1、1,房屋及設(shè)備設(shè)施管理 培訓人：馬志杰 培訓時間：2017年 6 月 5 日,2,目 錄,第一節(jié) 房屋及設(shè)備設(shè)施管理概述 第二節(jié) 房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃與實施 第三節(jié) 共用設(shè)備設(shè)施的運行管理 第四節(jié) 房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理項目的外包控 制 第五節(jié) 幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理,3,第一節(jié) 房屋及設(shè)備設(shè)施管理概述,1、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分 2、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求 3、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法,4,1、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分,（1）房屋的種類和基本組成部分,1）房屋種類的劃分,按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。,按房

2、屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。 按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑。 按房屋的用途可分為：居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其它用途。,2房屋的基本組成部分,結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等 裝修部分門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等 設(shè)施設(shè)備部分水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備（如消防、避雷、電梯）等項目,5,（2）設(shè)備設(shè)施的種類和組成,供配電：變壓器、配電柜和線路、發(fā)電機、公共照明 消防：報警系統(tǒng)、消防控制中心、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng) 空調(diào)：中央空調(diào)、局部空調(diào)、混和空

3、調(diào) 采暖：熱水供暖、蒸汽供暖 給排水：水泵、水箱水池、閥門和管網(wǎng)、沉砂井和化糞池 電梯：載人電梯、載貨電梯、手扶電梯、雜物電梯 電迅和智能化系統(tǒng)：電話、閉路電視監(jiān)控、對講報警、公共信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)專線接入、周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng),6,2、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求,（1）基本要求,做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作。安全管理是首位 開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。,（2）評價參考主要指標,1）房屋完好率、危房率,a、房屋完好率是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和，占房屋總建筑面積的百分比。,7,b、危房率是指危險房屋的建筑面積占房屋總建

4、筑面積的百分比。,房屋的完損等級分為以下5類：,完好房基本完好一般損壞房嚴重損壞房危險房,設(shè)備設(shè)施完好率,設(shè)備設(shè)施完好率是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)備設(shè)施數(shù)量的百分比。,8,3、房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法,（1）使用管理,通過物業(yè)使用說明書、管理規(guī)約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作； 物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作。,（2）維修保養(yǎng),對房屋和設(shè)備設(shè)施進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑； 損耗或故障時的維修； 必要情況下專業(yè)測試； 無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等。,9,（3）安全管理,通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人了解安全防

5、護知識和安全管理規(guī)定。 建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守。 提供必要的安全和防護裝置裝備。,（4）技術(shù)檔案資料管理,加強管理，妥善保管，避免遺失，確保物業(yè)管理檔案資料的完整性。,（5）采購和零備件管理,加強計劃采購； 對不設(shè)庫存的零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道； 嚴把采購質(zhì)量關(guān)； 妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件。,10,（6）工量具和維修用設(shè)備的管理,責任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進行校驗,（7）外包管理,將某類設(shè)備設(shè)施的管理全部外包給專業(yè)公司（電梯）； 將某類維修（通常是大中修）、改造、更新工程進行外包。,（8）技術(shù)支持,對個別具體問題尋求外界的幫助，以聘請技術(shù)專家擔任顧

6、問的方式進行,11,第二節(jié) 房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃與實施,1、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定 2、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施 3、運行和使用者的責任和配合 4、維修保養(yǎng)人員職責 5、月、季度檢查 6、半年檢查和書面報告 7、更換材料、設(shè)備的供應(yīng) 8、安全工作,12,1、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定,（1）制定房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的基本方法,1）維修養(yǎng)護的方式與類別,維修方式,a預防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)備設(shè)施性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預防性維修。,預防性維修的幾種方式：,計劃性預防維修（定期維修）：周期性特點 狀態(tài)監(jiān)測下的預防

7、維修：以設(shè)備設(shè)施技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預防維修方式。 改善性的預防維修：消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、頻發(fā)故障，對設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造。,13,b事后維修是對一些目標和項目，不將其列入預防維修計劃，而在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時再進行修理。（幾種情況下事后維修） c緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。,修理類別,A、大修 是工作量最大的計劃修理 B、中修 介于大修和小修之間的計劃修理 C、小修 是工作量最小的計劃修理,14,修理周期和修理周期結(jié)構(gòu),修理周期 對已在

8、使用的設(shè)備設(shè)施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時間； 對新設(shè)備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間。 修理間隔期：指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。 修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。,2）維修養(yǎng)護計劃的種類,按時間進度編制的計劃,年度維修保養(yǎng)計劃 季度維修保養(yǎng)計劃 月維修保養(yǎng)計劃,15,按修理類別編制的計劃,如房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。,3）維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù),房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期 房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標 安全與環(huán)境保護的要求 房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài),4）編制維修養(yǎng)護計劃時應(yīng)考慮的問題

9、,物業(yè)使用或運行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點提前安排修理； 應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行； 應(yīng)充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間； 應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)； 計劃最后確定前，資金一定要落實； 制訂計劃時應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性； 對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修。,16,5）維修養(yǎng)護計劃的編制流程圖,17,6維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容,房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃,維修養(yǎng)護的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍,維修養(yǎng)護的責任人：人員構(gòu)成、分工和責權(quán),維修養(yǎng)護的標

10、準：包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔,維修養(yǎng)護的方法：包括必要的程序和規(guī)程,維修養(yǎng)護效果的驗證： 包括驗證的方法、記錄等,18,2、房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施,（1）修前預檢 （掌握技術(shù)狀態(tài)） （2）修前資料準備 （圖紙、記錄、其他技術(shù)文件） （3）修前工藝準備 （工藝裝備） （4）其他準備 （備件、工具） （5）組織實施：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制 （6）驗收和存檔,19,消防設(shè)施維修養(yǎng)護計劃,1、維修保養(yǎng)項目,建筑名稱 地點 結(jié)構(gòu) 消防設(shè)施維修保養(yǎng)項目 火災自動報警系統(tǒng)、報警控制回路. 維修保養(yǎng)費,2、技術(shù)資料及圖紙,竣工圖 消防給水系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng) 詳細技術(shù)資料 消防控制設(shè)備、消防

11、被控設(shè)備 設(shè)備資料 文件,20,3、運行和使用者的責任和配合,指定負責消防系統(tǒng)運行的責任人23人 運行責任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報告進行審查和簽字確認 運行責任人的職責,4、維修保養(yǎng)人員職責,應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任。 進入現(xiàn)場5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告，并對存在問題提出解決方案。 提交月、季、年度保養(yǎng)計劃，經(jīng)審核批準后實施。 按照計劃對建筑消防設(shè)施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)。 每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢查并記錄。 實行24小時值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復。 接到運行人員通知，應(yīng)在4小時內(nèi)解決一般故障，2小時內(nèi)解決嚴重故障。,21,5、月、季度

12、檢查,（1）每月檢查,a消火栓系統(tǒng) b自動噴淋系統(tǒng) c自動報警系統(tǒng) d防排煙系統(tǒng) e氣體滅火系統(tǒng) f聯(lián)動系統(tǒng),（2）季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責任人人員簽字。 （3）季度檢查結(jié)果和處理意見一式二份，由運行責任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。,22,6、半年檢查和書面報告,消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況； 半年維修保養(yǎng)和檢查記錄： 消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析； 保證消防設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的建議。,7、更換材料、設(shè)備的供應(yīng),維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備經(jīng)批準后領(lǐng)用或采購。 定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責任人負責。,8、安全工作,采取嚴格、科學的安全防護措施，確保操作者安全和第三

13、者的安全。 在動力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中進行維修保養(yǎng)時應(yīng)向運行責任人提出安全保護措施。 在有毒有害環(huán)境中施工，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護措施。,23,第三節(jié) 共用設(shè)備設(shè)施的運行管理,1、制訂合理的運行計劃 2、配備合格的運行管理人員 3、提供良好的工作環(huán)境 4、建立健全必要的規(guī)章制度 5、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理 6、節(jié)能管理,24,1、制訂合理的運行計劃,包括開關(guān)機時間和維護保養(yǎng)時間，使用的條件和要求等。,2、配備合格的運行管理人員,對職工進行多層次的培訓。 （持證上崗）,3、提供良好的工作環(huán)境,安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置，配備必要的測量、保險、安全用儀器裝置，有良好的照明和通風

14、等。,4、建立健全必要的規(guī)章制度,實行定人、定機和憑證操作設(shè)備制度 可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度 操作人員必須遵守設(shè)備設(shè)施操作和運行規(guī)程,5、設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理,（1）設(shè)備的檢查 日常檢查：操作人員每天對設(shè)備進行的檢查，在運行值班巡視中實施。 定期檢查：在操作人員參加下，由技術(shù)人員按計劃定期對設(shè)備進行的檢查。 （2）設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測 停機監(jiān)測和不停機監(jiān)測（又稱在線監(jiān)測）,25,（3）定期預防性試驗 由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗。 （4）設(shè)備故障診斷技術(shù) 在設(shè)備運行中或基本不拆卸的情況下，采用先進的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運行狀況，判定產(chǎn)生故障的原因、部位，預測、預報設(shè)備

15、未來狀態(tài)的一種技術(shù)，稱為故障診斷技術(shù)。,6、節(jié)能管理,（1）采用管理手段節(jié)能降耗,能源消耗表達式：Wn = WbWcWsWfWsb,Wn 設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量； Wb 設(shè)備（或產(chǎn)品）標準能耗； Wc 操作人員非正常操作浪費的能源； Ws 因維護保養(yǎng)不善設(shè)備損壞造成的能耗； Wf 運輸、保管及其它非正常消耗； Wsb 設(shè)備狀況不良，運行中浪費的能源。,26,具體措施包括：,組織和管理體系落實 加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識 建立能源消耗的計劃和考核制度 在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用 調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序 合理設(shè)定運行參數(shù),（2）采用技術(shù)改造節(jié)能,技術(shù)改造節(jié)能（

16、投資性節(jié)能）通過對設(shè)備或工藝進行局部或全部改造，必要時包括對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。,27,第四節(jié) 房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護管理項目的外包控制,1、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇 2、共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制,28,1、共用設(shè)備設(shè)施外包的選擇,（1）項目外包分析,物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模； 所管理物業(yè)中共用設(shè)備設(shè)施的復雜程度及數(shù)量情況； 設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進程度； 政府部門對此類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)管理的技術(shù)、標準要求；,（2）承包方評估,企業(yè)品牌狀況； 企業(yè)規(guī)模； 資信信譽； 技術(shù)能力； 企業(yè)質(zhì)量保證能力； 管理維護計劃、標準； 預算價格、付款方式。

17、,29,2、共用設(shè)備設(shè)施外包管理合同的簽署和外包控制,（1）訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項,在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致 在合同中應(yīng)明確因設(shè)備設(shè)施故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失的責任方 應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標標準 委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件,（2）外包管理合同實施應(yīng)注意的問題,建立對承包方檢查監(jiān)控制度并落實專人負責實施 建立與承包方的定期溝通會議制度，及時解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題 建立定期效果評估制度 定期對承包方基本情況全面更新,30,第五節(jié) 幾種典型設(shè)備設(shè)施的管理,1、供配電系統(tǒng) 2、給排水系統(tǒng) 3、消防系統(tǒng) 4、電梯系統(tǒng) 5、空調(diào)系統(tǒng),

18、31,1、供配電系統(tǒng),（1）種類,按供電方式分為高壓供電和低壓供電； 按供電回路數(shù)目分為單回路供電和多回路供電； 按備用電源情況分為無自備電源和有自備電源； 按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電。,（2）管理工作主要內(nèi)容,配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工 制定嚴格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度 建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案 配備各種必要的工具、儀器儀表等 定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量準確 建立臨時用電管理制度,32,建立遇火警、水災、臺風、地震等災害時的供電預防措施 做好節(jié)約用電工作，降低損耗 限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人 供配電運行可建立24小時值班制

19、度 定時對備用電源進行檢查 重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量 進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作,2、給排水系統(tǒng),（1）種類,給水系統(tǒng)的種類可分為：生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng) 排水系統(tǒng)的種類：污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、工業(yè)廢水系統(tǒng),33,（2）管理工作主要內(nèi)容,建立給排水管理隊伍。 建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。 建立給排水工程技術(shù)檔案。 配備必要的工具和安全防護用品。 制定供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。 有應(yīng)付臺風、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施。 做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。 對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。 定期清洗供

20、水水箱和水池，防止二次污染。,34,（3）注意事項,應(yīng)保證消防用水的基本儲備。 北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。 餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池。 采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放。,3、消防系統(tǒng),（1）構(gòu)成,火災報警系統(tǒng) 消防控制中心 消防栓系統(tǒng) 自動噴灑滅火系統(tǒng),防排煙系統(tǒng) 安全疏散和防火隔離系統(tǒng) 手提式滅火器 其它滅火系統(tǒng),35,（2）管理工作主要內(nèi)容,配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員 建立嚴格的消防設(shè)施管理制度 建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案 建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度 對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢 對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進行測算,（3）注意事項,日常的巡視、檢查、實驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。 消防