1、小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,目錄,六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬,八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)及收益歸屬,七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,一、概述,（一）公建配套的概念及分類 對于公建配套的分類，根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)不同而有所不同： 1、按照使用性質(zhì)不同，可分為：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)（辦公） 服務(wù)、市政公用和行政管理及其他設(shè)施； 2、按盈利與否可分為：非營業(yè)性公建配套、營業(yè)性公建配套和社會(huì)公益性公建配套。 （二）公建配套產(chǎn)權(quán)糾紛的主要類型 關(guān)于公建配

2、套產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議問題，主要集中在以下幾個(gè)方面： 1、小區(qū)配套商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題； 2、小區(qū)車位、車庫使用權(quán)、使用權(quán)及收益權(quán)歸屬問題； 3、小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題； 4、小區(qū)人防工程的所有權(quán)、使用權(quán)歸屬問題； 5、小區(qū)架空層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題； 6、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬問題； 7、小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場等體育設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,（一）土地分?jǐn)傉f 此學(xué)說依業(yè)主在辦理所購房屋土地使用證時(shí)，商品房項(xiàng)目的土地面積是否已全部被業(yè)主分?jǐn)傋鳛榕袛鄻?biāo)準(zhǔn)，如已全部分?jǐn)?，則商品房項(xiàng)目的土地使用權(quán)已全部轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。如未全部分?jǐn)?，則土地面積未分?jǐn)偛糠值呐?/p>

3、套公建的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。 （二）成本分?jǐn)傉f 此觀點(diǎn)以公建配套建設(shè)成本是否已列入商品房銷售成本作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如列入，則公建配套產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；如未列入，則歸開發(fā)商。 根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，公建配套是由開發(fā)商建筑的，并非由開發(fā)商代全體業(yè)主修建，公建配套產(chǎn)權(quán)是否隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，取決于我國調(diào)整物權(quán)轉(zhuǎn)讓的立法是否有具體規(guī)定，不能以此觀點(diǎn)作為判斷的標(biāo)準(zhǔn)。,二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則,（三）建筑面積分?jǐn)傉f 以公建配套是否參與共有面積分?jǐn)傋鳛榕卸ㄊ欠駬?jù)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。如果已參與分?jǐn)偅瑒t屬于全體業(yè)主所有，沒有分?jǐn)傄矚w

4、開發(fā)商所有。 （四）主從物說 此觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)基本法理及法律基本規(guī)定，公建配套如屬于商品房的從物，則其產(chǎn)權(quán)隨商品房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移于全體業(yè)主，否則其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。 如：變電室、配電室、水泵房、垃圾中轉(zhuǎn)站等配套市政公用建筑，需依賴商品房方能存在并發(fā)揮其效用，可以認(rèn)定為商品房的從物屬全體業(yè)主。但無法解釋地下車室、人防工程、車庫等類似公建配套的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,二、判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬原則,（五）約定說 判斷公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)應(yīng)當(dāng)看業(yè)主與開發(fā)商之間是否有約定，如果有約定應(yīng)當(dāng)按照約定來確認(rèn)。這種約定關(guān)鍵看商品房買賣合同或其補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中是否有關(guān)于公建配套產(chǎn)權(quán)歸屬的

5、約定。有約定從約定，沒有約定或約定不明的屬于全體業(yè)主。,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,三、商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬,（一）商業(yè)配套物業(yè)的功能機(jī)類型 住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)物業(yè)，從功能上考慮主要是增加商業(yè)設(shè)施，便利居民日常生活需要。因此，商業(yè)物業(yè)不是小區(qū)公建配套必須規(guī)劃的設(shè)施。 從商業(yè)配套類型上看主要有兩種：一種是獨(dú)立建筑物；另一種是與住宅連體的建筑物（通常位于住宅的裙樓或住宅的底層）。 （二）商業(yè)配套物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬 在前述五中判斷公建配套物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬學(xué)說中，土地分?jǐn)傉f可以作為認(rèn)定商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要理論依據(jù)。即判斷開發(fā)商是否取得了商業(yè)物業(yè)的土地使用權(quán)，是否支付了該土地使用權(quán)的出讓金。

6、如果開發(fā)商所建商業(yè)配套物業(yè)沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，也沒有就商業(yè)物業(yè)單獨(dú)的土地使用權(quán)支付相應(yīng)的土地出讓金，則依據(jù)房地不可分割的基本原則，認(rèn)定房隨地走，該商業(yè)配套物業(yè)屬于業(yè)主共有。,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,四、會(huì)所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬,（一）會(huì)所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬 從實(shí)踐來看，會(huì)所有以下幾種形態(tài)：一是獨(dú)棟建筑物；二是某棟建筑物中的某套房屋；三是利用架空層、地下室或建筑物特定空間未經(jīng)規(guī)劃許可擅自改建的房屋。與車位、車庫不同，物權(quán)法對會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問題并未作出相關(guān)的規(guī)定，判斷會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬，可按如下方法處理： 1、會(huì)所已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的，歸登記的所有人所有。 2、經(jīng)規(guī)劃許可，屬獨(dú)立建筑物或獨(dú)立的

7、房屋單元，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未列入住宅公攤面積分?jǐn)偟?，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有。 3、會(huì)所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬公建平臺，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)歸屬按國家及地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 4、商品房買賣合同如月的會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。 5、未經(jīng)規(guī)劃許可，占用業(yè)主共有的場地、空間修建的會(huì)所，其產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有。,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,四、會(huì)所產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬,（二）會(huì)所的類型與產(chǎn)權(quán)歸屬 會(huì)所規(guī)劃的用途是為業(yè)主提供休閑、娛樂場所，該場所的建設(shè)本身不是為準(zhǔn)求利益，所以，開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)以盈利為目的改變會(huì)所使用功能的做法違背會(huì)所的使用功能

8、，依法應(yīng)當(dāng)不予支持。,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),實(shí)踐中，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場分為室內(nèi)和室內(nèi)兩種形式，室內(nèi)的其所有權(quán)的認(rèn)定適用特定建筑物（如會(huì)所）的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定。 室外游泳池、網(wǎng)球場等屬于小區(qū)的配套公共設(shè)施，不依附特定建筑物，如何認(rèn)定其產(chǎn)權(quán)歸屬？,此類體育設(shè)施屬于小區(qū)公建配套，其沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，其所占用的土地屬全體業(yè)主所有，因此，其產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有。,理由：此類體育設(shè)施屬于小區(qū)配套設(shè)施沒有單獨(dú)的土地使用權(quán)，屬于小區(qū)附屬設(shè)施，不能離開小區(qū)的其他建筑物而存在。小區(qū)商品房與小區(qū)的此類體育設(shè)施之間屬主物和從物的關(guān)系。從物依附主物而存在，其產(chǎn)權(quán)隨主物轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

9、,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,通常情況下，小區(qū)游泳池、網(wǎng)球場均委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，僅向小區(qū)業(yè)主開發(fā)，其經(jīng)營收入和支出計(jì)入物業(yè)管理收入和成本支出。也有許多小區(qū)將游泳池、網(wǎng)球場對外承包，將其變?yōu)樯虡I(yè)性的經(jīng)營場所，開放式經(jīng)營，商業(yè)化收費(fèi)，并由此引發(fā)業(yè)主的不滿。筆者認(rèn)為，西群毆游泳池和網(wǎng)球場應(yīng)當(dāng)主要服務(wù)于本小區(qū)的業(yè)主，并不以盈利為目的，合理使用。,五、游泳池、球場產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下： （一）架空層屬建筑物基本結(jié)構(gòu)部分，不屬于專有部分。依法屬于業(yè)主共有； 1、架空層不具備專有部分的法律構(gòu)成要件 最高院關(guān)于審理建筑物

10、區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)悠部分同是具有三個(gè)條件：一是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 2、架空層屬于建筑物基本結(jié)構(gòu)部分。,六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下： （二）從容積率及公攤面積分配方式可知架空層屬于業(yè)主共有； 1994年9月實(shí)施的深圳市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e 兩部分。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括：室外樓梯、樓梯懸挑平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)

11、構(gòu)的樓梯間等，不能分?jǐn)偟墓妹娣e：報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在相關(guān)文件中規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括：機(jī)動(dòng)車庫、分機(jī)動(dòng)車庫、消防避難層、地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休息和交通的場所等。,六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，理由如下： （三）現(xiàn)行房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記方式?jīng)Q定架空層屬業(yè)主共有 從初始登記看：初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得房地產(chǎn)證，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物。 從轉(zhuǎn)移登記看：在房地產(chǎn)二級市

12、場中，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂買賣合同，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照合同約定辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。架空層的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移并未記載于房地產(chǎn)權(quán)證。,六、架空層產(chǎn)權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,（一）地下室功能分類 1、設(shè)備層 2、避難層 3、人防工程 4、車庫 5、商場 6、其他,七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,（二）地下室產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定方法論 1、建筑容積率說 2、地下土地使用權(quán)說 結(jié)論：根據(jù)物權(quán)法定原則，在物權(quán)法明確規(guī)定地上、地表和地下可以分別設(shè)立建筑用地使用權(quán)的情況下，開發(fā)商通過規(guī)劃許可證的方式取得地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，而地上建筑物的業(yè)主其享

13、有的土地使用權(quán)僅及于地表土地使用權(quán)，不及于地下土地使用權(quán)。,七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,（三）使用功能不明的地下室產(chǎn)權(quán)歸屬及使用權(quán)歸屬 依據(jù)建設(shè)部城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定第二十五條及物權(quán)法第一百四十二條之規(guī)定，此類地下室屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商具有使用權(quán)和收益權(quán)。但開發(fā)商的使用權(quán)應(yīng)以不侵害業(yè)主的權(quán)利為前提。,七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,（四）地下設(shè)備層和避難層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬 依最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：地下設(shè)備層和避難層產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬業(yè)主共有。 （五）地下

14、人防工程的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬 人防地下室是一種特殊的公用建筑，是國家從戰(zhàn)略的角度設(shè)立的，戰(zhàn)爭時(shí)供公眾臨時(shí)時(shí)避難的場所。我國人民防空法第五條規(guī)定，人民防空工程平時(shí)使用管理，收益歸投資者所有。,七、地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬,小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,（一）車庫產(chǎn)權(quán)歸屬 與車位的開放式空間形態(tài)不同，車庫屬封閉式空間，通常分為地下車庫與地上車庫兩種。 地下車庫是利用土地地下空間建造的，有其獨(dú)立性，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“誰投資、誰受益”的民法基本原則來確定地下車庫的權(quán)屬，也符合物權(quán)的原始取得原則。,八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán),小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,（二）車位產(chǎn)權(quán)歸屬 1、車位類型

15、實(shí)踐中，車位可分為五類： 一是地下車位 二是地面車位 三是架空層車位 四是屋頂車位 五是立體可移動(dòng)車位,八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán),小區(qū)公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸屬法律分析,2、判斷車位產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù) 一是地下人防工程規(guī)劃的車位，適用于車庫法律的規(guī)定。此類車位無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，也無法轉(zhuǎn)讓，只能成為事實(shí)上的業(yè)主共有。 二是地面車位的所有權(quán)，開發(fā)商沒有地面車位的所有權(quán)，地面車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。 三是架空層車位所有權(quán)，開發(fā)商既沒有土地使用權(quán)又沒有空間權(quán)的情況下，其沒有車位的所有權(quán)，車位屬于業(yè)主共有。 四是屋頂車位所有權(quán)，屬于業(yè)主共有，但無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，也無法轉(zhuǎn)讓，只能成為事實(shí)上的業(yè)主共有。 五是立體可移動(dòng)車位所有權(quán)，其產(chǎn)權(quán)屬于該設(shè)施的所有人所有。,八、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán),小區(qū)公建配套設(shè)施