1、寫字樓物業(yè)管理的特點,王占輝,寫字樓物業(yè)管理的高端市場,“三高一難”決定了寫字樓在物業(yè)管理中的高端地位 收費高 人員素質(zhì)高 服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)高 管理難度大,什么是寫字樓?!,寫字樓的特征,沒有明確的定義 寫字樓的共性特征 地域-繁華 外觀-特色鮮明 用途-商業(yè)和辦公 人員-素質(zhì)高 硬件-設(shè)備齊全、復(fù)雜,高檔寫字樓的基礎(chǔ)指標(biāo),-辦公自動化（office automation) -通訊傳輸智能化（communication automation) FA消防智能化（fire automation) SA安防智能化（safe automation) -樓宇智能化（building automation),

2、寫字樓的分類,頂級、甲級、智能、（概念模糊） 頂級寫字樓的個條件（） 重要的商務(wù)區(qū)（Essential business location) 有品味的建筑(Elegant building) 超一流的硬件和服務(wù)(Excellent facility and service) 出眾的客戶(Extraordinary tenant) 純商務(wù)(Exact place for business),按產(chǎn)權(quán)和管理模式分類,單一產(chǎn)權(quán)：自用與出租相結(jié)合，物業(yè)管理模式以自主經(jīng)營型居多 分散產(chǎn)權(quán)：以賣為主，產(chǎn)權(quán)分散，但仍以出租為主，物業(yè)管理模式以委托管理型居多。,物業(yè)管理成本構(gòu)成,人力成本： 公共能源： 營運成本

3、： 管理成本：,寫字樓的管理兩個比較,客戶關(guān)心的因素比較： 住宅物業(yè)-安全、水、電、收費高低 寫字樓物業(yè)-停車、空調(diào)、電梯、環(huán)境、配套、服務(wù)的快捷周到 投訴信息比較： 與住宅相比寫字樓客戶之間的糾紛少,寫字樓的管理兩個要求,企業(yè)人員素質(zhì)較高，有利于對環(huán)境和物業(yè)的維持，但對服務(wù)人員的要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也高，個性化服務(wù)的需求比較大。物業(yè)管理不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識和服務(wù)禮節(jié)上提高標(biāo)準(zhǔn)。 只要是客戶能接觸到的地方，都應(yīng)有一種規(guī)范，服務(wù)滲透其中,寫字樓的管理一個目標(biāo),實現(xiàn)管理經(jīng)營一體化! 業(yè)主角度:寫字樓多為出租型物業(yè),物業(yè)公司有義務(wù)協(xié)助招商,要有針對性的選擇目標(biāo)客戶,吸引功能相近和互補的

4、企業(yè),營造和諧便利的寫字樓經(jīng)營環(huán)境。 客戶角度：需求廣泛，給物業(yè)管理者提供了良好的經(jīng)營平臺，如設(shè)立商務(wù)中心、場地租賃 要求寫字樓的管理人員都是即懂管理又懂經(jīng)營的復(fù)合型人才,寫字樓的管理三個難點,租戶小、多，流動頻繁，出入不易控制 給管理的連貫性帶來難度 容易造成空置物業(yè) 容易造成欠費,安防管理的特點,開放式管理的要求-外松內(nèi)緊（人防、技防、物防相結(jié)合） 非工作時間出入登記 夜間封樓，加班登記 與住宅相比社會車輛多，交能壓力大 不鎖門現(xiàn)象普遍，高智商犯罪增多 預(yù)留企業(yè)緊急聯(lián)系電話,消防管理的特點,所有物業(yè)類型中難度、標(biāo)準(zhǔn)、要求最高 高度超過米為高層建筑，超過米為超高層建筑。由于消防車人工加水施救

5、最高為米，因此高層建筑火災(zāi)時只能靠大廈本身的消防設(shè)施自救！ 消防設(shè)施齊全：消防栓系統(tǒng)、水噴淋系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、正壓送風(fēng)、排煙系統(tǒng)、防火分區(qū)卷簾,設(shè)備管理的特點,中央空調(diào)集中供冷暖 電梯多采用以上的高速電梯，但高檔寫字樓等梯難已成為普遍現(xiàn)象，更多的是以候梯時間衡量服務(wù)水平 系統(tǒng)能夠自動實現(xiàn)對現(xiàn)場設(shè)備的巡檢、數(shù)據(jù)錄入、控制 能耗高、水電事故較多,綠化清潔管理特點,公共綠化不多，主要以樓內(nèi)景觀植物為主，定期更新 日常清潔掌握重點地域、重點時間、重點人群 專項保潔（打蠟、晶面處理等）需求較大,寫字樓物業(yè)管理的宗旨,安全使用戶感覺安全放心，（治安、消防、設(shè)備） 舒適創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感覺舒適方便（清潔、綠化、系統(tǒng)） 快捷服務(wù)全面、及時、周到，并可隨時與外界聯(lián)系，交換信息，抓住商機（各類服務(wù)項目的提供）,謝謝大家!,發(fā)揮題,寫字樓的特