1、房地產管理法規(guī)HLT工作室、房地產管理法規(guī)、本章介紹了房地產限制的基本概念和中國房地產法律制度的發(fā)展和完善及其管理體制，著重闡述了房地產綜合開發(fā)管理、城市房屋拆遷管理、住宅建設和房地產管理、房地產權利登記管理和房地產交易市場管理等方面的主要內容。 在本章中，1房地產法規(guī)概要2房地產綜合開發(fā)管理3城市房屋拆除管理4房屋建設和房地產管理5房地產權利登記管理6房地產交易市場管理，1房地產法規(guī)概要、房地產：權利關系在法律上明確了的房地產、房地產：以一定的土地所有制成為房地產：房地產和土地財產的總稱。 房地產業(yè)：指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)，包括土地開發(fā)、住宅建設、修理、管理、土地使用權轉讓

2、、轉讓、房屋所有權買賣、租賃、房地產抵押、由此形成的房地產市場。 1.1基本概念、房地產法規(guī)由房地產的法律、法規(guī)、規(guī)則規(guī)定，調整和指導人們從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行為規(guī)范。 狹義房地產法是指1994年7月5日第八次全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，自1995年1月1日開始實施的中華人民共和國城市房地產管理法。 廣義房地產生產法除此之外，還包括調整房地產關系的所有法律規(guī)范的總和，即調整不同級別房地產關系的法律規(guī)范的有機結合體。 第一階段(19491955年)是立法初期第二階段(19561965年)是穩(wěn)定發(fā)展期第三階段(19661977年)是停滯期第四階段(1978年現(xiàn)在)是繁榮

3、期，1.2房地產法律制度的歷史沿革，房地產管理法第六條第一項是“國務院建設行政主管部門根據國務院批準的建設部“三定”案，房地產業(yè)的行業(yè)管理由建設部負責。 1.3房地產管理體制，1.3.1國務院主管部門，房地產管理法第6條第2項規(guī)定：“縣級以上地方人民政府的房地產管理、土地管理部門的機構設置和職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”。 房地產管理法第62條規(guī)定：“省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，縣級以上地方人民政府在一個部門統(tǒng)一負責房地產管理和土地管理工作的，可以制作和發(fā)行統(tǒng)一的房地產權利證書”，1.3.2地方人民政府主管部門，2房地產綜合開發(fā)管理， 房地產開發(fā)是依法取得土地使用權的土地，是根據使

4、用性質和要求向土地投入人力、物資和財力，并在此基礎上建設建筑物和建筑物的生產性活動。 房地產建設的全過程從規(guī)劃設計、征地拆遷、施工準備、建筑工程、竣工檢驗、交付使用、銷售、租賃、經營管理等生產和管理。 2.1基本意義上，房地產綜合開發(fā)是指根據城市總體規(guī)劃要求，科學地組織、全面規(guī)劃、分段施工、統(tǒng)一建設、竣工檢驗后，做好經營銷售、綜合服務等事項，實現(xiàn)良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境房地產管理法第2條規(guī)定：“本法所稱房地產開發(fā)，是指根據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施房屋的建設的行為”。 開發(fā)內容包括開發(fā)區(qū)的測量、規(guī)劃、設計、征集、拆遷、設置、土地平整和必要的道路、供水、排水、電力供應、燃氣

5、供應、供熱、通信等工程建設。 有條件的地方還包括住宅、生產服務設施、公共建筑、通用現(xiàn)場等。 房地產綜合開發(fā)的本質特征是“統(tǒng)一”和“配套”。2.2房地產綜合開發(fā)的內容和特征、房地產綜合開發(fā)計劃是國家進行房地產綜合開發(fā)宏觀調控和管理的主要手段。 也就是說，要根據國家和地方現(xiàn)在的經濟實力、投資環(huán)境，決定合理的發(fā)展速度、水平和規(guī)模，協(xié)調發(fā)展房地產的綜合開發(fā)和國民經濟。 2003年8月，國務院發(fā)行關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知、2.3房地產綜合開發(fā)管理、2.3.1房地產綜合開發(fā)計劃管理，1998年7月20日國務院公布第248號，城市房地產開發(fā)經營管理條例。 其中第十條規(guī)定：“確定房地產開發(fā)項目，必

6、須滿足土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地規(guī)劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度規(guī)劃的要求”。 按照國家有關規(guī)定，需要計劃主管部門批準的，應報告計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。 2.3.2房地產綜合開發(fā)項目管理、房地產項目立案，應遵循以下原則： (1)嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃： (2)要堅持經濟、文化和環(huán)境利益統(tǒng)一的原則。 (三)要實施全面規(guī)劃、合理配置、綜合開發(fā)、配套建設。 按照法律法規(guī)的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建設的房地產項目應當滿足法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程的質量、安全標準，滿足建設工程的調查、設計、施工的技術規(guī)范和合同的約定，對其開發(fā)建設的房地產項目的質量負責。 房地產綜合開發(fā)的資金來源主要有預算

7、內投資、房地產綜合開發(fā)機構所有資金、購房前資金、利用外資、各種形式的籌資和銀行貸款。 城市房地產開發(fā)經營管理條例第13條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目應建立項目資本金制度，資本金和項目總投資比例不得低于20%”，7.2.3.3房地產綜合開發(fā)資金管理，房地產管理法規(guī)定，設立房地產開發(fā)企業(yè)申請注冊制度。 建設部于2000年3月29日公布了第77號，公布了房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定號。 7.2.3.4房地產綜合開發(fā)公司的資質管理、7.3城市房屋拆遷是一項建設活動，根據城市規(guī)劃和專業(yè)工程的建設需要和當地政府的用地文件，拆遷和轉移建設用地范圍內的現(xiàn)有房屋和附件，并由拆遷部門和個人向原房屋和附件所有者和使用者進行

8、補償和配置。 7.3.1房屋拆遷管理概要、7.3.1.1房屋拆遷概念、1991年3月國務院公布城市房屋拆遷管理條例，2001年6月13日，國務院公布第305號命令，并公布新的城市房屋拆遷管理條例 (以下簡稱拆遷條例 )。 根據拆遷條例，房屋拆遷的適用范圍主要包括三個方面。 一是區(qū)域范圍，主要指城市規(guī)劃區(qū)域內的國有土地。 二是在物品范圍內，主要拆除房屋和附件。 三是人的范圍、拆遷人和被拆遷人。 7.3.1.2房屋拆遷的適用范圍，拆遷條例第五條規(guī)定：“國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。 縣級以上地方人民政府管理房屋拆遷工作的部門，對本行政區(qū)域內的房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

9、縣級以上地方人民政府有關部門應當按照本條例的規(guī)定互相合作，保證房屋拆遷管理順利進行。 縣級以上人民政府土地行政主管部門按照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與拆遷有關的土地管理工作”。 拆遷條例第6條規(guī)定：“拆遷單位取得房屋拆遷許可證后，可以實施拆遷”，3.1.3房屋拆遷管理體制和許可證制度，1 .自主拆遷是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷的配置和補償。 2 .拆遷委托是指拆遷人委托拆遷人補償和安置房屋的工作。 拆遷條例規(guī)定被委托人是取得房屋拆遷資格證書的機構。 3.1.4以房屋拆遷的形式發(fā)生拆遷糾紛，由房屋拆遷行政管理部門對拆遷糾紛進行行政裁定。 城市規(guī)劃法規(guī)定任何機構和個人都必須服從城市人民政府

10、的調動決定。拆遷條例規(guī)定了拆遷糾紛的行政裁定和行政強制執(zhí)行。 3.1.5拆遷糾紛的裁定和執(zhí)行，1 .拆遷補償的概念拆遷補償是指，拆遷人拆遷的房屋和附件，給拆遷人帶來一定的經濟損失，并根據法律、法規(guī)的有關規(guī)定對拆遷人給予一定的經濟賠償。 3.2房屋拆遷補償、3.2.1拆遷補償的對象和范圍、2 .拆遷補償的對象稱為所有權人或者所有者。 拆遷條例中規(guī)定的所有人，包括私房的所有者不在當地或因為其他特殊理由委托的全權代理人。 另一個是國家認可的國家房屋及其附件的管理者，房地產管理局。 3 .拆遷補償的范圍拆遷補償的范圍是被拆遷的房屋和附件。 但是，拆除違法建筑物，超過批準期限的臨時建筑物不補償。 未超過

11、批準期限的臨時建筑物應當予以適當補償。 1 .產權更換是指拆遷人容易地或重新建設的房屋和被拆遷的房屋進行交換，被拆遷后仍保留相應房屋的產權。 2 .貨幣補償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人拆遷房屋引起的經濟損失。 3.2.2拆遷補償的形式，3 .產權交換和貨幣補償相結合的產權交換和貨幣補償相結合的拆遷補償，是指對拆遷人被拆遷人部分交換產權的部分進行價格補償。 1 .公益性事業(yè)房屋及其附件的拆遷補償2 .非公益事業(yè)房屋及其附件的拆遷補償3 .租賃房屋的拆遷補償4 .所有權紛爭房屋的拆遷補償5 .設置了抵押權的房屋拆遷補償3.2.3拆遷補償的具體規(guī)定，為拆遷人拆遷而對拆遷房屋的使用者實施的

12、房屋被拆遷的房屋使用者，是指拆遷范圍內具有正式戶口的公民，和拆遷范圍內具有營業(yè)執(zhí)照和正式事務的機構、團體、企業(yè)、事業(yè)單位。 根據拆遷條例，拆遷人拆遷人的法定義務，使用者要求拆遷人設置是使用者的法定權利。 3.3拆遷配置、3.3.1拆遷配置的含義和對象、拆遷配置的對象分為兩部分。 一個是公民，二個是律師。 拆遷人對房屋使用者的配置，可以進行臨時配置和長期配置。 臨時配置是指在一次配置困難的情況下，拆遷人向被拆遷的房屋使用者提供臨時遷移用的房間，或者被拆遷的房屋使用者自己尋找房屋的遷移，拆遷人支付遷移費的配置方法。 長期設置包括簡單的設置和當場的長期設置，從拆遷實踐來看，拆遷的設置場所必須根據對城

13、市規(guī)劃建設地區(qū)的要求和建設工程的性質，根據有利于城市規(guī)劃和舊區(qū)改建的實施的原則來決定。 具體地說，有一種是當場配置，另一種是異地配置這兩種情況。 3.3.2拆遷設置場所，拆遷條例拆遷設置的標準以拆遷房屋的面積為計算依據。 拆遷設置根據拆遷的房屋是住宅還是非住宅，地區(qū)不同，設置面積有一定的差異。 2003年12月，建設部公布了城市房屋拆遷估價指導意見。 這是規(guī)范城市房屋拆遷評估行為、維護拆遷當事人合法權益的新規(guī)范文件，該意見從2004年1月1日開始實施。 3.3.3撤去設置的標準、撤去設置輔助費是撤去人向被撤去人支付的被撤去人轉移他的住所時的費用。 轉移設置補助費包括三種： (1)轉移補助費；(

14、2)臨時設置補助費；(3)損失補助費。 3.3.4為加強拆遷補助費、4住宅建設和房地產管理、住宅建設的管理，鼓勵城鎮(zhèn)個人住宅建設，防止住宅建設中的違法行為，舊城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部于1983年5月25日發(fā)布城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法 (以下建造住宅管理辦法 )，該方法規(guī)定了以下管理制度。4.1住宅建設，4.1.1個人住宅建設的管理制度，1 .適用范圍和調整對象 建造住宅管理辦法適用范圍為直轄市、市、鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建設的工礦區(qū)，調整對象為鎮(zhèn)上有正式戶籍，住宅困難的居民和員工，夫婦一方在農村的話，一般申請在鎮(zhèn)上建住宅2、個人建設住宅的形式(1)自主建設。 (2)民建公助。 (3)互相幫助。 3、個人建設住宅

15、的步驟(1)房屋建設者持有所屬單位或所在地居民委員會出具的證明書，向住宅所在地的房地產行政主管部門申請，經審查批準，發(fā)行允許住宅建設的許可文件。 (2)住宅發(fā)包人向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。 (三)向土地管理部門申請建設用地手續(xù)；(四)向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設工程計劃許可證。 (五)向建設行政主管部門申請開工手續(xù)。 (六)工程施工。 (七)竣工檢查。 (八)辦理房屋所有權登記手續(xù)。 1992年2月國務院住房制度改革指導組、建設部、國家稅務局公布城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法 (以下簡稱住宅合作社管理辦法 )。 4.1.2合作建設住宅的管理制度，1 .住宅合作社的定義及其任務

16、住宅合作社管理辦法規(guī)定：“所謂住宅合作社，是指經過市(縣)人民政府的房地產行政主管部門的認可，城市居民、員工自愿參加，以改善自己的住宅條件，而不是營利目的的公益性的合作經濟組織，并有法人資格?！?住宅合作社的主要任務是“發(fā)展員工，總公司員工合作建設住宅”，培養(yǎng)負責公司內部房屋管理、修理和服務的員工的互助合作意識，為當地人民政府有關部門反映員工意見和要求的員工為居住生活服務的其他事業(yè)。 2、住宅合作社主管部門和內部管理機構住宅合作社管理辦法表示：“國務院建設行政主管部門是負責全國城市住宅合作社管理的省， 自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責管理本行政區(qū)域內城市住宅合作社的縣級以上城市人民政府房地產

17、行政主管部門負責管理本行政區(qū)域內住宅合作社”，3 .住宅合作社的形式(1)本地人民政府的有關機關， 組織本行政區(qū)域內城市居民參加的社會型住宅合作社(2)本系統(tǒng)或本部門所屬員工參加的系統(tǒng)或部門員工住宅合作社(3)本地人民政府房地產行政主管部門認可的其他類型的住宅合作社，4 .住宅合作社的設立變更終止經建設部門上級主管部門同意，設立預定機構，縣住宅合作社的合并、分立和終止，由員工大會或者員工代表大會討論決定，經過住宅合作社原組織的同意后，向縣級以上的人民政府房地產行政主管部門報告。 5、合作住宅合作住宅建設計劃是根據縣級以上城市人民政府房地產行政主管部門為合作社籌集資金的情況和當地人民政府、員工所屬部門給予的優(yōu)惠和資助情況制定的。 合作住宅的建設既可以由住宅合作社自己建設，也可以委托其他機構建設。 合作住宅完成后，由住宅合作社親自檢查，或由當地人民政府的房地產行政主管部門組織檢查，6 .