1、長春萬科精裝修調(diào)研報(bào)告,2010年4月8日,調(diào)研目的： 了解精裝修項(xiàng)目市場，對本案精裝修方案研究有所借鑒； 對相同品類、相同費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下的建材標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)等進(jìn)行對比分析； 對現(xiàn)行營銷推廣手段進(jìn)行搜集統(tǒng)計(jì)；,調(diào)研方法： 電話調(diào)研+實(shí)際采盤+網(wǎng)絡(luò)信息搜集+樓書信息,調(diào)研項(xiàng)目： 萬科洋浦花園、中海金域中央、紅旗街萬達(dá)廣場、長影世紀(jì)村、巴洛克鉑宮、馬塞公寓、金坐標(biāo)、南湖假日,注：由于調(diào)研時(shí)間、方法及信息甄別原因，部分精裝信息可能與項(xiàng)目實(shí)際有所出入。,長春在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研 1.長春在售精裝修項(xiàng)目概況 2.長春在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響,長春在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研,長春在售精裝修

2、項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓） 長春在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析 精裝修公共部分及配套部分分析 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響,長春住宅主要在售精裝修項(xiàng)目概況,長春公寓主要精裝修項(xiàng)目概況,長春主要在售精裝修項(xiàng)目分布分析,分析 長春當(dāng)前在售精裝修項(xiàng)目主要集中在市內(nèi)主要區(qū)域，酒店式公寓多集中在市內(nèi)繁華城區(qū)位置，利于投資，如紅旗街萬達(dá)廣場、南湖假日等；而位置較偏的項(xiàng)目憑借品牌實(shí)力或周邊配套資源豐富優(yōu)勢以精裝修住宅為主，如萬科洋浦花園、金坐標(biāo)等。,注 經(jīng)了解，直接競品上城國際廣場確定建設(shè)精裝公寓；倚瀾觀邸D區(qū)規(guī)劃有公

3、寓，是否為精裝修現(xiàn)在未定；君地天城三期有公寓產(chǎn)品，是否為精裝修現(xiàn)在未定；經(jīng)了解，上城及倚瀾觀邸公寓產(chǎn)品都要在6月份以后確定，君地天城公寓產(chǎn)品今年不售。,長春主要在售精裝修項(xiàng)目特點(diǎn)分析,特色1： 城市核心區(qū)域選擇精裝修比例高，說明這些開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，因區(qū)域優(yōu)勢突出，項(xiàng)目開發(fā)普遍檔次偏高，選做精裝修能充分提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目檔次，進(jìn)而拉高項(xiàng)目價(jià)格；,特色2： 城市發(fā)展?jié)摿γ黠@的區(qū)域選做精裝修比例高，因此類區(qū)域的現(xiàn)狀決定，必須通過引入較為先進(jìn)的開發(fā)理念及操作手段，來有效吸引更多購買客戶的進(jìn)入；,特色3： 實(shí)力型開發(fā)商選做精裝修項(xiàng)目比例高，說明實(shí)力型開發(fā)商更關(guān)注市場發(fā)展的動態(tài)，精裝修是市場發(fā)展的方向之

4、一，引導(dǎo)市場發(fā)展方向，體現(xiàn)開發(fā)商的綜合實(shí)力。,長春主要在售精裝修項(xiàng)目產(chǎn)品特色分析,特色1： 面積分布：40-90平米戶型，相對集中，主要為了有效規(guī)避因精裝修面積過大，導(dǎo)致總房款超出客戶接受能力；,特色2： 選做全精裝修項(xiàng)目戶型數(shù)量普遍較少，避免因過多加大成本，增加銷售難度；,特色3： 小戶型產(chǎn)品、酒店式公寓產(chǎn)品形式選做精裝修較多，其中酒店式公寓多選擇做大堂或共享區(qū)域精裝修及公寓簡裝，小戶型住宅做簡裝比例高，少部分產(chǎn)品全裝修(含主要家具家電)。,長春在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研,長春在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓） 長春在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析

5、精裝修公共部分及配套部分分析 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響,精裝修費(fèi)用及風(fēng)格分析各項(xiàng)目精裝費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及分布比例,分析： 調(diào)研的8個(gè)在售的精裝修項(xiàng)目中，精裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間主要集中600-2000元之間，其中600-1000元的比例占整體的75，長春房地產(chǎn)市場精裝產(chǎn)品還只處于起步階段，整體裝修標(biāo)準(zhǔn)不高，層次也千差萬別。,長春在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研,天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓） 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析 精裝修公共部分及配套部分分析 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 3.精裝修對不

6、同環(huán)節(jié)影響,室內(nèi)部分入戶門、分戶門、窗戶,以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：,室內(nèi)部分入戶門、分戶門、窗戶,各項(xiàng)目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：,材質(zhì)： 入戶門：初級多為鑄誠牌木制復(fù)合三防門；中級多為品牌鋼制防盜門；高級為鋼木四防門為主。 分戶門：多為模壓成品復(fù)合門；小型一房公寓產(chǎn)品配備金屬拉門；高級標(biāo)準(zhǔn)配備實(shí)木復(fù)合門。 窗戶：普遍為雙玻普通品牌；實(shí)力開發(fā)商及高級標(biāo)準(zhǔn)采用三?；蜻M(jìn)口五金件型材。 品牌：以普通品牌為主。,室內(nèi)部分玄關(guān)、客(餐)廳、居室、廚衛(wèi),以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：,材質(zhì)： 地面：由于地?zé)峒俺杀驹?，客廳與居室普遍采用強(qiáng)化復(fù)合地板

7、；高級標(biāo)準(zhǔn)客廳鋪裝了地磚，檔次和質(zhì)感較好。廚衛(wèi)地面全部為地磚鋪設(shè)，中高級標(biāo)準(zhǔn)采用了仿古磚或拼花磚增加視覺效果。 墻面：廳室方面初中級標(biāo)準(zhǔn)多采用乳膠漆，高級標(biāo)準(zhǔn)采用了壁紙；廚衛(wèi)墻面均為磁磚，中高級標(biāo)準(zhǔn)采用了仿古磚、拼花磚或馬賽克，提升質(zhì)感。 天花：普遍為廳堂簡吊，居室角線，廚衛(wèi)扣板；高級項(xiàng)目主臥也安裝了吊頂，扣板采用集成扣板。 燈具：燈具普遍自配，部分項(xiàng)目贈送射燈及吸頂燈；高級標(biāo)準(zhǔn)配置造型燈。 窗臺板：多為理石及人造石材。 插座：多為普通材質(zhì)，高級標(biāo)準(zhǔn)采用了進(jìn)口材質(zhì)。 品牌：多為普通品牌，高級標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵙﹂_發(fā)商采用進(jìn)口或知名品牌。,各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：,品牌示例,室內(nèi)部

8、分玄關(guān)、客(餐)廳、居室、廚衛(wèi),示例圖片,精裝家具、家電品牌,以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：,精裝家具、家電品牌,以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：,家具品牌：此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶開始關(guān)注家具、家電品牌。萬科洋浦花園主要采用國際國內(nèi)知名建材，而其他項(xiàng)目多以普通國產(chǎn)品牌，甚至雜牌建材、家具裝修。 家電品牌：實(shí)力開發(fā)商或高級標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目通常與知名品牌電器供應(yīng)商合作，如海爾、美的電器等，初中級標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)不含家電設(shè)備。,以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：示例圖片,以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：圖片示例,主要品牌示例,長春在售主要精裝修

9、項(xiàng)目調(diào)研,長春在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓） 長春在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析 精裝修公共部分及配套部分分析 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響,公共部分精裝修分析大堂地面、墻面、燈具,分析： 各項(xiàng)目大堂及樓梯入口處普遍精裝修； 地面基本以拼花石材和地磚鋪裝； 墻面基本采用磁磚與石材； 天花一般采用造型吊頂，并安裝吊燈或射燈。 大堂沒有空調(diào)。,公共部分精裝修分析電梯,分析： 電梯選擇以日本品牌居多，其中同樣品牌有進(jìn)口與國產(chǎn)合資之別； 但整體來說品牌分布比較斑雜，但主要仍集中在日立、三菱等同檔次產(chǎn)品。,配

10、套設(shè)備設(shè)施分析供暖,分析： 各項(xiàng)目供暖設(shè)施有兩種： （1）暖氣片； （2）地?zé)帷?絕大多數(shù)采用了地?zé)岵膳O(shè)施。,配套設(shè)備設(shè)施分析供氣,分析： 住宅項(xiàng)目供氣方式均為市政集中天燃?xì)饣蛎簹夤?yīng)，一戶一表；商產(chǎn)公寓項(xiàng)目無燃?xì)猓毡槭褂秒姶艩t。,長春在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研,長春在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓） 長春在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析 精裝修公共部分及配套部分分析 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響,銷售策略規(guī)律分析銷售流程歸納,銷售流程分析： 精裝修是項(xiàng)目的最大特色，通過樣板間實(shí)景，結(jié)合戶型特點(diǎn)打動客戶，

11、并強(qiáng)調(diào)高級的選材，并結(jié)合項(xiàng)目升值前景、地段潛力價(jià)值等促進(jìn)客戶成交。例：萬科洋浦花園、巴洛克鉑宮。 地段與區(qū)域環(huán)境是項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，精裝修是提升項(xiàng)目附加值的重要組成部分，普遍不做詳細(xì)介紹，此類項(xiàng)目通常是在客戶對項(xiàng)目地段認(rèn)可的前提下，通過樣板間打動客戶。例：紅旗街萬達(dá)廣場、中海金域中央、南湖假日。 銷售推介重點(diǎn)分析 各項(xiàng)目普遍沒有統(tǒng)一說辭，部分已經(jīng)交付的項(xiàng)目對前期問題進(jìn)行總結(jié)后，口頭上調(diào)整銷售說辭。告知客戶要降低對精裝修的期望值，不能保證質(zhì)量100%沒有問題，只能說出現(xiàn)問題物業(yè)肯定會協(xié)調(diào)結(jié)決。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)已經(jīng)明確的品牌或功能區(qū)選材。,銷售策略規(guī)律分析分析,長春在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研,長春在售精裝修項(xiàng)目概

12、況（包括住宅及公寓） 長春在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析 精裝修公共部分及配套部分分析 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響,后期操作分析分析,1、精裝修合同處理,分析： 目前長春主要在售精裝修項(xiàng)目對于精裝修部分的合同處理方式比較相似： 第一：合同形式簡單，多以附件形式附在商品房買賣合同補(bǔ)充條約中 精裝修合同多在普通合同基礎(chǔ)上增加一個(gè)附件或“建材資料確認(rèn)單”，約定精裝建材及家具家電的品牌及 標(biāo)準(zhǔn)。萬科額外簽一份精裝委托協(xié)議書，由客戶與施工方簽屬，委托施工，提供質(zhì)保。 第二：用詞含糊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 精裝修的附件內(nèi)容包括

13、：全部或部分精裝修使用的材料、品牌。而裝修的相關(guān)質(zhì)量、保修等問題則由客戶辦理入住時(shí)簽訂的商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書約束。而許多項(xiàng)目對裝修質(zhì)保條款回避不寫。 合同附件中經(jīng)常出現(xiàn)“某品牌或同檔次品牌”、“開發(fā)商有權(quán)采用用質(zhì)量、同檔次的材料和設(shè)備代替，無需通知客戶且客戶予以同意并接受”等備注。 用詞含糊的原因在于：避免由于材料供應(yīng)短缺時(shí)，出于交工時(shí)間壓力，進(jìn)行個(gè)別品牌、材料調(diào)換時(shí)，引發(fā)的潛在矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。,后期操作分析分析,2. 工程管理程序,第一：工程外包，工人素質(zhì)使精裝效果良莠不齊 調(diào)研的精裝修項(xiàng)目多數(shù)采用裝修工程外包的形式，工人的素質(zhì)對精裝修的質(zhì)量將產(chǎn)生極大的影響，同一支工程對、同一批工

14、人的施工效果都不盡相同。 第二：一次性驗(yàn)房，毛坯工程質(zhì)量問題與精裝工程質(zhì)量問題不易區(qū)分 目前，多數(shù)項(xiàng)目采用精裝工程完成后，一次性驗(yàn)房等程序。而驗(yàn)房時(shí)客戶提出的疑義，有時(shí)比較難界定是毛坯工程問題還是精裝質(zhì)量問題，權(quán)責(zé)較難界定。 第三：對客戶看房等行為進(jìn)行管理，降低外來認(rèn)為因素對裝修的破壞 如果驗(yàn)房過程中，客戶對質(zhì)量沒有疑義，則辦理入住手續(xù)。在驗(yàn)房之前，不允許客戶私自看房，如果客戶在這期間私自進(jìn)入，出現(xiàn)質(zhì)量問題很難界定是工程問題還是客戶的無意破壞，如出現(xiàn)此類情況，則由客戶自己負(fù)責(zé)。,長春在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研,長春在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓） 長春在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分

15、析 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析 精裝修公共部分及配套部分分析 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析 精裝修項(xiàng)目后期操作分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響,不同環(huán)節(jié)對于精裝修的比評,精裝修的 優(yōu)劣比評,其他,開發(fā)商,對于開發(fā)商,提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值； 進(jìn)一步凸現(xiàn)項(xiàng)目及產(chǎn)品的稀缺性； 稀缺性以及高品質(zhì)吸引更多高品質(zhì)客戶，進(jìn)一步提升客戶價(jià)值； 提升項(xiàng)目價(jià)值，產(chǎn)生新的利潤點(diǎn)； 提升開發(fā)商品牌的影響度； 可以弱化戶型上的缺點(diǎn)。,對于開發(fā)商的利好,需要開發(fā)商成立專項(xiàng)小組負(fù)責(zé)精裝修，增加開發(fā)商管理協(xié)調(diào)難度； 交工標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，交房時(shí)間相應(yīng)較長； 合同文本比毛坯房的內(nèi)容更多，更加復(fù)雜； 對于開發(fā)商的品牌實(shí)力考驗(yàn)； 對開發(fā)商現(xiàn)金流要求較高； 需專門設(shè)立精裝修售后服務(wù)部門。,對于開發(fā)商的影響,各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。,有利于裝修速度及造價(jià)的控制。,對于客戶,省時(shí)，省力。購房后不用再進(jìn)行裝修就直接可以入住；,方便投資客戶。提高投資客戶的收益速度，增加收益；,材料和標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾。很多材料沒有定性化。,施工