1、第四章 房地產(chǎn)評估,1了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點 2熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素 3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 5. 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 6. 熟悉剩余法及基準地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用,本章學(xué)習(xí)目的和要求：,一、房地產(chǎn)的概念和特點,（1）房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。 歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。,1房地產(chǎn)的概念：,中華人民共和國物權(quán)法中規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 資產(chǎn)評估操

2、作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。 資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)對不動產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)的權(quán)益。,土地使用權(quán)出讓： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 土地使用權(quán)出租： 土地使用權(quán)抵押：,（2）土地使用權(quán),（3）建筑物,房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。,建筑物的主要結(jié)構(gòu)：,鋼結(jié)構(gòu),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),磚混結(jié)構(gòu),磚木結(jié)構(gòu),簡易結(jié)構(gòu),其他結(jié)構(gòu),2房地產(chǎn)的特點：,位置固定性 單位價值高 保值增值 長期性 難以變現(xiàn) 投資風(fēng)險性 政策限制性,二

3、、房地產(chǎn)價格影響因素,房地產(chǎn)評估的最終目的是要確定房地產(chǎn)最可能實行的價格，而影響房地產(chǎn)價格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：經(jīng)濟、政策、社會、心理因素 （2）區(qū)域因素：與位置相關(guān) （3）自身因素：個別因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。,三、房地產(chǎn)評估的理論,1地租理論（說明土地價值的產(chǎn)生） 馬克思的理論：認為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。,（1）絕對地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金 （2）級差地租：是由于土地自然差別（級差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資

4、收益差別所導(dǎo)致的地租（級差地租2）。 級差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須了解其地理位置和環(huán)境。 級差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價格時，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。 （3）壟斷地租：,一般商品的價格是以價值為基礎(chǔ)，上下波動的，而價值是生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定的，土地不是勞動產(chǎn)品，其價格決定也具有特殊性。 地價的本質(zhì)是地租的資本化,2地價理論（說明地產(chǎn)價格的決定理論）,四、房地產(chǎn)評估的特殊性,評估對象有多種形式 充分考慮最有效使用原則 房地產(chǎn)價格有多樣性：

5、基準地價、標定地價、交易地價、課稅價格、房地產(chǎn)總價、樓面地價、公告地價 房地產(chǎn)價格影響因素復(fù)雜,五、房地產(chǎn)評估的方法及其應(yīng)用,（一）收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 1基本原理： 2計算方法:PRi/(1+r)i PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),PRi/(1+r)i PA/r,（1）純收益,年純收益年總收益年總費用,注意：評估時應(yīng)以客觀純收益為依據(jù)，而不能以 實際純收益 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計算,實質(zhì)：投資收益率 計算：純收益與售價比率法 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率 建筑物資本化率 土地資本化率,（2）資本化率,PRi/(1+r)i PA/

6、r rA/ P,（二）市場法及其應(yīng)用,1基本原理 2計算方法：P=PABCD 交易情況差異的調(diào)整 交易日期差異的調(diào)整 區(qū)域因素差異的調(diào)整 個別因素差異的調(diào)整 容積率差異因素的調(diào)整 土地使用年期差異因素的調(diào)整 適用范圍：有交易性的房地產(chǎn)，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、標準工業(yè)廠房等,（三）成本法及其應(yīng)用,1基本原理： 2計算方法：p253 （1）土地價值構(gòu)成 土地價值土地取得費土地開發(fā)費投資利 息投資利潤土地增值收益 （2）房地產(chǎn)價值構(gòu)成 房地產(chǎn)價值土地取得費房地產(chǎn)開發(fā)費管理費用 投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤,（四）剩余法及其應(yīng)用,1基本原理 2. 計算方法 土地評估值房地產(chǎn)的預(yù)期銷售收入除土地價 格外的開發(fā)建設(shè)成本稅費正常利潤,適用范圍：待開發(fā)的成片土地價值評估,（五）基準地價修正法及其應(yīng)用,1基本原理 2. 計算方法 土地評估值待估宗地所處地段的基準地價年 期修正系數(shù)