1、未來(lái)大連房?jī)r(jià)走勢(shì)分析,薛希山 2011年9月21日,主要內(nèi)容,大事記回顧 房地產(chǎn)基本常識(shí) 近幾年大連房?jī)r(jià)走勢(shì)及原因 未來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì) 未來(lái)大連房?jī)r(jià)走勢(shì) 結(jié)論,大事記,1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文件，決定取消福利分房，提出把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以發(fā)展。 1999年2月央行出臺(tái)了關(guān)于開(kāi)展消費(fèi)貸款的意見(jiàn)。 國(guó)土資源部2004年頒布第71令，規(guī)定2004年8月31日后，經(jīng)營(yíng)型商品房開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)實(shí)行“招拍掛”。 2005年第一季度，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，其中商品住宅售價(jià)漲10.5%。2005年5月11日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)，被稱為老國(guó)八條，核心內(nèi)容是增加稅費(fèi)，抑制過(guò)度投機(jī)。 2

2、011年1月26日國(guó)辦下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知，被稱為新國(guó)八條，核心內(nèi)容就是限購(gòu)。 “十二五”規(guī)劃提出未來(lái)五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20。,房地產(chǎn)的基本常識(shí),土地：國(guó)有、農(nóng)村集體所有 各類用地的出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；科教文衛(wèi)體用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50。 房屋的種類：國(guó)有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、地產(chǎn)、軍產(chǎn),房地產(chǎn)的基本常識(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“五證”：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證,房地產(chǎn)的基本常識(shí),主要稅種（按總房

3、款征收）： 新房：契稅4% 二手房：契稅4%+營(yíng)業(yè)稅5.5%+個(gè)稅1%=10.5% 如果買一套100萬(wàn)的二手房，光稅就要交10.5萬(wàn),大連房屋及居住情況,大連房?jī)r(jià)上漲的原因,原因一：需求旺盛,1、本地人需求。大連到去年人均GDP已達(dá)到1.1萬(wàn)美元，處于發(fā)達(dá)國(guó)家的初級(jí)階段 。 2、外地人需求。大連對(duì)北方人尤其是東北人具有強(qiáng)大的吸引力。2009年，外地人在市內(nèi)四區(qū)購(gòu)房比重為31%，比2008年提高1個(gè)百分點(diǎn)，比2007年提高5.4個(gè)百分點(diǎn)；境外購(gòu)房比重為0.4%，比2008年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。金、旅外地人購(gòu)房占比50%以上，開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房占比2/3。,原因一：需求旺盛,3、城市改造導(dǎo)致的被動(dòng)需求的增

4、加。2009年，勝利路、長(zhǎng)江路、西安路的動(dòng)遷改造，拆遷2.4萬(wàn)戶。2010年，來(lái)8000戶經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃，每戶補(bǔ)13萬(wàn)，相當(dāng)于市內(nèi)四區(qū)08年銷售面積的57%。,原因二：土地壟斷、成本過(guò)高,原因三：寬松的貨幣政策,原因三：寬松的貨幣政策,2008年9月開(kāi)始，央行在百日內(nèi)5次下調(diào)基準(zhǔn)利率，4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，為市場(chǎng)注入大量的流動(dòng)性，房貸利率下浮30%，首付降到2成。,原因四：優(yōu)惠政策,2008年底，稅費(fèi)的減免，契稅減半，免營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅。2009年大連春季房交會(huì)，買房每平補(bǔ)200元。,原因五：供給不足,2008，市內(nèi)四區(qū)共出讓土地29宗，用地面積212公傾，建設(shè)面積528萬(wàn)平，同比下分別64%和4

5、9%，是2004年以來(lái)同期用地最少一年。2009年1至9月份，市內(nèi)四區(qū)共出讓土地面積95萬(wàn)平，建筑面積236萬(wàn)平，雖與2008年同期持平，但比2007年同比下降65%和35%，土地交易量下降勢(shì)必影響未來(lái)的的供給。,原因六：投資首選,盡管目前樓市中購(gòu)房者觀望態(tài)度明顯,但是央行調(diào)查顯示,在各主要投資方式中，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占23.6%，比上季提高1.4 個(gè)百分點(diǎn)，仍為居民投資首選。,我國(guó)十二五期間房?jī)r(jià)走勢(shì),十二五規(guī)劃的告訴我們什么？ 未來(lái)房?jī)r(jià)的決定的因素,房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定因素,確定方面： 1、我國(guó)經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)高速增長(zhǎng)。 2、人口2030年到峰值，家庭的小型化。 3、通脹將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。 4、成

6、本會(huì)不斷上升。人工、材料、動(dòng)遷成本。,不確定方面預(yù)測(cè)： 1、國(guó)家的緊縮的貨幣政策已到頭，可能到年底或明年初轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?2、限購(gòu)可能會(huì)到2013年，為保障房騰出時(shí)間。 3、房產(chǎn)稅短時(shí)間內(nèi)不會(huì)大范圍推廣。,世界十大高房?jī)r(jià)城市,未來(lái)大連房?jī)r(jià)走勢(shì),大連十二五規(guī)劃的告訴我們什么？ 大連房?jī)r(jià)決定因素,大連“十二五”規(guī)劃核心內(nèi)容,全域城市化,大連房?jī)r(jià)決定因素,需求仍會(huì)很旺。每年人口增長(zhǎng)66萬(wàn)，去年商品房銷售12.5萬(wàn)套，市內(nèi)四區(qū)僅3.7萬(wàn)套。不足部分由小產(chǎn)房、軍產(chǎn)房補(bǔ)充。8月份大連租賃均價(jià)為1929元/月，較7月平均月租金再次出現(xiàn)了小幅上揚(yáng)，環(huán)比增長(zhǎng)2.72%,形勢(shì)不好會(huì)影響未來(lái)的供給。今年3季度大連土地出讓跌幅超三成，賣地議價(jià)空間增加。如果持續(xù)下去，一旦國(guó)家政策轉(zhuǎn)向，需求回暖，供給跟不上，房?jī)r(jià)還會(huì)大漲。 房?jī)r(jià)變化不會(huì)同步。房?jī)r(jià)由區(qū)域的功能、單位土地的產(chǎn)出決定的。 保障房對(duì)商品房沒(méi)有替代性：香港、新加坡,大連保障房建設(shè):今年建3.5萬(wàn)套，5年內(nèi)建12.