1、第五節(jié)：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)管理,一、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)概述 1、含義： 農(nóng)村集體土地在不同主體之間的流動和轉(zhuǎn)移。 2、種類： （1）農(nóng)用地流轉(zhuǎn)： 主要表現(xiàn)為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn) （2）農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn),一、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)概述 3、研究意義 （1）提高農(nóng)村集體土地利用效率的需要； （2）緩解建設(shè)用地需求矛盾，更好地保護耕地的需要； （3）盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要。,二、農(nóng)村農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 1、現(xiàn)狀（以2005年17省調(diào)查為例）,（1）流轉(zhuǎn)比例,（2）流轉(zhuǎn)價格：平均為133元/畝，691斤/畝,（3）流轉(zhuǎn)期限,2、農(nóng)村農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的主要形式： （1）轉(zhuǎn)包 （2）租賃 （3）承租轉(zhuǎn)包或返包

2、 （4）轉(zhuǎn)讓 （5）入股等形式 3、農(nóng)村農(nóng)用地流轉(zhuǎn)主要問題： 存在土地強制流轉(zhuǎn)損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象 土地流轉(zhuǎn)機制不健全 農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉(zhuǎn) 土地流轉(zhuǎn)價格低廉制約著土地流轉(zhuǎn),4、農(nóng)村農(nóng)用地流轉(zhuǎn)管理與完善 （1）前提條件： 農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移 明晰的土地產(chǎn)權(quán) 完善的法律法規(guī) 農(nóng)用地分等定級和估價 （2）流轉(zhuǎn)管理 農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查 農(nóng)用地分等定級估價工作 建立技術(shù)保證體系,三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析 1、現(xiàn)狀： （1）大量的隱形市場 （2）廣東等地的試點改革 2、現(xiàn)實動因： （1）國有建設(shè)用地數(shù)量和需求的矛盾 （2）集體建設(shè)用地的規(guī)模性 （3）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實性 （4）集

3、體土地所有權(quán)的補充完善,3、國家立法對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的態(tài)度 （1）1988年憲法修正案: 規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，同年修改的土地管理法第二條亦曾規(guī)定“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定”。 （2）1990年近規(guī)定城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)由農(nóng)村土地承包法作了規(guī)定，但未涉及農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán),（3）1998年修訂的土地管理法: 第二條仍有“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定、第九條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，但第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出

4、租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；同時，第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；由此顯示，國家立法對農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)設(shè)定了嚴格的限制， （4）中共中央、國務(wù)院于1997年頒布的關(guān)于進一步加強農(nóng)村集體土地管理的通知 “用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地，因與本集體以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押附著物而發(fā)生土地使用權(quán)交易的，應(yīng)依法嚴格審批，要注意保護農(nóng)民的利益”。這項政策精神應(yīng)可理解為為集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)初步明確了方向,（5）中發(fā)2003第3號文中共中央國務(wù)院關(guān)于做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的意見 “各地要制定鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向小城鎮(zhèn)集中的政策，通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地置換、分期繳納出

5、讓金等形式，合理解決企業(yè)進鎮(zhèn)的用地問題”。 （6）國務(wù)院200428號文關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定 要求采取最嚴格的措施保護農(nóng)田、控制用地規(guī)模，同時亦提出“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。,4、廣東現(xiàn)行做法 （1）關(guān)于流轉(zhuǎn)范圍 集體建設(shè)用地 符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃或村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃 （2）關(guān)于流轉(zhuǎn)形式與程序 出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押 初次流轉(zhuǎn)須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意 流轉(zhuǎn)行為要簽訂書面流轉(zhuǎn)合同并申辦登記確認手續(xù) （3）關(guān)于地價的政府調(diào)控 由政府制定基準地價，出讓價格不低于基準地價

6、,（4）關(guān)于流轉(zhuǎn)收益分配 左右應(yīng)用于農(nóng)民的社會保障安排 剩余的左右，一部分留于集體發(fā)展村集體經(jīng)濟，大部分仍應(yīng)分配給農(nóng)民 5、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的其他途徑（農(nóng)村建設(shè)用地整理） （1）方法： 通過對農(nóng)村建設(shè)用地進行整理、合并等方式，提高農(nóng)村建設(shè)用地利用效率，擴大耕地面積，保證城市建設(shè)用地需求 （2）典型方式： 拆院并院 農(nóng)村新居工程,第六節(jié)：土地征用,一、土地征用的概念 1、含義： 國家為了公共利益的需要，依法將農(nóng)村集體土地征用變?yōu)閲型恋兀⒔o予補償?shù)男袨椤?2、實質(zhì)：土地所有權(quán)的變更 3、特性： （1）政府特權(quán) （2）強制性 （3）補償性,特 征： 征用土地的主體是國家； 征用土地的行為是政府行

7、為； 征用土地是因國家建設(shè)的需要； 征用土地必須以土地補償為必備條件； 征用土地行為必須向社會公開，接受社會監(jiān)督。,維護土地社會主義公有制 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地 兼顧國家和集體利益 符合法律規(guī)定,4、征用土地的原則,5、“土地征用”概念的變化： 2004年3月以前：土地征用 2004年3月憲法修正案修改了憲法第十條第三款 “國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?2004年8月憲法修正案修改了憲法第十條第三款 （1）第二條第四款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地

8、實行征收或者征用并給予補償?！?（2）第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”。,區(qū)別 征收和征用,征收：是指為了公共利益的需要，國家把私人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有。 征用：是指為了公共利益的需要，強制性地使用公民的私有財產(chǎn)。 區(qū)別：征收是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。征收是國家從被征收人手中取得了所有權(quán)，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；征用則是在緊急情況下對私有財產(chǎn)的強制性使用，在緊急情況結(jié)束后，要把被征用的財產(chǎn)歸還給權(quán)利人。 共同點：公共利益的需要；依照規(guī)律規(guī)定；依法給予補償。,二、土地征用的程序 1、建設(shè)項目

9、預(yù)審： （1）含義： 土地管理部門對項目可行性研究報告或項目建議書有關(guān)土地利用方面的內(nèi)容進行審查。,征用土地的程序,申 請,征地補償,審查,批準,公告,（2）內(nèi)容： 土地利用總體規(guī)劃 用地規(guī)模 征地補償方案是否合理可行 地質(zhì)災(zāi)害評估 2、用地申請與審查： 3、制定征地方案 4、上報審批 5、批復(fù)實施,三、征用土地的審批權(quán)限 （一）目前： （1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準： 土地利用總體規(guī)劃為農(nóng)用地現(xiàn)轉(zhuǎn)用建設(shè)用地：國務(wù)院 土地利用總體規(guī)劃為建設(shè)用地現(xiàn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地：原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān),征用土地的審批權(quán)限,國務(wù)院批準權(quán)限： （1）基本農(nóng)田； （2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（525畝），這里不包

10、括同事征用基本農(nóng)田的行為； （3）其它土地超過70公頃的。 省級政府批準權(quán)限： 除國務(wù)院批準以外的，均由省級政府批準，并報國務(wù)院備案。,（二）老土地管理法（1998.8月前） 征地批準的權(quán)限：國務(wù)院、省級人民政府、縣人民政府 （1）國務(wù)院：耕地1000畝以上，非耕地2000畝以上 （2）縣級人民政府：耕地3畝以下，非耕地10畝以下 （3）省級人民政府：耕地31000畝，非耕地102000畝 （三）征地審批制度改變的原因： 適應(yīng)土地管理法，充分體現(xiàn)土地用途管制 避免地方劃整為零、分次審批 耕地保護的現(xiàn)實需要,四、征用土地的補償和安置標準 （一）征地補償安置費用的構(gòu)成： 1、土地補償費： 2、青苗

11、補償費 3、地上物補償費 4、安置補助費 （二）征地補償費用標準及計算： 1、土地補償費： 耕地為被征用前3年平均年產(chǎn)值的610倍 非耕地由參照耕地標準地方規(guī)定：如：四川省取一半,2、安置補助費： （1）需要安置補助的農(nóng)業(yè)人口數(shù)征用耕地數(shù)量/人均耕地 （2）安置補助標準：耕地前3年平均年產(chǎn)值的46倍 （3）上限：每公頃總的安置補助費不超過年產(chǎn)值的15倍 例： 某地擬建設(shè)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，需要占地集體土地為2個平方公里。其中，耕地比例為45，當?shù)馗卣加们叭昶骄€產(chǎn)值為1200元/畝，人均耕地0.2畝。如果按法律規(guī)定的最高上限計算，非耕地補償標準按耕地的一半計算。計算該經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)共需要支付多

12、少土地補償費用和安置補助費用？,3、青苗補償費： （1）以實際補償 （2）補償一季 4、地上附著物補償費：實際補償 五、征用土地的其他稅費 1、耕地開墾費： 2、新增建設(shè)用地有償使用費： 3、新菜地開發(fā)基金： 4、耕地占用稅： 5、征地管理費：,現(xiàn)行征地補償標準,山西興縣:征地引發(fā)肢體沖突,征地補償款引發(fā)糾紛 西氣東輸工程受阻,山西太原小店區(qū)狄村村民因征地和警察發(fā)生沖突,廣州征地糾紛，村民公路上挖溝,廣州蒼梧征地沖突，警察被打,平頂山新城區(qū)征地補償糾紛引村民堵路,浙江寧波象山縣村民因征地糾紛堵塞公路,濟南村民因征地問題上訪 村官派黑社會攔截引發(fā)命案,成都金牛區(qū)居民唐福珍因不滿政府拆遷而自焚,四

13、川峨眉村民不滿強拆，集體自焚,全國人大代表、最高檢副檢察長 柯漢民 柯漢民說：目前我國信訪人群主要集中在城市房屋拆遷、農(nóng)村征地、國有企業(yè)改革、涉法涉訴等六個方面。,第3節(jié) 征用土地管理,六、當前土地征用制度的改革與完善 （一）征地制度問題分析： 1、征地目的界定： 立法：“為公共利益的需要” 實際：有公共利益的，有經(jīng)營性的 2、征地補償標準的問題： 征地補償費用按原用途補償 征地補償費用標準過低 征地補償費用不到位、不透明，截留現(xiàn)象較普遍 3、征地管理的問題 非法占用現(xiàn)象普遍： 征地程序不合法、公開,安置措施缺乏可操作性 特別是沒有形成完整的被征地農(nóng)民就業(yè)促進政策，沒有建立起城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的培訓(xùn)就業(yè)

14、機制，沒有支持被征地農(nóng)民培訓(xùn)就業(yè)的政策措施，部分被征地農(nóng)民再就業(yè)困難或就業(yè)質(zhì)量過低、無法獲得新的收入來源或收入過低、陷入貧困就是一種必然的結(jié)果。,七、其他國家土地征收的特點： （1）目的明確：公共目的。 （2）程序明確：一定的程序，有時議會。 （3）立法。,征地：看國外怎么做,I will see you in the court。,美 國,按標準補償 在美國，各個行業(yè)都有一個“公平市場價格”。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個價格，作為補償拆遷戶的標準之一。 美國相關(guān)法律規(guī)定：政府無權(quán)征收個人土地和財產(chǎn)，除非給予合理的賠償。這里“合理賠償”的標準，也是以公平市場價格為參考。,美 國,康涅狄格州的一個城

15、市因軍事基地被關(guān)閉，當?shù)亟?jīng)濟迅速蕭條。為扭轉(zhuǎn)局面，政府打算在原軍事基地建設(shè)公園。然而，一些被涉及到的私有土地擁有者反對動遷，無論政府給多少補償金他們都不搬，“合理補償”不好確定。最后，最高法院9個大法官以謹慎的“54”裁決駁回動遷戶的上訴，支持當?shù)卣畯娭菩圆疬w。 美國各個州均制定 “重要空間法”及動遷細節(jié)和補償辦法，賦予政府因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國防等公益事業(yè)進行征地的特權(quán)。但對地方政府因經(jīng)濟開發(fā)而動用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑，其中的關(guān)鍵在于“公共利益”和“合理賠償”的標準難以確定。,征地：看國外怎么做,談判路漫漫,韓國,韓國制定城市開發(fā)法和土地補償法對土地征用補償有著非常詳盡的規(guī)定。如果某公

16、司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，那么，一場漫長的談判就開始了。,征地：看國外怎么做,補償嚇退開發(fā)商,韓國,首先，要由雙方認可的中介認證機構(gòu)對土地價格作出基本評估，以此為基礎(chǔ)，雙方開始討價還價，內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子，然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計入補償費之內(nèi)。 如果是連片開發(fā)，居民們第一件事不是收拾東西準備搬家，而是走家串戶成立“拆遷對策委員會”，以群體的名義維權(quán)。他們的原則是：一草一木都要付錢，拆遷的結(jié)果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來，拆遷費用十分驚人。因此在韓國，很少能看到像中國一樣成群連片的舊區(qū)改造。

17、,征地：看國外怎么做,“釘子戶”不搬有理,韓國,在韓國，存在紛爭比較多的是公營事業(yè)征用土地，如修建城市鐵路、高速公路等。按韓國媒體的說法，公營事業(yè)征地，經(jīng)常發(fā)生肢體沖突，即居民與警察發(fā)生暴力打斗。比較著名的案例是韓國政府在平澤地方征用土地為駐韓美軍修建新軍事基地遭到當?shù)鼐用竦谋┝Φ挚?，多次發(fā)生流血事件，從總統(tǒng)到總理多次現(xiàn)場辦公，但居民堅決不讓步，最后，不得不宣布建設(shè)計劃推遲4-5年。 如，京畿道內(nèi)一公司成片開發(fā)，遇到一房主，對祖業(yè)極為熱愛，堅決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題，而是不管給多少錢都不賣。此住戶四周的房子全部出賣了，該公司也啟動了工程，但這一家挺了下來。該公司毫無辦法，最后只好用

18、大樓把這一家圍了起來，成為京畿道一景。,征地：看國外怎么做,圈地運動,印度,自從印度政府推出“特別經(jīng)濟區(qū)”政策，需征用農(nóng)業(yè)用地或荒地建設(shè)工業(yè)園區(qū)之后，由征地引起的糾紛越來越多。,征地：看國外怎么做,印度,在印度，反對政府征購?fù)恋氐耐皇钦嬲耐恋厮姓?。土地私有化使得大量農(nóng)田集中在地主手中，他們擁有土地卻不自己耕種。比起日益微薄的田租，巨額的政府賠償顯然更有吸引力，這也正是盡管抗議聲浪不斷升級，征地計劃卻依然能順利進行的原因。 真正堅定的抗議者來自租賃土地耕種的佃農(nóng)和擁有少量土地的自耕農(nóng)，一旦失去土地，他們就失去了謀生的手段。盡管政府反復(fù)強調(diào)工業(yè)園區(qū)和工廠建成之后將解決大批當?shù)厝司蜆I(yè)，但這些

19、村民仍然充滿懷疑和抗拒。,征地：看國外怎么做,日 本,日本釘子戶大樓5-7層就是阪神高速公路,征地：看國外怎么做,日本,日本大阪市北區(qū)的阪神高速公路11號池田線，從池田方向出發(fā)從梅田出口下高速的話，就要貫穿這座名叫GateTowerBuilding的辦公大樓。大樓地下兩層，地上16層。 電梯、樓梯、廁所等都設(shè)置在大樓的兩側(cè)，電梯在5-7層不停，因為那里是高速公路。高速公路本身與建筑并不相連，而是完全地獨立。因此就算樓倒了，路也沒事。大樓貫通部分加裝了防噪防震設(shè)備，里面的人基本不會受到影響。,征地：看國外怎么做,日本,以前這塊土地的所有者想1983年建大樓，但當時的城市規(guī)劃已經(jīng)確定高速公路會從這

20、兒過，所以他們拿不到建筑許可。土地所有者和高速公路一方交涉了5年，最后達成的協(xié)議就是讓高速路貫穿大樓。大樓最終于1992年竣工，5-7樓租給了高速公路。 當時為了解決法律障礙，日本還專門在1989年修改了一系列法律，制定了建筑可以與道路一體的“立體道路制度”，讓高速道路可以合法貫穿大樓。GateTowerBuilding也就成了日本第一棟利用“立體道路制度”建設(shè)的大樓。,征地：看國外怎么做,德國,威廉一世，普魯士國王弗里德里希。有一次，這位皇帝用偉人們慣有的動作，登高遠眺波茨坦市的全景，但他的視線卻被緊挨著宮殿的一座磨坊擋住了。如此不合時宜的“違章建筑”，讓這位領(lǐng)袖非常掃興。但他畢竟還是愛自己的子民的，他想以一種公道的方式來解決，于是派人前去與磨坊的主人協(xié)商，希望能夠買下這座磨房。 面對這樣不識抬舉、不可理喻的釘子戶，終于威廉“龍顏”震怒，派警衛(wèi)人員把磨坊給拆了。 第二天，這個老漢就在當?shù)匾患堅V訟把國王