1、按揭工作流程& h2 l5 ?4 B. T& 4 : F.- d, t- N6 ?( ?7 - L房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇一、按揭工作開展前，與銀行建立按揭合作關(guān)系5 n+ j) f房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇1、與銀行簽訂按揭合作協(xié)議2、3 u$ m2 i5 p+ X6 h在房管局注冊(cè)抵押備案手續(xù)。3、與銀行落實(shí)操作流程 L. t8 b& q* S8 5 n新浪樂居論壇4、! o8 8 R! P# O與公司各部門協(xié)調(diào)配合事項(xiàng)：例如客戶付款計(jì)劃方案等% o n4 E_, V*

2、o新浪樂居論壇5、+ F& o2 Y6 N+ U2 . k; D買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇制定出完整的操作流程。二、按揭工作流程簡(jiǎn)述：% P! e, V0 + L房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 !異常的公式結(jié)尾(15.04 KB)555555.jpg2011-6-3 09:43! ! ?7 j$ m3 d. t$ G) J6 y買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1、基本流程：客戶在按時(shí)繳納30%房款后，財(cái)務(wù)部開出收據(jù)，并將收據(jù)復(fù)印件交客服部，客服部落實(shí)商品房買賣合同簽訂及按揭合同的簽訂。并將已制作好的商品房買賣合同和按揭合同進(jìn)行蓋章、請(qǐng)款、送房管局辦理鑒證手續(xù)和抵押備案手續(xù)。抵押完成后，銀行發(fā)放

3、貸款。2、實(shí)際操作中決定按揭速度的原因概述：6 a1 D3 O1 U新浪樂居外部（按影響的比重排列）：3 r8 r （1）客戶簽約和資料收齊的速度6 W3 b# E6 T新浪樂居論壇（2）按揭銀行審批的速度（3）營銷辦理合同簽證和抵押備案證明的速度（一般為4天）。（4）客服部、銀行之間資料交接的速度內(nèi)部：5 u$ N7 9 X6 ) |新浪樂居論壇（1）簽約后客戶資料整理的時(shí)間（2）辦理合同內(nèi)部簽章的時(shí)間& c q O; r新浪樂居（3）辦理手續(xù)時(shí)涉及請(qǐng)款審批及提款的時(shí)間按揭人員應(yīng)掌握的工作方法：+ q1 W6 N/ p. c* T

4、( W! J新浪樂居1、掌握與銀行談判的技巧，積極迅速掌握信息，及時(shí)跟蹤催辦，縮短完成時(shí)間2 P$ q j( h6 X0 U% ? 新浪樂居2、掌握按揭各環(huán)節(jié)細(xì)節(jié)，制定合理方案，靈活變通處理方法，保證在不同情形下都能維持高效率。3、注重信息記錄，合理設(shè)置臺(tái)帳，快速統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確信息，掌握全面情況，做到點(diǎn)面結(jié)合。4、. 1 E9 新浪樂居注重內(nèi)部溝通，預(yù)先安排工作，縮短內(nèi)部工作消耗的時(shí)間。, C7 y& I T* v新浪樂居5、及時(shí)完成每天的工作，對(duì)無法處理妥當(dāng)?shù)膯栴}，迅速向上級(jí)反映，并及時(shí)落實(shí)解決方案。$ W0 f, N: V+ s$ W: C房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇三、按揭流程細(xì)述：（一）簽訂

5、認(rèn)購書% T9 u, O2 I4 在商品房預(yù)售許可證范圍內(nèi)的樓宇，在銷售時(shí)，客戶下定金后即簽署認(rèn)購書。認(rèn)購書中規(guī)定了客戶的首期款日期、簽署商品房買賣合同及按揭合同的時(shí)間，因此客戶簽署認(rèn)購書后，即為按揭工作的開展提供了基礎(chǔ)依據(jù)。在此環(huán)節(jié)中，按揭人員應(yīng)積極掌握完整的數(shù)據(jù)，一方面著手準(zhǔn)備按揭工作的開展，另一方面，為資金回籠的預(yù)測(cè)提供依據(jù)。1 i8 m$ r. Y & k- Z房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇注意事項(xiàng)：$ y; z& 2 L B. p新浪樂居論壇1、認(rèn)購書中約定的第一、二期首期款支付日期、金額等數(shù)據(jù)直接影響到按揭工作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)

6、。因此，在樓盤開始銷售前期，應(yīng)與銷售部門進(jìn)行緊密的協(xié)商，必需使按揭客戶在簽訂認(rèn)購書開始，對(duì)按揭的進(jìn)程已有明確的要求。2、客戶若中途變更付款方式或增減名等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，需要更新認(rèn)購書，舊版本必須及時(shí)注銷，避免在日后辦理手續(xù)時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤。（二）客戶支付30%首期房款工作流程：; s6 # _8 g買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1、客戶在簽署認(rèn)購書后，七天內(nèi)交付30%的首期房款（及契稅、印花稅及相關(guān)代收費(fèi)用），客戶在繳交以上款項(xiàng)后，要求客戶在三天內(nèi)到客服部辦理商品房買賣合同及按揭合同的簽署手續(xù)。7 m# H, F! x8 r2 2、客戶交款后，

7、財(cái)務(wù)部即時(shí)將已交款客戶名單通知銷售部門，銷售部門將這些客戶的認(rèn)購書原件送交客服部，通知客服部著手準(zhǔn)備及聯(lián)系買賣合同及按揭合同的簽署工作。0 v . V8 K房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇3、按揭人員在客戶繳交首期款后，需準(zhǔn)確登記臺(tái)帳，并跟蹤登記客戶的簽約情況。1 N) N* b新浪樂居論壇8 C9 o( 3 新浪樂居論壇注意事項(xiàng)：1、此環(huán)節(jié)涉及財(cái)務(wù)部及銷售部門的溝通，按揭人員應(yīng)靈活根據(jù)各部門的情況，積極協(xié)調(diào)配合，改進(jìn)其中的操作辦法，保障工作的準(zhǔn)確，高效，順暢。又能掌握準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和進(jìn)程。) L9 y! x* W3 2、客戶在交首期款后，

8、財(cái)務(wù)部即開出正式發(fā)票交客戶，因日后辦理房產(chǎn)證時(shí)對(duì)發(fā)票的格式及內(nèi)容有一定的要求，按揭人員必須掌握其中要求，對(duì)開票人員進(jìn)行指導(dǎo)或必要的核對(duì)，為日后工作打好基礎(chǔ)。3 F2 M7 1 P買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇3、按揭人員必須在此環(huán)節(jié)開始登記完整準(zhǔn)確的跟蹤臺(tái)帳，臺(tái)帳格式應(yīng)合理及完善。- J% a- x房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇（三）、商品房買賣合同和個(gè)人購房借款合同的簽署工作- J8 B& d: n新浪樂居論壇工作流程：1、客戶在交齊30%首期款后，三天內(nèi)到客服部簽署商品房買賣合同和個(gè)人購房借款合同?？蛻魯y帶按揭所需資料到場(chǎng)后，客服部核對(duì)其相關(guān)憑據(jù)無誤后，解釋相關(guān)條款，并由客戶簽署。客戶可在簽

9、署買賣合同后即時(shí)辦理按揭資料的簽訂手續(xù)，簽署個(gè)人購房借款合同、借據(jù)、個(gè)人貸款申請(qǐng)表、個(gè)人貸款調(diào)查審批表等資料的簽名手續(xù)?？头亢灱s人員需解答客戶提出的各種疑問，順利完成簽約過程。2客服部將已簽約的客戶名單送交銷售部門及財(cái)務(wù)部門。3、客戶簽約完畢，客服部對(duì)按揭客戶的資料進(jìn)行審查后交按揭人員作好信息記錄， $ n! _* P! 7 u新浪樂居并把商品房買賣合同和個(gè)人購房借款合同送公司簽名蓋章，之后將簽名蓋章完成的合同及相關(guān)的客戶檔案送交銀行審批。8 yS* W& Y新浪樂居注意事項(xiàng):3 P3 _1 H, $ 1、客服部在客戶簽約前要通知

10、客戶帶齊所有按揭所需資料，避免在簽約后資料遲遲未交齊的現(xiàn)象，影響按揭工作的進(jìn)程。1 D c0 o! |2 3、買賣合同鑒證手續(xù)的辦理受房管局的時(shí)間限制：因房管局規(guī)定客戶在簽名后，必須在一個(gè)月內(nèi)送入房管局鑒證。因此在簽署商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)避免客戶填寫日期，日后由發(fā)展商填寫，解決該時(shí)間限制的問題。+ 7 H2 J4 g/ g+ H3、合理安排資料批次：一般說來，對(duì)以上連續(xù)發(fā)生的業(yè)務(wù)，工作頻率越高效率越高，因此如何制定合理的工作頻率工作批次，是我們需要靈活掌握和調(diào)整的。在保障盡

11、量提高工作效率前提下，要根據(jù)各部門的工作特點(diǎn)，積極與各部門展開溝通和協(xié)商，預(yù)先協(xié)調(diào)安排，合理制定工作批次，達(dá)到持續(xù)高效的運(yùn)作。- ?& H* - T2 X- Y1 U新浪樂居論壇4、為加快按揭速度，先出具收據(jù)復(fù)印件：一般情況下，銀行要求客戶交完首期款后才允許審批及發(fā)放貸款，這對(duì)發(fā)展商的資金回籠速度帶來很大影響。為了解決此問題，一般采用以下方法：客戶在辦理按揭時(shí)首付款不足30%的情況下，發(fā)展商預(yù)先開具客戶剩余部分的首期款收據(jù)復(fù)印先行交予銀行。使銀行可以開展正常的貸款審批程序，縮短按揭回款的時(shí)間。但由于該收據(jù)是超前開具的，對(duì)該收據(jù)的處理應(yīng)非常謹(jǐn)慎，避免為公司帶來資金風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，因此我們一般在收據(jù)的

12、付款方式中填寫“銀行轉(zhuǎn)帳”方式。按揭跟蹤0 7 _- a& py買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇在按揭的申請(qǐng)和審批過程，按揭人員需及時(shí)跟蹤按揭辦理情況。主動(dòng)聯(lián)系銀行、及時(shí)掌握情況，協(xié)調(diào)處理。迅速整理逾期名單，與銷售部門一起催辦。使得催辦工作及時(shí)，不拖延，不遺漏。并應(yīng)經(jīng)常和銷售部門協(xié)商，制訂完善的催辦管理方案，保證按揭在預(yù)定時(shí)間內(nèi)盡快完成。) H1 g3 j新浪樂居論壇（四）、辦理合同鑒證和抵押手續(xù)/ o: V3 E5 X新浪樂居論壇銀行審批通過的合同由客服部交公證處公證后，送房管局進(jìn)行合同鑒證和抵押備案手續(xù)。按揭貸款屬于抵押貸款，一般情況下，銀行要求辦妥按揭房產(chǎn)的抵押手續(xù)后才可發(fā)放貸款。抵押辦妥

13、后，通知銀行放款。工作流程：1、客服人員將已公證的商品房買賣合同和銀行已蓋章的個(gè)人購房借款合同等相關(guān)資料送入房管局辦理合同鑒證和抵押備案手續(xù)，并交付抵押登記費(fèi)和他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)，取得收件單，在4天內(nèi)，客服人員從房管局領(lǐng)出抵押備案證明，抵押手續(xù)辦理完成。2、客服部向財(cái)務(wù)部開具抵押登記費(fèi)明細(xì)單并著手辦理請(qǐng)款工作。注意事項(xiàng)：$ K! m) Z, H- a1、抵押辦理的速度直接關(guān)系到放款的時(shí)間。因此按揭人員必須緊迫跟蹤該手續(xù)的辦理情況。從取回收件單起，就積極聯(lián)系銀行，做好發(fā)放該批貸款的準(zhǔn)備。2、抵押登記費(fèi)雖然在數(shù)天后才支付，但提前進(jìn)行申請(qǐng)和操作，有利于提高效率，但需注意其金額應(yīng)核對(duì)準(zhǔn)確。3、領(lǐng)取抵押備案證明后，按揭人員應(yīng)馬上通知銀行抵押已辦妥，可盡快發(fā)放貸款。而不應(yīng)當(dāng)?shù)荣Y料移交銀行后，才進(jìn)行貸款發(fā)放工作。按揭人員在此過程中，要主動(dòng)掌握情況，積極協(xié)調(diào)工作，保障放款時(shí)間。8 N3 m# 0 W8 D1 m買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇（五）、銀行發(fā)放貸款! j5 P1 u# 6 Q4 Q1、銀行在接到客服人員辦妥抵押手續(xù)后，即可發(fā)放按揭貸款，并要求客服部及時(shí)移交商品房買賣合同及抵押備案證明及個(gè)