1、紅 星 農(nóng) 貿(mào) 市 場,策劃方案,成都四合院房地產(chǎn)營銷策劃廣告有限公司,2006年10月8日,一.項目評價,項目位置： 項目位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。 緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場”。 地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。 周邊環(huán)境： 地處成都市中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。 紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達。 地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達，公交線路、車站眾多。,二.大環(huán)境分析,1.政府宏觀計劃: 經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟社會發(fā)展，政府對城區(qū)進行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)

2、生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。,2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變: 地 點從室外到室內(nèi)的遷徙； 形 態(tài)從簡陋到精致的蛻變； 經(jīng)營管理者從街道辦事處到民營企業(yè)的交接

3、。,3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢 所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。,4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢 成都近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨

4、占性、快速成長性和投資風險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。 農(nóng)貿(mào)市場超市化是成都市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。,三.項目定位,.市場調(diào)查,調(diào)查的項目均為成都市內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場，有傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，也有新型的農(nóng)貿(mào)市場，其中以玉林農(nóng)貿(mào)市場對本項目最具參考價值。項目附近區(qū)域的兩個臨時農(nóng)貿(mào)市場也在調(diào)查之列，主要考慮到租金的參考價值。,（1）義學巷農(nóng)貿(mào)市場,位置：義學巷與鏜鈀街交匯處市場概況：市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將拆除。租

5、金情況：蔬菜攤位：200240元月肉類攤位：300元月攤位面積：10左右；管理費：每月20元攤位,（2）南糠市農(nóng)貿(mào)市場,位置：南糠市街 市場概況：市場為臨時搭建的棚屋，規(guī)模小，無品質(zhì)可言，屬于臨時滿足周邊生活配套的需要而設(shè)置，即將拆除。 租金情況： 蔬菜攤位：250元月 肉類攤位：400元月 雜貨鋪：800元月 攤位面積：攤位10左右， 雜貨鋪位：2520； 管理費：每月20元攤位,（3）望江綜合農(nóng)貿(mào)市場,位置：川音大學附近望江街 市場概況：典型傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。 租金情況： 蔬菜攤位：120150元月 肉類攤位：300400元月 門市：600700元月 攤

6、位面積： 攤位：8左右， 門市：2025； 管理費：每月50元攤位,（4）雙楠農(nóng)貿(mào)市場,位置：成都永豐鄉(xiāng)外雙楠4組 市場概況：一層室內(nèi)攤位，二層餐飲加室外大棚攤位門市，是一個界于傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場和新型農(nóng)貿(mào)超市之間的農(nóng)貿(mào)市場。 租金情況： 蔬菜攤位：160280元月，（室外大棚攤位） 肉類攤位：400700元月，（一層室內(nèi)） 區(qū)域內(nèi)門市：6001200元月 攤位面積：攤位：8左右 門市：1222 管理費：每月60元攤位,（5）晉陽農(nóng)貿(mào)市場,位置：成都武侯區(qū)晉陽路 市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營小菜、肉類、漁類；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。 租金

7、情況： 小菜攤位：100150元月 肉類攤位：400500元月 門市：12001800元月 攤位面積： 攤位：8左右 門市：20 管理費：每月60元攤位,（6）點將臺農(nóng)貿(mào)市場,位置：成都錦江區(qū)點將臺路 市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。為滿足消費增長的需求，部分位置正在改造之中。 租金情況： 蔬菜攤位：150200元月 肉類攤位：300400元月 門市：12001500元月 攤位面積：攤位58左右 門市：1220 管理費：每月30元攤位,（7）玉林農(nóng)貿(mào)市場,位置：成都玉林小區(qū)玉林西街 市場概況：新型立體農(nóng)貿(mào)市場，一層、二層為農(nóng)副產(chǎn)品，三層為社區(qū)配套設(shè)施，經(jīng)營劃分：

8、臨街門市攤位獨立商鋪，一層至二層在市場內(nèi)中庭設(shè)置電動扶梯兩部，提升了二層的經(jīng)營競爭能力和商業(yè)價值。 租金情況： 蔬菜攤位200400元月 肉類攤位7001200元月 水果干雜攤位：500600元月 臨街門市月租金：150220元 攤位面積：攤位：58左右 門市：1630 管理費：每月30元攤位,成都農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)域分析,從90年代初期的玉林小區(qū)、雙林小區(qū)、青羊小區(qū)，到90年代中期的五大花園、棕北小區(qū)、雙楠小區(qū)，再到2000年后繽紛亮相的小戶型SOHO、新城市廣場、藍色加勒比成都房地產(chǎn)發(fā)展的15年里具有標志性的各大小區(qū)幾乎無一例外，伴隨著居住區(qū)域的日益成熟，出現(xiàn)了相應(yīng)區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)濟繁榮。,城

9、南,（玉林、肖家河片區(qū)） 建于80 年代中后期，于90 年代中期形成較大規(guī)模居住社區(qū)的玉林，已經(jīng)成為成都生活的居住樣板區(qū)。其社區(qū)配套完善、商業(yè)成熟、交通便利，學校、商場、醫(yī)院、幼兒園、休閑娛樂場所、餐飲場所和運動體育場所一應(yīng)俱全，綜合條件優(yōu)于其他早期開發(fā)的中型社區(qū)。玉林也因為時尚、休閑的生活氛圍代表了成都生活方式。緊鄰玉林片區(qū)附近的肖家河片區(qū)，由于交通便利、配套齊全，緊鄰高新區(qū)和市中心，其居住配套的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟也極其活躍。 區(qū)域內(nèi)的玉林農(nóng)貿(mào)市場是現(xiàn)在成都農(nóng)貿(mào)市場中設(shè)施完善，經(jīng)營情況良好的新型農(nóng)貿(mào)市場代表之一。也是租金穩(wěn)定，市場商業(yè)價值增值較快的一個項目。,城西,（撫琴片區(qū)） 該片區(qū)是成都規(guī)劃較

10、早的居住片區(qū)，也是目前規(guī)模較大、配套完善的城西生活片區(qū)。由于撫琴片區(qū)交通便利、配套齊全，所以是成都西門片區(qū)較為集中的居家首選區(qū)域。大多數(shù)居住者為外來人口，一般多為在城西以及羊西線一帶就業(yè)居住者，選擇該區(qū)域的主要因素是考慮生活與工作地點的交通便捷。區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場因為居住人群的密度高、消費力度大而經(jīng)營良好，農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，農(nóng)貿(mào)市場價值也相應(yīng)保持快速增長。,城東,（雙林片區(qū)、八里小區(qū)）,位于城東一至二環(huán)路之間的雙林片區(qū)，南臨水碾河路、北至新鴻路、地處成華區(qū)，由新華公園北面的新鴻大社區(qū)和新華公園南面的雙林大社區(qū)構(gòu)成。該片區(qū)于上世紀80年代中期至90年代形成規(guī)模，八里小區(qū)于上世紀90年代中期開始

11、規(guī)劃建設(shè)，至今已成為了一個成熟、規(guī)范的大型社區(qū)。 區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場已經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的“聚街為市”的局面，逐漸建立起了一批相對規(guī)范的大型農(nóng)貿(mào)市場，且市場依托大量居住人群的消費，經(jīng)營情況良好，發(fā)展勢頭旺盛。,城北,（李家沱片區(qū) 、交大片區(qū)）,李家沱片區(qū)位于解放路和府青路之間，覆蓋了從內(nèi)環(huán)路至二環(huán)路外的區(qū)域，是成都北面最大的住宅片區(qū)。從上世紀90年代中期開始，李家沱片區(qū)開始了大幅度的改建、擴建工程，尤其是環(huán)境和市政設(shè)施，配套設(shè)施的逐步完善，交通條件的便利，社會治安的穩(wěn)步提高等已經(jīng)使李家沱片區(qū)成為城北區(qū)域重要的大型居住社區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)新建商品房項目眾多，配套的餐飲、娛樂、休閑業(yè)都比較發(fā)達。 交大片區(qū)一直

12、在不斷地完善、升級和擴容。交大片區(qū)南北分別外延到了沙灣和九里堤，在交大這個大片區(qū)涵蓋了會展、校園兩大特色經(jīng)濟，帶動了片區(qū)檔次的綜合提高。交大片區(qū)西接營門口各大綜合市場，東接五塊石、荷花池等全國知名的批發(fā)市場，這里的居住人群又主要以交大老師、鐵路局的職工為主，還有較大部分為白領(lǐng)和上班族。 伴隨居住區(qū)域成熟起來的還有農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)有多個大型農(nóng)貿(mào)市場，經(jīng)營情況良好，覆蓋面廣，隨著市場的進一步規(guī)范和升級，前景十分看好。,定位分析,根據(jù)市場調(diào)查顯示：成都市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需

13、求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。 由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，項目年的經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式。 項目地處成都市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)的影響，未來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動為主的商務(wù)人群，當商務(wù)功能人群最大化時，項目就有可能失去終端消費人群。 如何規(guī)避和適應(yīng)的必然擴張對項目帶來的壓力和風險。將是保證項目長期經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。,成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位圍合門市臨街商

14、鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離； 現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。,關(guān)鍵詞： 立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人 流動線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，最大化項目價值。 超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品

15、質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢和項目的增值。,項目定位： 成都市首個“立體農(nóng)貿(mào)超市”,三項要求： 建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。 功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升項目的整體價值。 布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。,四、產(chǎn)品分析,產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標準 。,產(chǎn)品設(shè)計建議,項目單層建筑面積均在以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細的業(yè)態(tài)優(yōu)勢消除面積不足的影響。 普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費習慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上，而

16、農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營特點影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。 建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項目的經(jīng)營競爭力，最大化項目整體價值。 項目的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項目的調(diào)整空間。,業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上； 根據(jù)調(diào)查顯示：成都

17、市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的可能。 所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點： 市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。 市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。 規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。,五、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析,客戶生態(tài)鏈： 終端消費群體項目經(jīng)營商家項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主 終端消費群體： 項目區(qū)域內(nèi)的居住人群 項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群 項目區(qū)域內(nèi)

18、涉及的餐飲商業(yè)體 項目經(jīng)營商家： 即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學路市場的經(jīng)營商家； 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者； 泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者； 經(jīng)營權(quán)業(yè)主： 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者； 泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者； 成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；,六、目標客戶群分析,關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。 新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟投資群體。 農(nóng)貿(mào)市場都

19、處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當然愿意買。,七、投資分析,價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；,八、項目銷售價格的制定,租金調(diào)查統(tǒng)計表：,投資回報計算 以一個蔬菜攤位來做計算演示： 總投資55500元 月租金收益：370元 年租金收益：4440元 30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元 除去投資成本后年回報：4.67% 很明顯,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低；,按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格： 蔬菜攤位：55500元/個（35左右） 肉類攤位：112

20、500元/個（58左右） 雜貨攤位：82500元/個（46左右） 市場內(nèi)門市：195000元/個（20左右） 臨街商鋪：27750元/ （以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）,所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價格才能對投資者具有吸引力，才能被市場所接受，得到投資者的認可才能順利的完成銷售，實現(xiàn)快速的資金回收。,30年經(jīng)營權(quán)投資回報計算如下: 總投資39000元 月租金收益:370元 年租金收益:4440元 30年經(jīng)營權(quán)總收益;133200元 除去投資成本后年收益:8% （以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）,項目優(yōu)勢及機會點 ： 項目位于成都市錦江區(qū)東升街，毗鄰東大街、紅星路，與省政府臨街相望。 緊連與紅星路交匯的生活休閑廣場“東升廣場”，地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻