1、2020/7/25,1,中華人民共和國物權法與物業(yè)管理條例,2020/7/25,2,什么是物權？,物權：對物的權力 物之歸屬權、物之利用權 即是權利人對特定的物的直接支配、管領的權利 直接支配意味著無須他人的同意、無須他人的意思、無須他人的介入 權利人就可以獨立地作出決斷 并根據(jù)自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權利 物權具有排他性、絕對性、對世性,2020/7/25,3,對于不動產(chǎn)物權： 其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權法統(tǒng)一規(guī)定，即無論其所有權的移轉，擔保物權、或用益物權的設定，及不動產(chǎn)物權的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力 非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權，如繼承、強制執(zhí)行、公用

2、征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分,2020/7/25,4,原始取得-指非基于他人權利與意志而取得物權。包括： (1)通過生產(chǎn)而取得產(chǎn)品的物權。 (2)通過收益取得物之天然孳息的物權。 (3)國家通過稅收，國有化，征收，征用，沒收而取得物權。 (4)國家按法定程序取得無人繼承的遺產(chǎn)，無人認領的遺失物和所有人不明的埋藏物，隱藏物的所有權。 (5)集體組織取得其成員的無人繼承的遺產(chǎn)的所有權。 (6)在法律允許之范圍內(nèi)通過先占取得無主動產(chǎn)的所有權。 (7)取得添附物的所有權。 (8)通過時效制度了取得物權。 (9)通過即時取得制度取得物權。 繼受取得-指基于他人的權利和意志而取得物權。包括： (1

3、)基于債權行為，如買賣，互易，贈與，繼承等，而發(fā)生的物權移轉取得物權。 (2)基于物權合意而取得。如土地使用權契約，抵押權契約，典權契約等。 (3)基于行政方法而取得。如采礦權，水資源使用權等。,2020/7/25,5,物權法的架構,基本原則 第一編：總則 物權的設立、變更、轉讓和消滅 38條 物權的保護 國家、集體、私人之所有權 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 第二編：所有權 相鄰關系之相鄰權 共有 所有權取得的特別規(guī)定 土地承包經(jīng)營權 建設用地使用權 物權法 第三編：用益物權 五編，247條 宅基地使用權 地役權 抵押權 第四編：擔保物權 質(zhì)權 留置權 第五編：占有 附則,2020/7/25,6,

4、物業(yè)管理條例的修改 379號國務院令-504號國務院令 第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導與監(jiān)督 刪除了第十條第二款 第十一條業(yè)主大會職責修改成“下列事項由業(yè)主共同決定” 第十二條投票權方式與物權法一致 第十九條修改保持與第十條一致 物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務企業(yè)” 業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時公約為“臨時管理規(guī)約” 第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會執(zhí)行機構修改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”,2020/7/25,7,建筑物區(qū)分所有權與物業(yè)管理 建筑物區(qū)分所有權構筑物業(yè)管理理論體系和法律制度 所有權問題： 1. 公共、公用與共用、共有 2. 建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域 3.

5、 所有權的初始獲得、創(chuàng)設獲得與繼受獲得 4. 小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有部分的所有權 5. 會所、車庫、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬地 6. 人防工程的所有權及經(jīng)營權 7. 小區(qū)的樓頂廣告、無線發(fā)射出租的共有收益歸屬 8. 房改房、經(jīng)濟適用房、成本價房、標準價房、共有住房承租房的權利性質(zhì) 9. 物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關系 10. 相鄰關系的處理原則,2020/7/25,8,物權法應規(guī)定哪些國家財產(chǎn)？ 國家財產(chǎn)分為經(jīng)營性財產(chǎn)與非經(jīng)營性財產(chǎn)，物權法規(guī)定非經(jīng)營性財產(chǎn)，經(jīng)營性財產(chǎn)由公司法等規(guī)定 物權法應當規(guī)定的非經(jīng)營性財產(chǎn)，分為：1、公有物（國家所有國家使用的財產(chǎn)），包括國家機關辦公設

6、施（如人民大會堂）；軍事設施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等 2、公用物（國家所有公眾使用），包括道路、機場、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖書館、公立學校、公立醫(yī)院等 公用物也是任何個人無法排他地占有和消費的物品,2020/7/25,9,新提出了“建筑區(qū)劃”（物業(yè)管理條例中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念?？梢岳斫鉃橥恋亍凹t線”四至。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他物權不屬于建筑物區(qū)分所有權的范疇 規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權利 道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務

7、用房，屬于業(yè)主共有。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。,2020/7/25,10,物權法與物業(yè)管理條例 1. 業(yè)主對建筑物管理方式的自主選擇 2. 由業(yè)主共同決定的事項及其程序 3. 業(yè)主大會投票權 4. 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位與訴訟地位 5. 物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關系 物業(yè)管理維修基金與專項維修資金 1. 物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造 2. 專項維修資金的籌集、使用 包干制與酬金

8、制,2020/7/25,11,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中華人民共和國物權法第六章,專有部分享有所有權。俗稱“專有權、私有權”,專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權”,專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。也稱“業(yè)主組織的成員權”,2020/7/25,12,物權法與原物業(yè)管理條例的區(qū)別,業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：,原條例的2/3投票權,物權法的雙2/3,2020/7/25,13,物權法與原物業(yè)管理條例的區(qū)別,業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原物業(yè)管理條例的區(qū)別：,原條例的“雙過半”,物權法的“新雙過半”,2020/7/25,

9、14,業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主中華人民共和國物權法規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權人 物業(yè)管理條例規(guī)定的房屋所有權人 非業(yè)主使用人物業(yè)使用人、住戶、租戶等 不動產(chǎn)所有權按國際慣例以產(chǎn)權證書確認 沒有辦理產(chǎn)權證書簽訂了售房合同 發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主 業(yè)主非業(yè)主的界定嚴格以產(chǎn)權證書（或售房合同）和中華人民共和國婚姻法界定,2020/7/25,15,夫妻共同財產(chǎn),辦理了產(chǎn)權登記,業(yè)主,業(yè)主身份類別,沒有辦理產(chǎn)權登記,夫妻個人財產(chǎn),2020/7/25,16,業(yè)主總人數(shù),I.,未婚人士,已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn),已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn),夫妻產(chǎn)權證書署名者,夫妻產(chǎn)權證書未署名者,2020/7/2

10、5,17,管理人 業(yè)主 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 政府主管部門及相關部門 管理服務人 物業(yè)管理公司 管理服務人，是指業(yè)主大會決議、決定或管理負責人或業(yè)主委員會雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物區(qū)管理維護事務者,2020/7/25,18,物權法與物業(yè)管理,物權法涉及物業(yè)管理方面主要集中在“第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”，其影響作用： 在社會經(jīng)濟方面，有助于解決人口增加，土地面積有限的問題。有效率地使用土地，減少建筑成本，促進都市更新，尤其是使更多的老百姓擁有自己住房的所有權 在人民生活方式方面，改變傳統(tǒng)觀念和生活習慣，共同參與制定管理規(guī)約，組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會，創(chuàng)設合理規(guī)范，以保障和促進大家業(yè)主的共同

11、生活 在物權制度方面，重新建構一套合理有效率的規(guī)范體系，規(guī)定專有部分和共用部分的法律關系 在消費者權利方面，維護了作為建筑物物業(yè)消費者的合法權益,2020/7/25,19,建筑物區(qū)分所有權立法的目的與原則,建筑物區(qū)分所有權法律制度以及物業(yè)管理條例的制定系為加強建筑物大廈之管理維護，提升居住生活品質(zhì)，并促進社會安定、安寧、和諧與安居 立法指導原則： 建筑物大廈物權關系立體化 敦親睦鄰法律化，共同決策大家共同利益 管理組織民主化，民主協(xié)商 私法關系行政化和罰則化,2020/7/25,20,不動產(chǎn)所有權的構成,2020/7/25,21,建筑物區(qū)分所有權的構成,2020/7/25,22,建筑物區(qū)分所有

12、權的法律關系,專有部分 建筑物 物權關系 共用部分（共有部分） 所有權 基地 使用權（地上權、租賃權等） 業(yè)主大會（區(qū)分所有權人集會） 建筑物區(qū)分所有權 管理人 業(yè)主委員會 管理組織 業(yè)主、物業(yè)使用人 管理服務人（物業(yè)管理公司） 物權法-國家基本法律 物業(yè)管理條例-國家行政法規(guī) 規(guī)范基礎 管理規(guī)約（業(yè)主公約) 業(yè)主大會決議、決定,2020/7/25,23,單獨所有、共有 專有部分 建筑物區(qū)分所有權之標的 適用于不動產(chǎn)物權規(guī)定 使用 區(qū)分所有權人專用 約定共用 由區(qū)分所有權人按應有部分共有所有權 不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通 道、屋面、外墻等） 法定 建筑物之附屬物（如排水、防火、空

13、調(diào)、管線 等設備） 建筑物之附屬設備（如消防栓、天井、共有停 共用部分 分類 車場、游泳池） （共有部分） 約定 附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫） 約定專有部分（如交誼廳、會所、會議室） 全體共用（大共） 部分共用（小共） 售房合同約定 共用部分之專用權（約定專用） 管理規(guī)約約定 業(yè)主大會決議（物業(yè)服務合 同）約定,2020/7/25,24,得為單獨所有權之標的 專有部分 要件：構造上及使用上獨立性 使用 專用 共用（約定） 區(qū)分所有 建筑物 范圍： 專有部分及市政設施以外之其他部分 不屬于專有部分之附屬物 一 體 依約定：無約定依專有部分比例 性 共用部分 持分占有 作為分擔共用部分負

14、擔的準則、依據(jù) 使用 共用（原則） 基地 專用（法律、規(guī)約、約定） 特色 不得分割 不得單獨處分，共用部分持分權應隨 專有部分所有權之轉移而轉移 不得獨立辦理產(chǎn)權登記,2020/7/25,25,共用部分是建筑物區(qū)分所有權的核心重要問題,2020/7/25,26,專有部分與共用部分之范圍界定,確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用： 內(nèi)容：專有部分專項服務、特約服務 共用部分常規(guī)服務 責任：專有部分業(yè)主自己負責 共用部分物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負責 費用：專有部分業(yè)主自己承擔 共用部分物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分攤 權利與義務不同 有利于解決糾紛

15、,2020/7/25,27,專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間,墻體,地板,天花,墻體,中心線,專有部分之中心說,2020/7/25,28,專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間,墻體,地板,天花,墻體,中心線,專有部分之空間說,2020/7/25,29,專有部分之最后粉刷層說 專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間 最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層 各種管線的共用部分與專有部分劃分 專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域專用的計量設施和管線接駁終端以內(nèi)的相關設備設施 共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設施以外的，屬于全體