1、,良鄉(xiāng)高校園區(qū)10號地塊調(diào)研報告 Feasibility reports,報告框架,目錄 一、區(qū)域背景 1、房山現(xiàn)狀 2、房山經(jīng)濟現(xiàn)狀 3、房山規(guī)劃 4、房山人口發(fā)展及預(yù)測 二、房地產(chǎn)市場分析 1、地產(chǎn)發(fā)展 2、土地供應(yīng)情況 3、土地成交情況 4、整體發(fā)展特點 5、供求預(yù)測 6、價格預(yù)測 7、客戶需求及特點 7、機會分析,三、地塊可行性分析 1、地塊周邊競爭樓盤調(diào)研 2、地塊基本情況 3、地塊規(guī)劃思路 4、地塊利潤測算 5、可行性結(jié)論,附件一：北京市國土資源局關(guān)于定向 安置房供地辦法的初步意見 附件二：北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北 京市限價商品住房管理辦法 （試行）的通知,| 區(qū)域背景|,房山現(xiàn)狀

2、,區(qū)位：房山位于北京西南，是首 都西南樞紐。 交通：區(qū)府所在地良鄉(xiāng)距北京市 區(qū)僅20公里。京廣、京原 等多條鐵路、京石高速、 107、108國道等多條公路 干線穿境而過。軌道交通 房山線、京良路、京石高 速第二通道等多條直達市 區(qū)的快速通道將陸續(xù)建 成。 首都西南樞紐，是西南區(qū)域核心區(qū)域。,軌道交通房山線,房山經(jīng)濟現(xiàn)狀,人均收入：2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 到23720元，比增長8%。 存款余額：2010年底，金融機構(gòu)人民幣存款余 額達778.9億元，比上年增長 22.4%。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 達到410.3億元，比上年增長 16.5%。 GDP：2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計實現(xiàn)

3、337億元，按可比價格計算，比上 年增長12%。,區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，居民收入不斷提高。,房山規(guī)劃,全力打造首都高端制造業(yè)新區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)休閑新城，努力推動全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展實現(xiàn)新突破，全面開創(chuàng)“三化兩區(qū)”建設(shè)新局面。 房山區(qū)總體空間結(jié)構(gòu)布局原則為：“強化兩軸、優(yōu)化兩帶、保育山區(qū)、多核聯(lián)動、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)”，逐步形成協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域總體布局。 房山區(qū)城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)按照新城、重點鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)三級進行規(guī)劃。房山新城包括良鄉(xiāng)組團、燕房組團、北京石化新材料基地、竇店新型新型建材產(chǎn)業(yè)用地四部分。重點鎮(zhèn)為竇店、韓村河、琉璃河、長溝；其它為一般鎮(zhèn)。,房山全力打造首都高端制造業(yè)新區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)休閑 新城。 全面提升城市形象，增加

4、城市功能，提高城市核心 競爭力。,房山人口發(fā)展及預(yù)測,2010年常住人口94.5萬，戶籍人口76.8萬，城鎮(zhèn)化率67.5%。2020年房山總?cè)丝诳?制在118萬人，其中戶籍人口98萬人；居住半年以上外來人口20萬人。 2020年城鎮(zhèn)人口控制在93萬人左右，占全區(qū)人口的79%。 2020年房山新城人口控制在55.7萬人，建設(shè)用地控制在75平方公里。良鄉(xiāng)組團人口 35萬，城鎮(zhèn)建設(shè)用地39.2平方公里。燕房組團規(guī)劃人口20萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地22.4平 方公里。,工業(yè)4.3萬人,建筑業(yè)4.1萬人,運輸業(yè)3.5萬人,商飲業(yè)4萬人,其它5.3萬人,21.2萬城鎮(zhèn) 就業(yè)人口,人群收入：房山城鎮(zhèn)居民年人均可支

5、配收入 達到23720元。 置業(yè)特征：房山本地人均有1到2套住房，房 山人購房主要是年輕人婚房及改 善型住房需求，剛需為主。由此 可見房山區(qū)域的房地產(chǎn)市場需求 主要來自市區(qū)，房山將成為北京 市區(qū)溢出人口的重要承載地。,| 房地產(chǎn)市場分析|,地產(chǎn)發(fā)展,房山房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)80年代初期，主要標(biāo)志是1984年第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)-區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司建立。20年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的確立和逐步完善，特別是區(qū)府東移良鄉(xiāng)和全區(qū)城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，已經(jīng)成為全區(qū)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 隨著長陽CSD的建設(shè)，房山房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期。如今，房山區(qū)域已經(jīng)云集了北京城建、中國鐵建、萬科地產(chǎn)、

6、中糧地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、綠地集團、北京建工、首開集團等十余家地產(chǎn)名企。 “2009年，房山區(qū)的樓面地價已超過每6000元每平方米。” 在房價方面，2007年，房山地區(qū)的房價也不過4000-5000元每平方米，目前，房山區(qū)整體均價穩(wěn)定在15000元左右。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。,土地供應(yīng)情況,受輕軌房山線建設(shè)、CSD規(guī)劃等利好消息影響，房山住宅土地供應(yīng)量從2008年的10.47公頃快速增加，2010年達到342.46公頃。,土地成交情況,2009、2010年，房山供地總量達505.61公頃。,供地情況,未來3-5年，房山新增住房供應(yīng)量在560萬左右。,開發(fā)情況,房山各項目平均去化率達到66.7%；近2年平

7、均每年房產(chǎn)去化量為100萬以上。,銷售情況,成交情況,整體發(fā)展特點,1）、地產(chǎn)大鱷沿輕軌房山線依次排開，項目集中于房山長陽板塊；其 次是良鄉(xiāng)、竇店、閻 村；燕房組團中燕山板塊以經(jīng)濟適用房、 集資房為主，良鄉(xiāng)板塊以本地開發(fā)商開發(fā)項目為主。,2）、地鐵拉動區(qū)域發(fā)展，戶型以80-100兩居、三居緊湊型戶型為主，去化率較高。 原計劃2012年通車的地鐵9號線，目前正在加快工程進度，將提 前到2011年底通車，隨著地鐵的開通，房山也成為中小戶型、低 總價房源較多的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)以供應(yīng)緊湊型住宅為主，戶型 以80-100平米之間的兩居、三居居多。,整體發(fā)展特點,整體發(fā)展特點,3）.預(yù)計2011年應(yīng)該出現(xiàn)

8、井噴現(xiàn)象，競爭力度 加大。未來3-5年，房山新增住房供應(yīng)量 在560萬左右。 2010年中糧萬科長陽半島、綠地新都會國 際花都等項目入市，率先試水房山樓市， 由于性價比高，房山還屬于北京價值洼 地，這些項目一開盤就得到市場高度認(rèn) 可。北京城建、首創(chuàng)集團、建工地產(chǎn)、中 國鐵建等知名開發(fā)商開發(fā)的多個項目則將 在今年集中亮相，房山樓市將出現(xiàn)供應(yīng)井 噴，競爭劇烈程度加大。,（以上數(shù)據(jù)截止2010年12月9日 數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心）,整體發(fā)展特點,4）. 商業(yè)投資力度加大，打造CSD中央休閑購物區(qū)。 房山區(qū)域內(nèi)，目前并沒有大型商業(yè)綜合體，購物休閑也僅限于良鄉(xiāng)的國泰商城、華冠超市等傳統(tǒng)商場，但從未

9、來規(guī)劃及近期出讓地塊來看來看，房山商業(yè)地產(chǎn)投資力度加大，全力打造房山CSD中央休閑購物區(qū)。,供求預(yù)測,根據(jù)市場調(diào)研房山購房者以剛需為主，以緊湊型戶型需求為主：100-90 三室占30%，80-852室占60%，60左右1室占10%,房山未來3-5年新增住宅供應(yīng)量在560萬左右，根據(jù)調(diào)研在房山買房的客戶以剛需為主，改善性客戶為輔?？紤]在現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，只有北京市戶口或有5年納稅證明的客戶才可以買房，所以未來一段時間供略大于求。,價格預(yù)測,在調(diào)查分析中發(fā)現(xiàn)，目前選擇在房山區(qū)置業(yè)的消費者大多以自住型和養(yǎng)老型為購買目的，而投資型消費者較少。因此，目前房山區(qū)房價較好的反映了市場供求的均衡價格。 隨著土

10、地市場升溫，投資者的入場勢必將推高房價；隨著軌道交通設(shè)施的完善和周邊配套的成熟，房山區(qū)房價未來走高將成為不爭的實事。,萬/,客戶需求及特點,目前選擇在房山區(qū)置業(yè)的消費者大多以自住型和養(yǎng)老型為購買目的，而投 資型消費者較少。,機會分析 通過以上分析，經(jīng)濟的持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化率提高；93萬人口城市規(guī)劃的實施，這將提升當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)市場的需求；同時隨著軌道交通的開通，房山區(qū)與市區(qū)實現(xiàn)了無縫連接，這將會更加吸引來自北京市區(qū)的客戶.目前房山區(qū)還處于價值洼地，這對我們來說是一個機會。,| 地塊可行性分析|,本案,項目位置所在地,地塊周邊競爭樓盤調(diào)研 區(qū)位圖,本案,地塊周邊競爭樓盤調(diào)研調(diào)研數(shù)據(jù),地塊周邊競爭樓盤

11、調(diào)研 現(xiàn)場圖片,陽光邑上,鴻順園,瑞雪春堂,地塊基本情況規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),項目地塊占地498畝，住宅用地，建筑規(guī)模21萬平米。,地塊基本情況四至,項目四至：北至長虹東路；南至北京工商大學(xué)；東至長于路；西至房山地鐵大學(xué)城站,地塊交通便捷： 緊鄰輕軌房山線，京廣鐵路、京石高速、107國道等交通大動脈在項目西側(cè)兩公里之內(nèi)南北穿過，正在建設(shè)中的輕軌9號線在豐臺區(qū)郭公莊與房山線相接，在軍博、北圖、分別與1、4號地鐵相接，至此良鄉(xiāng)到海淀區(qū)中關(guān)村時間將縮短在40分鐘左右，良鄉(xiāng)與城區(qū)連為一體 。 周邊配套齊全： 教育：北京理工、北京工商、北京師大、良鄉(xiāng)一小、良鄉(xiāng)中學(xué)。 醫(yī)院：良鄉(xiāng)醫(yī)院。 銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行。,地塊基本情況交通及配套,地塊規(guī)劃思路,地塊命名：天山長虹苑 產(chǎn)品組合：高層+多層+商業(yè)配套,快速開發(fā)思路：高層產(chǎn)品外立面意向 與周邊競爭樓盤，品質(zhì)比較優(yōu)勢突出。,地塊規(guī)劃思路-外立面意向,地塊利潤初步測算,本地塊用地面積為498畝，建設(shè)用地面積為180畝，容積率為1.8，建筑面積為21.34萬平米。土地價格580.92萬元/畝，銷售價格13000元/平米。,地塊利潤測算,通過測算，該項目毛利潤率為31.75%，項目經(jīng)濟上可行。,本地塊用地面積為498畝，建設(shè)用地面積為180畝，容積率為1.8，建筑面積