1、第二章 地籍調(diào)查,Chapter 2 Cadastral Inventory,學(xué)習(xí)要求,了解地籍調(diào)查的分類、土地利用分類體系；理解地籍調(diào)查的內(nèi)容及實施步驟、城鎮(zhèn)土地分類體系、土地的劃分與編號；掌握土地權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容及實施步驟。,2.1 地籍調(diào)查概述,地籍調(diào)查（Cadastral Inventory） 是國家或地方政府為了掌管土地權(quán)屬，行使國家土地所有權(quán)管理，掌握土地信息，保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益等的綜合措施體系。,2.1 地籍調(diào)查概述,地籍調(diào)查（Cadastral Inventory） 是遵照國家的法律規(guī)定，采取行政、法律手段，運用科學(xué)方法，對土地及其附著物的位置、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量和利

2、用現(xiàn)狀等基本情況進(jìn)行的調(diào)查，是獲取和表達(dá)地籍信息的技術(shù)性工作。,2.2 地籍權(quán)屬調(diào)查單元,地籍權(quán)屬調(diào)查是指以宗地為單位，對土地的權(quán)源、權(quán)利所占地界線、位置、數(shù)量、用途以及四至關(guān)系等基本情況的調(diào)查。,2.1.2 地籍調(diào)查的內(nèi)容,地籍調(diào)查通常是以土地權(quán)屬調(diào)查為核心內(nèi)容，也就是查清每塊宗地（城鎮(zhèn)）或地塊（農(nóng)村）的坐落、位置、地號、地類、等級、所有者、使用者、權(quán)屬、權(quán)源、面積、利用狀況、土地質(zhì)量等，為后續(xù)的測量、地籍勘丈等工作提供其權(quán)屬界線和界址點的位置，為測繪地籍圖、編制土地利用現(xiàn)狀圖、編制地籍簿冊和進(jìn)行地籍管理提供依據(jù)。,宗地,宗地；是指被權(quán)屬界址線所封閉的一個地塊 ，是權(quán)屬調(diào)查的基本單位。又稱地

3、籍調(diào)查單元。 可以分為獨立宗和共用宗。,獨立宗,一般將具有獨立使用權(quán)的一個地地劃分為一宗地，即由一個土地使用單位所使用的，稱為獨立宗。,共用宗 而一塊地由幾個使用單位使用，又難以劃清權(quán)屬界線的，稱為共用宗。,萬家寨水利樞紐,破宗 同一街道、街坊內(nèi)的宗地被兩幅以上基本地籍圖分割，稱為破宗。,南水北調(diào)工程中線位置圖,宗地,2.1.1 地籍調(diào)查的種類,按調(diào)查時間及任務(wù)的不同,初始地籍調(diào)查,變更地籍調(diào)查,按調(diào)查區(qū)域的功能不同,農(nóng)村地籍調(diào)查,城鎮(zhèn)地籍調(diào)查,2.1.2 地籍調(diào)查的內(nèi)容,工作內(nèi)容 （1）土地權(quán)屬調(diào)查 （2）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查 （3）土地等級調(diào)查 （4）房產(chǎn)調(diào)查 （5）其他調(diào)查,2.1.4 地籍

4、調(diào)查的工作內(nèi)容及程序,(1)土地及其附著物的權(quán)屬，包括權(quán)利人狀況、權(quán)源、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利限制等。 (2)土地及其附著物的位置，包括地理位置、屬權(quán)界址等。 (3)土地及其附著物的數(shù)量，包括土地面積、建筑占地面積、總建筑面積建筑等。 (4)土地及其附著物的質(zhì)量，包括土地等級、基準(zhǔn)地價、建筑物的結(jié)構(gòu)和層數(shù)、各種房地產(chǎn)價格等。 (5)土地及其附著物的利用狀況，包括土地類型、容積率、建筑密度、建筑間距、各類別面積比例。 另外，一般附有高程、地形等圖示資料。,2.1.2 地籍調(diào)查的內(nèi)容,工作程序 (1)準(zhǔn)備工作：包括制定地籍調(diào)查的組織方案和技術(shù)方案，組織準(zhǔn)備，宣傳，調(diào)查試點及技術(shù)培訓(xùn)，表冊、儀器、工具準(zhǔn)備，

5、收集資料等工作。 (2)外業(yè)調(diào)查、勘測：對土地的位置、界址、用途等進(jìn)行實地調(diào)查、勘丈。 (3)內(nèi)業(yè)工作：在外業(yè)工作基礎(chǔ)上，整理地籍調(diào)查資料等。 (4)檢查驗收：檢查驗收實行作業(yè)人員自檢、作業(yè)組互檢、作業(yè)隊專檢、上級主管部門驗收的多級檢查驗收制度。,2.1.4 地籍調(diào)查的工作內(nèi)容及程序,2.1.5 地籍調(diào)查的實施,地籍調(diào)查項目技術(shù)設(shè)計 A.調(diào)查區(qū)的地理位置和用地特點； B.地籍調(diào)查工作程序及組織實施方案； C.地籍控制網(wǎng)點的布設(shè)和施測方法，以及與城鎮(zhèn)平面控制總體布局的關(guān)系，坐標(biāo)系統(tǒng)的選擇； D.地籍圖的規(guī)格、比例尺和分幅方法； E.選用的地籍勘丈方法； F.地籍調(diào)查成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、精度要求和依據(jù)

6、。,2.1.5 地籍調(diào)查的實施,城鎮(zhèn)地籍調(diào)查單元的劃分與編號,宗地單元劃分的原則,(1)一個使用者有完整的權(quán)屬界線封閉的地塊，每一塊地應(yīng)單獨編宗。 (2)同一土地使用者，使用不相連的若干地塊，則每一塊地應(yīng)分別編宗。 (3)同一土地使用者，使用兩種所有權(quán)的土地，則必須按國有土地和集體所有土地分別 編宗。 (4)土地所有權(quán)不同或土地使用者不同的土地，應(yīng)分別 編宗。,(5)幾個土地使用者共同使用一塊地，且相互之間界線難以劃清，因按共有宗地處理。 (6)一院戶多戶，各自有使用范圍的，應(yīng)分別編宗。共用部分按各自建筑面積分?jǐn)偂?(7)凡被河流、道路、行政境線等分割的土地，不論其是否是同一個使用者，一律分別

7、編宗。 (8)市政道路、公共道路等用地不劃入宗地內(nèi)，也不單獨編宗。,城鎮(zhèn)地籍調(diào)查單元的劃分與編號,通常以行政區(qū)劃的街道和宗地兩級進(jìn)行編號，如果街道下劃分有街坊（地籍小區(qū)），就采用街道、街坊和宗地三級編號，地籍編號統(tǒng)一自西向東，從北到南，用阿拉伯?dāng)?shù)字“1”開始編順序號。 如 3-（5）-12，表示XX市XX區(qū)第3號街道，第5街坊，第12號宗地。 宗地號在圖上宗地內(nèi)以分?jǐn)?shù)形式表示，分子為宗地編號；分母為地類號。 若一宗地有兩個以上的使用者，則也用分式表示宗地號。如10號宗地有三個使用者，則表示為10/3。,2.4.2地籍調(diào)查單元的劃分與編號,農(nóng)村地籍調(diào)查單元的劃分與編號 農(nóng)村可根據(jù)經(jīng)營、管理集體所

8、有土地的村民委員會或農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織等所管轄的土地范圍界線劃分宗地。 農(nóng)村應(yīng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、宗地和地塊三級組成編號。其原則同上，如2-4-（5）表示XX省XX縣XX鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）第2行政村，第4號宗地，第5地塊。,城鎮(zhèn)地籍調(diào)查單元的劃分與編號,宗地編號格式,注：城鎮(zhèn)中在劃分街坊時一般以馬路、巷道、河溝等線狀地物為界來劃分。街坊劃分不宜過大，以宗地不超過999個為宜，并且要給變更編號留有較大的余地。,2.2 土地權(quán)屬調(diào)查,2.2.1 土地權(quán)屬的定義,土地權(quán)屬又稱地權(quán)，是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在于土地之中的排他性完全權(quán)利。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等多項

9、權(quán)利。它是國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會安定的基礎(chǔ)。,2.2 土地權(quán)屬調(diào)查,土地所有權(quán),指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地?fù)碛姓加?、使用、收益和處分的?quán)利，包括與土地相連的生產(chǎn)物、建筑物的占有、支配、使用的權(quán)利。是所有制在法律上的表現(xiàn)。,按我國現(xiàn)行的法律規(guī)定:城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有；土地所有權(quán)受國家法律的保護(hù)。,2.2 土地權(quán)屬調(diào)查,土地使用權(quán),指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權(quán)利。按照有關(guān)規(guī)定，我國的政府、企業(yè)、團(tuán)體、學(xué)校、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及其他企事業(yè)單位和公民，根據(jù)法律

10、的規(guī)定并經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)，可以有償或無償使用國有土地或集體土地。,土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來的一項權(quán)能，可分 (1)所有權(quán)人的土地使用權(quán) (2)非所有權(quán)人的土地使用權(quán),2.2 土地權(quán)屬調(diào)查,土地他項權(quán) 是指其土地使用者對本宗地?fù)碛械臋?quán)利，如通行權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、抵押權(quán)等。 抵押權(quán) 是指債務(wù)人或第三人(抵押人)將其土地作為債務(wù)權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人享有依法將該土地的權(quán)利變價并從所得中優(yōu)先獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。 拍賣權(quán) 是指在拍賣現(xiàn)場用叫價的方式把土地權(quán)利轉(zhuǎn)售給最高出價購買人的權(quán)利。,2.2.2 土地權(quán)屬的確認(rèn)(簡稱確權(quán)) 土地權(quán)屬的確認(rèn)是指依照法律對土地權(quán)屬狀況的認(rèn)定，包括土地所

11、有權(quán)和土地使用權(quán)的性質(zhì)、類別、權(quán)屬主及其身份、土地位置等的認(rèn)定。確權(quán)是地籍調(diào)查中一件細(xì)致而復(fù)雜的工作。一般情況下，確權(quán)工作由當(dāng)?shù)卣跈?quán)的土地管理部門主持，土地權(quán)屬主(或授權(quán)指界人)、相鄰?fù)恋貦?quán)屬主(或授權(quán)指界人)、地籍調(diào)查員和其他必要人員都必須到現(xiàn)場。,2.2 土地權(quán)屬調(diào)查,土地權(quán)屬主(以下簡稱權(quán)屬主，或權(quán)利人):指具有土地所有權(quán)的單位和土地使用權(quán)的單位或個人。,具體的確認(rèn)方式有以下四種： (1)文件確認(rèn) (2)慣用確認(rèn) (3)協(xié)商確認(rèn) (4)仲裁確認(rèn),2.2.2 土地權(quán)屬的確認(rèn)(簡稱確權(quán)),農(nóng)村地區(qū)(含城市郊區(qū))土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn) 確權(quán)涉及村與村、鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、鄉(xiāng)村與城市、村與獨立工礦及事

12、業(yè)單位的邊界等。它不但形式復(fù)雜，而且往往用地手續(xù)不齊全。因此，應(yīng)將文件確認(rèn)、慣用確認(rèn)、協(xié)商確認(rèn)或仲裁確認(rèn)幾種方式結(jié)合起來確認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)。 鐵路、公路、軍隊、風(fēng)景名勝區(qū)和水利設(shè)施等用地 其所有權(quán)屬國家，使用權(quán)歸各管理部門。,城市土地使用權(quán)的確認(rèn) 城市的土地所有權(quán)為國家所有，權(quán)屬主只有土地使用權(quán)。城市土地使用權(quán)主要按下述文件確認(rèn)： (1)單位用地紅線圖 (2)房地產(chǎn)使用證 (3)土地使用合同書、協(xié)議書、換地書等 (4)征(撥)地批準(zhǔn)書和合同書 (5)有償使用合同書(協(xié)議書)和國有土地使用權(quán)證書 (6)城市住宅用地確權(quán)的文件,2.2.2 土地權(quán)屬的確認(rèn)(簡稱確權(quán)),調(diào)查的主要內(nèi)容,查清一

13、宗地的位置、界線和四至關(guān)系； 查清一宗地的權(quán)屬狀況； 查清一宗地的土地利用類型； 查清一宗地的面積和質(zhì)量等級。 其中權(quán)屬狀況是重點，包括權(quán)屬界址點、界址線以及權(quán)屬面積（宗地面積）。,土地權(quán)屬性質(zhì)與單位劃分,土地權(quán)屬性質(zhì) 城市市區(qū)的土地屬于國家所有，單位（全民與集體所有制單位）和公民個人只有土地的使用權(quán)，即國有土地的使用權(quán)；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，其它均屬集體所有。集體所有制單位和個人只有土地的使用權(quán)，即集體土地所有權(quán)與集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。,土地權(quán)屬性質(zhì)與單位劃分,權(quán)屬單位的劃分 國有土地使用權(quán)單位：如國營的企事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、公共與公益事業(yè)單位等。 集體土地所

14、有權(quán)與使用權(quán)單位：依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。,宗地位置與權(quán)屬界址點、界址線,土地權(quán)屬界址點 界址點，又稱地界點或拐點。凡是土地權(quán)屬界的轉(zhuǎn)折連接點都是界址點。 界址點標(biāo)志,宗地位置與權(quán)屬界址點、界址線,土地權(quán)屬界址線 所謂界址線是指相鄰權(quán)屬界址點的連線。 界址線的類型是多種多樣的。尤其需將不明顯界線標(biāo)繪清楚。,宗地位置與權(quán)屬界址點、界址線,界址點選取 界址點（也稱為拐點），界址點一般都依附于明顯地物，如界線與溝、渠、路、河流、田坎等線狀地物的交叉點；界線的轉(zhuǎn)折點；界線經(jīng)過固定的房角、墻角、地角點等；界線經(jīng)過的山頂（能夠用2-3個不同

15、方向的其他明顯固定地物點交會出來的點位），其他明顯點位等。 界址點的選取原則：一是實地點位明顯，便于尋找；二是便于用文字描述其位置。 界址點是否設(shè)置界樁，各地根據(jù)情況自行確定。,2.2.4 土地權(quán)屬調(diào)查實施,工作程序,2.2.4 土地權(quán)屬調(diào)查實施,準(zhǔn)備工作,擬訂調(diào)查計劃,收集資料,物質(zhì)方面準(zhǔn)備,權(quán)屬界外業(yè)調(diào)查,權(quán)屬界認(rèn)定,權(quán)屬界外業(yè)調(diào)查,權(quán)屬界認(rèn)定,權(quán)屬界外業(yè)調(diào)查,設(shè)置界址標(biāo)志,權(quán)屬界外業(yè)調(diào)查,填寫地籍調(diào)查表,權(quán)屬界外業(yè)調(diào)查,填寫地籍調(diào)查表,權(quán)屬界外業(yè)調(diào)查,填寫地籍調(diào)查表,權(quán)屬界外業(yè)調(diào)查,簽字認(rèn)可 繪制宗地草圖,地籍調(diào)查表的填寫內(nèi)容及要求,本宗地籍號及所在圖幅號；土地座落、權(quán)屬性質(zhì)、宗地四至；

16、土地使用者名稱；單位所有制性質(zhì)及主管部門；法人代表或戶主姓名、身份證明號碼、電話號碼；委托代理人姓名、身份證明號碼、電話號碼；批準(zhǔn)用途、實際用途及使用期限；界址調(diào)查記錄；宗地草圖；權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見；地籍勘丈記事；地籍調(diào)查結(jié)果審核。,宗地草圖繪制,對本宗地應(yīng)是；丈量者與丈量期地號和門牌號，宗地使用者名稱宗，宗界址點與鄰近地物的相關(guān)距離和條件距離的注記，所必須日的建筑物鄰地物和構(gòu)筑物；指北線、地界址點、界址點號與界址線及其長度注記；鄰宗地號、門牌號和使用者名稱或相。,居民區(qū)宗地草圖繪制,核對宗地產(chǎn)權(quán)類別、宗地座落、地址編號并首先記錄于草圖用紙的上方； 沿本宗地界址踏勘一遍、熟悉本戶界址走向

17、和地面建筑物相對位置情況以及毗鄰宗地的關(guān)系； 從入門處或某一界址點開始，面朝北沿界址走向逐段繪出本宗地的權(quán)屬界址（建筑物一邊在界址線上時，也應(yīng)同時繪出），并將界址丈量數(shù)據(jù)注記在相應(yīng)位置上；,居民區(qū)宗地草圖繪制,繪出宗地內(nèi)建筑物或構(gòu)筑物的基地外廓并丈量其邊長； 根據(jù)幾何制圖的需要，選擇丈量對決定界址點位置或決定界址走向有作用的條件距離，選擇丈量對檢核界址點和地物與界址相對位置有作用的關(guān)系距離，并注記于草圖的相應(yīng)位置（如注記不下時可將局部移位放大注記表示）；,居民區(qū)宗地草圖繪制,繪出與毗鄰宗地的分宗示意線及注記鄰宗地號； 繪出本宗地臨街示意線和注記街巷名稱，在開門處注記門牌號； 草圖測繪完成后應(yīng)自

18、行復(fù)核，并在草圖用紙下方簽注勘丈人姓名和測繪日期。,工業(yè)區(qū)、文教區(qū)宗地草圖繪制,由于宗地面積較大，宗地內(nèi)建筑物間距較遠(yuǎn)，不宜全部采用勘丈的方法測繪宗地草圖?？筛鶕?jù)經(jīng)緯儀測繪其一部分或全部的地面建筑物、構(gòu)筑物的界址，個別隱蔽部位用勘丈方法補(bǔ)充測繪。 由于宗地長邊界址多，成圖時多用解析界址點或圖解法定位，在草圖上應(yīng)記錄用于檢核界址點或界址邊的有關(guān)數(shù)據(jù)。,工業(yè)區(qū)、文教區(qū)宗地草圖繪制,此類宗地草圖若在測繪圖上繪制，需縮繪過大的宗地，也可將草圖分幅繪制并編號連接，根據(jù)現(xiàn)場情況把依比例尺不能顯示的短邊界址或地物輪廓如實反映出來。 需制成注記界址邊、地物邊及界址與鄰近地物關(guān)系距離的草圖。,宗地草圖繪制的注意事項,如有條件，可充分利用大比例尺現(xiàn)狀地形圖或建筑平面設(shè)計圖，預(yù)先繪制出草圖圖形再到現(xiàn)場逐一進(jìn)行核對和修正。 只要是實際上存在的界址線，即使很短也必須繪出其圖形、丈量其長度，草圖上繪制的內(nèi)容需與實地完全對應(yīng)。 在測繪草圖時，對產(chǎn)權(quán)界址、不動產(chǎn)地物不得綜合取舍。,宗地草圖保存,宗地草圖的保存一般與地籍調(diào)查表合并存入宗地檔案，在國家現(xiàn)行地籍調(diào)查規(guī)程中，在地籍調(diào)查表中留后存宗地草圖專頁，如另附草圖時必須粘在此頁上； 特大宗地的草圖因數(shù)量多不宜粘附于地籍調(diào)查表時，也可單獨疊放在調(diào)查表后，但應(yīng)在表內(nèi)草圖專頁上蓋有與草圖的騎縫章