1、掠鄉(xiāng)分眾 小鎮(zhèn)崛起永定河孔雀城孔雀廣場營銷方案,第一部分：市場環(huán)境 第二部分：地塊梳理 第三部分：競爭環(huán)境 第四部分：營銷策略 第五部分：銷售執(zhí)行,報告框架,政策基調(diào),第一部分 市場環(huán)境,2011年1-2月主要政策：國八條、上調(diào)存款準備金率、房產(chǎn)稅、京十五條；,中央調(diào)控決心堅決，2011年開局三輪調(diào)控來襲，國八條、房產(chǎn)稅等重磅政策陸續(xù)發(fā)布。,政策要點,第一部分 市場環(huán)境,國八條的出臺，意味著第三輪調(diào)控的開始，調(diào)控設(shè)計抑制需求、增加供應(yīng)等四方面。,政策調(diào)控手段從心理預(yù)期、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、購買層面全面抑制市場，對于改善性需求影響較大。,政策解讀,第一部分 市場環(huán)境,“京十五條”是“國八條”的首都版本，在

2、繼承和落實新八條的基礎(chǔ)上，進一步深化了新八條的內(nèi)容，特別在限購政策方面，尤為嚴厲。,從項目銷售層面上反饋，“限貸”政策成為最大影響，目前地方監(jiān)管嚴謹，為按揭制造很大阻礙，“限購”相對較小，主要客戶心理預(yù)期上對市場存在觀望。,北京宏觀環(huán)境總結(jié),第一部分 市場環(huán)境,從各個直轄市、單列市、省會城市及熱點城市“限購”政策執(zhí)行層面來看，地方政府限購有一定“局限性”，短期內(nèi)固安限購可能較小，受北京影響整體走勢影響，固安區(qū)域市場價格面臨自身上行及北京下行的雙重壓力。,住宅土地市場,第一部分 市場環(huán)境,2月北京土地市場成交土地面積為11.75公頃，同比減少24.7%，京15條提出商品住宅土地供應(yīng)計劃不低于前兩

3、年均實際供應(yīng)水平，能否不再像去年一樣靠年底突擊來完成令人擔憂; 2010年成交地塊土地成本占房價的比例分別按（40%，35%，30%）測算，將在下半年入市項目中對于市場價格有所影響，部分入市項目下調(diào)難度較大。,受政策調(diào)控影響，開發(fā)企業(yè)對于土地市場同樣存在一定觀測情緒，短期內(nèi)高價地將會停滯，部分區(qū)域成交將集中新城區(qū)域； 2009年、2010年部分大興成交地塊存在入市可能性，未來競爭持續(xù)。,商品住宅市場,第一部分 市場環(huán)境,2月北京商品住宅，銷售面積37.82萬平米，成交金額94億； 成交均價24806元/ ，同比上漲44%，環(huán)比上漲7.6%； 成交套數(shù)3184套，同比減少42%，環(huán)比減少62%。

4、,整體市場受政策、季節(jié)性周期、銷售任務(wù)多方面因素影響，1月、2月市場整體供應(yīng)表現(xiàn)不足，成交呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化態(tài)勢，表現(xiàn)經(jīng)濟能力較強人群強烈改善需求，項目下階段推廣工作重點把握“具備較強經(jīng)濟實力、具備改善需求、不具備北京購房條件”目標客群。,商品住宅市場,第一部分 市場環(huán)境,朝陽、大興、房山三個區(qū)域成為2010年至今成交主力軍，其中朝陽區(qū)受區(qū)域市場供應(yīng)及區(qū)域范圍等條件支撐，全年高居高成交比例份額； 大興、房山節(jié)點性集中放量將其成交比例放大，兩大區(qū)域已經(jīng)成為北京購房主力軍，2010年集中拿地情況明顯，龍湖、金融街、保利等多家品牌企業(yè)拿地，2011年下半年競爭壓力相對較大。,商品住宅市場,第一部分 市場

5、環(huán)境,傳統(tǒng)城八區(qū)受新政影響，成交結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高單價、高總價項目出現(xiàn)明顯滯銷情況，“剛性改善、剛性需求”成為自2010年宏觀調(diào)控政策出臺后兩大購房主力軍。 有效引導(dǎo)部分改善性需求，解決客戶心理抗性，將有效提高項目成交比例。,競品近期表現(xiàn)（項目分布）,第一部分 市場環(huán)境,項目分布圖，明細表,1、首邑溪谷 2、旭輝.紫郡 3、金地仰山 4、富力丹麥 5、長陽半島 6、綠地新都會 7、芭蕾雨.悅都 8、中國鐵建長陽國際城,競品近期表現(xiàn),第一部分 市場環(huán)境,首邑溪谷,金地仰山,東亞馬賽公館,金色漫香郡,富力丹麥小鎮(zhèn),綠地香頌,旭輝紫郡,芭蕾雨悅都,綠地新都會,中糧萬科長陽半島,2011年一季度，大興、

6、房山兩個區(qū)域項目受北京限購政策影響，除政策前有集中認購項目外，各個項目成交量出現(xiàn)明顯下滑，各個項目呈“量跌價平”態(tài)勢，價格暫無明顯松動，但基本無漲價趨勢！,市場環(huán)境小結(jié),第一部分 市場環(huán)境,政策指向“三限”卡住北京需求，部分需求外溢、部分需求觀望，項目存在一定空間，但大趨勢出現(xiàn)預(yù)期下滑，需建立銷售信心及意向客戶購買信心； 宏觀市場由于供應(yīng)模式改變，土地市場出現(xiàn)成交新低，多數(shù)以京南、西南片區(qū)為主（價值、價格雙洼地），體現(xiàn)未來市場主流趨勢，同時存在潛在直接、間接競爭；一手住宅市場成交下滑，因結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致成交價格繼續(xù)攀升，但走高區(qū)域為核心區(qū)域，邊緣城區(qū)態(tài)勢平穩(wěn)； 競爭市場2011年新入市或開盤項目

7、，新政前成交旺盛，新政后成交縮減，整體體現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”市場態(tài)勢；新政對于市場影響有待于長期監(jiān)測，但多數(shù)競品項目價格走勢區(qū)域平穩(wěn)，無上揚、下滑態(tài)勢，整體市場價格走勢相對平穩(wěn)，未來上漲壓力較大； 市場競品萬科歡慶城3月13日鷺湖開盤，聯(lián)排220最低總價192萬，均價9000元/平米左右，開盤銷售較好，280/300成交比，二期計劃5月前后上市，綜合性價比優(yōu)勢較高，未來客戶分流較大，其貸款銀行北京建行可直接針對北京客戶辦理貸款。,第一部分：市場分析 第二部分：地塊梳理 第三部分：競爭環(huán)境 第四部分：營銷策略 第五部分：銷售執(zhí)行,報告框架,1、地塊位置,第二部分 地塊梳理,孔雀廣場用地位于永定河孔雀城

8、中心地帶，東臨孔雀城3.1期、3.2期，西臨孔雀城3.3期，北面是孔雀城大湖區(qū)域。南沿孔雀城二號路，是孔雀城未來南大門的必經(jīng)之路，也是孔雀城的核心商業(yè)區(qū)，是孔雀城的黃金地段。,經(jīng)濟指標,第二部分 地塊梳理,孔雀廣場項目建筑面積中，商業(yè)占比32%，住宅占比68%，其商業(yè)規(guī)模占南半球商業(yè)規(guī)模的59%，是永定河孔雀城的商業(yè)核心區(qū)。,優(yōu)勢條件,第二部分 地塊梳理,商業(yè)價值 1.5萬平米的商業(yè)體量，是孔雀城項目的商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)功能的設(shè)置提升整個區(qū)域公建配套標準及居民生活品質(zhì)，體現(xiàn)生態(tài)休閑有異域風情的小鎮(zhèn)商業(yè)氛圍； 景觀價值 一條景觀帶與廣場貫穿整個項目，北臨孔雀大湖公園，綠意與水系交匯于此； 動線價值

9、 孔雀城社區(qū)的南入口大門，道路寬暢，人車分流，銜接孔雀二號路，交通便利； 產(chǎn)品價值 在前期產(chǎn)品基礎(chǔ)上增加了圓角和建筑符號設(shè)計，采用南加州建筑風格，產(chǎn)品外立面全面優(yōu)化； 投資價值 小面積，低總價，產(chǎn)品優(yōu)化，景觀環(huán)繞，坐擁最繁華的商業(yè)街區(qū)。,樓座情況,第二部分 地塊梳理,1#,2#,3#,5#,4#,產(chǎn)品情況,第二部分 地塊梳理,按產(chǎn)權(quán)比對：70年產(chǎn)權(quán)60%，50年產(chǎn)權(quán)40%； 按類型比對：復(fù)式70%，平層30%；,地塊梳理小結(jié),第二部分 地塊梳理,地塊位置孔雀城南中軸上，北臨孔雀湖，南鄰二號路； 優(yōu)勢條件產(chǎn)品升級，景觀環(huán)繞，動線清晰，坐擁最繁華的商業(yè)街區(qū)； 產(chǎn)品情況70年產(chǎn)權(quán)，復(fù)式類產(chǎn)品是為主力

10、產(chǎn)品，重點去化；,第一部分：市場環(huán)境 第二部分：地塊梳理 第三部分：競爭環(huán)境 第四部分：營銷策略 第五部分：銷售執(zhí)行,報告框架,2011年第一季度銷售情況回顧,第三部分 競爭環(huán)境,2011年一季度各產(chǎn)品線簽約回款明細,2011年第二季度推售情況回顧,第三部分 競爭環(huán)境,6.2.1,2010年11月，6.2.1入市,7.1,2011年3月底，7.1計劃入市,6.2.2,2010年12月，6.2.2入市,？,2011年5月，孔雀廣場計劃入市,結(jié)合一季度回款分配，旗艦大堡5%，回款0.5億，豪華大堡39%，回款3.9億，疊拼28%，回款2.8億，精英大堡由臺地聯(lián)排替代27%，回款2.7億； 從目前情

11、況來看，除旗艦大堡、臺地聯(lián)排、疊拼外各個產(chǎn)品線均不能滿足回款分布，需及時補充別墅類產(chǎn)品供應(yīng)或及早啟動新產(chǎn)品入市； 從剩余比例看，疊拼類產(chǎn)品占比較大，二季度需重點解決疊拼類銷售問題； 結(jié)合目前銷售情況，6.2.2期面臨豪華大堡、疊拼價格上漲35%，產(chǎn)品漲幅過高，嚴重影響目前銷售及后續(xù)產(chǎn)品入市。,2011年第二季度產(chǎn)品梳理產(chǎn)品貨值梳理,第三部分 競爭環(huán)境,截止到2季度，預(yù)計可售貨值約25.5億； 其中可售房源（未認購）18.5億，認購未簽7億，認購未簽回款1.2億； 可售房源中已取證9.8億，7.1期、孔雀廣場未取證總計8.7億。,2011年第二季度產(chǎn)品梳理產(chǎn)品貨值梳理,第三部分 競爭環(huán)境,從一季

12、度數(shù)據(jù)看，別墅類產(chǎn)品去化依然為主力去化，但二季度從剩余產(chǎn)品比例看，疊拼類產(chǎn)品占比較大，二季度銷售重心是盡快解決別墅類產(chǎn)品的去化基礎(chǔ)上立即轉(zhuǎn)型疊拼類銷售問題。,二季度問題小結(jié),第三部分 競爭環(huán)境,別墅類產(chǎn)品目前走量房源為豪華大堡、臺地聯(lián)排，但整體房源供應(yīng)有限， 無法滿足一季度回款比例分布，回款分布需重新調(diào)整產(chǎn)品關(guān)系； 從頌春園、疊翠園、秋月園、孔雀廣場四個可售項目來看，疊拼類（小高層、高層）產(chǎn)品占據(jù)二季度相當一定貨值比例，結(jié)合目前銷售態(tài)勢，別墅類產(chǎn)品將在4月全部消化，5月、6月將面臨三大類疊拼銷售問題，永定河孔雀城在此階段需全線調(diào)整推廣方向， 以保證回款； 從供應(yīng)有限、費用有限的情況下，需增加項

13、目自身操作精細化、集中化，以保證有效控制成交客戶費用比。,疊拼梳理十大賣點,第三部分 競爭環(huán)境,精裝大堂，奢華大氣地面鋪防滑地磚，刷內(nèi)墻涂料，藝術(shù)吊頂、豪華燈飾等； 大堂挑空，莊重典雅超大尺度挑空空間，彰顯豪華尊貴生活，讓居者更享體面生活； 一梯一戶，私密空間低密生活環(huán)境，給你一份怡人的寧靜，獨享尊貴私密空間； 入戶挑空，別墅感強5.8米挑空空間，營造氣勢空間，奢華尺度擴展居者心境； 入戶花廳，綠意無垠連通自然情趣，承載閑情逸致，盡享都市閑情生活； 私家車位，戶戶配備每戶贈送一個地上停車位，車位獨享，尊貴優(yōu)越； 靈動空間，自由打造步入式露臺，擁簇陽光與風景，盡顯尊貴氣質(zhì)； 四明格局，寬敞明亮明

14、廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，讓居者真正享受到舒適生活意境； 智能系統(tǒng)，人性關(guān)懷可視對講，打造尊貴舒適的安保系統(tǒng)； 戶型方正，功能完善南北通透，超大面寬，陽光充沛，通風良好。,疊拼類產(chǎn)品四線競爭,第三部分 競爭環(huán)境,從頌春園、疊翠園、秋月園、孔雀廣場四個可售項目來看，5月、6月將面臨三大類疊拼銷售問題，目前應(yīng)通過推廣及包裝手段有效區(qū)隔各類產(chǎn)品線產(chǎn)品差異，制造價格梯度，實現(xiàn)階段性重點去化，大體量產(chǎn)品持續(xù)去化模式，保證回款持續(xù)給力。,第一部分：市場環(huán)境 第二部分：地塊梳理 第三部分：競爭環(huán)境 第四部分：營銷策略 第五部分：銷售執(zhí)行,報告框架,1、策略制定開發(fā)策略回顧,第四部分 營銷策略,三個陌生踏出第一步

15、,一期,三關(guān)向前一大步,二期,三個調(diào)整真正上路,三期,大堡攜其他連鎖品牌開天辟地,四期,大堡、臺地聯(lián)排、疊拼成熟演繹,五期,堤岸生活成功嫁接,六期,臺地聯(lián)排再續(xù)經(jīng)典，景觀高層蜻蜓點水,七期,黃金地段價值演繹，小鎮(zhèn)崛起塑造傳說,孔雀廣場,1、策略制定開發(fā)策略目標,第四部分 營銷策略,孔雀廣場為永定河孔雀城第二季度房源的主要構(gòu)成，產(chǎn)品地塊價格最高，產(chǎn)品形式豐富，操作可控，能快速產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)回款，銷售有效組織，實現(xiàn)快速去化。,第二季度5月、6月永定河孔雀城產(chǎn)品線內(nèi)部競爭面臨的是三個地塊，四大疊拼類產(chǎn)品線競爭，孔雀廣場入市能有效制造一定產(chǎn)品差異，實現(xiàn)客戶分級。,孔雀廣場為大三期內(nèi)保留黃金地塊，為項目南大門

16、、核心商業(yè)街、大湖聯(lián)通路，是小鎮(zhèn)的魅力點、是大湖連廊、是綜合體，宣講孔雀廣場，內(nèi)部價值崛起。,1、策略制定營銷策略回顧,第四部分 營銷策略,一個北京城，四個孔雀城 孔雀城京郊魅力小鎮(zhèn)連鎖品牌,幸福生活樣板 ， 中國明星小鎮(zhèn),品牌訴求,項目訴求,地塊訴求,產(chǎn)品訴求,旗艦大堡,豪華大堡,陽光疊拼,臺地聯(lián)排,景觀高層,果嶺疊拼,平層,疊拼,1、策略制定營銷策略回顧,第四部分 營銷策略,1、策略制定推廣策略制定,第四部分 營銷策略,一個北京城、四個孔雀城,品牌,項目,產(chǎn)品,永定河孔雀城 豪華大堡臺地全庭院開年巨獻！,臺地聯(lián)排230萬起、豪華大堡160萬起,別墅類產(chǎn)品短期退出歷史舞臺，別墅產(chǎn)品推廣轉(zhuǎn)型至

17、別墅生活方式推廣！,1、策略制定推廣策略制定,第四部分 營銷策略,1、由于孔雀廣場項目體量的限制，孔雀廣場推廣依然延續(xù)孔雀城體系下推廣，重點展示孔雀核心地塊價值！,2、孔雀廣場項目定位依托孔雀城小鎮(zhèn)體系，重點宣傳體現(xiàn)小鎮(zhèn)魅力提升！,2、項目定位價值梳理,第四部分 營銷策略,特色鮮明的 小鎮(zhèn)中心,功能突出的 小鎮(zhèn)窗口,充滿活力的 社區(qū)中心,生態(tài)便捷的 社區(qū)服務(wù),孔雀廣場,得天獨厚的 景觀體系,靈動闊卓的 人居空間,2、項目定位核心定位,第四部分 營銷策略,孔雀魅力 小鎮(zhèn)中央（經(jīng)典）,2、項目定位核心定位,第四部分 營銷策略,永定河孔雀城疊拼 陽光疊拼 果嶺疊拼 景觀高層 孔雀廣場 ,產(chǎn)品屬性,地

18、塊屬性,陽光疊拼,果嶺疊拼,景觀高層,孔雀廣場,因此，孔雀廣場預(yù)售產(chǎn)品應(yīng)結(jié)合產(chǎn)品屬性及地塊屬性，打造產(chǎn)品名稱，便于銷售訴求營造及提升推廣力！,2、項目定位核心定位,第四部分 營銷策略,孔雀廣場：居孔雀之幽境、享廣場之繁華！ 中央上院：孔雀中央，上院年華！,考慮孔雀廣場獨特地塊屬性，特采取內(nèi)部推廣形式，推廣整合項目屬性,2、項目定位推廣演繹（報廣）,第四部分 營銷策略,1、主形象區(qū) 針對于5月后面臨產(chǎn)品格局，報廣采用推廣疊拼產(chǎn)品模式，主畫面采用整體地塊形象或別墅生活意境畫面；,1,中央上院立體景觀體驗、繁華商業(yè)圍合、靈動人居空間、輕松置業(yè)門檻。,2,高爾夫體驗之旅盛情邀約,3,幸福長者、匯佳幼兒

19、園、社區(qū)商業(yè)街、孔雀大湖公園,4,2、產(chǎn)品提列區(qū) 考慮三線疊拼產(chǎn)品及剩余別墅類產(chǎn)品推廣，采用重點產(chǎn)品推薦形式，與主畫面區(qū)域保持整體、統(tǒng)一；,產(chǎn)品宣傳區(qū),生活演繹區(qū),3、活動、促銷區(qū) 此欄目內(nèi)重點釋放主題活動、邀約吸引點，銷售促銷信息，以保證整體風格突出；,4、配套、服務(wù)列表區(qū) 若形成別墅訴求向別墅生活訴求過度，建議階段性將產(chǎn)品列表調(diào)整至配套列表，以增加客戶購買點。,小鎮(zhèn)中央 孔雀廣場 隆重登場 居孔雀之寧靜、享廣場之繁華 面積80-180 總價50萬起,2、項目定位推廣演繹（網(wǎng)絡(luò)、短信）,第四部分 營銷策略,第一幀孔雀城，京郊魅力小鎮(zhèn)連鎖品牌！,第二幀永定河孔雀城小鎮(zhèn)中央孔雀廣場5月盛裝綻放！

20、VIP66056666,第三幀孔雀廣場中央上院，居孔雀之寧靜、享廣場之繁華，面積80-180 總價50萬起 VIP66056666,第四幀孔雀廣場中央上院，立體景觀體驗、繁華商業(yè)圍合、靈動人居空間、輕松置業(yè)門檻！VIP66056666,網(wǎng)絡(luò)通欄,短信,內(nèi)部短信【小鎮(zhèn)喜訊】永定河孔雀城核心中央，孔雀廣場即將開盤，立體景觀體驗、繁華商業(yè)圍合、靈動人居空間，80-180平米50萬起66056666,市場短信居孔雀之寧靜、享廣場之繁華，孔雀廣場中央上院80-180平米50萬起立體景觀體驗、繁華商業(yè)圍合，排卡特惠2萬66056666,第一部分：市場分析 第二部分：地塊梳理 第三部分：競爭環(huán)境 第四部分：

21、營銷策略 第五部分：銷售執(zhí)行,報告框架,1、銷售目標房源回顧,第五部分 銷售執(zhí)行,1#-1,1#-2,1#-3,2#,3#,4#,5#-2,5#-1,1、銷售目標推盤計劃,第五部分 銷售執(zhí)行,1、銷售目標價格控制性計劃,第五部分 銷售執(zhí)行,產(chǎn)品策略,第五部分 銷售執(zhí)行,精裝大堂/附土露臺,1、精裝大堂 在現(xiàn)有產(chǎn)品配置基礎(chǔ)上增加大堂、電梯廳等公共空間精裝，增加公共空間配飾，彌補東西向產(chǎn)品劣勢。,2、附土露臺 考慮中央核心景觀體系價值，產(chǎn)品露臺與整體景觀相互呼應(yīng)，底商上層打造綠植景觀露臺，贈予附土，提升景觀價值。,價格策略,第五部分 銷售執(zhí)行,內(nèi)部差異/平開平走,1、內(nèi)部差異 在保證全線產(chǎn)品價格穩(wěn)

22、健的基礎(chǔ)上，結(jié)合銷售情況調(diào)整產(chǎn)品內(nèi)部價格關(guān)系，保證優(yōu)勢產(chǎn)品價格優(yōu)化，同質(zhì)化產(chǎn)品價格相對差異化，形成階梯型去化，產(chǎn)權(quán)差異化。,2、平開平走 考慮孔雀廣場整體產(chǎn)品數(shù)量及配比關(guān)系，價格調(diào)整采用平開平走快速銷售策略，50年產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一均價，70年產(chǎn)權(quán)小幅價差解決朝向關(guān)系。,渠道策略,第五部分 銷售執(zhí)行,渠道開花/內(nèi)部消化,1、渠道開花 借勢平層80-90平米產(chǎn)品低總價優(yōu)勢，通過線下小眾、直效平臺從項目外部、內(nèi)部同步釋放低總價優(yōu)勢信息，現(xiàn)場通過地塊優(yōu)勢解決客戶購買問題。,2、內(nèi)部消化 結(jié)合之前洋房類產(chǎn)品銷售模式，采取平層類產(chǎn)品內(nèi)部消化模式，組織開發(fā)商、代理公司、廣告公司、承包商等進行產(chǎn)品推介巡講，最大化消化

23、平層產(chǎn)品。,區(qū)域商超巡展,電子營銷平臺,節(jié)點直效投放,簽約大禮包,促銷策略,第五部分 銷售執(zhí)行,信息速遞/優(yōu)惠杠桿,1、信息速遞 以周為單位制定促銷政策，通過信息平臺、網(wǎng)絡(luò)平臺釋放促銷信息，保障意向客戶、市場客戶第一時間獲知項目促銷信息及銷售動作，實現(xiàn)有效結(jié)轉(zhuǎn)。,2、優(yōu)惠杠桿 擬定孔雀廣場快速銷售策略，增加老帶新優(yōu)惠政策比例，及辦卡、認購、簽約優(yōu)惠，給予重點銷售產(chǎn)品特殊支持，鼓勵內(nèi)部客戶購房，給予更多優(yōu)惠。,網(wǎng)絡(luò)互動游戲,客戶維系平臺,產(chǎn)品促銷力度,銷售物質(zhì)激勵,促銷策略多重連環(huán)政策，有效鎖定意向客戶,第五部分 銷售執(zhí)行,推廣轉(zhuǎn)變（別墅下線、生活上線）,第五部分 銷售執(zhí)行,現(xiàn)售疊拼,孔雀廣場,

24、景觀復(fù)式高層,1、別墅下線 針對第二季度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化情況，推廣中心階段性出現(xiàn)轉(zhuǎn)移，別墅產(chǎn)品漸漸淡出推廣主力，由疊拼類產(chǎn)品取代； 2、生活上線 由于疊拼類產(chǎn)品產(chǎn)品力不足以支撐項目品質(zhì)形象，策略上采取別墅生活帶動低端產(chǎn)品推廣模式； 3、場景演繹 著重孔雀廣場生活情景模擬。,包裝轉(zhuǎn)變考慮目前項目四周全面亮相，新訪客戶比例增加，建議項目包裝重視外圍形象及推廣營造,第五部分 銷售執(zhí)行,固安收費站,大廣動線指引,孔雀大形象墻,收費站包裝,立湯路動線指引,綠地品牌墻,服務(wù)轉(zhuǎn)變,第五部分 銷售執(zhí)行,班車完善包裝，提升品質(zhì)及容量；車內(nèi)增設(shè)物料架；增設(shè)視頻播放及講解員； 售樓處中增加自助餐區(qū)，完善售樓處功能，提高

25、人性化關(guān)懷，提升項目品質(zhì)； 小鎮(zhèn)微旅行體驗式營銷，便于全方位展示永定河孔雀城園林、景觀、配套、產(chǎn)品，增加客戶購買信心與尊貴感。,班車轉(zhuǎn)變,餐飲轉(zhuǎn)變,小鎮(zhèn)微旅行,直效轉(zhuǎn)變商超巡展,第五部分 銷售執(zhí)行,針對巡展及小長假推廣突擊情況及不足，特制定永定河節(jié)點性突擊制度，做到物料隨叫隨到，推廣體系、目標、要求一氣呵成效果； 結(jié)合目前推廣總結(jié)，物料上采用產(chǎn)品清單模式，巡展活動配發(fā)精美禮品（禮品形式針對環(huán)境而定，如超市購物袋、公園氣球、寫字樓鼠標墊等）；,憑單到訪即贈精美禮品 購房專享2萬抵15萬優(yōu)惠！,直效轉(zhuǎn)變商超巡展,第五部分 銷售執(zhí)行,針對巡展及小長假推廣突擊情況及不足，特制定永定河節(jié)點性突擊制度，做到物料隨叫隨到，推廣體系、目標、要求一氣呵成效果； 結(jié)合目前推廣總結(jié)，物料上采用產(chǎn)品清單模式，巡展活動配發(fā)精美禮品（禮品形式針對環(huán)境而定，如超市購物袋、公園氣球、寫字樓鼠標墊等）；,吸引力調(diào)整“鉤子”（常規(guī)）,策略執(zhí)行,短信永定河孔雀城7期新品，四庭院臺地HOUSE典藏發(fā)售，250-290平米總價250萬起，1