1、成本管理基礎知識,深 圳 成 本 管 理 部 二零零四年八月,1,學習交流PPT,提 綱,在房地產開發(fā)中我們所處的環(huán)境 成本的概念 建安成本的分類構成 成本管理的基本原則和發(fā)展過程 成本控制的基本方法,2,學習交流PPT,在房地產開發(fā)中我們所處的環(huán)境,我們的對手：,航空母艦型:環(huán)球企業(yè)家2002年為您提供的答案是：合生創(chuàng)展 董事局主席朱孟依、金源集團總裁黃如論以及世貿集團總裁許榮茂,棋逢對手型：中海、金地、華僑城、招商等,土豪地霸型：各地占有一定市場份額的優(yōu)秀中小房地產企業(yè),3,學習交流PPT,在房地產開發(fā)中我們所處的環(huán)境,競爭中求發(fā)展的途徑： 我們的現(xiàn)狀：,開源節(jié)流,萬科樓盤售價附近樓盤售價

2、1000元/m2,萬科的利潤附近樓盤利潤1000元/m2,萬科兩個著名的公式,4,學習交流PPT,成本的概念,簡單的理解：成本是開發(fā)產品過程中所有的投入。 諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金等 我們重點講建造成本，講成本肯定離不開利潤，誰知道利潤怎么表達？,利潤售價成本,成本地價建安成本營銷成本開發(fā)間接費稅金,5,學習交流PPT,成本的概念,利潤售價(地價建安成本營銷成本開發(fā)間接費稅金) 買地階段： 建造階段：,地價=售價（建安成本營銷成本開發(fā)間接費 利潤稅金）,建安成本售價（ 地價營銷成本開發(fā)間接費 利潤稅金）,6,學習交流PPT,建安成本的分類構成,7,學習交流PPT,建安成本的分類

3、構成,8,學習交流PPT,建安成本的分類構成,9,學習交流PPT,建安成本的分類構成,10,學習交流PPT,可惡的建筑面積,誰能告訴我我們日常工作中接觸的建筑面積有幾種？ 成本部關心的是？,設計部關心的計容積率面積 設計院關心的圖紙范圍內建筑面積 銷售部、財務部關心的是預售查賬面積、竣工查賬面積,建造面積,建造面積可售面積不可售面積（含不計容積率面積 不計建筑面積的面積隨樓送建筑面積（兩層高？） 恐怖的地下面積,11,學習交流PPT,成本管理的基本原則,全員的成本控制原則 成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。 成本關系到每個人的口袋。,而是一種責任,好像年底每個人盤點一年的收入時，估計沒有

4、一個人想到那里面有成本部的 心血和功勞,12,學習交流PPT,成本管理的基本原則,項目全過程的成本控制原則 全過程：項目從可行性研究到竣工決算。 目標成本管理都必須按專業(yè)化、程序化的要求責任到人、目標明確、銜接有序，不因機構、人員變化等因素而中斷,13,學習交流PPT,成本管理的發(fā)展過程,帳房先生 有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。 特有成就感,結論：殺敵一萬自損三千,結論：丟了西瓜撿芝麻,限價系統(tǒng) 尋價大規(guī)模招標限價反單 三方合同加強合同管理甲供,14,學習交流PPT,成本管理的發(fā)展過程,成本指導書 有了完全成本的概念。針對性和指導性欠缺 集中體現(xiàn)在：,主體建筑指導意義不強迫切需要清單

5、招標 環(huán)境成本針對性不強設計整體化和標準化,強化招標機制 集中采購、實物量招標、設計標準化意義重大,15,學習交流PPT,清單招標到底有什么好處？,盡最大可能使成本處于可控狀態(tài),A：提高工效、準確性提高、規(guī)避風險； B: 對設計方案是否合理優(yōu)化給予明確的評價 C：科學的報價更貼近市場、體現(xiàn)公平公正的原則 D：給決策提供可靠的依據 前提：保證圖紙質量和招標的時限,16,學習交流PPT,成本管理的發(fā)展過程,優(yōu)化方案決策,在清單招標、設計前期進展受阻時兩條腿走路 起到治本的作用（姑且把強化招標機制稱為治標） 不同階段的兩種管理手段 就效益而言：招標遠遜于方案優(yōu)化，不可同日而語, 一個治標，一個治本。

6、,17,學習交流PPT,成本控制的基本方法,設計階段，成本管理從設計開始不能再是句空話了,首先，選擇優(yōu)秀的合作單位，包括歷史合作評估，優(yōu)秀的 主要設計人員，以及現(xiàn)場服務。,其次，也是非常重要的一點：合理的設計周期,過程中跟進至關重要，否則等到施工圖出來再提優(yōu)化方案 黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。 不妨試試定期設計例會的方式，專業(yè)協(xié)作。項目、設計、 成本人員全力跟進。集中審圖,18,學習交流PPT,成本控制的基本方法,設計階段成本控制的優(yōu)秀案例 廣州公司在這方面領先一步，尤其是主體設計過程中跟進取得較明顯的成績 其他諸如成都公司，金地房地產也做得相當不錯,19,學習交流PPT,成本控制的基本

7、方法,加強實施過程中方案優(yōu)化工作 首先大家要明確方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享,20,學習交流PPT,成本控制的基本方法,設計規(guī)劃類： 東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 這個房子的含筋量有點嚇人 環(huán)境方案必須要優(yōu)化 金域藍灣晚上不亮了。 換湯不換藥少花140萬,21,學習交流PPT,成本控制的基本方法,施工方案類（正方）： 土方平衡為什么只挖不填？ 一句話帶來的經濟效益值30萬 為達目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用 這棟樓的基礎有點怪 給施工單位上課考試，錢少意義重大 動動腦筋十幾萬到手,22,學習交流PPT,成本控制的基本方法,施工方案類（反方） 雨水箅子的故事 這也叫磚

8、模？整個一磚混結構 外墻涂料心中永遠的痛,23,學習交流PPT,成本控制的基本方法,產品品質管理意義深遠 舉例說明 誰說言必稱進口？ 輪子轉不轉、木頭爛不爛誰管？ 鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？ 我們在鋼結構上花了多少冤枉錢？ 人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多,24,學習交流PPT,成本控制的基本方法,招標！還是招標！我們的招標質量能打多少分？ 加強投標單位的質量和數量，減少約談。 投標階段的現(xiàn)場達疑和文件解釋是成本管理不容忽視的一個環(huán)節(jié),25,學習交流PPT,結束前談談時間,現(xiàn)在，只要我們做不好任何工作,告訴您一個好借口頭兒，時間太短了。 根本搞不掂！想搞好，給時間! 常言說得好“慢工出細活！”牛吧！,結論：因為我們沒時間，所以我們不專業(yè)！,26,學習交流PPT,結束前談談時間,集團劉愛明副總在成本年會上說了比較經典的話，想想有道理。,因為我們不專業(yè)，所以我們沒