1、天津港集裝箱物流中心的運營和管理，天津港國際物流發(fā)展有限公司是天津港集團公司的旗下企業(yè)，主要負責天津港集裝箱物流中心的開發(fā)建設和運營管理工作。 其次，結合今天大會的主題“港物流園區(qū)的運營和管理”，介紹天津港集裝箱物流中心的相關情況。 根據天津港“南散北集”的發(fā)展戰(zhàn)略計劃，我公司負責天津港集裝箱物流中心(以下簡稱“園區(qū)”)的開發(fā)建設、經營管理等工作。 天津港集裝箱物流中心位于天津港北疆港區(qū)，毗鄰天津港保稅區(qū)和天津經濟技術開發(fā)區(qū)，與天津港集裝箱碼頭緊密相連，總占地面積7.92平方公里。 園區(qū)具備現代物流服務功能、集裝箱業(yè)務功能、國際貿易和航運服務功能、檢測服務功能、冷鏈服務功能、信息服務功能和輔助

2、服務功能等，為客戶創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。 一、園區(qū)發(fā)展概況，園區(qū)自2003年開發(fā)建設以來，已建成330萬平方米，倉庫25萬平方米，園區(qū)吸引了中遠、中集、臺灣長榮、新加坡通信、香港勝獅子、日通天宇、美普斯斯等有影響力的公司。 迄今為止，進入園區(qū)的企業(yè)已經達到40家，整個園區(qū)呈現出穩(wěn)定、協調、迅速發(fā)展的態(tài)勢。 2010年，園區(qū)企業(yè)實現進出口箱量610萬TEU，占天津港年集裝箱總吞吐量1000萬TEU的61%。 園區(qū)作為碼頭后方輔助場，出色地完成了集裝箱庫存、倉庫功能，為天津港集裝箱吞吐量的快速增長提供了保障。 扮演物流園區(qū)的載體角色，加強園區(qū)服務保障體系建設，提高綜合服務水平，促進園區(qū)可持續(xù)健康發(fā)

3、展。 公司于2007年4月成立園區(qū)企業(yè)服務中心，相繼發(fā)布了入駐企業(yè)報名項目“一站式”服務措施和入駐企業(yè)聯絡會“一站式”服務模式。 2010年1月，公司計劃成立天津港集裝箱物流中心(園區(qū))物流委員會。 通過以上措施，企業(yè)的合理訴求基本有效地得到解決，園區(qū)企業(yè)服務工作取得了明顯效果，得到了許多入駐企業(yè)的認可。 二、園區(qū)的運營和管理，一、注重服務細節(jié)，努力提供精細化服務。 園區(qū)企業(yè)服務中心成立以來，全面負責客戶來訪，處理、調整、跟蹤、反饋駐地企業(yè)項目申請需求，初步建立了與園區(qū)企業(yè)交流的服務平臺。 服務中心成立以來，受理入駐企業(yè)申請項目518項，其中日常訂單受理360項，聯合會議受理158項。 從20

4、10年5月開始，服務中心將革新項目申請單據的形式，改變過去紙張的單據形式，采用網上流通，進一步提高了單據的效率。 公司每月組織園區(qū)入所企業(yè)聯誼會，采用“一站式”的聯勤方式，為進入企業(yè)現場解決問題，提高工作效率。 同時，聯席向交通隊、派出所和其他港區(qū)管理部門提出管理要求，進一步規(guī)范管理，確保園區(qū)企業(yè)的和諧穩(wěn)定。 2、加強園區(qū)整體意識，創(chuàng)新服務模式，切實發(fā)揮“園區(qū)物流委員會”的功能。 園區(qū)物流委員會于2010年1月22日在本公司組織成立，該委員會由37個會員機構組成。 園區(qū)物流委員會是園區(qū)內物流企業(yè)、有關機構自主共同設立的非營利企業(yè)合作組織，其宗旨是共同建設健康、和諧的港口物流園區(qū)，共同發(fā)展，實現

5、雙贏的園區(qū)乃至天津港周邊的集裝箱物流資源，發(fā)掘、整合本委員會將加強集裝箱物流行業(yè)的自律管理，加強行業(yè)正常經營秩序和能夠維護行業(yè)利益的政府機構的溝通，與整個項目協商，提供降低企業(yè)運營成本的安全生產合作，構建促進企業(yè)健康發(fā)展的信息網絡平臺，共享資源等多個方面隨著物流委員會服務功能的擴大，條件成熟后，可以設立適當的分會。 如集裝箱業(yè)務分會、信息網絡分會、技術分會、安全分會、人才服務分會等。 (二)扮演園區(qū)物流房地產開發(fā)者的角色，不斷創(chuàng)新招商模式，進一步提高物流房地產開發(fā)運營水平。 公司自2003年開發(fā)建設以來，現在的陸域已經完成了基本的開發(fā)建設。 到目前為止，我公司自營場地面積為154萬平方米，其中

6、公司自營場地面積為28萬平方米，對外租賃場地面積為126萬平方米，倉庫面積包括10.3萬平方米。 倉庫租賃方式基本上是在本公司制作的標準倉庫租賃。 為了進一步提高物流房地產的開發(fā)水平，滿足顧客的差異化需求，我公司采用以下三種物流房地產開發(fā)模式。 1、“定制”模式為了進一步滿足客戶的差異化需求，集中注意力吸引世界著名的物流公司，預定采用“定制”的方式，根據客戶的差異化需求，本公司根據客戶的需求進行“定制”的建設，并完成了我們最近引進的專業(yè)冷鏈項目采用了這個合作模式。 定做”合作模式提高了物流房地產的水平和效益，實現了單位土地產量的最大化，成為未來物流房地產開發(fā)運營的主要模式。 2、“建設-經營-

7、交接”(B0T )的模式建設-租賃-交接是政府意圖轉讓項目的建設權，在項目運營期間，政府作為項目的租賃人，在租賃期間結束后，所有資產都已轉移到政府公共部門。 我們提出的B0T模式，是以傳統模式為參考，與港口物流房地產開發(fā)結合的產物，園區(qū)作為物流房地產開發(fā)主體提供土地資源，企業(yè)客戶對場地的建設和經營負責一定的年限，期間我公司收取低租賃費用，過期后，倉庫設施都是我公司所有的這種招商開發(fā)模式可以在控制港口土地資源的同時解決大規(guī)模房地產開發(fā)的資金壓力問題。 目前，對于這種合作模式，我公司已經與物流企業(yè)進行了試驗，取得了非常好的效果，積累了寶貴的經驗。 3、將公開競爭租賃決定為倉庫租賃的主流招攬方式，根

8、據市場需求情況，限定投標人的資質和條件，資格優(yōu)秀，業(yè)績良好，完善物流中心功能的企業(yè)以公開競爭價格方式決定倉庫租戶，這種招攬模式不僅提高了場地的租賃水平公開競爭租賃的招商方式，我公司已經有了成功的運營經驗。 公司東區(qū)積場第一期第二標準區(qū)20萬平方米倉庫設施的租賃和汽配中心運輸基地的租賃采用了這種招商方式，取得了很高的招商效果。 受世界金融危機的影響，近兩年價格進行了調整，這種招商方式不僅為園區(qū)引進了優(yōu)秀客戶，還給公司帶來了良好的經濟收益。 今后條件齊備后，該模型將成為園區(qū)倉庫設施租賃的主流招攬方式。 (3)扮演港口物流服務供應商，全力管理天津港集裝箱檢測中心的運營，為客戶提供“全方位、一站式”檢

9、測服務。 根據天津港的業(yè)務布局調整，我公司于2008年適時退出傳統倉庫物流業(yè)務，努力提高公共服務水平，集中在天津港集裝箱檢測中心的運營管理上。天津港集裝箱檢測中心占地面積20萬平方米，我公司投資建設，自2008年12月投入運營以來，取得了理想的運營效果。 天津港集裝箱檢測中心成為中國第一個海關、聯檢專業(yè)檢測中心，真的實現了“一站式檢測”，大大降低了客戶的綜合成本。 對于能夠縮短旅行時間、降低綜合成本、提高綜合利益的政府監(jiān)督部門來說，對于簡化了報關手續(xù)的港口來說，能夠節(jié)省大量的人力物力、實現資源的整合和功能的提高，進一步優(yōu)化港內集裝箱業(yè)務流程。 天津港集裝箱檢測中心的成功運營是港口監(jiān)管模式上的新

10、突破。 1、“定制”模式根據客戶的差別需求，本公司根據客戶的需求進行“定制”建設，完成后，長期向目標客戶租賃。 普羅菲斯冷鏈項目采用這一合作模式，目前該項目已完成保稅區(qū)工商注冊的相關工作(預計一期注冊資本400萬元，總投資額800萬美元)。 雙方正在積極對定制租賃合同進行談判，目標是在4月滿足條件后，完成簽名。 專業(yè)冷鏈項目成為園區(qū)第一個“定制”模范項目。 今后，我們將重點采用這種開發(fā)建設模式。 現在我們談判的德迅物流項目也計劃同樣采用這個模式。 (介紹德迅物流的關系情況)，2，“建設-租賃-交接”(BLT )的模型建設-租賃-交接(bulid-lease-transfer )是政府意圖轉讓項

11、目的建設權，在項目運營期間，政府對項目我們提出的BLT模式，是以傳統模式為參考，與港口物流房地產開發(fā)結合的產物，小區(qū)作為物流房地產開發(fā)主體提供土地資源，企業(yè)客戶對場地的建設和經營負責一定年限，期間我公司收取低租賃費用，過期后，倉庫設施全部歸我公司所有今年我們用“PS”模式進行了探索和嘗試，嘉和昊成北側2萬平方米和嘉和昊成公司簽訂了合作協議。 2萬平方米的土地由該公司投資建設，在合作期間，我公司領取一定金額的租金，租賃期限結束后，這個地面設施全部由我公司擁有。 現在雙方簽訂了正式的租賃合同，辦理了土地交接等相關手續(xù)。 本公司以“BLT”開發(fā)模式實現突破，今后如果有適當的項目，將繼續(xù)采用該模式。

12、3、將公開競爭租賃決定為倉庫租賃的主流招攬方式，根據市場需求情況，限定投標人的資質和條件，資格優(yōu)秀，業(yè)績良好，完善物流中心功能的企業(yè)以公開競爭價格方式決定倉庫租戶，這種招攬模式不僅提高了場地的租賃水平該模型，本公司有成功經驗，東區(qū)堆場第一期第二標準區(qū)間和汽水中心運輸基地項目的租賃采用該模型，取得了非常好的租賃效果，為公司創(chuàng)造了良好的經濟效果。 今后，如果各方面條件比較成熟，我們將繼續(xù)采用這個模型。 (1)加強園區(qū)硬件設施的管理、維護，提供完善的后勤保障服務。 探索設立園區(qū)資產運營管理公司，以公司化運營模式加強園區(qū)硬件設施的管理和維護，為進駐企業(yè)提供及時、高效、方便、完善的后勤保障服務，降低企業(yè)

13、經營成本。 同時，成立專業(yè)服務團隊，建立小區(qū)企業(yè)設施服務平臺，利用退稅和綜合管理費收入，負責小區(qū)公共設施的管理、維護功能。 通過設立資產管理公司，進一步整合公司資源，為企業(yè)創(chuàng)造良好的經營環(huán)境，實現公司和園區(qū)資產的健全運營。二、企業(yè)化經營港物流園區(qū)的思考和建議，進一步延長檢測服務，擴大天津港集裝箱檢測中心的功能。 為了更好地保證顧客供應鏈的高速運轉，必須利用天津港集裝箱檢測中心的優(yōu)勢，使利益最大化。 我們將嘗試全天候無屏障通關，為港口、船舶、貨主開辟進出口的綠色通道，提高天津港的貨物魅力，增加供應商。 天津港集裝箱檢測中心的成功運行為“關、檢、港”合作提高到新階段，開發(fā)新的合作項目提供了契機。

14、今后，國際物流公司代理客戶及時推出辦理海關檢查業(yè)務的項目，消除為客戶往來的不便，充分享受人性化的監(jiān)督管理和服務，提高檢查效率和報關速度，以功能多樣化、服務便利化吸引更廣泛的客戶集團，吸引港口物流切(三)為了加強園區(qū)信息化建設，構建高效多功能的網絡信息平臺推進產業(yè)升級，完善了口岸軟環(huán)境建設，誕生了我公司建設的天津港陸運交易平臺。 基于現代技術，充分發(fā)揮港口優(yōu)勢，為客戶提供天津港至北方地區(qū)的貨物公共信息平臺。 該平臺具有檢查流程、集港動態(tài)信息、運輸到達報告信息、出航時間、提單等信息查詢功能。 同時，該平臺向客戶提供貨物、運輸、倉庫等供求信息，客戶可以根據貨物的實際要求選擇個性化服務。 未來該平臺利用天津港輻射內陸無水港的優(yōu)點，深入內陸內陸，加強縱深服務，開拓讓內陸客戶與港碼頭無縫對接的高效平臺，讓客戶掌握業(yè)務動態(tài)，直觀、快速、全方位的服務濱海新區(qū)開發(fā)