1、廊坊市安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 光明西路項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告,上海天啟&開啟機(jī)構(gòu) 北京天啟開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 2009年7月,目 錄 一城市發(fā)展研判 二 行業(yè)走勢(shì)分析 三廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究 四廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布與競(jìng)爭(zhēng)研究 五項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展前景研究 六地塊研讀 七項(xiàng)目核心問(wèn)題研判 八市場(chǎng)定位分析 九廣陽(yáng)區(qū)板塊在售個(gè)案信息,一城市發(fā)展研判,【擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市】,【城市概況】 廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里， 2005年末全市總?cè)丝跒?91.6萬(wàn)人。 【便捷的立體交通體系】 廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為

2、40公里和60公里，1個(gè)小時(shí)可到達(dá)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)和天津新港，在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)、一個(gè)特大貨運(yùn)港口、三條高速公路、五條國(guó)家級(jí)公路、四十多條省級(jí)公路。 【城市定位】 京津之間的新興城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。,1城市發(fā)展研判城市發(fā)展分析,京津“雙輪”驅(qū)動(dòng)的模式，建設(shè)現(xiàn)代交通體系： 第二條京津唐高速全長(zhǎng)145公里，2008年建成通車，加上現(xiàn)有的京津塘也將全面拓寬，這樣，未來(lái)兩大城市間將有24條高速車道相連，京津兩地的公路通勤更加便捷。 京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)，2008北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通行。 京滬高鐵年內(nèi)動(dòng)工，

3、北京只要20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時(shí)間距離。,【京津雙輪驅(qū)動(dòng) 區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯】,京津交通一體化可以快速實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)及資源的合理配置，廊坊作為京津走廊的重要門戶，將成為快速交通體系的最直接受益者,1城市發(fā)展研判城市發(fā)展分析,【 京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心 】,京津冀都市圈是我國(guó)北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。 京津冀都市圈國(guó)土面積18.5萬(wàn)平方公里，包括北京、天津兩個(gè)直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等8個(gè)地市。,廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。,1城市發(fā)展研判城市發(fā)展分析,一軸三帶,“一軸”：京

4、津發(fā)展軸，廊坊位于此主軸。 “三帶”：濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。,經(jīng)濟(jì)總量,2005年，京津冀都市圈都市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18336.58億元，約占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的9.3%。,廊坊,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 以金融保險(xiǎn)、商務(wù)與信息服務(wù)、會(huì)展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)； 以汽車、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位； 鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè)。,【 受惠京津冀都市發(fā)展圈及經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈】,1城市發(fā)展研判城市發(fā)展分析,【城市布局：三點(diǎn)組團(tuán)】,【整體布局一個(gè)中心兩個(gè)次中心】 “一個(gè)中心”（中心城市）、“兩個(gè)次中心”（三河、霸州）、“三大板塊”（以三河

5、為核心的北部地區(qū)、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、“兩個(gè)環(huán)帶”（環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）。,【中心城市結(jié)構(gòu)采取三點(diǎn)組團(tuán)方式】 開發(fā)區(qū)：高新科技、會(huì)展、教育衛(wèi)生等為主。 萬(wàn)莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。 市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心,1城市發(fā)展研判城市發(fā)展分析,【08年受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩】,2006年廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速上漲，GDP增幅達(dá)到15，2007年經(jīng)濟(jì)更是突飛猛進(jìn)，GDP增長(zhǎng)率26%。但廊坊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動(dòng)，08年在經(jīng)濟(jì)的影響下，也不免受到?jīng)_擊，隨著京津冀經(jīng)濟(jì)圈的輻射及自身實(shí)力的增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)

6、水平將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢(shì)；,2城市發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),【對(duì)外資吸引力較強(qiáng)】,2006年實(shí)際利用外資額對(duì)比,廊坊歷年實(shí)際利用外資額,憑借良好的區(qū)位環(huán)境及政策支持，廊坊對(duì)于外資具有較強(qiáng)的吸引力，近幾年實(shí)際利用外資增長(zhǎng)率均保持在15以上，2006年實(shí)際利用外資額達(dá)到3.15億美元，遠(yuǎn)高于保定、秦皇島等同類城市。,2城市發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),在社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第7位，處于中間水平，廊坊總體消費(fèi)水平一般，但其以23%的增速僅次于唐山，位列第二，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。,數(shù)據(jù)來(lái)源：河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng),【城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額：廊坊VS其他城市】,2城市發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),20

7、08年河北省11城市工業(yè)增加值比較表,在工業(yè)增加值方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第7位，處于中間位置，工業(yè)發(fā)展水平一般；但其增長(zhǎng)速度高達(dá)15.9%，位列第二，說(shuō)明廊坊發(fā)展速度較高。,數(shù)據(jù)來(lái)源：河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng),【城市工業(yè)增加值：廊坊VS其他城市】,2城市發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第4位，處于中上水平，從一個(gè)側(cè)面反映了廊坊城市發(fā)展速度較快；增速高達(dá)38.8%，位列第一，反映出良好的發(fā)展勢(shì)頭。,【城市固定資產(chǎn)投資：廊坊VS其他城市】,2城市發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),【人均可支配收入：廊坊VS其他城市】,2城市發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì),2008年河北省1

8、1城市人均可支配收入比較表,在人均可支配收入以及增帶方面，廊坊在河北11個(gè)主要城市中位列第2位，處于上游水平， 反應(yīng)了城市居民生活水平較高,數(shù)據(jù)來(lái)源：河北經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng),二行業(yè)走勢(shì)分析,歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策梳理 【2008年政策轉(zhuǎn)向】,國(guó)八條：重在引導(dǎo) 做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi),2005,國(guó)六條：政策強(qiáng)制性 90/70政策 營(yíng)業(yè)稅政策 個(gè)人所得稅 限制外資 ,政策深化 土地增值稅清算 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范 央行連續(xù)六次加息 第二套住房提高首付 ,政策轉(zhuǎn)向 放寬貨幣政策 降低購(gòu)房門檻 減免購(gòu)房稅款 放寬購(gòu)房限制 地方救市紛

9、涌,2006,2007,2008,調(diào)控過(guò)熱,調(diào)控過(guò)冷,上半年延續(xù)救市 持續(xù)寬松的貨幣政策 地方救市持續(xù) 13年來(lái)首次下調(diào)商品房資本金比例，降幅達(dá)15個(gè)百分點(diǎn),2009,市場(chǎng)回暖,1從政策走勢(shì)看行業(yè)走勢(shì),中國(guó)樓市在經(jīng)歷了2008年的調(diào)整之后，政府的救市政策開始頻繁出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向與歷年相比已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變 由控制轉(zhuǎn)為促進(jìn),1從政策走勢(shì)看行業(yè)走勢(shì),2從全國(guó)市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì),6.8,11.7,25.5,【房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)年開始掉頭向上】 經(jīng)過(guò)2008年的連續(xù)下降之后，2009年3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)開始掉頭向上， 開發(fā)投資額、施工面積、商品房銷售面積 均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，詳見(jiàn)

10、右圖：,宏觀調(diào)控主導(dǎo)下的中國(guó)樓市，在政策的扶持之下，09年市場(chǎng)已經(jīng)迅速回暖,2從全國(guó)市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì),3從區(qū)域市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì),【需求反彈，價(jià)格回漲】 進(jìn)入09年以后，以北京、上海、深圳為代表的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求開始入市，在需求普遍反彈的帶動(dòng)下，08年供大于求的局面得到改善，成交價(jià)格止跌回漲，詳見(jiàn)左圖：,一線城市：北京、上海、深圳,【需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)】 二線城市進(jìn)入09年后在地方中央及地方救市政策的帶動(dòng)下成交量也普遍反彈，其中以天津、杭州、成都為代表的二線城市成交量出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，成交價(jià)格也大幅回漲，詳見(jiàn)左圖：,二線城市：天津、杭州、成都,3從區(qū)域市場(chǎng)看行業(yè)走勢(shì),市場(chǎng)現(xiàn)象量?jī)r(jià)齊升

11、09年1月至今市場(chǎng)需求急速回暖，全國(guó)多數(shù)城市商品住宅的成交量已經(jīng)超過(guò)了07年的同期水平，需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，究其原因，一是08年被壓縮了一年的剛性需求在進(jìn)入09年后開始集中入市，二是對(duì)于通縮的預(yù)期使得民間閑余資金隨著樓市的回暖而跟風(fēng)入市，預(yù)期達(dá)到保值追漲的目的； 潛在風(fēng)險(xiǎn)漲幅過(guò)快 剛性需求的過(guò)度集中爆發(fā)和投機(jī)性需求的跟風(fēng)入市成為當(dāng)前市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，前者導(dǎo)致交易量短期內(nèi)集中放大，后者則追漲（量?jī)r(jià)）入市，兩者相加容易引發(fā)價(jià)格上漲過(guò)快，導(dǎo)致價(jià)格偏離價(jià)值，出現(xiàn)大的市場(chǎng)泡沫。因此07至08年市場(chǎng)從極熱到極冷的情況可能再次發(fā)生，后市仍然存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)； 未來(lái)走勢(shì)政策主導(dǎo) 近年來(lái)一直處于宏觀調(diào)控下的中國(guó)

12、樓市，政策始終起著對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，近期的政策主要在于調(diào)控08年市場(chǎng)的過(guò)冷現(xiàn)象，09年的市場(chǎng)走勢(shì)仍然在于政策走勢(shì)的變化，預(yù)期在經(jīng)濟(jì)不景氣，對(duì)外出口疲軟，制造業(yè)等其它行業(yè)仍然低迷的情況下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)市場(chǎng)在09年仍然會(huì)以扶持為主，成為拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?4行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判,現(xiàn)象,風(fēng)險(xiǎn),走勢(shì),評(píng)估,預(yù)判,三廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究,起步發(fā)展階段,品質(zhì)提升階段,商品化擴(kuò)容階段,1市場(chǎng)發(fā)展階段研判,發(fā)展歷程 98年在結(jié)束福利分房后的兩年，廊房進(jìn)入商品住宅開發(fā)的起步階段，到了2003年至2005年，廊坊房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了商品化擴(kuò)容階段，開發(fā)量逐年增長(zhǎng)。2006至今，廊坊的

13、房地地開發(fā)正從數(shù)量增長(zhǎng)階段向品質(zhì)升級(jí)階段過(guò)度,年初開發(fā)商信心不足，導(dǎo)致新開工面積大幅減少 09年1至5月份，廊坊市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資9.24億元，同比增長(zhǎng)8.52%；商品房施工面積160.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.6%，其中新開工面積16.27萬(wàn)平方米，同比降低69.17%，新開面積的大幅減少主要是受08年全球金融危機(jī)和房地產(chǎn)需求市場(chǎng)低迷的影響，懼于市場(chǎng)存在的諸多變數(shù)，開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的積極性不高，造成今年市區(qū)新開工項(xiàng)目大幅減少，詳見(jiàn)下圖：,2市場(chǎng)供求分析,(注：施工面積含新開工面積）,2市場(chǎng)供求分析,新增供應(yīng)量大幅減少，成交量大幅增長(zhǎng) 09年1至5月份，廊坊市區(qū)共發(fā)放預(yù)售許可證6件，預(yù)售面

14、積11.67萬(wàn)平方米，1078套，同比分別降低50.34%、53.91%，商品房銷售面積31.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85.63%。由于新開面積的大幅減少，從而導(dǎo)致了新項(xiàng)目入市的放緩，新增供應(yīng)量也隨之減少，加上08年需求委靡導(dǎo)致庫(kù)存量大幅增加，開發(fā)商急于去化庫(kù)存，不再新推量，這也是上半年新增供應(yīng)量大幅減少的重要原因，而09年上半年觀望了一年后的剛性需求集中入市，成交量大幅長(zhǎng)，祥見(jiàn)下圖：,2市場(chǎng)供求分析,供求關(guān)系：供小于求 08年受行業(yè)整體市場(chǎng)委靡影響，廊坊需求市場(chǎng)同樣低迷，09年上半年觀望了一年后的剛性需求集中入市，存量去化迅速，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)供小于求的局面,現(xiàn)階段市場(chǎng)供求關(guān)系：供小于求,市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，

15、需求旺盛 2000年以來(lái)城市向好，10年福利分房積累的大量換房客戶陸續(xù)釋放，市區(qū)40余萬(wàn)人口與外來(lái)人口的置業(yè)需求良性互動(dòng)，形成置業(yè)需求的旺盛 供給不足，價(jià)格回漲 目前廊坊市場(chǎng)上供應(yīng)的商品房主要是前兩年取得預(yù)售未售出的80萬(wàn)平方米的存量房屋。截至09年5月底市區(qū)2007年以來(lái)取得預(yù)售許可項(xiàng)目未售出房屋還剩50萬(wàn)平方米，約4700套?，F(xiàn)在存量土地約1100畝（2006-2007年未開發(fā)土地300畝，2008年成交房地產(chǎn)開發(fā)用地700畝，2009年上半年成交5宗地共102畝），都是在地價(jià)較高時(shí)成交的，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)房?jī)r(jià)，開發(fā)商的利潤(rùn)很低，加上懼于08年全球金融危機(jī)影響和市場(chǎng)存在諸多變數(shù)，開發(fā)企業(yè)投資

16、開發(fā)的積極性不高，造成今年市區(qū)新開工項(xiàng)目大幅減少，隨豐09看需求市場(chǎng)的爆發(fā)，市場(chǎng)存量去化迅速，供應(yīng)不產(chǎn)的局面開始顯現(xiàn)，造成了目前房?jī)r(jià)大幅回漲的局面,價(jià)格走勢(shì) 0607年價(jià)格跳漲帶來(lái)虛熱，08年在供需逆轉(zhuǎn)背景下，價(jià)格普遍跳水，09年上半年需求市場(chǎng)再度爆發(fā)，商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)回漲趨勢(shì),3市場(chǎng)價(jià)格分析,內(nèi)需型置業(yè)、自住為主 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以本地客源為主，同時(shí)在工業(yè)產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的因素帶動(dòng)下，外地置業(yè)需求也在增加，但現(xiàn)階段仍以內(nèi)需為主；,橄欖形態(tài) 內(nèi)需市場(chǎng),4客源分析,5住宅市場(chǎng)產(chǎn)品研究,建筑形態(tài) 0205年廊坊市場(chǎng)上主要以多層樓為主，配以部分小高層，但隨著中心城區(qū)土地稀缺，以及人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，

17、市場(chǎng)供應(yīng)逐步以小高層為主，人們也愿意購(gòu)買舒適性高的帶電梯的小高層，但主要是以板樓為主，塔樓、 塔板樓仍然處于逐步認(rèn)可度較差,廣陽(yáng)東區(qū)板塊,廣陽(yáng)西區(qū)板塊,安次區(qū)板塊,三居：100-130,二居：65-90,一居：45-63,戶型面積 廊坊市主銷戶型為二居和三居戶型，二居主銷戶型面積在70-90平米之間，三居主銷戶型面積在100130平米之間 一居作為市場(chǎng)補(bǔ)缺戶型存在，主力面積在4563平米之間,5住宅市場(chǎng)產(chǎn)品研究,產(chǎn)品品質(zhì) 現(xiàn)階段廊坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于商品化擴(kuò)容之后的產(chǎn)品品質(zhì)提升階段，但受制于兩大局限，產(chǎn)品品質(zhì)缺乏全面提升的動(dòng)力,地域限制 廊坊市距北京市40公里，距北京不足一小時(shí)車程，本地高端

18、客源大多選擇外逸至北京置業(yè)，本地項(xiàng)目要在品質(zhì)上全面提升，將造成成本的大幅增加，與京城的價(jià)格級(jí)差優(yōu)勢(shì)將被弱化，使得本地產(chǎn)品品質(zhì)的升級(jí)大多只局限于局部提升,兩大局限,開發(fā)主體局限 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)主體主要是以本地開發(fā)商為主，對(duì)成本的關(guān)注大于對(duì)品質(zhì)的關(guān)注，由于缺乏外來(lái)品牌開發(fā)商導(dǎo)入，行業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)缺乏外來(lái)因素的帶動(dòng),5住宅市場(chǎng)產(chǎn)品研究,近年市場(chǎng)走勢(shì)連動(dòng)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì) 產(chǎn)品需求特性明顯 、銷售價(jià)格隨全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)，有起有伏 、對(duì)于戶型的通透性、朝向十分敏感 、產(chǎn)品趨向于滿足大眾化需求，總價(jià)敏感度高 、經(jīng)濟(jì)型需求為主，二居面積主力需求7090平米，三居主力 需求100130平米 、營(yíng)銷層面仍

19、留于提交產(chǎn)品、配套到環(huán)境的物質(zhì)層面，尚未達(dá) 到理念驅(qū)動(dòng)到提交服務(wù)的精神層面,6 辦公市場(chǎng)研究,案例：第六街區(qū) 該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)第六大街，項(xiàng)目集商務(wù)辦公、酒店式服務(wù)公寓、時(shí)尚休閑購(gòu)物等于一體，其中兩棟為辦公樓,6 辦公市場(chǎng)研究,案例：天利得益商務(wù)中心 該項(xiàng)目廣陽(yáng)中心商業(yè)區(qū)，分兩期開發(fā)，一期為一幢20層的寫字樓，總建筑面積約2.8萬(wàn)平米，一至二層為商業(yè)用房約0.23萬(wàn)平米，三層上為辦公，約2.5萬(wàn)平米，辦公標(biāo)準(zhǔn)層高3.9米，,市場(chǎng)走勢(shì),短期普通住宅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)08年調(diào)整之后，迎來(lái)新一輪發(fā)展高峰 內(nèi)需自住型需求市場(chǎng)，商住性質(zhì)的公寓受產(chǎn)權(quán)限制居住認(rèn)可度較低 城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)以廠區(qū)辦公為主，辦公產(chǎn)品需求有限，

20、難以成為主流投資產(chǎn)品 中期普通住宅產(chǎn)品仍具有最大價(jià)值掠奪 商住性質(zhì)的公寓和純辦公產(chǎn)品市場(chǎng)將保持較小的市場(chǎng)開發(fā)量和吸納量,四廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布與競(jìng)爭(zhēng)研究,1板塊分布研究,四大板塊格局 現(xiàn)階段廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)大致劃分為四大板塊：廣陽(yáng)東區(qū)板塊、廣陽(yáng)西區(qū)板塊、安次區(qū)板塊以及開發(fā)區(qū)板塊，其中開發(fā)區(qū)板塊以園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)，因此樓盤較少，不成規(guī)模,2板塊屬性特點(diǎn),各板塊競(jìng)爭(zhēng)能級(jí)分析,各板塊競(jìng)爭(zhēng)模式分析,3板塊競(jìng)爭(zhēng)分析,3板塊競(jìng)爭(zhēng)分析,各板塊機(jī)遇辨析,130萬(wàn) 110萬(wàn) 90萬(wàn) 70萬(wàn) 50萬(wàn) 40萬(wàn) 30萬(wàn) 20萬(wàn),40 60 80 100 120 140 160 180,總價(jià),面積

21、,4板塊市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)分析,1、區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)戶型為二居和三居2、二居戶型主力面積在6197平米之間，面積跨度較大，主力總價(jià)在3159萬(wàn)之間3、三居戶型主力面積在99135平米之間，主力總價(jià)在50-77萬(wàn)之間,廣陽(yáng)東區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析,2居面積與總價(jià)集中區(qū)域,3居面積與總價(jià)集中區(qū)域,130萬(wàn) 110萬(wàn) 90萬(wàn) 70萬(wàn) 50萬(wàn) 40萬(wàn) 30萬(wàn) 20萬(wàn),40 60 80 100 120 140 160 180,總價(jià),面積,1、區(qū)域內(nèi)主力供應(yīng)戶型為二居和三居2、二居戶型主力面積在5290平米之間，主力總價(jià)在2648萬(wàn)之間3、三居戶型主力面積在88129平米之間，主力總價(jià)在4171萬(wàn)之間,2居面積與總價(jià)

22、集中區(qū)域,廣陽(yáng)西區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析,3居面積與總價(jià)集中區(qū)域,4板塊市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)分析,130萬(wàn) 110萬(wàn) 90萬(wàn) 70萬(wàn) 50萬(wàn) 40萬(wàn) 30萬(wàn) 20萬(wàn),40 60 80 100 120 140 160 180,總價(jià),面積,1、區(qū)域內(nèi)一居戶型相對(duì)其它區(qū)域明顯增多，主力面積在4463平米之間，主力總價(jià)在2031萬(wàn)之間2、二居戶型主力面積在6289平米之間，主力總價(jià)在2743萬(wàn)之間3、三居戶型主力面積在88131平米之間，主力總價(jià)在4060萬(wàn)之間,安次區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析,2居面積與總價(jià)集中區(qū)域,3居面積與總價(jià)集中區(qū)域,1居面積與總價(jià)集中區(qū)域,4板塊市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)分析,市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)小結(jié) 廣陽(yáng)東區(qū)板塊由于

23、單價(jià)較高，為了吸引更多的跨區(qū)域客源，多數(shù)在售樓盤在戶型面積上都有所控制，從而控制總價(jià) 廣陽(yáng)西區(qū)板塊無(wú)論二居還是三居在戶型面積跨度上要較東區(qū)板塊小，在單價(jià)相對(duì)東區(qū)降低的情況下，戶型的居住面積有所放大，更趨于傳統(tǒng)面積的區(qū)間段，舒適性更高 安次區(qū)板塊承載著整個(gè)廊坊（包括周邊縣市)的中低端客源，戶型面積大多以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶型要明顯多于其它板塊，更強(qiáng)調(diào)性價(jià)比優(yōu)勢(shì),5板塊市場(chǎng)客群分析,廣陽(yáng)東區(qū)板塊,5板塊市場(chǎng)客群分析,廣陽(yáng)西區(qū)板塊,5板塊市場(chǎng)客群分析,安次區(qū)板塊,6 板塊市場(chǎng)價(jià)格成長(zhǎng)分析,價(jià)格成長(zhǎng)走出08年調(diào)整期，09年上半年重新回漲 受廊坊整體房?jī)r(jià)快速上漲影響，06年至07年各板塊住宅銷售價(jià)格上漲較

24、快最快的時(shí)期，漲幅與總體市場(chǎng)增幅基本一致，08年經(jīng)過(guò)一輪價(jià)格回調(diào)之后，目在成長(zhǎng)量大幅增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，成交價(jià)格也趨于反彈回暖，詳見(jiàn)下圖:,安次區(qū)市場(chǎng)需求特點(diǎn)小結(jié) 由于受客源及價(jià)格承受能力的影響，廊坊市區(qū)不同板塊間戶型面積的供需存在著一定在差異，從安次區(qū)正在熱銷這兩個(gè)案例來(lái)看，80平米左右的經(jīng)濟(jì)型二居和90100平米的小三居是市場(chǎng)需求主力，低總價(jià)是在本區(qū)域購(gòu)房最重要的驅(qū)動(dòng)力,五項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展前景研究,1從城市成長(zhǎng)的角度研判,廊坊交通地位之變 京津城際軌道交通2008實(shí)現(xiàn)通車，北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通行。 京滬高鐵年內(nèi)動(dòng)工，北京只要20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時(shí)間距離。,廊坊市政府

25、專門成立了京津廊城際軌道交通領(lǐng)導(dǎo)小組，提出廊坊市鐵路和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的總體規(guī)劃方案，其中包括以下三項(xiàng)建議： 把京滬高速鐵路與京津城際鐵路進(jìn)行連接，將這兩條鐵路在天津?qū)崿F(xiàn)連接建設(shè)京津城際鐵路天津站與京滬高速鐵路(北京方向)之間的連接線，這樣既可以使京滬高速鐵路與京津城際鐵路功能互補(bǔ)，又能夠解決廊坊沒(méi)有城際鐵路的問(wèn)題。 把北京三條地鐵引入廊坊，其中北京地鐵五號(hào)線(預(yù)計(jì)2012年竣工通車)由亦莊引到廊坊市區(qū)，距離17公里（另外兩條分別到燕郊和固安） 建設(shè)廊坊至永樂(lè)店快速公交系統(tǒng)。京津城際鐵路在北京通州區(qū)永樂(lè)店已設(shè)有預(yù)留站。在廊坊與京津城際鐵路永樂(lè)店站之間規(guī)劃建設(shè)相距4公里快速公交線路，實(shí)現(xiàn)與京津交通走

26、廊的連接。,城市發(fā)展擴(kuò)容 主城區(qū)：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發(fā)展，規(guī)劃至2010時(shí)建成面積118平方公里，居住人口68萬(wàn)人（含暫住人口）,2從城市發(fā)展規(guī)劃的角度研判,升級(jí)：以交通為首的京津冀都市圈引擎落實(shí)，京津冀都市圈逐步形成帶來(lái)城市價(jià)值的提升，而一個(gè)城市的價(jià)值決定了一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)值 擴(kuò)容：城市發(fā)展擴(kuò)容，帶來(lái)大量動(dòng)遷型、安家型和改善型置業(yè)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇,機(jī)遇辨析,4從區(qū)域發(fā)展的角度研判,光明片區(qū)改造工程 光明片區(qū)改造工程以光明西道為中心，西起西外環(huán)，東至銀河南路，全長(zhǎng)3公里，總面積約3000畝，涉及拆遷120萬(wàn)平方米，含4個(gè)城中村、1個(gè)棚戶區(qū)，還有道路兩側(cè)部

27、分企業(yè)事業(yè)單位搬遷改造。工程將建設(shè)兩個(gè)創(chuàng)意文化節(jié)點(diǎn)，打造城市精品迎賓線路。工程總投資100億元，計(jì)劃用三年時(shí)間完成 。,片區(qū)形象提升，帶來(lái)價(jià)值重估機(jī)遇,市場(chǎng)格局凸顯兩大趨勢(shì) 【中心城區(qū)客源出走】 廣陽(yáng)東區(qū)樓盤數(shù)量有限，價(jià)格高，將逼使更多的客源“出走”至安次區(qū) 【安次區(qū)成為新的熱點(diǎn)板】 近年來(lái)安次區(qū)舊區(qū)改造加速，是市區(qū)土地供應(yīng)量最多的區(qū)域，已經(jīng)成為廊坊樓盤分布數(shù)量最多的區(qū)域，人口導(dǎo)入正在加速，區(qū)域形象得到提升,5從市場(chǎng)格局的角度研判,安次區(qū)：已經(jīng)成為廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)新的熱點(diǎn)區(qū)域,廣陽(yáng)東區(qū),安次區(qū),六地塊研讀,1地塊基本條件分析,地塊西臨永興路，為雙向四車道，與東西朝向的華都大樓隔街相望，沿街車行道

28、與人行道被綠化帶隔開，具備低商的布置條件,西,北,地塊北臨光明西路，地塊與道路中間相隔約20米寬的綠化帶，給該方向布置沿街底商時(shí)的通達(dá)性帶來(lái)一定的阻隔,東,地塊東臨多層南北向建筑形態(tài)的萬(wàn)嘉小區(qū)，中間相隔不約6米寬?cǎi)R路,南,地塊南臨中翔家具廠，隔廠相望的是供熱廠約50米高的煙囪,2地塊周邊資源分析,優(yōu)劣勢(shì)分析 指標(biāo)定義：區(qū)域/ 環(huán)境/地塊/ 客源,優(yōu)勢(shì)：周邊教育資源豐富 劣勢(shì)：南面近距離正對(duì)廠區(qū)煙囪,環(huán) 境,客 源,優(yōu)勢(shì)：光明西道改造使得區(qū)域形象得到 提升 劣勢(shì)：目前仍處于開發(fā)階段，對(duì)本區(qū)域 的認(rèn)可有待提高,優(yōu)勢(shì)：五千平米綠地，景觀資源優(yōu)勢(shì) 放大 劣勢(shì)：高容積，產(chǎn)權(quán)年限,優(yōu)勢(shì)：周邊大量住宅項(xiàng)目崛

29、起，人口導(dǎo) 入加速，帶來(lái)居住氛圍提升 劣勢(shì)：仍以安次區(qū)本地客源為主，跨區(qū) 域安家沒(méi)有形成大趨勢(shì),區(qū) 域,地 塊,3地塊SWOT分析,機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析 指標(biāo)定義：產(chǎn)品/行業(yè)/競(jìng)爭(zhēng)/城市,機(jī)會(huì)：廣陽(yáng)區(qū)供應(yīng)減少，安次區(qū)已經(jīng) 成為廊坊市新的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域、 風(fēng)險(xiǎn)：未來(lái)供量較大，競(jìng)爭(zhēng)加劇,城 市,行 業(yè),機(jī)會(huì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，產(chǎn)品多元化， 人性化，以品質(zhì)取勝 風(fēng)險(xiǎn)：40年產(chǎn)權(quán)公寓尚處于市場(chǎng)導(dǎo)入 期,機(jī)會(huì)：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目仍處于提交產(chǎn)品到 配套的傳統(tǒng)開發(fā)模式，缺乏理念 植入 風(fēng)險(xiǎn)：戶型面積做大面臨普通住宅高度 競(jìng)爭(zhēng)，做小面則臨需求有限風(fēng)險(xiǎn),機(jī)會(huì)：行業(yè)已經(jīng)回暖 風(fēng)險(xiǎn)：上半年剛性需求集中釋放，后 市需求存在衰減風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)

30、 品,競(jìng) 爭(zhēng),3地塊SWOT分析,七項(xiàng)目核心問(wèn)題研判,項(xiàng)目核心問(wèn)題研判,5.06.0的容積率,高容積率下建筑布局如何規(guī)劃才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升和風(fēng)險(xiǎn)最小化,容積率,40年商業(yè)產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)局限下，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力如何打造才能與70年產(chǎn)權(quán)住宅競(jìng)爭(zhēng),產(chǎn)權(quán),東西朝向,5.0以上容積率必將出現(xiàn)東西向樓座，東西朝向樓座的產(chǎn)品和面積如何匹配才能最大限度的減小風(fēng)險(xiǎn),朝向,40年產(chǎn)權(quán)案例分析：第六街區(qū)公寓 該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)第六大街，項(xiàng)目集商務(wù)辦公、酒店式服務(wù)公寓、時(shí)尚休閑購(gòu)物等于一體，其中兩棟為多層內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)式結(jié)構(gòu)的小戶型公寓樓,1產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判,40年產(chǎn)權(quán)案例分析：鳳河公寓 該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)第一大街東側(cè)，項(xiàng)目由兩東12層

31、的小高層組成，其中1至2層為底商，A座2梯11戶，B座2梯7戶,1產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判,鳳河公寓A座平面層,鳳河公寓B座平面層,可比案例去化分析,可比案例去化分析,40產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品利用與普通住宅的 價(jià)格級(jí)差優(yōu)勢(shì)形成熱銷,1產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判,銷售分析：低價(jià)策略成為快速去化的主要?jiǎng)恿?作為40年產(chǎn)權(quán)的第六街區(qū)公寓在08年10月（市場(chǎng)最慘談時(shí)期）開盤，開盤后一周去化了3040，目前還剩十余套房源，而同為40年產(chǎn)權(quán)的鳳河公寓今年5月18日開盤（樓市火爆期間），開盤一周便去化了90余套，目前總共已經(jīng)去化了140余套房，剩余的30余套房源主是要南向的大戶型。這兩個(gè)40年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目分別在兩個(gè)不同的市場(chǎng)階段入市，均能取得銷售成

32、功在于與同區(qū)位的普通住宅形成價(jià)格級(jí)差的低價(jià)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略,1產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判,40年產(chǎn)權(quán)住宅客源分析 第六街區(qū)公寓以全部為一居小戶型面積，其客源主要以投資性為主，鳳河公寓由于在戶型功能上更強(qiáng)調(diào)自住性，在客源中有近一半是自住性質(zhì)的客源,1產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判,產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題與解決途徑 以自住型客源為主的廊坊市場(chǎng)，自住客源對(duì)40年產(chǎn)權(quán)的住宅存在著較大的抗性，因此40年產(chǎn)權(quán)住宅必然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，就本項(xiàng)目規(guī)模體量而言立圖于投資性客源將無(wú)法保證項(xiàng)目的成功，同時(shí)過(guò)度使用低價(jià)策略也將使項(xiàng)目利益受損，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于產(chǎn)品的越界能力，即打造超越產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題的高附加值產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目在功能上、使用成本上、服務(wù)上，乃至精神意義上

33、進(jìn)行策略制定與整合,1產(chǎn)權(quán)問(wèn)題研判,2朝向問(wèn)題研判,案例：第六街區(qū)公寓、鳳河公寓 第六街區(qū)公寓：南北價(jià)差200元/ 鳳河公寓：東、西向?qū)Ρ葍r(jià)差200元/，東、南向?qū)Ρ葍r(jià)差700800元/，西、南向?qū)?比500600元/南北對(duì)比價(jià)差,【鳳河公寓】 鳳河公寓目前剩余的房源主要是南向的三居戶型和9293平米的二居戶型，東西朝向的6182平米的小二居戶型銷售情況最好，其原因除其價(jià)格低于南向戶型外，對(duì)于戶型面積的控制達(dá)到的低總價(jià)策略也是重要的驅(qū)動(dòng)作用； 【第六街區(qū)公寓】 第六街區(qū)公寓有一半的房源是北向戶型，全盤目前也只剩十余套房源，北向戶型能順利去化，除了與南向的價(jià)差原因外，也在于對(duì)面積控制；,案例：江

34、南水郡價(jià)格策略與去化分析 該案15號(hào)樓除低板戶型售罄外，塔樓東北朝向的F4戶型在低價(jià)策略的幫助下也已售罄，其銷售情況要好于塔樓中純東朝向的F3戶型和南向的F2戶型，其銷售單價(jià)分別較F3戶型（純東朝向）每平米低了100150元，較F2戶型（純南朝向，不通透）每平米低了350400元，較F1戶型每平米低了200250元（南北通透，但上午日照受遮擋），低板戶型低了每平米低了400550元,2朝向問(wèn)題研判,單價(jià)：45004900 總套數(shù)：36套 已售:售完,一期15號(hào)樓7月10日開盤 數(shù)據(jù)截止7月14日,塔樓案例分析：江南水郡,2朝向問(wèn)題研判,2朝向問(wèn)題研判,朝向問(wèn)題的解決方向：戶型價(jià)值與價(jià)格策略雙管

35、齊下 就朝向而言，只要是非正南則都存在著抗性，但從上述幾個(gè)案例來(lái)看如果傳統(tǒng)戶型在面積上適當(dāng)控制，同時(shí)在功能上滿足傳統(tǒng)居住需求或增加戶型附加值，再通過(guò)價(jià)格差策略是能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化的，簡(jiǎn)言之價(jià)格因素大于戶型因素，戶型因素又要大于朝向因素,八市場(chǎng)定位分析,130萬(wàn) 110萬(wàn) 90萬(wàn) 70萬(wàn) 50萬(wàn) 40萬(wàn) 30萬(wàn) 20萬(wàn),40 60 80 100 120 140 160 180,總價(jià),面積,1、區(qū)域內(nèi)一居戶型相對(duì)其它區(qū)域明顯增多，主力面積在4463平米之間，主力總價(jià)在2031萬(wàn)之間2、二居戶型主力面積在6289平米之間，主力總價(jià)在2743萬(wàn)之間3、三居戶型主力面積在88131平米之間，主力總價(jià)在40

36、60萬(wàn)之間,安次區(qū)板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析,2居面積與總價(jià)集中區(qū)域,3居面積與總價(jià)集中區(qū)域,1居面積與總價(jià)集中區(qū)域,1市場(chǎng)定位分析： 戶型面積與總價(jià)特征,競(jìng)爭(zhēng)案例供求特點(diǎn)分析：中房馨視界二期,2 市場(chǎng)定位分析：競(jìng)爭(zhēng)案例供需特點(diǎn),1室2廳1衛(wèi) 58.54m2,2室2廳1衛(wèi) 82.08m2,3室2廳2衛(wèi) 119.35m2,案例：中房馨視界戶型,競(jìng)爭(zhēng)案例供求特點(diǎn)分析：江南水郡,一期,2市場(chǎng)定位分析：競(jìng)爭(zhēng)案例供需特點(diǎn),單價(jià)：45004900 總套數(shù)：36套 已售:售完,一期15號(hào)樓7月10日開盤 數(shù)據(jù)截止7月14日,塔樓案例分析：江南水郡,2朝向問(wèn)題研判,小戶型案例分析：東日瑞景一期LOFT樓 該項(xiàng)目位于廣陽(yáng)區(qū)北外環(huán)路南側(cè)、永興路東側(cè)，一期由22棟樓組成，其中地塊西北側(cè)規(guī)劃了一棟LOFT小戶型樓，內(nèi)廊點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，南北、東南、西北朝向，戶型挑高為4.8米，實(shí)際得房率在1