1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃基礎(chǔ)知識,作者：竇凱 時間：2014年9月,導(dǎo) 語：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)定位與園區(qū)規(guī)劃是一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功與否的重要環(huán)節(jié)。園區(qū)規(guī)劃的宗旨是圍繞構(gòu)建一個產(chǎn)業(yè)平臺或者產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺為核心的，通過對產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)集聚及園區(qū)規(guī)劃的專業(yè)研究和分析，從而讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商從開發(fā)向運營管理上轉(zhuǎn)變，使項目開發(fā)、招商和運營之間保持互通和互助能力。,核心主題,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解,園區(qū)規(guī)劃核心概念,園區(qū)規(guī)劃核心策略,1,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),將產(chǎn)業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展相結(jié)合的地產(chǎn)開發(fā)模式,產(chǎn)業(yè),地產(chǎn),城市,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)開發(fā)模式比較,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理解,2,園區(qū)規(guī)劃核心概念,園區(qū)規(guī)劃視野,

2、了解園區(qū),園區(qū)開發(fā),園區(qū)招商,園區(qū)運營,城市規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)定位,規(guī)劃設(shè)計,建筑設(shè)計,宏觀戰(zhàn)略 上方規(guī)劃 經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)布局 政策導(dǎo)向 ,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 企業(yè)特征 配套項目 園區(qū)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié) ,區(qū)位背景 功能定位 土地利用 道路交通 綠化景觀 ,企業(yè)需求 形象特色 結(jié)構(gòu)選型 廣泛通用 專業(yè)定制 ,園區(qū)規(guī)劃核心概念,潛導(dǎo)產(chǎn)業(yè),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),支柱產(chǎn)業(yè),夕陽產(chǎn)業(yè),基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),主導(dǎo)、支柱、潛導(dǎo)、夕陽產(chǎn)業(yè)與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是針對產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中的功能定位和發(fā)展階段不同，進行分類時產(chǎn)生的一種概念,園區(qū)規(guī)劃核心概念,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),1,2,3,4,5,關(guān)聯(lián)性 關(guān)聯(lián)強度，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與其輔助和配套產(chǎn)業(yè)

3、共同形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群,帶動性 滿足不斷增長的市場需求，能夠帶動整個區(qū)域或國家的經(jīng)濟發(fā)展,主體性 比重較大（大于5-8%），綜合效益佳,創(chuàng)新性 技術(shù)先進，能夠迅速、有效地吸收創(chuàng)新成果,發(fā)展性 在發(fā)展階段，能夠獲得較高且持續(xù)的發(fā)展速度，并推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特性,園區(qū)規(guī)劃核心概念,農(nóng)業(yè)輕紡工業(yè)交通運輸業(yè)機械工業(yè)（汽車、鋼鐵） 建筑信息服務(wù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),紡織工業(yè)煤炭工業(yè)鋼鐵工業(yè)機械工業(yè)（包括造船業(yè)） 汽車化學(xué)航空、高技術(shù)工業(yè)等新興產(chǎn)業(yè),紡織工業(yè)電力工業(yè)鋼鐵機械化學(xué)工業(yè)汽車家電工業(yè)電子工業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),輕工業(yè)進口替代產(chǎn)品輕工業(yè)產(chǎn)品出口導(dǎo)向為主重化工業(yè)出口主導(dǎo)型技術(shù)密集型工業(yè),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

4、發(fā)展趨勢 輕紡工業(yè)基礎(chǔ)工業(yè)重化工業(yè)高附加值組裝型信息產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),美國,日本,英國,韓國,比較分析,園區(qū)規(guī)劃核心概念,中國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,當(dāng)前我國主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的現(xiàn)狀，相當(dāng)于美國20世紀20至30年代的發(fā)展水平，落后近90年；同時，與日本的差距在50年左右；落后韓國20年左右。,重工業(yè) 機械、冶金、石油化工等,商業(yè)、餐飲業(yè),家電業(yè),基礎(chǔ)化工 鋼鐵、化工,重化工業(yè),電子通訊,汽車、電子工業(yè),園區(qū)規(guī)劃核心概念,前工業(yè)化,工業(yè)化初期,工業(yè)化中期,工業(yè)化后期,后工業(yè)化,農(nóng)業(yè)為主,原材料工業(yè)為主,初級加工工業(yè),高級加工工業(yè),服務(wù)業(yè),不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)選擇,一般認為，中國工業(yè)化早已經(jīng)進入中期階段，

5、目前已經(jīng)進入工業(yè)化中后期階段。 中國內(nèi)地版圖內(nèi)包括了工業(yè)化進程的所有階段。從西部到東部俯瞰中國各地，便可以體驗到整個工業(yè)化歷程為期上百年的演變。,園區(qū)規(guī)劃核心概念,3,園區(qū)規(guī)劃核心策略,用地性質(zhì)與用地指標(biāo) 園區(qū)規(guī)劃的重要依據(jù),園區(qū)規(guī)劃核心策略,園區(qū)規(guī)劃原則,規(guī)劃設(shè)計需要根據(jù)不同園區(qū)開發(fā)主體和不同園區(qū)發(fā)展階段進行差異化設(shè)計,園區(qū)定位 （開發(fā)主體）,發(fā)展階段 （生命周期）,園區(qū)規(guī)劃核心策略,規(guī)劃設(shè)計,產(chǎn)業(yè)定位,園區(qū)規(guī)劃核心策略,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),產(chǎn)業(yè)發(fā)展,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),園區(qū)規(guī)劃核心策略,一、目標(biāo)客戶:中小企業(yè),2013年中小企業(yè)比較大企業(yè)貢獻值,園區(qū)規(guī)劃核心策略,二、項目選址,經(jīng)濟水平,高,低,萌芽期,起步期,發(fā)展期,成熟期,工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段,城市參照,內(nèi)陸三四線城市,內(nèi)陸二線城市，如武漢、鄭州等,一線及沿海城市，如北京、上海等,歐美發(fā)達國家,特征：傳統(tǒng)工業(yè)廠房為主，完全由政府主導(dǎo),特征：出現(xiàn)科技園區(qū)、總部基地等形式的工業(yè)地產(chǎn)，但操作模式與盈利模式仍較為單一，以政府主導(dǎo)為主,特征：工業(yè)地產(chǎn)形式逐步多樣化，衍生產(chǎn)品出現(xiàn)逐一，運營模式成熟，逐步以企業(yè)為主導(dǎo),特征：產(chǎn)品形態(tài)豐富，融資方式多樣，政策完備，完全實現(xiàn)市場化,園區(qū)規(guī)劃核心策略,三、項目規(guī)模,園區(qū)規(guī)劃核心策略,四、營銷規(guī)模,賣地模式,賣廠房模式,自持租賃,賣地：購地自建廠房。缺點利潤最??；優(yōu)點