1、放心網(wǎng)絡(luò)學(xué)校www.51直播.com2008年不動(dòng)產(chǎn)鑒定師經(jīng)營和管理考試的真題(全)選擇：安心網(wǎng)絡(luò)學(xué)校www.51支持K一、個(gè)別選擇題(共35題，各問題點(diǎn)。 各問題的候補(bǔ)中只有一個(gè)最符合問題的意思，請?jiān)诨卮鹂ㄉ贤可舷鄳?yīng)的編號1 .以下投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的為()a .購買房地產(chǎn)公司的股票b .購買土地使用權(quán)c .購買新建商品住房d .購買庫存商品的住宅2 .以下房地產(chǎn)中屬于特殊房地產(chǎn)的為()a .建設(shè)工程b .火車站c .購物商城d .科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)3 .在以下房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是()a .變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)b .時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)c .損失風(fēng)險(xiǎn)d .通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)4 .

2、投資組合理論認(rèn)為，可以組合適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目( )。a .提高投資收益率b .降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)c .減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)d .確保投資沒有風(fēng)險(xiǎn)5.2007年底，某市住房總量5000萬，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m2，商品住房3750萬，同期住房空閑量750萬，其中經(jīng)濟(jì)適用住房空閑量50萬，商品住房空閑時(shí)450萬。A.9%B.12%C.15%D.20%6 .政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)( )。a .產(chǎn)品質(zhì)量b .產(chǎn)品成本效益c .規(guī)模和結(jié)構(gòu)d .產(chǎn)品層次7、房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的以下表述中，正確的是()a .自然周期和投資周期同步變化b .投資周期在第一和第三階段比自然周期前進(jìn)c .投資周期在

3、第一和第二階段比自然周期前進(jìn)d .投資周期在第三和第四階段比自然周期前進(jìn)8 .如果房地產(chǎn)開發(fā)公司很難知道自己公司產(chǎn)品價(jià)格變化的采購師和網(wǎng)絡(luò)沖突其他公司的反應(yīng)，多采用()a .挑戰(zhàn)定價(jià)法b .領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格定價(jià)法c .目標(biāo)定價(jià)法d .隨行市價(jià)法9 .一個(gè)城市住房市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住房的市場總需求和總供給基本平衡，但如果云同步需要套型建筑面積在120以上的住宅供給，不需要70re以下的住宅供給，則表示該城市住房市場處于( )狀態(tài)。a .均衡b .周期性失衡c .結(jié)構(gòu)失衡d .區(qū)域失衡10 .某城市2008年初的家庭總數(shù)為120萬戶，家庭平均年可支配收入為5萬元，約15%的家庭預(yù)計(jì)當(dāng)年購買住房，平均

4、住房需求為80/戶，則2008年該市新商品住房的市場潛力為( )萬？A.1260B.1380C.1440D.210011 .影響消費(fèi)者行為的以下要素中，屬于個(gè)人要素的是()a .學(xué)習(xí)b .經(jīng)濟(jì)狀況c .與渠道的信任度d .購買動(dòng)機(jī)12 .一家公司研制的飯店項(xiàng)目工程建設(shè)經(jīng)營后，根據(jù)市場變化將其用途調(diào)整為辦公建筑，該公司采用的市場定位方式為()a .回避定位方式b .產(chǎn)品差異化方式c .抗逆性定位方式d .重新安置方式13 .房地產(chǎn)需求市場普遍存在“不漲價(jià)”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這種購買行為的主要原因是()a .消費(fèi)者的感覺b .消費(fèi)者的生活方式c .消費(fèi)者習(xí)慣d .消費(fèi)者的信念14 .在以下有關(guān)資金等價(jià)值

5、概念的表述中，正確的是()a .時(shí)值是作為資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額b .最終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)不等于現(xiàn)值的金額c .資金等值是指與某一時(shí)刻某一金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)刻的價(jià)值d .不同時(shí)間發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值15 .一個(gè)家庭向銀行申請等價(jià)償還個(gè)人住房貸款，其月薪2850元，月利率6.25，其貸款實(shí)效年利率為()a.7.56511b.7.566511c.7.716511d.7.76651116 .一個(gè)家庭在2005年購房時(shí)申請了20萬美元的貸款。 貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5，兩年后的年利率調(diào)整為8.5，該家庭第28個(gè)月的還貸額為( )美元A.1250B.1

6、398C.1416D.156217 .在下列有關(guān)收益率的表述中，錯(cuò)誤的是()a .基準(zhǔn)收益率是投資者要求的最低投資報(bào)酬率b .財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表示項(xiàng)目工程投資可支付的最高貸款利率c .普通項(xiàng)目工程的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的d .差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率的差距18 .某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%，銀行借款利率為7.5，估算實(shí)際收益率的通貨膨脹率為()a.1.826511b.2.336511c.3.576511d.5.456511對于同一房地產(chǎn)投資方案，一個(gè)動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb )和靜態(tài)投資回收期(Pb )的關(guān)系是()A.PbB.PbP

7、b英格蘭足球甲級聯(lián)賽美國職棒聯(lián)盟20 .某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程占地面積10000，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期3年，利潤總額25000萬元，項(xiàng)目工程投資利潤率()a.10.426511b.11.576511c.31.256511d.34.72651121 .某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程占地面積10000 ，規(guī)劃容積率4，研發(fā)完成后可銷售面積占總建筑面積的80%，項(xiàng)目工程固定成本5000萬元，平均銷售單價(jià)4500元/時(shí)，使項(xiàng)目工程達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本如下A.2350.00B.2937.50C.3250.00D.4062.5022 .對某房地產(chǎn)項(xiàng)目工程要敏感分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建設(shè)成本、貸款利率、資產(chǎn)

8、訂正上升率分別下降0%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，其中最敏感的因素是()a .地價(jià)b .建設(shè)成本c .貸款利率d .資產(chǎn)增訂率23 .有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程，市場前景好的話，凈現(xiàn)值為5680萬元；市場前景一般的話，凈現(xiàn)值為2450萬元；市場前景不好的話，凈現(xiàn)值為負(fù)3680萬元。 分析的市場前景為：良好概率45%； 一般概率為35%； 如果不好的概率是20%，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值期望值是( )萬元A.2677.5B.3680.60C.4003.50D.5356.8024 .房屋發(fā)展中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目工程( )范圍內(nèi)的

9、各種輸油管道、道路工程的建設(shè)費(fèi)a .黃線b .紫外線c .藍(lán)線d .紅線25 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的資金來源通常有資本金、預(yù)售收入和借貸資金。 一般三種資金的使用順序是()a .資本金、借貸資金和預(yù)售收入b .提前租賃收入資本金貸款資金c .貸款資金、發(fā)放收入和資本金d .資本金、釋放收入和貸款資金26、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程目前有a、b兩種方案，研發(fā)經(jīng)營期限分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元、150萬元。 比較兩個(gè)方案，最好方案的等額年價(jià)為( )萬元A.39.51B.49.39C.49.96D.62.4527 .可比較的相互排斥方案的壽命期間相同，期間利益也大致相

10、同的情況下，應(yīng)該采用的比較選擇方法是()a .尺凈現(xiàn)值b .差額尺內(nèi)部收益率c .費(fèi)用現(xiàn)值法d .尺內(nèi)部收益率28 .關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)貸款的以下表述，是錯(cuò)誤的()a .債權(quán)人通常是商業(yè)銀行的b .不能用于償還土地購買貸款c .主要抵押物是建設(shè)工程及相關(guān)土地使用權(quán)d .償還資金來源通常是銷售收入29 .以下融資渠道中，屬于公共市場債務(wù)融資形式的為()a .發(fā)行公司債券b .權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金c .發(fā)行股票d .商業(yè)銀行貸款30 .新建項(xiàng)目工程企業(yè)法人資本金采購路線不包括()a .政府的政策資金b .國內(nèi)外企業(yè)出資的資金c .個(gè)人入股的資金d .資產(chǎn)變動(dòng)的資金31 .進(jìn)行融資方案分

11、析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是()a .債務(wù)融資成本分析b .資金占用費(fèi)分析c .資本金與債務(wù)資金的比率分析d .擔(dān)保費(fèi)分析32 .以下關(guān)于辦公建筑租金的表述中，正確的是()a .基礎(chǔ)租金是租戶可以領(lǐng)取的最低租金b .基礎(chǔ)租金低于市場租金的，應(yīng)考慮調(diào)整到市場租金水平c .在辦公建筑市場理想的情況下，市場租金一般比基礎(chǔ)租金低d .辦公建筑內(nèi)某個(gè)具體的出租針織面料的出租水平因建筑物整體的位置而存在一定的差別33 .承租人直接承擔(dān)辦公建筑不動(dòng)產(chǎn)租賃的全部經(jīng)營費(fèi)用的租賃方式為()a .全租賃方式b .毛租賃方式c .網(wǎng)絡(luò)租賃方式d .基本租賃方式34 .不應(yīng)該修訂盈利性房地產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用的是()a .抵押貸款

12、利息b .公共設(shè)施維修費(fèi)c .房地產(chǎn)稅d .房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)35 .關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營的高速緩存區(qū)流程的以下公式中，正確的是()a .稅前高速緩存區(qū)流程=有效總收益經(jīng)營費(fèi)用b .稅前高速緩存區(qū)流程=有效總收益一抵押貸款償還利息c .稅后高速緩存區(qū)流=稅前高速緩存區(qū)流所得稅d .稅后高速緩存區(qū)流=稅前高速緩存區(qū)流折舊修訂額所得稅二、多個(gè)選擇題(共15道題，每道題2分。 各標(biāo)題的候補(bǔ)中有2個(gè)以上符合標(biāo)題的意思，請?jiān)跇?biāo)題卡上涂上相應(yīng)的號碼。 如果選擇了全部正確的，取了兩分錯(cuò)誤地選擇或多次選擇，如果減少不應(yīng)得分的選擇而選擇了正確的，則各選項(xiàng)為0.5分)。1 .以下有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)的表述中正確的是()a .可以給

13、投資者帶來經(jīng)常性的收入高速緩存區(qū)流動(dòng)b .分割財(cái)產(chǎn)權(quán)的銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式c .適用于長期投資d .經(jīng)常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易e .位置具有特別的重要性2 .“某城市別墅銷售市場”這一市場區(qū)隔方式包括()a .按地區(qū)細(xì)分b .按不動(dòng)產(chǎn)用途劃分的分類c .按增量庫存細(xì)分d .按交易形式細(xì)分e .按目標(biāo)市場分類3 .從房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源是()a .土地b .勞動(dòng)力c .資本d .經(jīng)驗(yàn)e .環(huán)境4 .制定物業(yè)管理修訂計(jì)劃的租賃方案和租賃戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)()a .房地產(chǎn)租金應(yīng)能夠賠償所有投資成本b .只要業(yè)主滿意的租賃方案就可以實(shí)施c .確定租金應(yīng)考慮業(yè)主

14、希望的投資收益率d .在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須將同類房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系考慮到一盞茶e .利用現(xiàn)有出租房地產(chǎn)之類的出租數(shù)據(jù)的，進(jìn)行相應(yīng)的修改5 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程市場定位的主要工作是()a .發(fā)展成本的預(yù)測b .目標(biāo)市場的選定c .確定消費(fèi)者群體d .明確項(xiàng)目工程水平e .建設(shè)修訂建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)6 .可庫存資金利率理論認(rèn)為是()a .可庫存資金需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成b .可庫存資金的供應(yīng)由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄組成c .利率取決于貨幣的供應(yīng)和需求d .可庫茨資金的需求函數(shù)是利率的增函數(shù)e .可結(jié)賬臺資金的供給函數(shù)是利率的增函數(shù)7 .在以下指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益的是(

15、)a .銷售稅款b .出租收入c .房地產(chǎn)高附加值d .股權(quán)高附加值e .抵押貸款的規(guī)模8 .在以下有關(guān)資產(chǎn)債權(quán)率的表述中，正確的是()a .表示負(fù)債在資產(chǎn)中所占的比例b .反映了項(xiàng)目工程財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的程度c .資產(chǎn)債權(quán)率越高，企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)d .長期債務(wù)償債能力的指標(biāo)e .房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)債權(quán)率一般很高9 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的主要不真實(shí)自我因素是()a .發(fā)展期間和租賃期限b .權(quán)益投資比率c .資產(chǎn)增訂率d .貸款利率e .運(yùn)營費(fèi)10 .以下有關(guān)凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)離差的表述中正確的是()a .善于創(chuàng)造凈現(xiàn)值期望值相同、現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)離差小的方案b .能夠完全測量項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)的高低c .獲得現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)離

16、差相同，獲得現(xiàn)值期待值大的方案好d .凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)離差系數(shù)越大越好e .能夠反映項(xiàng)目工程年凈現(xiàn)值的偏差11、在可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程方面，投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容是()a .國家經(jīng)濟(jì)政策b .地理環(huán)境c .海外市場情況d .市場供給和需求情況e .項(xiàng)目工程投資估計(jì)數(shù)12 .以下關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確者為()a .資金的主要來源是發(fā)行股票和在金融市場的融資b .抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以盈利性房地產(chǎn)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)c .根據(jù)信托的性質(zhì)可分為傘型合作和多邊合作型房地產(chǎn)投資信托基金d .房地產(chǎn)投資信托基金的收益在一定程度上可以抵消通貨膨脹e .一般委托專門機(jī)構(gòu)和專門人才進(jìn)行工商管理13 .在個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)為()a .惡意