(yōu)點： 大小租戶的結構使項目穩(wěn)定性提高； 主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設計成產權式鋪位，并容易取得銷售的成功；有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產項目創(chuàng)造成功運作的條件；為開發(fā)商創(chuàng)造經常性收益。缺點：要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力；需設立專業(yè)的經營管理公司和配備相關的商業(yè)專才；對主力

32、店的招租能力要求極高。適用類型：主要是50000?O以上的購物中心。返租方案分析（一）概況售后返租計劃是一個百份百針對物業(yè)投資者的促銷方法，那些欲購買作自住，無論是長住或度假用途的買家均不會采用這計劃。以下是進行返租計劃前要留意的事項：1）該類物業(yè)的租務市場是否成熟，需求是否殷切2）所定的回報率是否高過現(xiàn)時的租金水平。若是太高，只是變相減價罷了3）所定的回報率最好高于現(xiàn)時的按貸款利率，這樣在返租期間便能“收租夠供樓”，吸引力大增（二）回報率的計算回報率是指每年的凈租金收入除以購入售價的比例，程序如下：每年凈租金收入（即扣除管理費及有關稅費） X 100% = 回報率購入售價例：一個100平方單

33、位，每月租金￥6000，管理費由租客負擔，購入售價為￥，其回報率計算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥若租務市場一直保持平穩(wěn)，上述物業(yè)投資將于10年內可望回本。而回本期的計算程序如下：1 = 回本率回報率（三）投資者的疑慮即使返租的回報率吸引，一般投資者均對返租計劃有下列疑慮：1）發(fā)展商是否夠實力在返租期如期支付租金予投資者2）返租期滿后能否自行在租務市場上以如此高的租金租出該物業(yè)3）返還該出租物業(yè)時，內部情況會否殘卻不齊，殘漏不堪要解決上述疑慮，可考慮采用下列措施：i）由銀行提供返租擔保，即是說若買家于指定時間的仍未收到發(fā)展的租金，可向指定銀行索取所欠租金ii）返租期滿后

34、，可由屆時的管理公司安排代租服務，盡快物色其它租客iii）發(fā)展商承諾返租滿后，由專人負責翻新及清潔工作（四）返租計劃的種類1）實時返租：買家購入及辦理銀行按揭后實時收租，若樓花期越長越對發(fā)展商不利，因期間不能將物業(yè)出租，等如變相減價2）入伙返租：物業(yè)入伙后才開始返租予買家。若租務市場活躍，租金理想及提早進行推廣物色租客，發(fā)展商可能沒有任何損失，甚至可得額外租金差價。反之，發(fā)展商可能蒙受租金損失3）實時折扣：發(fā)展商一次過將所有的金額，以現(xiàn)金折扣回饋給買家，日后能否租出或租金多少的風險該由發(fā)展商承擔（五）中山市租務市場分析本公司從多間中山中介公司取得個別樓盤的租金叫價資料所得（詳見附件一）正市中系

35、心的兩個高層樓盤如中墾廣場與永勝廣場的租金叫價介乎每平方米15至30元之間，視乎樓層，座向，景觀，裝修，家私，電器等情況而定。相反，較遠一些但規(guī)模及配套設施較完善的雍景園，租金叫價介乎每平方米30.8至58.8元之間，平均亦在45元之間。這反映當一般樓盤建立了品牌效應后，除買賣市場受歡迎外，租務市場亦受到用家支持而十分活躍。若以雍景園最新第二期F6座帶裝修的售價單計算（見附件二），每平方米由5231至6248之間，平均價亦在5500至5900之間。若以上述平均租價每平方米45元租出，回報率介乎9.82%至9.15%之間?？偨Y來說，若租務市場及買賣繼續(xù)保持平穩(wěn)的話，約10%的租金回報是較合理吸引

36、到投資者的數(shù)字。（六）反租計劃的可行性若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步價目表建議（見附件山）的分層住宅平均的單價￥4256.84計算，再加上￥1000一平方的裝修家私電器成本，每平方售價約￥5256.84元。以10%回報率計算，即每月每平方米租金為（5256.04 X 10% / 12）即是約43.8元，這與雍景園的租金叫價相近。換句話說，以10%返租2年的促銷方法對投資者有如下的吸引之處：i）10%租金回報，遠高于現(xiàn)時的貸款利率5.5%，即使借錢買樓收租亦化算；ii）同時，10%的租金回報率亦高于現(xiàn)時銀行的存款利率（約2-3%），這個達7-8%的息差有足夠的吸引力叫買家的余資從銀

37、行提出來投資在君悅豪庭上；iii）由發(fā)展商提供返租保證，買家可得到下列保障及方便：- 不用擔心難尋找租客或所需時間太長；- 即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；- 免卻了尋找租客的中介費用；-若租客租約期滿后賴死不走，不用擔心如何處理，全由發(fā)展商代勞；-若租客搬走后，不用擔心物業(yè)退還狀況不理想，如設施殘舊或有任何損毀或破壞，全由發(fā)展商代勞。綜合上述情況，以現(xiàn)時中山雍景園的租務情況及現(xiàn)時君悅豪庭的訂價來說，首兩年每年10%的返租計劃是可行的，只要在配套設施及服務上主要針對這類租客作出相關的部署，在適當?shù)男麄骷邦A計客戶的口碑下，亦可按預期的租金承諾出租，這樣，發(fā)展商便只承擔了行政代管責任

38、，不用在金錢上有任何損失，達到雙贏的局面。（七）返租成本分析按上述第四點返租計劃的種類，有關的返租成本分析如下：A）實時返租（每年10%共2年）在計算成本時，有如下的設定情況：i）開售日期1-5-2001ii）入伙日期1-5-2002iii）入伙后實時物色租客iv）租金按返租保證回報率成功出租（即平均每平方米43.8元）v）由租客負責管理費vi）返租期內銀行貸款利率保持5.5%vii）租客沒有拖租或欠租情況viii）若租客真的提前搬走，馬上實時能尋找另一新租客取代ix）出租單位的成本如招租小組的工資，所添置的家私電器等均沒有計算在內。情況一 返租期內完全沒有租客以銀行利率5.5%計算，2年的Y

39、ear Purchase（Y.P.）系數(shù)是1.8463，10%的2年返租保證成本是：= 10% X 1.8463= 18.463%情況二 入伙后實時物色租客換句話說，這情況的成本是入伙前的租金損失，即由1-5-2001至1-5-2002這一年內的租金損失10%，在計算其貼現(xiàn)值后，有關成本如下：= 10% X 1= 10% X 0.9478= 9.478%B）入伙返租若入伙后能實時物色租客，而且能按照返租保證的租金租出，此項安排除行政費外是沒有任何成本，只是風險轉移，發(fā)展商日后的得失，要看入伙后的租務市場而定。C）實時折扣情況一 返租期內完全沒有租客若實時將每年10%的回報，2年共20%以實時現(xiàn)

40、金折扣退還給買家而返租期內完全沒有租客的情況下，在關返租成本便是20%。情況二 入伙后實時物色租客若入伙后能實時物色租客，而且能按照返租保證的租金租出，這項安排的成本除了入伙前的租金返租開支外，還有是第二年租金的延遲收益、成本計算如下：= 20%（實時折扣）- 10% X 1 （入伙后延遲租金收入）= 20% - 10% X 0.8984= 11.01%（八）推行返租的留意事項以下是推行返租安排的留意事項：1）買家必須選擇帶標準裝修的售價；2）盡快了解這類租客的具體需要，及早作出相關布置如什么的酒店式服務，什么的配套設施才能吸引他們承租，然后盡快通知Peter Yip于設計時提前安排；3）提前

41、落實裝修家私電器的標準，以便及早大量訂購爭取最佳折扣優(yōu)惠；4）在每月的總租金收入劃撥一部分作為維修基金，待日后返還單位時可作維修翻新之用；5）大量訂購電器時，最好爭取2年或以上的保修期，減少日后的維修開支；6）返租單位的門鎖盡量采用電子數(shù)碼門鎖，避免收回租客單位時要更換門鎖；7）入伙前3個月提前向外公開招租，減少入伙后的空置時間；8）提早與有關法院洽談欠租收樓的程序，以便在租客欠租及延遲交還單位時，馬上取得“封租令”進行收回單位行動；9）提前籌組租務管理部，以便進行收租、商鋪類型及投資分析商業(yè)街商鋪在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。但這樣傳統(tǒng)的商

42、業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機會非常小，投資時，應多注意新商圈，例如舊街通過改造后形成的新商業(yè)街，郊區(qū)城市商業(yè)中心的商業(yè)街，大型住區(qū)形成的商業(yè)街等，釋放的商鋪多，投資機會也多，如果及時發(fā)現(xiàn)并把握住機會，投資回報將會非常可觀。 投資理念：必須要考察區(qū)域商圈歷史發(fā)展情況，同時要了解商業(yè)街周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力。在政府和人為意志下，有許多所謂的商業(yè)街是一夜之間被制造出來的，缺乏有效的市場支持和起碼培育，有行無市，這樣的商業(yè)街商鋪一旦投資難免被套牢。 投資忌諱：對于規(guī)模超大，集中投放的商業(yè)街，應保持理性，另外對于缺乏有效人流，快行車道商業(yè)街商鋪、缺乏停車位等交通設施的商業(yè)街商鋪都須慎重對待。 社區(qū)商

43、鋪特點：設在一定規(guī)模住宅小區(qū)內，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。典型如天通苑、世紀城。社區(qū)商鋪對支撐社區(qū)居民日常消費的作用較大。雖然小區(qū)商鋪的投資回報率一般不及商業(yè)中心的商鋪高，但其回報卻較為穩(wěn)定，風險相對較低，目前相對城區(qū)商鋪來講，其售價也相對較低，適合個人投資。 投資理念： 在投資中應盡量選擇相對成熟或已有入住戶的規(guī)模型項目，選擇好具體位置。因為社區(qū)的商鋪在銷售時之間的價格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，盡量購買距社區(qū)主入口附近的商鋪單元，以提高投資收益。購物中心、專業(yè)市場席位型商鋪此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成20

44、30平米甚至幾平米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。例如早期的萬通小商品市場、女人街，近期發(fā)售的朝外門購物中心商鋪、碧溪廣場、萬朋商城等等。特點： 此種類型商鋪特點是投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人投資長線投資。但是從市場經驗來看此類型的商鋪承擔的風險也是較高的，因為它需要發(fā)展商進行準確的市場定位、完善的經營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經營租戶支持，致使項目建成后無法正常開業(yè)或虧損經營，這樣投資者的錢就打了水漂。投資理念： 1、主要需要通過對商業(yè)市場大環(huán)境的分析，確定項目的定位是否符合地域商業(yè)市場的發(fā)展趨勢。而不能盲目跟從廣

45、告宣傳。比如像城區(qū)內小商品批發(fā)城之類的低層次市場，雖然有一定消費群，但隨著城市消費水平的普遍升級，定位已不適應終端消費更新?lián)Q代的要求，這種市場的租金收益也不可能太高，投資前景暗淡，需慎重介入；2、要看一個市場或購物中心的招商和業(yè)態(tài)劃分，繼而確定其是否有充分的商戶經營基礎和市場消費支持；項目的營銷代理商和經營管理公司對保證正確的招商、經營方向所采取的措施是否屬實等。 投資忌諱：投資此類商鋪力戒盲從、跟風，應選擇具備商業(yè)定位合理，業(yè)態(tài)劃分清晰，具有后期專業(yè)管理的項目。 底商特點： 底商是目前北京最多的商鋪類型，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商從專業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)街的臨

46、街商鋪也是底商，普通住宅下的商業(yè)也是底商，底商是房地產開發(fā)概念，而不是商業(yè)分類。底商分兩類：辦公樓底商和住宅底商。 辦公樓底商： 由于中高檔寫字樓多處于中心商務區(qū)，相對客流較大，人口消費素質和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。 辦公樓底商投資理念： 1、 商鋪的建筑結構和環(huán)境應有較大的適應性，這樣有利于后期商戶的經營使用，才能長期保證較高的租金水平。 2、 考察其寫字樓及配套設施的整體品質，對于品質和位置都不錯的項目可以考慮早期下訂，通過談判拿到較為優(yōu)惠的價位和付款方式，從而提高投資回報率。 3、 看入駐的品牌店檔次。

47、比如賣當勞肯德基等品牌客戶對于商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發(fā)展?jié)摿ι蠈⒖隙ㄊ怯斜ＷC的；另外品牌客戶本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪有猶豫時，不妨跟著品牌店走。商鋪選擇基本分析法 就目前北京投資商鋪來講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/M2以上；在CBD、朝外商圈、中關村等商業(yè)旺地，價格基本都在30000/M2左右，鼎好電子城甚至達到7萬元/M2以上。面對如此昂貴的投資，眾多投資者如何實現(xiàn)投資的價格接近價值甚至大于價值？ 基本面技術分析： 回報計算： 購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預期利潤，再

48、低的回報總應該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。所以判斷一個商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報，而判斷回報的最有效方式，是看現(xiàn)實租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。計算商鋪回報的方式有很多種，最簡單實用的一種是看總售價與總年收益的比值倍數(shù)，如果大于15說明投資收益較低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考慮投資，如果小于10則說明，你碰到了很不錯的鋪位。當然年收益的推算應盡量準確客觀，同時也需考慮一定的風險如空置期等等。通過此方法進行投資項目的初步篩選。 控制風險 商鋪投資對個人資金投入和現(xiàn)金流要求較高，投資者應將承受的風險控制在一定的范圍內，如投資額不超過總

49、資產的70%，同時應在可能的情況下，多點選擇，分散投資。應盡量購買準現(xiàn)房或現(xiàn)房物業(yè)。投資前應通過現(xiàn)場實地調查來深入了解鋪位的實際情況、環(huán)境因素、通過直觀感受和對區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的間接了解，來判斷未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。 計算回報率 初步決定投資目標后，擬定計劃的出租經營業(yè)態(tài)，然后去拜訪商戶，再通過商戶拜訪，了解相近經營商戶的經營要求、承受租金水平，來計算實際可行的回報率。對售后由管理公司包租的項目，如超過15%的的回報承諾，則需要謹慎對待。 檢查產品品質 檢查商鋪的結構和設施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應等是否合理，對經營業(yè)態(tài)是否有限制，比如經營餐飲需要有上下水動力電、煤氣、排煙設施，如果商鋪

50、沒有這些設施，那這個投資就失敗了，因為像排水排油排煙這樣的問題等到正式交樓后，是投資者根本解決不了的。均衡商業(yè)地產利益共同體各要素的利益是商業(yè)地產成功的關鍵做商業(yè)地產，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。任何一個商業(yè)項目，都需要1-3年的市場培育期，任何一個商場不可能開業(yè)就火而且一直火下去，這是不可能的。而小租戶沒有培育市場的心態(tài)，生意不好就跑了，小業(yè)主又不愿頭幾年降低租金來培育市場。對于這樣實力不強的公司做商業(yè)地產業(yè)我想有三個辦法。第一，賣其他的留商業(yè)。我們有這樣的項目，寧波、上海項目，我們的

51、項目位置非常好，就設計了幾棟寫字樓，可以賣掉。像北京，把后面的住宅、寫字樓賣掉，把沿街的購物中心留住不買。如果你做商業(yè)地產現(xiàn)金流確實不夠，可以考慮把住宅、公寓、寫字樓賣出去也不要賣商業(yè)地產。第二，賣主力店。我了解國際上很多購物中心發(fā)展商，有的也銷售。但無一例外，都是銷售主力店，留下小店或步行街。賣主力店，稍微賺一點錢，賺回小店鋪的面積。因為主力店的租金上升很慢，但小店鋪租金上漲很快。第三，賣沿街店鋪。如果你做的商業(yè)地產項目，沒辦法規(guī)劃設計寫字樓公寓，賣主力店又找不到買家。為平衡現(xiàn)金流，實在不行,可以賣一層沿街的店鋪，但不能賣一層的內鋪，這樣以后的招商管理問題較少。但無論如何不能設計整個項目或者

52、幾層樓全做銷售。這種全部或大部分銷售的商業(yè)地產項目，不可能成功。做商業(yè)地產三年來的體會，重要的心得是只租不售或者以租為主。商業(yè)地產是住宅地產發(fā)展的高級階段，我有一個比喻，住宅地產是小學生；商務地產，寫字樓，度假村等，是中學生；商業(yè)地產是大學生。因為商業(yè)地產是多種學科的綜合，對商業(yè)的要求遠遠大于對地產的要求，是十分復雜的復合地產。所以我認為，如果想做商業(yè)地產，最好先積累一定實力再做，即使第一次做，也要有一種穩(wěn)定的心態(tài)，不是想掘第一桶金，不是想打一槍換一個地方。定規(guī)模購物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產有兩個最核心的指標，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。10萬

53、平方米的購物中心，每平方米月租50元；20萬平方米購物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時就要適當降租，每平方米月租40元，那說明10萬平方米就是最佳規(guī)?！，F(xiàn)在做購物中心出現(xiàn)一個很不好的現(xiàn)象，就是求大。就我們自己的經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右。最大面積也不要超過20萬平方米，超過20萬的，增加的都是無效益或低效益面積。所有的商店在開業(yè)一年內，租戶置換率達到20%-40%，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。1、 開發(fā)商（長期利益和短期利益的決策者）2、 運營商（推動商業(yè)項目成功銷售的主要吸引力）3、 經營戶（50%自營者）4、 投資者（50%以上的者）5、 消費者（最終項目成功銷售的決定性因素；最終項目成功銷售的明證；項目持續(xù)發(fā)展的原