1、,昆明國際溫州城項目,一期開發(fā)策劃報告,營銷部,項目商業(yè) 開發(fā)定位,PART1 項目整體定位 PART2 項目一期開發(fā)分析 PART3 一期住宅開發(fā)建議 PART4 一期辦公開發(fā)建議 PART5 一期商業(yè)開發(fā)建議,整體定位 闡述 一期開發(fā) 地塊分析 住宅整體 定位 辦公整體 定位 各地塊商 業(yè)定位,城市綜合體 開發(fā)特點 各個分區(qū) 定位 住宅產品 建議 辦公產品 建議 商業(yè)規(guī)劃 建議,項目開發(fā) 分期 住宅售價 建議 辦公產品 售價建議 商業(yè)售價 建議,PART.1,項目整體定位 整體定位闡述 城市綜合體開發(fā)特 點 項目開發(fā)分期 項目物業(yè)類別組合,整體定位闡述,觀點：,項目整體定位為-昆明官南板塊

2、唯一的“國際 時尚生活中心”城市綜合體!,城市綜合體以功能協同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現出極大的生命力和充,沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”, 實現完整的工作、 生活配套運營體系， 各功能之間聯系緊 密，互為補充，缺 一不可,建筑風格統(tǒng)一，各 個單體建筑相互配 合、影響和聯系； 與外部空間整體環(huán) 境統(tǒng)一、協調,高樓林立的景象， 城市的標志；人口 密度大，晝夜人口、 工作日與周末人口， 功能不同而形成互 補,位于城市交通網絡 發(fā)達、城市功能相 對集中的區(qū)域，擁 有與外界聯系緊密 的城市主要交通網 絡,高可達 高密度， 性 集約性,功能復 合性,整

3、體統(tǒng) 一性,城市綜合體開發(fā)特點, 昆明國際溫州城將整個項目中商業(yè)、辦公、 居住、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三 項以上功能進行組合, 以住宅為主體并在各部分間建立一種相互 依存、相互裨益的能動關系, 形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的 綜合體。,開發(fā)特點闡述：多業(yè)態(tài) 多功能開發(fā)有機組合,城市綜合體開發(fā)特點,符合政府開發(fā)前提，同時結合產品開發(fā)收益及市場消費需求的發(fā)展。,項目開發(fā)分期 “國際溫州城”開發(fā)分期： 一期：由回遷住宅區(qū)、商品住宅區(qū)、 辦公商業(yè)區(qū)組成； 二期：商品住宅區(qū)、回遷住宅區(qū)、 中央公園、中小學校組成； 三期: 集中商業(yè),一期 二期 三期,“國際溫州城”產品線：,集中商業(yè)：13

4、.4萬 G：134754平米,總體量 176.6萬平方米,辦公：22.3萬 A1：51800平米 C1：32375平米 G：138400平米,（地上地下） 配套商業(yè)：4萬,（辦公底商：2萬） （住宅底商：2萬） A1：14070平米 A2：952平米 C1：5550平米 C2:19390平米,項目商業(yè)開發(fā)定位 住宅：84.1萬,A2：211,890平米 B ：264749平米 C2：229594平米 F：128307平米,商務公寓:6.1萬 G：61250平米,商業(yè)開發(fā)特點：,從點面塊的商業(yè)地塊開發(fā)遞進，,既符合地塊特性也符合商業(yè)需求的 發(fā)展。,點狀商業(yè),面狀商業(yè),集中狀商業(yè),項目商業(yè)開發(fā)定位

5、,項目商業(yè)開發(fā)定位,純商業(yè)總量定位出發(fā)：項目純商業(yè)總量17.4萬平米（4萬+13.4萬）,ICSC關于商業(yè)類別的分類,符合整體商 業(yè)定位方向,符合住宅商業(yè)定位方向,符合辦公商業(yè)定位方向,符合住宅商業(yè)定位方向,篩選下商業(yè)定位：,1、從整盤項目純商業(yè)總量17.4萬平米或者三期商業(yè)總量13.4萬平米來說，商業(yè)定 位適合“城市商業(yè)中心”或者“超級區(qū)域中心”；,2、住宅商業(yè)約2萬平米商業(yè)定位適合“社區(qū)商業(yè)中心”或者“生活方式中心”； 3、辦公商業(yè)約2萬平米。商業(yè)定位適合“主題中心”；,項目商業(yè)開發(fā)定位,分兩塊開發(fā)，面積適中； 交通優(yōu)勢明顯； 沿街面昭示性好； 結合辦公的定位及需求； 龐大住宅社區(qū)的消費支

6、持； 好的沿街展示面； 商業(yè)一定的集中性； 整體大盤成型，規(guī)模效應凸 顯； 商業(yè)聚集性、規(guī)模性優(yōu)勢明 顯,點狀商業(yè) （辦公商業(yè)） 面狀商業(yè) （住宅商業(yè)） 塊狀商業(yè) （集中商業(yè)）,2塊有各自主力業(yè) 態(tài)凸顯的 “主題商業(yè)中心” “社區(qū)商業(yè)中心” （不改變原設計下） “生活方式中心” （改變設計做出特色商業(yè)形式） “超級區(qū)域商業(yè)中心” “超級時尚購物中心” （準確策劃定位，優(yōu)秀設計）,項目商業(yè)開發(fā)定位 結合各版塊特性商業(yè)定位：,PART.2,一期開發(fā)分析 一期開發(fā)地塊分析 各個分區(qū)定位,一期開發(fā)地塊分析 一期開發(fā)地塊經濟指標 一期開發(fā)總量約57.5萬平米，以約45萬平米住 宅開發(fā)為主的大盤。,地塊

7、用地性質 建筑面積 （） 容積率 建筑密度 （%） 辦公面積 商業(yè)面積,A1 辦公+ 商業(yè) 65870 5.33 37.14% 51800 14070,A2 住宅 218780 3.73 14.63% / 952,C1 辦公+ 商業(yè) 37925 7.13 34.78% 32375 5550,C2 住宅+商業(yè) 252922.95 4.3 19.42% / 19390,博,物,館 大,經濟 開發(fā)區(qū),本 案,商 貿 區(qū),住宅區(qū) 商務區(qū) 商業(yè)區(qū) 體 育 場 劇 院,主城 區(qū),空港 區(qū),第三城 呈貢 新城,一期開發(fā)地塊分析 一期開發(fā)地塊區(qū)位特點 本項目地處的官南板塊，地處主城區(qū)、空港區(qū)、呈貢新城中心區(qū)位

8、。 隨著片區(qū)被一批住宅、商務、商業(yè)項目的建成，以及軌道交通的建成，該區(qū)域逐 漸成為一個集住宅、商務、商貿的多功能國際化新城，已經成為名副其實的昆明 “第三城”。,本案,軌道交通,道路交通,一期開發(fā)地塊分析 一期開發(fā)地塊道路可達性 道路：西向主軸城市快速路新昆洛路、 南面城市6車道主干道廣福路 昆玉高速公路,軌道：1號輕軌（即將通車） 4號輕軌（規(guī)劃中）,項目交通優(yōu)勢明顯，尤其輕軌未來對項目的人口導入有著極大促進作用。,4號線站點,1號線站點 1號線站點,經適房,歡,歡,新亞 洲體 育城,項目,體育城5-8期 樂 城 樂 城,住宅市場：項目2公里范圍內其他開發(fā)項目趨于完工，南部螺螄灣國際商貿城、

9、東部為新亞洲歡樂城2期項 目和昆明市經濟適用房項目、北部為新亞洲體育城5-8期，西南部為新亞洲歡樂城1期項目。 商業(yè)：項目隔街南部為螺螄灣國際商貿城，西部為星耀天地商業(yè)項目、東部歡樂城集中型商業(yè)。各住宅項 目零星分布有小型社區(qū)商業(yè)。 商務：項目西北部為星都國際總部基地，南部螺螄灣有商務寫字樓分布。,螺 螄 灣,體 育 城 商 業(yè),官 渡 古 鎮(zhèn),一期開發(fā)地塊分析 一期開發(fā)地塊周邊環(huán)境及資源 區(qū)域內稍有的價值寶地。周邊住宅市場成型，商務、商業(yè)環(huán)境趨于成熟。 世 紀 城 購 物,周邊住宅人群檔次參差不齊，影響 劣,一期開發(fā)地塊分析 一期開發(fā)地塊SWOT分析,優(yōu) 勢,威 脅,機 會, ,基地周邊規(guī)劃

10、的預期前景較好； 整體體量大，易形成規(guī)模效應； 項目處于官南板塊，區(qū)域知名度較高； 交通優(yōu)勢明顯； 新興發(fā)展區(qū)域，接受性好； 臨街展示面高，昭示性好；, ,匱乏的自然環(huán)境，影響品質因素； 物業(yè)環(huán)境； 勢 周邊以開發(fā)大盤在市場上影響力大；, ,區(qū)域范圍內激烈的市場競爭環(huán)境； 項目開發(fā)周期長，存在較長市場培育 期； 區(qū)域范圍內樓盤體量都較大，都配套 商業(yè)廣場或社區(qū)商業(yè)，項目商業(yè)面臨 分散點競爭。, ,新規(guī)劃區(qū)域，具有形成新的生活中心的機會，商業(yè)消費群體基數預期值較 大； 項目體量較大，產品規(guī)劃齊全，大景觀支持，人氣足。 基礎市場認可度好。 商業(yè)具有呼應的對應物；,商業(yè),辦公,一期開發(fā)地塊分析 一期

11、產品間關系 住宅,促進辦公租售 提高商業(yè)人氣,A1定位 A2定位 C1定位 C2定位,商貿區(qū)高智人群第二居所 城中城示范居住區(qū) 商會企業(yè)總部 板塊首席中央商貿生活區(qū),各個分區(qū)定位 一期各地塊定位,PART.3,一期住宅開發(fā)建議 住宅整體定位 住宅產品建議 住宅售價建議,住宅整體定位為：“昆明國際溫州城”首席中央商貿生活區(qū)！,區(qū)域是大盤聚集地，商貿項目聚集地，無形中形成昆明新城中城。,我們要做城中城的國際化、品位化的首席住宅社區(qū)。,住宅整體定位,住宅市場 09-10年度，昆明普通商品房市場供應面積去化面積穩(wěn)步增長，銷售價格平穩(wěn)增長， 整體市場發(fā)展平穩(wěn)； 2011年受新政影響，昆明房地產出現成交量

12、短幅下滑； 未來昆明商品房市場價格指數保持起伏平穩(wěn)態(tài)勢,2005 1004 667 66%,2006 975 773 79%,2007 529 830 157%,2008 467 495 106%,2009 718 726 101%,2010 899 820 91%,0%,180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20%,0 市場供應量 市場成交量 去化率,1200 1000 800 600 400 200,9%,17%,40%,21%,13%,戶型比例,4+2+2,3+2+2,2+2+1,2+1+1,1+1+1,18%,39%,23%,戶型面積,120以上,1

13、00-120,80-100平米,80平米以下,住宅市場 2011年昆明普通商品房在售樓盤戶型比例中，2室2廳和2室1廳的比重為到61%； 戶型面積在100平米以下的比例為62%，其次為80平米以下比例占23%。,12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,一環(huán)內,一二環(huán)之間,北市區(qū)板塊,官南板塊,滇池板塊,西山板塊,高薪板塊,昆明住宅市場 2011年1-6月成交數據顯示，官南板塊均價7226元/平米，發(fā)展勢頭強勁。 部分高品質樓盤售價達到8500-9000元/平米。 均價 16000 14000,一環(huán)內 一二環(huán)之間 北市區(qū)板塊 官南板塊 滇池板塊 西山板塊 高薪板塊,住

14、宅產品建議,目前立面方案, 目前建筑風格仍偏現代主義風格，單體表現力和感染力較強，且本案均為塔樓戶型，分割 面較多，使用玻璃幕墻利于規(guī)避這一弊端，但對于居住面積近90W方的大盤來說，整體風 格過于輕快，品質觀感一般；, 大量使用玻璃幕墻，整體立面觀感偏公建化，沒有充分體現住宅特性；, 本案住宅均為高層、超高層，使用玻璃幕墻，對于施工工藝和成本要求都較高。,住宅產品建議, 為契合本案作為昆明地標中心的項目定位，我們認為住宅立面風格需充分展現,項目的品質調性，同時與商業(yè)物業(yè)的公建立面做有效區(qū)分；, 考慮到項目的超大規(guī)模體量，單一建筑風格會顯得過于沉悶，建議采用多元化,的建筑風格，以打造形成城市的一

15、道亮麗風景性,立面調整建議原則,一期建議采用新古典主義風格,后期產品采用ARTDECO或芝加哥風格,建筑材料色彩,厚重感、親近 感、品質感,+,底部 石材,局部 真石漆勾縫,底部 米黃,主體,沉穩(wěn)感、自然感,建筑構建 新古典主義風 現風格的原味,住宅產品建議 一期：新古典主義風格，1-3層石材，4層及以上真石漆勾縫 建筑材料,ART DECO建筑風格 保持歐式古典的精當比例和立 面質感，簡化繁瑣的線角； 具有現代氣質但不過于前衛(wèi)， 融合創(chuàng)新的細部設計。 材質選擇石材+真石漆的組 合。,住宅產品建議 多元建筑風格形成城市的一道亮麗風景線 后期住宅立面建議可采用：,芝加哥建筑風格 美國最早的建筑流

16、派，是現代建筑在 美國的奠基者，主張簡潔的立面以符 合時代工業(yè)化的精神。 強調高層建筑的風格各異，具有獨特 性，提倡的“形式服從功能”。 材質選擇石材+真石漆的組合。,住宅產品建議,ART DECO建筑風格-裝飾細部,ART DECO風格善于運用多層次 的幾何線型及圖案，重點裝飾于建 筑內外門窗線腳、檐口及建筑腰 線、頂角線等部位，在內部門窗、 欄桿、細部亦飾以裝飾藝術派的圖 案和紋樣，比如麥穗、太陽圖騰等 等，顯現出華貴的氣息。,住宅產品建議,芝加哥眾多建筑都體現出早期高層建筑立面上的三段性個性，就是在約兩三層樓左右高 度的基座附近強調其精致細部與尊貴材料品質，中間的主要樓層部分則強調清晰簡

17、潔的 風格，至于建筑的頂部，則必須呈現出繁茂豐美的天際線視覺效果。,芝加哥建筑風格-裝飾細部,住宅產品建議 A戶型調整建議,鏡像戶型調整建議相同 A1與A10為鏡像戶型 A2與A3、A8、A9為鏡像戶型 A4與A7為鏡像戶型 A5與A6為鏡像戶型,1 2 3,4,5,6,7,9 8,1 0,問題1：主臥套未能充分體現尊貴性， 對于陽臺贈送面積的利用不充分 調整建議：壓縮主臥面寬10公分，壓 縮客廳面寬20公分，衛(wèi)生間外移，將 目前書房外側陽臺面寬拉升至2米，便 于業(yè)主以后自行搭建成書房,目前書房位臵做成步入式更衣室，門 居中設臵，這樣主臥套功能更完善， 更能體現主臥的尊貴性,主臥,客廳,衛(wèi)生間

18、 書房 步入式 更衣室,1,2,住宅產品建議 A戶型調整建議A1（鏡像戶型為A10） 2米面寬,問題2：由于廚房和衛(wèi)生間面積偏小， 空間擁擠，難以放臵洗衣機,調整建議：建議陽臺（右圖2所示位 臵）預留下水管道，便于以后業(yè)主放 臵洗衣機,主臥,衛(wèi)生間 書房,客廳,步入式 更衣室,1,2,住宅產品建議 A戶型調整建議A1（鏡像戶型為A10） 2米面寬,臺盆位臵,住宅產品建議 A戶型調整建議A2（鏡像戶型為A3、A8、A9）,問題1：衛(wèi)生間面積小，且由于只有一 個衛(wèi)生間，未來居住使用強度偏高， 功能不分區(qū)會造成功能使用的不便,調整建議：主臥門左移，如右圖所 以，與墻體拉平；將臺盆外移至右圖 所示區(qū)域

19、，衛(wèi)生間設臵移門，座便器 移至原臺盆對面位臵，功能分區(qū)，以 保證干濕分離和功能使用的便利，同 時衛(wèi)生間使用空間也更為充裕,1,2 衛(wèi)生間移門位臵,主臥門位臵 座便器位臵,臺盆位臵,住宅產品建議 A戶型調整建議A2（鏡像戶型為A3、A8、A9）,1,主臥門位臵 座便器位臵,2 衛(wèi)生間移門位臵,問題2：受室內空間限制，洗衣機需擺放在 陽臺；廚房外側陽臺為1.5m*1.9m,空間較 小，同時緊鄰次臥，為保證次臥采光和避 免噪音干擾，不宜放臵洗衣機,調整建議：將洗衣機放臵在客廳陽臺（圖2 所示區(qū)域），在此區(qū)域預留下水管道,住宅產品建議 A戶型調整建議A4（鏡像戶型為A7） 問題1：南向主臥套，采光源位

20、于西側，價值受損,調整建議：西向面寬3.6，南向面寬3.9米，南向 面寬更優(yōu)渥，建議將飄窗調整至南側，這樣南向 采光面和空間尺度感受都將更加優(yōu)化，將進一步 提升放大該主臥套的房間價值,1,2,1,2,住宅產品建議 A戶型調整建議A4（鏡像戶型為A7） 問題2：由于廚房和衛(wèi)生間面積偏小，空間擁 擠，難以放臵洗衣機,調整建議：建議廚房外側陽臺（右圖2所示位 臵）預留下水管道，便于以后業(yè)主放臵洗衣機,問題1：目前衛(wèi)生間是以主臥套形式存在的，我司認為 雖然是一室一廳戶型，但還是要盡量考慮客人的使用 需求和臥室的隱私需要 調整建議：將臥室門下移至右圖所示位臵，保證衛(wèi)生 間和臥室的功能分區(qū)；同時將臺盆和座

21、便器移下移至 對面位臵，將衛(wèi)生間開門位臵上移，避免衛(wèi)生間對臥 室的干擾 另外A5衛(wèi)生間與A4戶型工作陽臺存在對視，因此建議 衛(wèi)生間采用30度上旋開窗設計，以避免對視，保證衛(wèi) 生間的私密性,1 臺盆/座便器下移 臥室門位臵,住宅產品建議 A戶型調整建議A5（鏡像戶型為A6） 2,1 臺盆/座便器下移 臥室門位臵,住宅產品建議 A戶型調整建議A5（鏡像戶型為A6） 2,問題2：由于廚房和衛(wèi)生間面積偏小，空間擁擠，難以 放臵洗衣機 調整建議：建議廚房外側陽臺（右圖2所示位臵）預留 下水管道，便于以后業(yè)主放臵洗衣機,住宅產品建議 B戶型調整建議,1,2,3,4,6 5,鏡像戶型調整建議相同 B1與B6

22、為鏡像戶型 B2與B5為鏡像戶型 B3與B4為鏡像戶型,問題1：目前次衛(wèi)空間較小，干濕不分離；由于該 戶型為四房設臵，次衛(wèi)的使用強度偏高，目前空 間和干濕不分區(qū)難以滿足未來居住使用要求 調整建議：將臺盆外臵至右圖所示區(qū)域，功能分 區(qū)設臵，盡可能滿足業(yè)主使用需求；座便器移至 右圖所示區(qū)域，衛(wèi)生間內部干濕分離；考慮到空 間局促性，衛(wèi)生間移門設臵，位臵區(qū)域如圖所示,3,住宅產品建議 B戶型調整建議B1（鏡像戶型為B6） 座便器位臵,廁所移門位臵 1 臺盆位臵 2,問題2：臥室南向飄窗與B2戶型陽臺距離過近，易 產生對視，私密效果差，應規(guī)避,調整建議：建議飄窗改制西側，規(guī)避與B2戶型的 對視，同時將床

23、位改為南北向設臵，由于南北向 面寬為3.9米，空間感受將更為舒適；東西向面寬 3.6米，空間足夠，也不會影響衣柜的擺放,1,3,臺盆位臵 2,住宅產品建議 B戶型調整建議B1（鏡像戶型為B6） 座便器位臵,廁所移門位臵,問題3：廚房和衛(wèi)生間空間小，難以放臵洗衣機,調整建議：最東側房間面寬為2米，后期可改成書 房、棋牌室或陽光花室等，為保證業(yè)主對空間的 使用性，建議將洗衣機放臵在客廳陽臺區(qū)域，因 此需在客廳陽臺區(qū)域預留下水管道（右圖3所示）,1,3,臺盆位臵 2,住宅產品建議 B戶型調整建議B1（鏡像戶型為B6） 座便器位臵,廁所移門位臵,調整建議1：客廳面積大（4.5米*4米），空間利 用率偏

24、低，廚房面積偏?。s為1.6米*2.7米）， 建議壓縮部分客廳面積，擴大廚房使用空間（如 右圖所示） 調整建議2：在工作陽臺區(qū)域預留下水管道，便于 業(yè)主擺放洗衣機,調整建議3：衛(wèi)生間設臵移門，以便于將座便器向 外稍移，形成干濕分離,住宅產品建議 B戶型調整建議B2（鏡像戶型為B5）,1,3,2,廚房外擴區(qū)域,問題：該戶型為3房2廳1衛(wèi)，衛(wèi)生間的使用強度 大，建議功能分區(qū)設臵，以滿足業(yè)主的不同使用 需求 調整建議1：目前臺盆設計尺度為1米，建議以80 公分尺度預留臺盆上下水管道，以留有一定空間 便于業(yè)主日后在臺盆和座便器之間設臵移門、形 成功能分區(qū) 調整建議2：在工作陽臺區(qū)域（右圖2）預留下水

25、管道，便于業(yè)主擺放洗衣機,住宅產品建議 B戶型調整建議B3（鏡像戶型為B4）,2,1,住宅產品建議 C戶型調整建議,1,2,3,4,鏡像戶型調整建議相同 C1與C3為鏡像戶型 C2與C4為鏡像戶型,住宅產品建議 C戶型調整建議C1（鏡像戶型為C3） 問題1：缺少洗衣機擺放位臵,調整建議：考慮后期業(yè)主改造時，最合理的是餐 廳下移，其余入戶花園區(qū)域改造成入戶玄關和功 能間（書房、棋牌室、陽光花室等），為保證業(yè) 主改造需要，洗衣機不建議擺放在入戶花園區(qū) 域，建議擺放于客廳陽臺區(qū)域（右圖1所示），因 此需預留下水管道,1,功 能 區(qū),未來 餐廳 區(qū)域,住宅產品建議 C戶型調整建議C2（鏡像戶型為C4）

26、,問題1：圖1所示客臥南北向面寬只有2.8米，舒適 性較差 調整建議1：主臥套衛(wèi)生間空間和南向次臥空間足 夠，建議主臥衛(wèi)生間和次臥各向南壓縮20公分， 將客臥和廚房整體南擴20公分，盡量提升客臥的 空間舒適性，同時增加廚房的使用面積,1,2,住宅產品建議 C戶型調整建議C2（鏡像戶型為C4）,問題2：缺少洗衣機擺放位臵 調整建議2：由于C2戶型入戶花園與C1戶型距離 過近，對視影響明顯，加上次衛(wèi)開窗位于入戶花 園，將來入戶花園基本只能作為棋牌室或者陽光 房，因此可將洗衣機擺放于該區(qū)域，建議在該區(qū) 域（右圖2所示）預留下水管道,1,2,住宅產品建議 D戶型調整建議,1 2 3,6 5 4,鏡像戶

27、型調整建議相同 D1與D3、D4、D6為鏡像戶型 D2與D5為鏡像戶型,住宅產品建議 D戶型調整建議D1（鏡像戶型為D3、D4、D6） 調整建議1：主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，建議在臺 盆上方位臵盡量設臵一個上旋式高窗，以 滿足衛(wèi)生間最低限度的通風采光要求,調整建議2：主臥更衣室進深僅有1.6米， 空間較小，難以滿足主臥套的尊享體驗和 使用空間需求，建議適當外擴至1.8-2米 調整建議3：主臥衛(wèi)生間座便器位臵移至右 圖所示位臵，避免與門對沖,高窗位臵,更衣室外擴,1,2,住宅產品建議 D戶型調整建議D2（鏡像戶型為D5） 調整建議1：入戶門右開門設臵，可直接看到主 臥，建議調整為左開門（鏡像戶型D5調整

28、為右 開門），以保證臥室私密性,調整建議2：主臥門為右開門，與餐廳和入戶門 對沖，在戶型空間難以調整前提下，建議調整 為左開門（鏡像戶型D5調整為右開門），盡量 保證主臥的私密性，同時主臥床位進行轉向調 整；同樣次臥門建議調整為左開門（鏡像戶型 D5調整為右開門）,調整建議3：目前衛(wèi)生間空間小，功能不分區(qū)， 難以滿足三房戶型的居住使用要求，建議調整 座便器位臵（如右圖所示），壓縮淋浴&如廁 功能區(qū)面積，將臺盆外臵，衛(wèi)生間移門設臵， 如右圖所示，設臵80公分衛(wèi)生間移門和80公分 臺盆，以同時滿足業(yè)主的不同功能使用要求,2,2,3,80公分臺盆位臵 座便器位臵,衛(wèi)生間調整示意 80公分移門位臵 淋

29、浴間位臵,PART.4,一期辦公開發(fā)建議 辦公整體定位 辦公產品建議 辦公產品售價建議,北辰財富中心,華一廣場 順城雙塔 中心區(qū)域 南亞風情 奧宸財富廣場 滇池路,星都國際總部 高順銘都 官南板 塊,中心區(qū)寫字 樓量多，寫 字樓呈現理 性健康發(fā)展,寫字發(fā)展發(fā) 展較晚，寫 字樓品質中 高端,滇池路板 塊：鄰近政 務區(qū)，寫字 樓發(fā)展較 快，品質較 高 官南地區(qū)： 產品多樣 化，整體品 質參差不 齊，未來發(fā) 展?jié)摿Υ蟆?中心區(qū),北市區(qū),南市區(qū),寫字樓整體市場 昆明寫字樓分布狀況 近年來，隨著城市開發(fā)發(fā)展，寫字樓布局開始向外擴張：北向北市區(qū)發(fā)展；南向主要為 西南方向的滇池路/廣福路和東南方向的官南板塊

30、。同時，呈貢新城的建設帶動了呈貢地 區(qū)寫字樓市場的開發(fā)。,樓盤名稱 北辰財富中心 銀座 紅塔大廈 三合商廈 建工大廈 星耀總部基地 世紀金源,地址 北京路 北京路 北京路 東風西路 東風西路 彩云北路 金源路,入住率 90% 90% 80% 90% 95% 65% 60%,租金 40元/平米/月 40元/平米/月 40-50元/平米/月 45-60元/平米/月 45-70元/平米/月 30-40元/平米/月 38元-55元/月,檔次級別 國際級商務 寫字樓 甲級 （高檔） 寫字樓 中高檔 寫字樓 中低檔 寫字樓,售價（元/） 12000 20000元 60008000 元 50006000 元

31、 35005500 元,租金 （月/） 50元 100元 40元 80元 35元 60元 20元 40元,代表樓盤 俊發(fā)中心 順城雙塔 金領地 欣都龍城 北辰財富中心 環(huán)球金融中心 世紀廣場 華爾頓大廈 銀海國際公寓 摩爾商務中心 華一廣場 省國托大廈 匯溪大廈 云坤大廈 鴻城廣場 中環(huán)大廈,租金水平，昆明寫字樓租金水平主要集中在40-50元之間；中心區(qū)價格穩(wěn)定，北市區(qū)價格水平較高，南市 區(qū)參差不齊； 售價水平，中心區(qū)域新建寫字樓售價突破20000元/平米，南市區(qū)中端寫字樓售價在12000元/平米水平； 影響價格水平的主要因素為：區(qū)位、交通、硬件設施，未來發(fā)展?jié)摿Α?寫字樓整體市場 昆明寫字樓

32、價格水平,75%,購買客戶比例,投資客戶,自用客戶 25%,45%,10% 40%,5%,國企,自用客戶比例 私企 合資,外資,銷售 市場,寫字樓整體市場 近年，昆明寫字樓銷售市場中投資比例占整個銷售市場比例的75%，企業(yè)購買 自用占25%，企業(yè)購買市場大型國企購買占45%，有實力的私營企業(yè)也占到 40%的份額。 寫字樓市場投資客購買仍然是市場主導； 國有大型企業(yè)客戶同樣是購買主力，占整個市場的11%； 受投資回報率印象，私營企業(yè)或中小型企業(yè)購買期望下降，更多轉 向租賃市場。,8%,20%,租 賃 市 場,13%,29% 11%,行業(yè)類型,IT信息 廣告?zhèn)髅?房地產 貿易 金融保險 醫(yī)藥 咨詢

33、服務 其他 13% 5% 10% 11%,行業(yè)性質,私營 外資 17% 20% 9%,國營 54%,合資,28%,100平米,面積需求 100-150平米 150-250平米 12% 40%,250,行業(yè)規(guī)模 15% 55% 30%,大型企業(yè) 中型企業(yè),小型企業(yè), IT行業(yè)、廣告文化傳媒、房地產、貿易行業(yè)是昆明租賃市場的主要客戶。該類客戶特點主要是行業(yè)附加 值高，有足夠的付租能力，但購買力不強。 私營是租賃市場主要客源，由于銷售市場大量國企的分流，租賃市場國營企業(yè)占比較少。, 租賃市場100平米 以下物業(yè)需求占 40%； 租賃市場150平米 以下需求占68%； 租賃市場中小企 業(yè)是主導。,寫字

34、樓整體市場,價格,區(qū)位,交通 硬件配套 軟件服務 開發(fā)商實力,區(qū)位,交通,硬件配套 軟件服務 周邊配套 價格,投資 客戶,自用 客戶,銷售市場，投資客戶對價格最為敏感，是影響其投資是首要因素，其次為有關物業(yè)發(fā)展 潛力的區(qū)位和交通，開發(fā)商實力也是影響購買的一大因素，良好的物業(yè)配套服務能增加 投資者購買信心。 銷售市場，自用客戶則從自身對物業(yè)的使用出發(fā)，考慮交通的通達性和硬件的配套程 度，周邊配套服務也是期考慮的一大因素。,寫字樓整體市場,客戶敏感因素分析,購買客戶敏感因素 B：從購買客戶的敏感因素考量，做到 產品適合投資者需求。,終端客戶（租賃客戶）需求因素 C：考慮產品的最終使用者，滿足最終客

35、 戶的使用需求，同時增強投資者信心。,產品類型組合 產品品質定位,該項目寫字樓產品類型如何組合？ 該項目寫字樓產品品質定位方向？,寫字樓整體市場 寫字樓產品定位思路 寫字樓市場發(fā)展趨勢 A：產品定位順應昆明寫字樓市場發(fā)展趨勢，做 市場的引導者，產品特色和差異競爭。,3號,2號,1號,交通便捷：一期寫字樓鄰近昆洛路和軌道交通1號線， 有規(guī)模效應：3棟總面積84,175平米寫字樓； 產品類型單一：層高3.3米，單層面積925平米；,寫字樓本體,辦公整體定位 辦公區(qū)整體定位為：“國際溫州城”創(chuàng)智天地！ A1、C1整體辦公根據定位目標客群不同，做不同類別產品定位。,商會企業(yè) 總部 標準甲級、高 形象商

36、會企業(yè) 總部辦公樓,服務式 公寓 做住宅產品的 補充，滿足生 活服務要求更 高的人群需求 產品；,SOHO辦公 做標準辦公產品 差異化，發(fā)揮產 品小面積低總價 的優(yōu)勢，從而加 速資金回籠, 高標準全裝（天花、VRV空 調、架空地板、電動窗簾） 高標準物業(yè)管理服務 甲級辦公樓,SOHO辦公 辦公與生活合二為一 獨立洗手間、衛(wèi)浴設施, 帶有酒店管理服務的 高品質公寓，為商 貿、商務高智人群提 供普通住宅之外選擇 服務式酒店公寓,辦公產品建議 A1、C1產品組合,辦公產品建議,辦公產品設計分析,A戶型：,橫向柱距：12.1米 縱向柱距：12.1米,單層面積：1600平米,最小分割：322平米（使用面

37、積） 層高：3.5米,總層數：48層 高度：178米,優(yōu)點：,戶型容易分割；,單層面積達到甲級標準； 樓高適中 缺點：,戶型單一；,分割戶型不是太小就是太大； 凈高只有乙級標準；,高度：100米,寫字樓產品分析,B戶型：,橫向柱距：12.2米 縱向柱距：8米,單層面積：925平米,最小分割：80平米（使用面 積）,辦公產品設計分析,層高：3.3米 總層數31/38 優(yōu)點：,戶型容易分割；,小單層面積，公共電梯數量 少，設備投入成本低； 缺點：,100米層高造價成本高；,單層面積小、凈高低，不適合 大企業(yè)需求；,寫字樓產品分析,C戶型：,橫向柱距：8米 縱向柱距：8米,單層面積：1253平米,最

38、小分割：145平米（使用面積） 層高：3.3米,辦公產品設計分析,總層數：30層 高度：100米 優(yōu)點：,戶型分割較多樣； 單層面積適中；,部分戶型有獨立衛(wèi)生間 得房率高 缺點：,總層高略高，造價成本高； 電梯配臵略少； 辦公層高不足；,辦公產品建議,辦公產品建議,所有戶型中C戶型最適合。,如要做到甲級標準，可參考如下標準及辦公平層 設計。,入戶大堂,采用大理石鋪地，頂部配備部分裝飾吊燈，在入口處可設臵 服務臺。,簡潔、精致的設計風格，使入戶感覺大氣又不失華麗。,辦公產品建議,定位：商務區(qū)內高智人群的第二居所 配套方便、智能管理、專屬出入口、精裝修,1. 以新形象建筑為載體，以精品服務式公寓和

39、SOHO公寓為內容，形成產 權式銷售。 2. 高區(qū)服務式酒店公寓屬于城市首創(chuàng)產品，加之區(qū)域逐漸高商務功能形 成需求。 3. 能形成較高日入住價格，形成對產權收益較好的投資地產產品 4. 在立面形象上，現代而簡潔的建筑設計感會形成客戶對檔次的認可,辦公產品建議,A1產品定位,整體公寓樓宇 建筑外立面與甲級寫字樓類似，形成個性的現代感,建筑外立面的效果 創(chuàng)造次級商務客戶對檔次與品牌心理暗示,辦公產品建議,A1產品定位,辦公產品建議,小面積大空間,采用大面寬戶型?？臻g感奢華，臥室衛(wèi)生間 全面落地窗采光，視野極為開闊，大部分主 衛(wèi)配臵高標準衛(wèi)浴設備。,40-50平方米為主，,注重營造空間的寬闊感，高標

40、準的配套和服務產生的優(yōu)越感。,昆明市首創(chuàng)產權服務式酒店公寓 服務式酒店公寓 創(chuàng)新產品功能,A1產品類別一定位,辦公產品建議,A1產品類別一定位,根據杭州、北京等城市的情況判斷：酒店的價格比三星級酒店貴，略低于 四星級酒店。根據昆明城市價格檔次的酒店比較可知，,根據投資回報與管理公司租金扣除回算，在承諾投資回報率6-8%的基礎上, 同時結合未來推盤上市時間，我司預計售價約在 1.5萬元/平方米左右。,高區(qū)采用管理權（酒店管理公司）產權（投資者）使用權（客戶） 按照酒店標準來配臵，進行酒店式管理。購買者將客房委托酒店管理公 司統(tǒng)一經營和出租，并獲得客房利潤分紅和一定期限的免費入住權。,【普通房】￥

41、510￥358.0（7.0折） 【高級房】￥654￥458.0（7.0折）,低區(qū)精裝服務公寓： 需要商務公寓驅動住宅需求，并形成聯動，撬開投資市場的產品 服務式公寓的核心是居住功能 其核心優(yōu)勢是全面的服務、完善商務配套、便捷與 多功能用途。 在本項目中顯示為商務高檔人群的第二需求為主題 同時租賃產生二、三級市場的聯動，投資需求產生。 根據其他大型城市出現的同類產品，其售價均會高 出同區(qū)域住宅20-30% 結合未來推盤上市時間，我司預計其銷售價格在： 1.2-1.3萬元/平方米左右,辦公產品建議,A1產品類別一定位,辦公產品建議,商務,城市智力人士首選個性SOHO,如果能層高能達4.8-5.6米

42、 預留中間層隔斷層，使用面積150% 面積不宜過大，在50平方米的單元格為宜，結構可分可和， 內部空間可以自由組合，建筑外觀絢麗多彩。,A1產品類別二定位,產品分析,公寓產品設計分析,A/B戶型：,橫向柱距：8/12米 縱向柱距：8/12米,單層面積：1253/925平米 層高：3.3米,缺點：,用標準辦公樓層設計 做公寓不合適；,局部戶型中有梁柱妨 礙使用空間；,單層戶型單一，只有 兩種戶型；,A1產品建議,標準塔式SOHO 辦公標準層：,柱距8X8,單層面積統(tǒng)一，戶型可分可合， 公共空間合理，舒適度高,用戶可以按照自己意愿即可做辦公，又 可做居住用途。,辦公產品建議,酒店公寓 特殊地段,A

43、1產品建議 服務式酒店公寓賣點： 首要賣點：小面積 引申賣點：低總價,加分賣點：優(yōu)秀物業(yè)管理,辦公產品建議,A1產品建議,市場通常戶型設計 4.2米面寬（采光需要），8米進深（1：2比例，）,此種戶型完全區(qū)別市場大多數窄面寬 大進深的戶型，有著絕對舒適豪華的 空間感。 一房一廳（套內32.4平米） 功能齊全 客廳達3.3米寬幅，等同普通商品住 宅的享受 衣帽間區(qū)域功能多變化。 得房率80下建筑面積40.5平米 得房率70下建筑面積46.28平米 面積控制在4050平米以內， 可以得到高性價比的總價范圍。,A1產品建議,優(yōu)秀戶型設計,復式一房一廳（套內60平 米）,功能空間更完整、更豐富 客廳達

44、3.3米寬幅，動靜分離， 小面積大空間的復式享受 部分區(qū)域功能可自我劃分。 得房率70下： 建筑面積約70平米 面積控制在8575平米以內，可享受功到能齊全優(yōu)于平層住宅的復式房。,A1產品建議,優(yōu)秀戶型設計,樓道錯開設計，避免大通道，保證住戶的居 住私密性，可運用于酒店式公寓產品，最大 限度的保證更多戶型的通風采光。,辦公產品建議 A1產品建議 非板式酒店公寓標準層： 標準塔樓平面設計，結構簡單 戶型分割豐富有利銷售 比板式有著更好的私密性 樓道錯開設計，避免大通道 保證通風采光，保證私密性,建議一：,合并兩棟辦公為一棟，單層面積達1800 平米左右，更凸顯標志性，易形成高檔 樓宇的形象。,建

45、議二：移動2號、1號辦公及1號 辦公商業(yè)向北，降低辦公樓結構對 商業(yè)結構空間的影響。,1號樓,2號樓,辦公產品建議,辦公規(guī)劃建議,辦公產品建議 辦公規(guī)劃建議:,1、酒店有五星酒店進行托管，可采用售后 收回經營權，利用五星酒店效應和形象帶 動拉高中區(qū)、低區(qū)的售價和銷售速度； 2、酒店托管層也可以采用經營后銷售，基 于五星酒店良好的經營基礎上從而拉高未 來的售價，獲得更高的收益； 在同一個樓層中從低到高分布不同類別投 資產品，屬于城市首創(chuàng)，有區(qū)別其他項目 同類產品銷售手法單一，從而凸顯賣點；,酒店托管層 22-28F 服務公寓層 15-21 SOHO層 4-14F,PART.5,一期商業(yè)開發(fā)建議

46、各地塊商業(yè)定位 商業(yè)規(guī)劃建議 商業(yè)售價建議,辦公商業(yè)、,住宅商業(yè),各地塊商業(yè)定位 A1、C1商業(yè)定位： C2商業(yè)定位：,商業(yè)規(guī)劃建議 C2商業(yè)建筑問題：,進深 33米 上落 住宅 單層 大平層,分割單鋪進深太深， 單鋪面積過大 住宅結構影響商鋪完 整的利用空間 適合大業(yè)態(tài)布臵或者 室內商業(yè)街，只能做 內部室內店鋪分割,商業(yè)規(guī)劃建議,C2商業(yè)建筑修改建議一：不改變商業(yè)形態(tài),生鮮超市進行豎向布臵,123號樓向西移動,盡可能少破壞商業(yè)空間,注：移動后是否滿足光照等技術要求， 需要設計院進行處理,社區(qū)商業(yè) 商業(yè)中心,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,社區(qū)商業(yè)中心：三大基本、主力商業(yè)功能 服務 （主）,金融 電信 中介 洗

47、衣 美發(fā) 保健,餐飲 （次）,面包房 快餐 咖啡館 中餐,零售 （次）,服裝,兒童,便利店,水果店,商業(yè)業(yè)態(tài)定位 C2商業(yè)業(yè)態(tài)定位：不改變原有商業(yè)設計下業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)：生鮮超市 （單層1000平米共3層3000平 米） 業(yè)態(tài)：靜態(tài)生活館 （單層4000平米共2層8000平米） 以銀行、美容、美發(fā)、電信、零售為主 業(yè)態(tài)：動態(tài)生活館 （單層4000平米共2層8000平米） 以輕餐飲、便利店、親子中心、健身館）,比例 30-42% 15.7% 10-15% 15-20% 18-20%,業(yè)態(tài) 銀行 電信 美容 超市 零售 輕餐飲 咖啡館 親子中心 健身館,面積 800- 1000 2-300 500

48、3000 1500 1500 500 1000 2000,C2商業(yè)業(yè)態(tài)定位：改變原有商業(yè)設計下業(yè)態(tài)定位,把商業(yè)南北向開出內街，在2號住宅可進行移 動情況下，做成商業(yè)街形式，既可形成豐富、 時尚的街區(qū)，又有利于銷售。 鋪位分割建議：可分成9X9或者,9X4.5的鋪位分割；,業(yè)態(tài)定位建議：外街設1F和2聯動業(yè)態(tài)-輕餐 飲、銀行、電信、零售等； 內街1F設零售、美容、美,發(fā)、輕餐飲等；2F設健身、親子中心、兒童培 訓等；,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)規(guī)劃建議,產品體系設計原則： 可銷售型的街區(qū)模式, 體現街區(qū)精神，主要以商鋪為主的商業(yè)街區(qū)形式，街區(qū)設 計要富 于變化的，饒有趣味，并能夠提供參與的、體驗的、 自

49、由的、多元化的消費及休閑環(huán)境；, 多做小鋪，并使每個商鋪充分能夠體現所規(guī)劃街區(qū)的帶來 的商業(yè) 價值；, 所有的商鋪全部臨街，使街鋪面積最大化；, 特殊業(yè)態(tài)的商鋪應考慮相應的配套設施，如排油煙設施、 污水處理環(huán)保要求等；, 原則上以小鋪為主，沿主道的中段和各入口端頭，可設計 成由各單元可組合的大鋪，以供主力商家和品牌店的入駐。,景觀規(guī)劃：,商業(yè)街區(qū)營造首個生態(tài)商 業(yè)概念，讓消費者臵身其 中是一種享受，產生再來 的欲望。 利用商鋪頂部開辟少量綠化空間，局部增加三層商業(yè)，增加商 業(yè)面積并提升消費樂趣,商鋪門口的綠化,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)規(guī)劃建議,外街商業(yè)落位示意：,打造以餐飲、休閑、精致生活配套為一體

50、的生活時尚街區(qū)！,內街商業(yè)落位示意：,商業(yè)規(guī)劃建議,內街2F商業(yè)落位示意：,商業(yè)規(guī)劃建議 A1、C1商業(yè)建筑問題：,50米 綠化帶 辦公 核心筒,西向臨街50米綠化帶影 響商業(yè)展示面，沒有直 接入口； 辦公結構影響商鋪完整 的利用空間；,商業(yè)規(guī)劃建議,建議： 綠化空間不以滿鋪綠化，綠化以矮的 灌木植被鋪設； 商業(yè)一層和綠化間有臺階差，提高商 業(yè)展示面； 轉角處做出局部小廣場，能顯露出商 業(yè)體形象；,廣場1,廣場1 好的臨街展示面商鋪可以設臵一定比例零售及咖啡 館類業(yè)態(tài)提高租金或便于銷售。,商業(yè)規(guī)劃建議,建議一：減少商業(yè)43米得寬度，放長商 業(yè)長度，使得商業(yè)有更大沿街面，從而 可以設臵高價值零售

51、等業(yè)態(tài)；,商辦商業(yè)業(yè)態(tài)計算依據,A.商務快餐：按照甲級寫字樓標準人均辦公面積10，90%人員有就餐需求，人均占用餐,飲面積0.5，分2頻次就餐計算。未來純商務配套部分的商務快餐面積應為：,84175/10/人 90% 0.5 2頻次 = 7575.75 B. 金融服務：銀行1個營業(yè)所，按常規(guī)面積500計算，,C.商務商業(yè)：咖啡廳1個，按常規(guī)面積折中值350計算，,D.商務服務：票務、快遞、干洗等其它服務：,略計 300,商務配套需求總面積為：7575 + 500+ 350 + 300 = 8725（約9000）,占商辦商業(yè)總量45%。,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,商業(yè)業(yè)態(tài)建議 商辦商業(yè)業(yè)態(tài)計算依據,住宅商業(yè)受