1、,擬稿人：李志勇 日期：2016-08,物業(yè)承接查驗 -培訓(xùn)教材,目 錄,物業(yè)承接查驗制度是物業(yè)管理條例確定的七大基本制度之一，條例第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗?！?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年10月印發(fā)的物業(yè)承接查驗辦法（建房2010165號），本辦法自2011年1月1日起施行,概念,明確各方的責(zé)、權(quán)、利，避免建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾糾紛。 2.提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財權(quán)利益。 3. 界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。,意義,物業(yè)承接查驗的性質(zhì)與竣工驗收的區(qū)別 1、目的不同 竣工驗收：目的是確認物業(yè)項目工程質(zhì)量是否合 格

2、，能否交付使用，取得進入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格； 承接查驗：目的主要在于分清各方責(zé)任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進行。,區(qū)別,2、參與的主體不同 竣工驗收：是建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質(zhì)量驗收。 承接查驗：是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在業(yè)主參與并接受主管部門監(jiān)督下進行的。,區(qū)別,3、對象不同 竣工驗收：是對項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進行全面檢驗。 承接查驗：是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗。,區(qū)別,物業(yè)承接查驗的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)。 法律依據(jù)： 物權(quán)法、合同法、物業(yè)管理條例和物業(yè)承接查驗

3、辦法等。 合同依據(jù)： 房屋買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同等。,依據(jù),實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件： 1.物業(yè)管理條例； 2.物業(yè)承接查驗辦法； 3. 物業(yè)買賣合同； 4. 臨時管理規(guī)約； 5. 前期物業(yè)服務(wù)合同； 6. 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案； 7. 建設(shè)單位移交的圖紙資料； 8. 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。,依據(jù),物業(yè)承接查驗的范圍 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收： 1、共用部位 2、共用設(shè)備 3、共用設(shè)施,范圍,辦法第三條“物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。”,原則,為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接

4、查驗義務(wù)，辦法明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項法律責(zé)任： A、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； B、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任； C、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。,責(zé)任,同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗的義務(wù)，辦法也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責(zé)任： A、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期

5、物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的、以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或缺失的責(zé)任； B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保存； C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。,責(zé)任,實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （7項） 1、建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)

6、計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；,條件,3、教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成； 4、道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求； 5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 6、物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件,條件,物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：,程序,時 間 節(jié) 點,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作； 現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位

7、應(yīng)當(dāng)向物業(yè)移交相關(guān)資料； 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。,要點,因此，建設(shè)單位就應(yīng)在物業(yè)交付使用前至少50日根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗收，取得質(zhì)量合格證書，并完成備案，完全達到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)承接查驗，并約定時間召開物業(yè)承接查驗協(xié)調(diào)會議。,要點,項目 公司,查驗通知,組建小組 制定方案 查驗準(zhǔn)備,資料查驗現(xiàn)場查驗 問題整改 編制報告,物業(yè)公司,承接查驗,移交接管,政府備案,簽訂協(xié)議 辦理交接,流程,物業(yè)承接查驗 工作

8、流程圖,物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后，應(yīng)主動與建設(shè)單位連系，并查看物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件。,通知,1. 關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認可及準(zhǔn)許使用文件的備案文件； 2. 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司的供用合同與計量表具的相關(guān)文件； 3. 教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗收文件；,條件,4. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 5. 物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 6. 物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件； 7. 物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。 雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗

9、的時間，共同制定物業(yè)承接查驗方案。,條件,以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時作出書面回復(fù)，并約定雙方召開物業(yè)承接查驗首次協(xié)調(diào)會。雙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)承接查驗依據(jù)文件的約定，就物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗進行協(xié)商，形成物業(yè)承接查驗方案。,確認,1,2,3,4,項目：工程負責(zé)人 物業(yè)：項目經(jīng)理、工 程人員、安管、 事務(wù)、客服 施工：安裝調(diào)試人員 供應(yīng)商：技術(shù)人員,查 驗 小 組,工作節(jié)點計劃,查驗準(zhǔn) 備,專項查驗方案,查驗項目 查驗內(nèi)容 查驗時間 相關(guān)單位負責(zé)人,人員組織培訓(xùn) 工具材料 資料表單 費用預(yù)算,范圍和依據(jù) 時間、人員和 工具 項目、方法、要點和內(nèi)容,查驗方案,物業(yè)部,監(jiān)督,指

10、導(dǎo),支,持,職責(zé),項目公司,移交小組,配合查驗,移交資料 和產(chǎn)品,職責(zé),分公司 服務(wù)中心,承接查驗,政府報備,職責(zé),資料移交 公共部位和共用設(shè)施查驗 供配電查驗 給排水查驗 消防查驗 電梯查驗 空調(diào)查驗 智能化查驗 車庫交通標(biāo)識查驗,專項方案,竣工資料,設(shè)備資料,公共配置 準(zhǔn)許資料,質(zhì)保文件 使用說明,其他資料,整理分類,記錄歸檔,查驗交接,資料查驗,物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)建設(shè)單位承接來的物業(yè)原始資料，包括：物業(yè)竣工圖紙資料，竣工驗收資料，設(shè)備的使用、維護技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)清單等。,原始資料,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護和管理以及大中修、更新改造及專業(yè)檢驗的資料；

11、包括：物業(yè)設(shè)施設(shè)備清單、臺帳，使用、修理、改造報告、重大事故報告、專業(yè)檢測報告、完好率評定報告等。,隨機資料,業(yè)主資料，包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗、問題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維修資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報告等。,業(yè)主資料,財務(wù)管理資料，包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單，水電等抄表記錄及費用代收代繳明細表，物業(yè)服務(wù)費收繳明細表、維修基金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類憑證、表格、清單等，業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項等。,財務(wù)資料,合同協(xié)議書，包括：對內(nèi)、對外簽訂的合同、協(xié)議。,合同資料,人事檔案資料，指雙方同意移交留用的

12、在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。,人事資料,其他需移交的資料。 資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，移交后三方當(dāng)事人在目錄清單上簽名、蓋章。,其他資料,觀察,使用,檢測,試 驗,記錄,核對,現(xiàn)場查驗,應(yīng)根據(jù)合同約定和規(guī)劃設(shè)計批準(zhǔn)文件及引用的法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場核對，確保設(shè)施設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量和安裝位置符合規(guī)劃設(shè)計批準(zhǔn)與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。,核對,主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場核對時詳細觀察其是否符合

13、配置標(biāo)準(zhǔn)，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細記錄。,觀察,物業(yè)服務(wù)人員在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場查驗時，要根據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠的安裝、使用和維護保養(yǎng)說明文件的要求和有關(guān)設(shè)備的安全操作規(guī)程，由建設(shè)單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設(shè)施設(shè)備，并使其達到滿負荷運行，記錄設(shè)備運行的主要技術(shù)參數(shù)，在現(xiàn)場雙方進行交流溝通和有效培訓(xùn)，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設(shè)備，并從中發(fā)現(xiàn)問題，以便由建設(shè)單位責(zé)成責(zé)任單位負責(zé)解決，以保證查驗的正常進行。,使用,在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行使用進行狀態(tài)檢測，觀察、記錄各

14、種數(shù)據(jù)，看其是否達到設(shè)計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需要。對存在的問題做好記錄。,檢測,物業(yè)服務(wù)人員要在建設(shè)單位專業(yè)人員指導(dǎo)和配合下對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有關(guān)部位進行有效性試驗。（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗和綜合聯(lián)動試驗；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗；有防水要求部位的閉水試驗等）。注意：試驗前要做好方案，試驗中要注意安全，并做好記錄。,試驗,物業(yè)現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)問題 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場查驗小組將查驗中發(fā)現(xiàn)的問題分類記錄，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗的

15、雙方人員進行復(fù)驗，直至合格。,查驗問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同； （二）臨時管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗協(xié)議； （四）建設(shè)單位移交資料清單； （五）查驗記錄； （六）交接記錄； （七）其它承接查驗有關(guān)的文件。,備案,1. 分期開發(fā)項目的承接查驗 分期開發(fā)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗與交接。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。 2. 承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔(dān) 物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在

16、前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。,其他規(guī)定,物業(yè)承接查驗通知單 物業(yè)承接查驗協(xié)議（參考文本） 物業(yè)承接查驗方案（參考模板）NF-GL-001-A0 文件審批內(nèi)卡NF-QP-01-006 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗時間表NF-GL-002-A0 承接查驗移交資料清單NF-GL-003-A0 物業(yè)承接查驗現(xiàn)場記錄表NF-GL-004-A0 物業(yè)承接查驗現(xiàn)場問題匯總表NF-GL-005-A0 承接查驗報告NF-GL-006-A0 物業(yè)交接記錄表NF-GL-007-A0,相關(guān)表單,物業(yè)承接查驗辦法建房2010165號 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南 物業(yè)承接查驗操作指南 房

17、屋建造配置需求標(biāo)準(zhǔn)化文件 承接查驗工作規(guī)范 物業(yè)承接查驗標(biāo)準(zhǔn)圖冊,參考資料,感謝有你！,Contents,Add Your Text in here,Add Your Text in here,Add Your Text in here,Add Your Text in here,Add Your Text in here,Image Info www.wizdata.co.kr - Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may

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39、e,2005,2035,Describe a vision of company or strategic contents.,Description of the contents,Description of the contents,+40%,Describe a vision of company or strategic contents.,Describe a vision of company or strategic contents.,Description of the contents,Describe a vision of company or strategic c

40、ontents.,Click to edit title style,Please write down about details of introducing your company. (Vision, duties, and customer service of company),Add your vision in here,Add your vision in here,Add your vision in here,Company LOGO,Click to edit title style,Description of the contents,Description of

41、the contents,Describe a vision of company or strategic contents.,Description of the companys products Description of the companys business Description of the companys technology Description of the companys contents,Description of the companys products Description of the companys business Description of the companys technology Description of the companys contents,ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.,Text,Click to edit title style,ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.,Text in here,Text in here,