1、預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范 時(shí)下在商品房預(yù)售的買賣合同中，在“付款方式及期限”一欄，房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主約定的幾乎都是“一次性付款”方式，很少約定“分期付款”或“其他方式”付款。這種“一次性付款”除很少一部分業(yè)主用自有資金一次性付清房款之外，普遍采取的是業(yè)主首付與按揭貸款組合付款方式。按揭貸款促進(jìn)了房屋的銷售，加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并為開發(fā)商化解了業(yè)主分期付款方式下不能及時(shí)收回房款的風(fēng)險(xiǎn)，但隨之而來的問題是開發(fā)商為停供、斷供貸款的業(yè)主向銀行承擔(dān)保證責(zé)任的情況屢屢出現(xiàn)。不僅如此，購(gòu)房人在購(gòu)房之外的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的債務(wù)糾紛也會(huì)因按揭購(gòu)房這一“橋梁”波及到本來與購(gòu)房人債務(wù)毫無瓜

2、葛的開發(fā)商。如最近一家房地產(chǎn)開發(fā)商就來咨詢：一位貸款購(gòu)買期房的業(yè)主因生意上的債務(wù)糾紛，招致法院上門查封了還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房屋，銀行眼見房屋被封欲起訴已數(shù)月未還款的業(yè)主和承擔(dān)保證責(zé)任的開發(fā)商，開發(fā)商一時(shí)不知該怎么處理這一團(tuán)亂麻。因此，如何防范業(yè)主按揭貸款提供保證擔(dān)保所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，已成為開發(fā)商不得不面對(duì)和解決的難題。一、預(yù)售商品房按揭貸款的法律性質(zhì)1、按揭貸款的概念預(yù)售商品房按揭貸款也稱樓花按揭貸款，按揭擔(dān)保方式是借鑒香港地區(qū)的法律規(guī)定，來源于英美法的mortgage。樓花按揭擔(dān)保，是指房屋預(yù)售合同中的買方向房地產(chǎn)開發(fā)商支付部分購(gòu)房款后，將其根據(jù)合同取得的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得貸款的擔(dān)保，貸款

3、額度為尚未支付的購(gòu)樓款。如果買方還清所有貸款本息后將期待權(quán)贖回，取得房屋產(chǎn)權(quán);如果買方未能依約履行還本付息的義務(wù)，就喪失了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利，銀行有權(quán)處分按揭房屋并優(yōu)先清償其貸款。也就是說房地產(chǎn)按揭人把房地產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦貸款全部還清后，所保證的債務(wù)或者責(zé)任解除，房地產(chǎn)歸購(gòu)房者所有，抵押品上的封條也可“揭”下來了。因此“按揭”的概念是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)益以保證償還債務(wù)的一種法律行為，相當(dāng)于大陸法的讓與擔(dān)保。樓花竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為房屋抵押。由此可見，樓花按揭法律性質(zhì)，根據(jù)對(duì)按揭權(quán)人與按揭人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無論從設(shè)定的目的，還是法律效力方面，樓花按揭與房

4、屋抵押是基本相同的，并未超出抵押的范疇，是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式。但另一方面，樓花按揭從權(quán)利標(biāo)的物范圍、設(shè)定方式、實(shí)現(xiàn)方式、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等方面又與我國(guó)法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式不同，所以其又有別于我國(guó)法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式，給司法實(shí)踐帶來一定問題，在此就不作展開。我國(guó)現(xiàn)行法律中，對(duì)依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋設(shè)定抵押是有法律依據(jù)的。具體為最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋第47條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”;建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法(2001年8月15日修正)第20條也明確規(guī)定預(yù)售期房可以作為

5、貸款抵押物;并且從今年10月1日起施行的物權(quán)法第180條規(guī)定：正在建造的建筑物可以抵押。但實(shí)務(wù)操作中各銀行為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，基本上都是要求預(yù)售房屋的抵押登記手續(xù)辦妥之前，由開發(fā)商先提供連帶責(zé)任保證。所以本文所探討的預(yù)售商品房中的貸款擔(dān)保雖然通常被稱為“按揭貸款”，但實(shí)際含義為一種“房地產(chǎn)開發(fā)商階段性擔(dān)保加購(gòu)房業(yè)主抵押貸款”的形式，即在預(yù)售的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人(購(gòu)房人)提供擔(dān)保，待預(yù)售房屋建成、辦妥房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，開發(fā)商擔(dān)保方終止，購(gòu)房人以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物。因此我們?cè)陬A(yù)售商品房中所稱的按揭貸款但和英文mortgage或香港法中的“按揭”本質(zhì)含義是不同的。香港法中“

6、按揭”一般發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，香港李宗鍔法官對(duì)“按揭”給出的定義為“按揭是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予按揭人”;而我們現(xiàn)在普遍所說的按揭并不涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指房地產(chǎn)開發(fā)商階段性擔(dān)保加購(gòu)房業(yè)主抵押貸款的形式。目前，我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售廣告中常時(shí)出現(xiàn)的：諸如“由某某銀行提供8成30年按揭”之類的說法，實(shí)際上尚無法律依據(jù)。如果說是在廣義上使用按揭一詞的話，那么倒不如使用“可由某銀行提供個(gè)人住房抵押貸款”的法律用語，這樣既規(guī)范又更加讓老百姓感到通俗易懂。2、按揭貸

7、款擔(dān)保的特點(diǎn)抵押加階段性保證的擔(dān)保方式的特點(diǎn)，可以概括為兩個(gè)擔(dān)保階段、三方當(dāng)事人和四種法律關(guān)系。從擔(dān)保的階段來看，共分為兩個(gè)階段。第一階段自貸款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證，并辦妥抵押登記，將房屋他項(xiàng)權(quán)證及其他有關(guān)資料交銀行保管之日止。該階段由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第二階段始于銀行取得房屋他項(xiàng)權(quán)證，此時(shí)抵押合同開始生效，由于抵押合同生效之日亦即保證合同失效之時(shí)，通過兩個(gè)階段的緊密銜接，貸款銀行的債權(quán)獲得了不間斷的保障。而且，貸款銀行為了防止抵押物的意外毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)，還要求借款人在借款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)，并將貸款銀行列為第一受益人。 從主體上來看，在抵押加階段性保證借款中須

8、具備三方當(dāng)事人，即借款人(抵押人、購(gòu)房人)、貸款人(債權(quán)人、抵押權(quán)人)和保證人(開發(fā)商)。在這三方當(dāng)事人間產(chǎn)生了四種法律關(guān)系，即購(gòu)房人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系(實(shí)質(zhì)上是一種遠(yuǎn)期交貨合同);購(gòu)房人與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系;購(gòu)房人與貸款銀行之間的抵押合同關(guān)系，開發(fā)商與貸款銀行之間的保證合同關(guān)系。3、按揭貸款擔(dān)保的效力從擔(dān)保的效力來看，在銀行抵押權(quán)憑證辦妥之前，借款人違約不還款時(shí)，貸款銀行有權(quán)要求開發(fā)商履行保證責(zé)任。開發(fā)商在償還借款人到期的和未到期的全部貸款以及違約金等債務(wù)后，可以依據(jù)擔(dān)保法第12條的規(guī)定，通過協(xié)商或訴訟途徑向借款人追償。 二、預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)1

9、、業(yè)主遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證，盡管沒有出現(xiàn)停供、斷供貸款情況，但開發(fā)商的保證責(zé)任一直不能解脫。案例：2005年4月，業(yè)主劉某與一家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買商品房一套，并順利的從房地產(chǎn)公司指定的貸款銀行辦理了18萬元貸款，銀行把貸款直接劃到了房地產(chǎn)公司在銀行開立的帳戶上。同時(shí)房地產(chǎn)公司與提供貸款的銀行簽訂一份保證協(xié)議，約定：銀行向購(gòu)買該房地產(chǎn)公司商品房的業(yè)主提供按揭貸款，銀行把貸款劃轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)公司在貸款銀行開立的帳戶上。當(dāng)年底，房地產(chǎn)公司交付了房屋，并通知業(yè)主劉某可辦理房屋所有權(quán)證，但劉某無任何理由情況下一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。由于業(yè)主劉某拒不辦理房屋所有權(quán)證，進(jìn)而不能辦理抵押登記，所以依據(jù)

10、房地產(chǎn)公司與銀行簽訂的協(xié)議，銀行不允許房地產(chǎn)公司動(dòng)用帳上的貸款，并且房產(chǎn)公司有隨時(shí)承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。公司多次催促劉某，劉某一直不予配合。無奈，房地產(chǎn)公司把業(yè)主劉某告上了法庭，要求其辦理房產(chǎn)證。2、業(yè)主停供、斷供貸款，開發(fā)商被追究保證責(zé)任案例：2000年，陸先生在北京眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中選中了北京萬泉新新家園的房子，并向中國(guó)建設(shè)銀行北京海淀支行申請(qǐng)按揭貸款。2000年11月17日，銀行向陸先生發(fā)放個(gè)人住房貸款455萬元，貸款期限10年，月還款4.9萬余元。陸先生以其購(gòu)買的北京萬泉新家園房屋作抵押，北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)有限公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。起初，陸先生主動(dòng)交了一段時(shí)間的房屋貸款，然而自2002年

11、9月起，他卻不再向銀行交“月供”了。由于陸先生已經(jīng)逾期七個(gè)月沒有交“月供”，銀行遂向北京市第一中級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求法院判令解除按揭貸款合同，陸先生償還貸款本金及利息，并由萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任。經(jīng)審理，法院判令陸先生償還銀行360余萬元本金及利息，萬泉物業(yè)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開發(fā)商被迫承擔(dān)還款義務(wù)，替業(yè)主償還381萬元欠款。隨后，替人還債的房地產(chǎn)開發(fā)商在履行擔(dān)保責(zé)任后，向法院申請(qǐng)行使追償權(quán)，向拒不支付“月供”款的購(gòu)房人討回這筆巨款。最終雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，由房地產(chǎn)開發(fā)商退還購(gòu)房款，同時(shí)業(yè)主將已購(gòu)商品房退還給開發(fā)商。3、業(yè)主停供、斷供貸款，又因其他債務(wù)導(dǎo)致尚未過戶的房屋被法院查封，

12、房地產(chǎn)開發(fā)商不僅面臨被追究保證責(zé)任，而且因房屋被查封面臨承擔(dān)保證責(zé)任后無法追償?shù)奈C(jī)。如本文開頭所講的案例：一位貸款購(gòu)買期房的業(yè)主因生意上的債務(wù)糾紛，招致法院查封了業(yè)主還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房屋(即房屋產(chǎn)權(quán)還屬于房地產(chǎn)開發(fā)商)，銀行眼見房屋被封欲起訴已數(shù)月未還款的業(yè)主和承擔(dān)保證責(zé)任的開發(fā)商。上述糾紛中有幾個(gè)問題：首先法院查封業(yè)主購(gòu)買的尚未辦理產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)依據(jù)何在?這是一個(gè)存在較大爭(zhēng)議的問題。因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣柙、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第2條、第19條規(guī)定，法院查封房屋原則上應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對(duì)預(yù)售房屋的查封有“被執(zhí)行人已全部或部分支付價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)”的特殊要求。但根據(jù)最高人

13、民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知第15條，法院對(duì)“被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋”和“被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”可以進(jìn)行預(yù)查封，預(yù)查封效力等同于正式查封。根據(jù)這個(gè)規(guī)定，法院查封底業(yè)主尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的房屋又是有依據(jù)的。其次的問題是：不管法院的查封究竟有無道理，由于業(yè)主未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)名義上的產(chǎn)權(quán)人還是開發(fā)商，因此如果法院真的進(jìn)入執(zhí)行程序，采取拍賣、變賣等形式處理該房產(chǎn)，在操作上還確實(shí)有一定問題和難度。在此狀態(tài)下一般的解決辦法是：開發(fā)商與購(gòu)房人解除

14、房屋買賣合同，開發(fā)商收回所售房產(chǎn)，同時(shí)將購(gòu)房人尚未償還的銀行貸款，返還給銀行，剩余部分的房款應(yīng)屬于購(gòu)房人所有。但在此又有一系列問題，開發(fā)商在簽約和解約的過程中，發(fā)生了以下一系列的費(fèi)用和損失，這些費(fèi)用和損失如何處理：1.包括印花稅、銷售人員傭金、交易手續(xù)費(fèi)等等，開發(fā)商能否從剩余房款中先行扣除?2.這一過程使開發(fā)商已經(jīng)發(fā)生的一系列房產(chǎn)價(jià)值增值活動(dòng)又回到了起點(diǎn)，需要重新處理該房產(chǎn)，今后新發(fā)生的費(fèi)用如何處理?3.在解約前，購(gòu)房人一般已經(jīng)入住了一段時(shí)間，這段時(shí)間的房屋占用是否可以收取費(fèi)用?按什么標(biāo)準(zhǔn)?4.如果是毛坯房，而購(gòu)房人已經(jīng)裝修，對(duì)裝修如何進(jìn)行處理?5.這種解約并不是購(gòu)房人違反了商品房買賣合同而導(dǎo)

15、致的合同解除，開發(fā)商能否根據(jù)購(gòu)房合同中的違約條款，追究購(gòu)房人的違約責(zé)任?具體說，能否扣除購(gòu)房人的定金或違約金?以上問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，如果買賣雙方又沒有事先約定，處理起來會(huì)很困難。 三、預(yù)售商品房按揭貸款開發(fā)商保證風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析1、業(yè)主受經(jīng)濟(jì)能力所限無法償還、業(yè)主因意外事故或疾病等失去還款能力，更多的情況是，家庭收入扣除基本生活費(fèi)用外不足還款。 如上海市住房抵押貸款違約因素的實(shí)證分析中，中低收入家庭所占比例遠(yuǎn)高于高收入家庭，其中，家庭月收入小于3000元的占違約案的一半以上。而我國(guó)目前的按揭的借款時(shí)間偏短，還款壓力大，在借款期內(nèi)由于某種原因?qū)е率杖氪蠓葴p少，就有可能造成違約還款

16、。 2、惡意欠債不還我國(guó)缺乏個(gè)人破產(chǎn)制度。在國(guó)外，一旦欠債不還，貸款人就不可能從任何一家銀行手中借到錢，生活開銷與職業(yè)選擇都會(huì)有許多限制。在國(guó)內(nèi)，按揭這種購(gòu)房方式剛出現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者都非常老實(shí)地償還貸款，但是，當(dāng)購(gòu)房者意識(shí)到采取反擔(dān)保的貸款方式中，是開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，個(gè)人拖欠銀行貸款并不會(huì)受嚴(yán)厲的處罰后，違約現(xiàn)象就開始萌芽了。3、業(yè)主與開發(fā)商的矛盾所致近日，某銀行起訴業(yè)主李先生償還房貸及利息共計(jì)100多萬元，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。而業(yè)主李先生在法庭上辯稱，入住四年至今尚未拿到房產(chǎn)證，并且開發(fā)商當(dāng)初承諾的地下車庫(kù)、綠化等多項(xiàng)配套設(shè)施均沒有實(shí)現(xiàn)。他之所以中止還款，是因?yàn)榭紤]到繼續(xù)還款將會(huì)給自己帶

17、來巨大風(fēng)險(xiǎn)。4、業(yè)主投資行為，節(jié)省投資成本有很大一部分業(yè)主買房不是為了自己居住，而是為了投資?？匆粍t案例：2002年7月，業(yè)主劉某與北京松瑜花園房地產(chǎn)公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，以數(shù)百萬元購(gòu)買了一套住房。但讓房地產(chǎn)公司為難的是，盡管在購(gòu)房協(xié)議中雙方約定“應(yīng)共同辦理房屋過戶手續(xù)并相互積極配合”，可劉某在接到辦理產(chǎn)權(quán)證的書面通知后，耗了一年多就是不肯辦過戶手續(xù)。無奈之下，房地產(chǎn)公司將劉某告上法院。 在法庭上，劉某認(rèn)為辦理過戶手續(xù)的時(shí)間比較長(zhǎng)，而且還要為此支付31萬元的各種稅費(fèi)，這對(duì)于有意將房屋轉(zhuǎn)手的他來說“會(huì)發(fā)生不必要的費(fèi)用”。因此，劉某才沒有辦理手續(xù)。同時(shí)劉某認(rèn)為，只要自己在房屋貸款上按時(shí)交納不拖欠，

18、房地產(chǎn)公司就不會(huì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 四、預(yù)售商品房按揭貸款中開發(fā)商保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)防范在預(yù)售商品房中為業(yè)主提供保證的開發(fā)商經(jīng)常面臨承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，一旦業(yè)主不按約定償還貸款，而又無任何財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，開發(fā)商就被迫走向前臺(tái)，不得不向銀行償付巨額貸款及利息，更難以讓開發(fā)商接受的是，通過銀行提起的訴訟，開發(fā)商在償付貸款后，還無法當(dāng)然取得商品房的抵押權(quán)，向業(yè)主追償全部損失難上加難。在充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)之后，防范風(fēng)險(xiǎn)更為重要，我們認(rèn)為，開發(fā)商至少可以采取以下措施防范或相對(duì)降低保證責(zé)任所帶來的風(fēng)險(xiǎn)：1、首先開發(fā)商一定要有這么一個(gè)意識(shí)：協(xié)助購(gòu)房人辦理房產(chǎn)過戶登記和抵押登記手續(xù)，不僅是開發(fā)商的一項(xiàng)義務(wù)，也是開發(fā)商保

19、護(hù)自身合法權(quán)益的一項(xiàng)權(quán)利。我們經(jīng)常遇到購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的環(huán)節(jié)上與開發(fā)商發(fā)生糾紛，許多開發(fā)商也認(rèn)為房子已經(jīng)賣出，后續(xù)的麻煩事能拖則拖，其實(shí)由上述的糾紛可以看出，協(xié)助購(gòu)房人，特別是貸款買房的購(gòu)房人辦理房產(chǎn)過戶登記和抵押登記手續(xù)，看似是開發(fā)商的一項(xiàng)義務(wù)，實(shí)際上也是開發(fā)商保護(hù)自身權(quán)益的一項(xiàng)重要權(quán)利。希望開發(fā)商能意識(shí)到，只要抵押登記沒有辦理完畢，開發(fā)商就一直在為購(gòu)房人擔(dān)保，而且根據(jù)銀行的借款合同，這種擔(dān)保一般都是連帶擔(dān)保責(zé)任。一旦購(gòu)房人出現(xiàn)了問題，貸款銀行依據(jù)規(guī)定，是不會(huì)去處理有關(guān)房產(chǎn)的，最省事的辦法是直接向開發(fā)商主張權(quán)利。2、在商品房買賣合同中設(shè)計(jì)解除條款。從上述糾紛中房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨的損失來

20、看，如果開發(fā)商不能在事先未雨綢繆，一旦發(fā)生了上述的情況，承擔(dān)損失幾乎是必然的，因?yàn)閷脮r(shí)開發(fā)商需要面對(duì)的，不僅是購(gòu)房人，還有法院和貸款銀行。因此開發(fā)商可以在商品房買賣合同中約定：當(dāng)業(yè)主未能按期還款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任時(shí)，開發(fā)商即可解除雙方之間的買房合同，向業(yè)主索回商品房，并由業(yè)主承擔(dān)由此引起的損失。另，在辦理產(chǎn)權(quán)證條件成就起多少天之內(nèi)貸款業(yè)主必須委托開發(fā)商辦理房屋權(quán)屬證書以及將權(quán)證交至貸款銀行辦理抵押，否則承擔(dān)違約責(zé)任。3、設(shè)定反擔(dān)保協(xié)議，由第三人或業(yè)主為房地產(chǎn)開發(fā)商的保證責(zé)任提供反擔(dān)保，一旦開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，可通過行使反擔(dān)保權(quán)利滿足自己的權(quán)利。4、審查購(gòu)房人的資信情況，并杜絕幫助購(gòu)房人虛假

21、提高房?jī)r(jià)以獲取更高成數(shù)貸款的行為。實(shí)踐中，我們經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商幫助購(gòu)房人虛假提高房?jī)r(jià)以獲取更高成數(shù)貸款從而降低首付的情況，開發(fā)商時(shí)常疏于審查這類購(gòu)房人的資信狀況，由于這類購(gòu)房人支付的首付款少甚至未支付，因此斷供、停供的可能性非常大，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)也非常大。5、面對(duì)無理由遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證的貸款業(yè)主發(fā)函或訴訟要求業(yè)主辦證，主動(dòng)結(jié)束懸而未決局面，不要坐等承擔(dān)保證承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，因此業(yè)主及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證不僅是其權(quán)利也是一項(xiàng)法定義務(wù)。上面舉的業(yè)主劉某與北京松瑜花園房地

22、產(chǎn)公司案例中，劉某因購(gòu)買房屋系投資行為，為節(jié)省相關(guān)費(fèi)用遲遲不辦產(chǎn)權(quán)證，“著急上火”的開發(fā)商最終上法院“找說法”。最后北京朝陽區(qū)法院以業(yè)主違反誠(chéng)實(shí)信用原則為由，判決業(yè)主必須交錢、辦證。 因此認(rèn)為，辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證不僅是購(gòu)房者的權(quán)利，也是購(gòu)房者的義務(wù)。而且，如果劉某不及時(shí)辦理上述手續(xù)的話，依據(jù)樓宇按揭擔(dān)保借款合同，銀行將因此無法辦理抵押登記證明，進(jìn)而不能免除房地產(chǎn)公司的還款保證責(zé)任，損害房地產(chǎn)公司的合法權(quán)益。據(jù)此，法院以劉某的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則為由，作出上述判決。6、如果開發(fā)商為業(yè)主承擔(dān)保證責(zé)任后，可以要求法院在判決書中直接明確其向業(yè)主的追償權(quán)，這樣開發(fā)商在承擔(dān)保證責(zé)任后，可依法院

23、判決文書直接向債務(wù)人行使追償權(quán)或者申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，而不必再重新再以追償權(quán)提起訴訟。以上所述的開發(fā)商本身可采用的一些積極措施防范預(yù)售商品房為業(yè)主按揭貸款中開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，除此之外，我們大力呼吁盡快實(shí)行預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度。從今年10月1日起施行的物權(quán)法第二十條規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度”，雖然物權(quán)法設(shè)定其制度的本意是主要是為了防止開發(fā)商一房?jī)少u現(xiàn)象，并未明確規(guī)定預(yù)售房屋抵押可以進(jìn)行預(yù)告登記，但因?yàn)樽罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋第47條已有了“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”的規(guī)定;物權(quán)法第180條規(guī)定

24、：正在建造的建筑物可以抵押，再加上現(xiàn)物權(quán) 法又明確了“不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度”，所以我們認(rèn)為預(yù)售房屋抵押預(yù)告登記的法律依據(jù)已經(jīng)充分。并且，建設(shè)部于今年7月根據(jù)物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法，在城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(建設(shè)部令第 99 號(hào))的基礎(chǔ)上，組織起草了房屋登記辦法(征求意見稿)。該意見稿第五章節(jié)為“預(yù)告登記”，第67條明確規(guī)定了預(yù)購(gòu)商品房抵押當(dāng)事人可以約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記;第七十條規(guī)定了預(yù)告登記的效力：“現(xiàn)房或正在建造的房屋經(jīng)依法辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，登記機(jī)構(gòu)不得辦理對(duì)該現(xiàn)房或正在建造的房屋的處分登記”。因此，如果實(shí)行了預(yù)售房屋抵押預(yù)告登記，債權(quán)人銀行就預(yù)售房屋享有

25、了抵押權(quán)，從而享有債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，即使買房人因其他債務(wù)導(dǎo)致商品房被法院查封，銀行仍對(duì)被查封的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)，這樣銀行的利益就不會(huì)受到損失，作為保證人的開發(fā)商也不會(huì)受到連帶損失。開發(fā)商如何防范對(duì)按揭貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在人們購(gòu)買商品房，一般都是采取按揭貸款的方式支付房款。按揭貸款的模式以提前透支購(gòu)房人未來收入的方式，解決了購(gòu)房人當(dāng)下沒有足夠資金購(gòu)買一生最大的商品住房的矛盾。極大的推動(dòng)了人們改善居住條件，購(gòu)買商品房的熱情。銀行也樂于“成人之美”，積極放貸，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)馁嵢￠L(zhǎng)期穩(wěn)定利潤(rùn)。商品房開發(fā)企業(yè)更是得益于按揭貸款的模式，在商品房建設(shè)過程中完成銷售，大大的縮短了開發(fā)周期，加快資金周轉(zhuǎn)和財(cái)富積而

26、大跨步的發(fā)展。利益與風(fēng)險(xiǎn)同在銀行以買房人尚未建成取得的商品房進(jìn)行抵押貸款給買房人，促成商品房買賣雙方的交易。自然在這種交易模式中占據(jù)主動(dòng)，他通過規(guī)則的設(shè)置，將風(fēng)險(xiǎn)盡可能的轉(zhuǎn)移出去。商品房建成交付后，自然需要買受人辦理抵押權(quán)登記，將商品房抵押給銀行為其貸款擔(dān)保。但商品房建成交付前，則需要商品房買賣合同的出賣方與銀行簽訂保證合同，對(duì)買受人的依約還貸承擔(dān)共同連帶保證責(zé)任。按揭貸款最容易發(fā)生逾期和停止還貸的恰恰是這個(gè)階段。購(gòu)房人不歸還貸款的原因是多種多樣的，在這個(gè)階段購(gòu)房人還貸拖期或停止還貸，銀行不會(huì)選擇與貸款人解除合同向貸款人追償，一般是從開發(fā)商的保證賬戶劃扣資金為購(gòu)房人還貸。若碰上商品房買受人出點(diǎn)

27、意外，或給你來個(gè)“人間蒸發(fā)”讓你怎么都聯(lián)系不上，那開發(fā)商只有先承擔(dān)連帶保證責(zé)任歸還貸款。開發(fā)企業(yè)如何防范和降低這一替購(gòu)房人還貸的風(fēng)險(xiǎn)呢?現(xiàn)行的預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記能否解決這一風(fēng)險(xiǎn)？有人認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，就視同為購(gòu)房人的商品房抵押登記，可以解除開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人貸款的保證責(zé)任。這一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！睆纳鲜鲆?guī)定看

28、，預(yù)告登記是準(zhǔn)物權(quán)行為，不能產(chǎn)生物權(quán)效力。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力是:將來能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人享有優(yōu)先權(quán)，不經(jīng)抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不能在該物權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)。因此，在商品房未向買受人辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記前。即使在預(yù)購(gòu)時(shí)同時(shí)進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，開發(fā)商還要繼續(xù)承擔(dān)按揭貸款的擔(dān)保責(zé)任。開發(fā)企業(yè)可以采取以下幾個(gè)方面的措施，來降低和防范此類風(fēng)險(xiǎn)。第一，在雙方的商品房買賣合同中約定解除合同條款。為了督促購(gòu)房人及時(shí)歸還銀行貸款，和解決購(gòu)房人不還貸款而導(dǎo)致開放商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任后，對(duì)購(gòu)房人主張權(quán)利困難的問題。開發(fā)商要在與購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同中約定或簽訂補(bǔ)

29、充協(xié)議約定：“開放商為購(gòu)房人承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任期間，購(gòu)房人違反貸款合同在約定期限內(nèi)不歸還銀行貸款，視同對(duì)商品房買賣合同的根本違約，開發(fā)商有權(quán)解除與購(gòu)房人的商品房買賣合同，由購(gòu)房人承擔(dān)因此給開發(fā)商造成的所有損失。該條約定同時(shí)起到督促購(gòu)房人按約履行與與銀行貸款合同的效力。第二，關(guān)鍵是盡快辦理好商品房的產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)登記。在雙方商品房買賣合同簽訂或購(gòu)房人交首付款時(shí)，就將商品房的維修基金和契稅以及辦證手續(xù)費(fèi)和相關(guān)辦證所需資料全部收齊，并代理購(gòu)房人辦理各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證書，既體現(xiàn)了開發(fā)企業(yè)為主的服務(wù)熱情，又能將辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證和抵押登記的主動(dòng)權(quán)控制在自己手里。進(jìn)行此項(xiàng)操作時(shí)千萬不要忘記，在商品房買賣合同中約定合

30、理辦證期限和購(gòu)房人不配合辦理產(chǎn)權(quán)及抵押登記時(shí)要承擔(dān)的違約責(zé)任。讓購(gòu)房人知道辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記是買賣雙方的義務(wù)，拖延履行是要支付違約金的。第三，讓購(gòu)房人提供反擔(dān)保。如果認(rèn)為購(gòu)房人基本信用不好，或購(gòu)房人炒房意圖明顯，為其承擔(dān)階段性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)過高，可以讓購(gòu)房人提供在此期間的反擔(dān)保，由其提供財(cái)產(chǎn)抵押或由收入穩(wěn)定的第三人為其承擔(dān)連帶責(zé)任。如果銀行因購(gòu)房人歸還貸款的違約扣劃了開發(fā)商的資金，也會(huì)有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)或下家給開發(fā)商托底。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過程中，存在交易風(fēng)險(xiǎn)是難免的。作為房地產(chǎn)方面的律師，愿與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就經(jīng)營(yíng)中的難題進(jìn)行探討，盡量避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 個(gè)別開發(fā)商不愿提供按揭貸款擔(dān)保 隨著樓

31、市交易的持續(xù)回暖，一些開發(fā)商開始在合同中“玩”起了花樣。最近，有位市民反映，他在辦理商品房按揭貸款的時(shí)候，開發(fā)商不愿意承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。為此，市房管部門人士昨天提醒購(gòu)房人，在市民按揭購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任不僅不可以免除，而且擔(dān)保期限也不能“縮水”，須擔(dān)保至購(gòu)房人辦理了房產(chǎn)證為止。 按揭貸款開發(fā)商須提供階段性擔(dān)保 市房管部門的這位人士介紹，目前市民購(gòu)買商品房，多數(shù)都要等上半年，有的甚至要等到一年以后才能拿到房子。這也就是平常所說的“期房”。購(gòu)買期房需要貸款的購(gòu)房人，就要用所購(gòu)的期房作為抵押物，向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款。 在辦理期房按揭貸款過程中，存在著這樣幾個(gè)法律關(guān)系： 一是購(gòu)房人與開發(fā)商之間的商品

32、房買賣關(guān)系。二是購(gòu)房人與銀行之間的借貸及抵押關(guān)系，即；購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)借款，將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證以后抵押給銀行；如果購(gòu)房人未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押的房屋折價(jià)、變賣或申請(qǐng)法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。三是開發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行，但由于房屋為期房，銀行發(fā)放貸款后，只能先行辦理抵押預(yù)登記，等房屋竣工交付、辦理房產(chǎn)證后，才可辦理正式抵押登記手續(xù)。在此期間，由開發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理正式抵押登記之前，開發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。也正因