1、題目：淺析物業(yè)管理存在的問題與對策 目錄目錄 中文摘要與關(guān)鍵詞1 一、物業(yè)管理的研究1 （一）物業(yè)管理的含義和內(nèi)容2 （二）物業(yè)管理研究的必要性2 二、物業(yè)管理的存在的問題2 （一）人力資源隊管理水平落后2 （二）業(yè)主的物業(yè)知識缺乏2 （三）物業(yè)管理收費(fèi)難3 （四）物業(yè)管理糾紛案件逐年上升3 三、解決物業(yè)管理所存在問題的對策3 （一）提高物業(yè)公司管理者和員工的素質(zhì)3 （二）加強(qiáng)宣傳提高業(yè)主對物業(yè)的認(rèn)識3 （三）經(jīng)營規(guī)模化4 （四）虛心傾聽業(yè)主的批評和建議4 （五）規(guī)范物業(yè)公司經(jīng)營管理4 四、小結(jié)4 參考文獻(xiàn)4 摘要摘要 我國物業(yè)管理起步較晚，管理水平較低，立法方面不完善，引發(fā)的糾紛較 多。因此

2、暴露出許多問題：管理水平落后；業(yè)主的物業(yè)知識缺乏；物業(yè)管理收費(fèi) 難；物業(yè)管理糾紛案件逐年上升等。本文從物業(yè)管理所暴露出的問題進(jìn)行探討， 并對如何減少糾紛及完善立法，總結(jié)出幾點(diǎn)看法：物業(yè)管理要建立高素質(zhì)的服務(wù) 團(tuán)隊，提高管理和服務(wù)水平；加強(qiáng)宣傳，使業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)有正確認(rèn)識；完善相 關(guān)配套規(guī)定；完善物業(yè)管理的法律體系。這些將有助于減少物管糾紛，有助于物 業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 物業(yè)管理；問題；對策； 淺析物業(yè)管理存在的問題與對策 隨著收入水平與消費(fèi)水平的提高，人們對工作與居住環(huán)境的要求也隨之提高。 相對應(yīng)的物業(yè)管理也應(yīng)該通過專業(yè)的管理服務(wù)，為業(yè)主營造一個優(yōu)美、舒適、安 全、 方便的居

3、住環(huán)境。 但物業(yè)管理同時也存在著種種問題,表現(xiàn)為物業(yè)管理不到位, 物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容不規(guī)范，物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等。物業(yè)管理需相應(yīng)的改變與完 善，現(xiàn)著重探討了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的解決對策。 一、物業(yè)管理的研究 （一）物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本概念 物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用 的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域 周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全但衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理， 并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人， 是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，實(shí)行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營

4、之 路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。 （二二）物業(yè)管理研究的必要性物業(yè)管理研究的必要性 物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。物業(yè)管理作為涉及到千家萬戶、 與人民群眾生活息息相關(guān)的行業(yè)，特別是在一些地區(qū)人們對物業(yè)管理的認(rèn)識尚不 充分的情況下，探索物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究，有其特殊的意義和必要性。 二、物業(yè)管理存在的問題 （一）（一）人力人力資源隊管理水平落后資源隊管理水平落后 物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量可以說是物業(yè)管理企業(yè)得以生存和發(fā)展的基石，也 是打造物業(yè)管理服務(wù)品牌的前提。然而，目前大部分物業(yè)管理企業(yè)都是由開發(fā)商 組織建設(shè)的，存在企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范的問題。物業(yè)

5、管理條例中 第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級 管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理 行業(yè)向高水平發(fā)展。 （二）業(yè)主的物業(yè)知識缺乏（二）業(yè)主的物業(yè)知識缺乏 缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。了解才能產(chǎn)生信 任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、違約責(zé)任含糊讓人無法理解， 致使多數(shù)人選擇拒絕交費(fèi)。一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方 面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管 理中的矛盾報

6、道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而 缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考 （三）物業(yè)管理收費(fèi)難（三）物業(yè)管理收費(fèi)難 按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的義務(wù)之一。對“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)觀念不適 應(yīng)。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)，業(yè)主理所當(dāng)然的該交管理費(fèi)。但實(shí)際上一些 業(yè)主會以“我不需要你管”，“別人交了我再交”等為托詞享受了物業(yè)服務(wù)卻不 交費(fèi)。大部分居民都只想，不論誰管房、管到什么程度，只要不拿錢或少拿錢就 行從心理上不愿意接受，從行為上就表現(xiàn)為逃避交費(fèi)、不愿意交費(fèi)或拒交物業(yè)管 理費(fèi)。 （四）（四）物業(yè)管理糾紛案件逐年上升物業(yè)管理糾紛案件逐年上升 近

7、幾年因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏 約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間 的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加， 在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。 三、解決物業(yè)管理所存在問題的對策 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量如何，服務(wù)團(tuán)隊的素質(zhì)至關(guān)重要。因此，培養(yǎng)一支 高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊是提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提條件，而建立高素質(zhì)的服 務(wù)團(tuán)隊，需要多管齊下，打造高素質(zhì)服務(wù)團(tuán)隊。 （一）（一）提高物業(yè)公司管理者和員工的素質(zhì)提高物業(yè)公司管理者和員工的素質(zhì) 打造高素質(zhì)的管理隊伍，加強(qiáng)源頭管理和物

8、業(yè)管理隊伍建設(shè)。做好人員上崗 培訓(xùn)，做到持證上崗，嚴(yán)格工作紀(jì)律，做到規(guī)范服務(wù)，不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的 素質(zhì)。使物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主之間建立對物業(yè)管理的科學(xué)認(rèn)識和正確理明確物業(yè) 管理公司和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，要有較強(qiáng)的可操作性，使物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際操 作真正做到有法可依，違法必究。 ，明確自己在物業(yè)管理中所處的地位、權(quán)利和義 務(wù)，以保障物業(yè)管理費(fèi)的良性循環(huán)，提高業(yè)主滿意度。 （二）（二）加強(qiáng)宣傳提高業(yè)主對物業(yè)的認(rèn)識加強(qiáng)宣傳提高業(yè)主對物業(yè)的認(rèn)識 物業(yè)公司要讓大家都參與到物業(yè)管理的過程中來。物業(yè)管理企業(yè)以有效的管 理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)，讓業(yè)主感到他們是最大得收益者。物業(yè)管理應(yīng)在 日常的物業(yè)管理小區(qū)

9、中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳， 提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi) 用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交 物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、 運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 （三）經(jīng)營規(guī)模化（三）經(jīng)營規(guī)?；?以規(guī)模求效益物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；碇髽I(yè)的綜合實(shí)力，它包括企業(yè)的 運(yùn)行體系、管理機(jī)構(gòu)、用人機(jī)制、企業(yè)品牌的含金量等，而企業(yè)的管理面積、員 工多少僅僅是表面形式。物業(yè)管理行業(yè)要走上橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展之路，在建立 健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，

10、通過并購和改組等方式進(jìn)行有效擴(kuò)張，從而降低 成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。 （四）虛心傾聽業(yè)主的批評和建議（四）虛心傾聽業(yè)主的批評和建議 業(yè)主的投訴、批評和建議恰恰是送給他們的最好禮物。因為，正是業(yè)主的投 訴和批評直接指出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問題所在，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服 務(wù)質(zhì)量有了新的目標(biāo)和方向。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想不斷提高服務(wù)質(zhì)量，就必須認(rèn)真 分析業(yè)主的意見，虛心接受業(yè)主批評，不斷反省自己工作中存在的問題，把業(yè)主 投訴當(dāng)成寶貴的資源，積極解決問題，切實(shí)提高服務(wù)水平。 （五）規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理（五）規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理 規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理，及時糾正物業(yè)公司的違規(guī)做法，理順市場秩序。 完善物業(yè)

11、服務(wù)方面的法規(guī)文件，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過招投標(biāo)，使業(yè)主 和物業(yè)公司真正自主的建立合同關(guān)系。細(xì)化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng) 的文件。這既可以讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)，明白消費(fèi)，從而喚醒業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的 認(rèn)同；還可以促使物業(yè)公司規(guī)范服務(wù)，規(guī)范收費(fèi)，減少物業(yè)糾紛的發(fā)生。 四、小結(jié) 物業(yè)管理作為一個國民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)。 行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。我們相信在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主共同努 力下，物業(yè)管理行業(yè)將超越現(xiàn)有的管理模式，把物業(yè)管理水平提升到新的高度。 我們要科學(xué)合理地統(tǒng)籌制定相關(guān)配套的管理方案；綜合高效的加以經(jīng)營開發(fā)，并 且完善其功能，挖掘它的潛力，就可以引導(dǎo)物業(yè)管理走上持續(xù)、快速、健康的發(fā) 展之路，促進(jìn)房山城市建設(shè)的發(fā)展、改善我區(qū)各小區(qū)的整體面貌，為小區(qū)居民提 供一個安居樂業(yè)的生活空間。 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn) 1施曉東