1、第五章 城市土地利用與空間結(jié)構(gòu),主要內(nèi)容城市土地概述土地競(jìng)租與城市土地利用城市空間結(jié)構(gòu)與功能分區(qū),第一節(jié) 城市土地概述,一、土地的概念和范圍 土地依其狹義、廣義解釋的不同，可以區(qū)分為下列三種： 1、土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。 2、土地是地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。 3、土地是自然物、自然力或自然資源。,上述對(duì)土地涵義的不同認(rèn)識(shí)，一方面表明了人們對(duì)土地利用與研究領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和深化，另一方面表明了由于生活、生產(chǎn)的需要以及研究的目的和學(xué)科不同，人們往往把土地看成不同的客體。地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體，經(jīng)濟(jì)

2、學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動(dòng)和資本的自然資源，農(nóng)民往往把土地作為耕作的田地，而一般城市居民則把土地看成是棲息、娛樂(lè)的場(chǎng)地。,土地作為平面，包括整個(gè)地球表面，但平面只是物理、幾何概念，并無(wú)經(jīng)濟(jì)意義。作為生產(chǎn)要素或經(jīng)濟(jì)資源的土地，是三維空間。所以土地不只是平面，而是立體的，是指地球的表面及其上下空間。具體一宗土地的范圍，可以從“橫”、“豎”兩個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)。,在橫的方面，一宗土地的橫向范圍即為該宗土地的邊界所圍繞的面積。 在豎的方面，土地可以分為下列3層： （1）地面； （2）地面以上的空間； （3）地面以下的空間。,如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，應(yīng)把土地看成是由地球的表層及其附屬物構(gòu)成的一個(gè)上下垂

3、直的立體，即土地是地球表面上空一定的高度、以及地球表面地下一定的深度組成的物質(zhì)整體，它包括空氣、土壤、水域、植被、巖石、礦藏等一切自然物質(zhì)，是它們的綜合體和抽象物，并由此決定了它的自然屬性。,二、土地的特性 1、土地的自然特性 土地是一種天然形成的自然物，它具有化學(xué)的和物理的各種特性，是一個(gè)十分復(fù)雜的和綜合的物體。土地的自然特性是土地自然屬性的反映。這些自然特性是：,（1）不可移動(dòng)性，或者說(shuō)位置固定性。土地上的土、沙石等雖然可以搬走移動(dòng)，但是作為立體空間的完整意義上的土地，是人類(lèi)不可以移動(dòng)的。 （2）原始性，或者說(shuō)供給的相對(duì)有限性。土地是自然的產(chǎn)物，不能被人工生產(chǎn)出來(lái)，所以其數(shù)量不能增加，由地

4、球的大小決定。由于土地?cái)?shù)量不能增加，使得土地具有有限性和獨(dú)占性。,（3）不可毀滅性。土地作為空間位置是永存的，在數(shù)量上不會(huì)減少，同時(shí)只要注意正常的保護(hù)，其生產(chǎn)力或利用價(jià)值也不會(huì)消失。 （4）獨(dú)特性。各宗土地具有的條件或利用價(jià)值差異很大，正如沒(méi)有兩個(gè)長(zhǎng)得一模一樣的人一樣，也沒(méi)有兩塊完全相同的土地。土地不能實(shí)現(xiàn)完全替代，致使土地市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，形成的價(jià)格也受個(gè)別情況所左右，即土地不能依“一物一價(jià)”的法則形成價(jià)格。,2、土地的經(jīng)濟(jì)特性 土地的上述自然特性，客觀上決定了它的經(jīng)濟(jì)特性。土地的經(jīng)濟(jì)特性，是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)引起的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，它們主要表現(xiàn)為：,（1）稀缺性。由于土地是自然賦予的不可再生物，

5、對(duì)于不斷增加的人口和不斷增長(zhǎng)的需求來(lái)說(shuō)，土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的。 （2）區(qū)位效益性。在城市，區(qū)位對(duì)于土地效益具有決定性作用。城市土地的區(qū)位效益性之所以十分強(qiáng)烈，是因?yàn)槿藗儗?duì)不同區(qū)位的土地有不同的直接或間接的投入，而高投入理應(yīng)得到高回報(bào)。 （3）邊際產(chǎn)出遞減性。對(duì)于城市土地來(lái)說(shuō)，邊際產(chǎn)出遞減性表現(xiàn)在，對(duì)土地的使用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。,3、土地的人文特性 土地的人文特性主要有下列三個(gè)方面： （1）用途的多樣性。多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以作多種不同的用途使用，而不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。,（2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性。土地的自然地理位置雖然固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻是很難穩(wěn)定

6、不變的。因?yàn)橹車(chē)h(huán)境、交通條件、市場(chǎng)距離、與公共設(shè)施的接近程度、與商業(yè)中心的接近程度等，均可以影響土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些是可變的，并處于經(jīng)常變化之中，故土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也是可變的，而且在不斷地變動(dòng)。,（3）合并和分割的可能性。土地作為物質(zhì)實(shí)體是不可以合并或分割的，但是作為權(quán)益是可以合并或分割的，例如可依買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承、征用、調(diào)整、重劃等行為對(duì)土地予以合并或分割。,三、城市土地地租 城市土地地租是城市土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，是城市土地收益分配的一種主要形式。 土地的價(jià)格并不是“土地價(jià)值”的貨幣表現(xiàn),而是土地所提供的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。,城市地租的兩種基本形式，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租

7、。 級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是土地的等級(jí)差別，來(lái)源是個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額； 絕對(duì)地租產(chǎn)生的條件是對(duì)土地所有權(quán)的壟斷，來(lái)源是市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格的差額。 級(jí)差地租是城市地租的主要形式。城市級(jí)差地租主要是由土地的位置和投資所決定的，由區(qū)位形成的級(jí)差地租永遠(yuǎn)是城市級(jí)差地租的主要形式。,城市級(jí)差地租可以分為宏觀和微觀兩個(gè)層次。 宏觀層次的級(jí)差地租是從城市在全國(guó)分布中的比較而論的。包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級(jí)差地租、由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施的投資因素綜合形成的城市功能級(jí)差地租和依賴(lài)城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的”自然力“形成的城市規(guī)模級(jí)差地租。 微觀層次的級(jí)差地租主要指城市內(nèi)部的級(jí)差地租，一般按形成要

8、素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟(jì)高位區(qū)的距離是城市內(nèi)部綜合級(jí)差地租形成的重要因素。,四、城市土地市場(chǎng) 城市土地市場(chǎng)是城市土地使用權(quán)交易的總和。 我國(guó)土地市場(chǎng)分為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)兩個(gè)層次，并在運(yùn)行上各有特點(diǎn)。 我國(guó)土地市場(chǎng)的基本格局是由國(guó)家壟斷城市土地使用權(quán)供給的一級(jí)市場(chǎng)和用地者相互轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的二級(jí)市場(chǎng)共同構(gòu)成。,城市土地一級(jí)市場(chǎng)是構(gòu)建國(guó)家宏觀調(diào)控下的城市土地市場(chǎng)的起點(diǎn)和支撐點(diǎn)。 城市二級(jí)市場(chǎng)是優(yōu)化 城市土地資源有效配置，提高城市土地使用效率的重要環(huán)節(jié)。 土地市場(chǎng)運(yùn)行體系如圖,土地市場(chǎng),土地使用權(quán)出讓市場(chǎng),土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),到期收回 轉(zhuǎn)讓收回 其他收回,土地征用,土地出讓

9、,土地轉(zhuǎn)讓 土地出租 土地轉(zhuǎn)租,一級(jí)市場(chǎng),二級(jí)市場(chǎng),五、城市土地制度 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，實(shí)行土地行政劃撥制度，我國(guó)城市土地使用概況地說(shuō)是”無(wú)償、無(wú)限期和無(wú)流動(dòng)性“的使用； 自20世紀(jì)80年代以來(lái)推行土地使用制度改革，實(shí)行土地使用權(quán)價(jià)格有償有期出讓土地，形成土地市場(chǎng)，市場(chǎng)逐漸取代政策成為城市土地資源配置的主要手段。,當(dāng)政策和市場(chǎng)成為土地利用的主要驅(qū)動(dòng)力時(shí)，公眾的意愿沒(méi)有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社會(huì)的認(rèn)可，系統(tǒng)內(nèi)部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)性。 城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈的過(guò)程。每一個(gè)主體的決策都會(huì)影響其他主體，反過(guò)來(lái)，也受到其他主體決策的影響。 因此，建立政府、市場(chǎng)

10、和公眾相互協(xié)調(diào)的機(jī)制與對(duì)策，是實(shí)現(xiàn)城市土地有償使用和可持續(xù)利用的關(guān)鍵。,具體措施： 1 改革城市土地利用規(guī)劃的方法 2 逐步建立并完善土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能 3 公眾參與是城市土地利用可持續(xù)發(fā)展的保障,第二節(jié) 土地競(jìng)租與城市土地利用,一、土地租金與土地區(qū)位 根據(jù)土地肥沃程度、距離市場(chǎng)區(qū)位遠(yuǎn)近和氣候條件等方面所決定的土地生產(chǎn)力的不同，可以將土地分為不同的等級(jí)。 一般而言，對(duì)土地的利用會(huì)根據(jù)社會(huì)產(chǎn)品需求的大小，由優(yōu)至劣依次進(jìn)行。生產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格必須小于最劣土地的平均成本是土地開(kāi)發(fā)的基本前提。如果最劣土地的平均成本等于市場(chǎng)價(jià)格，就不會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租，這種不會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租的土地在經(jīng)濟(jì)學(xué)上一般被稱(chēng)為邊際土地。 市場(chǎng)價(jià)

11、格與邊際土地以上土地產(chǎn)品平均成本之間的差額，就是級(jí)差地租。,二、城市土地的投標(biāo)租金模型 （一）杜能模型 德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能在他的專(zhuān)著孤立國(guó)一書(shū)中，提出了投標(biāo)租金的概念，建立起了一套投標(biāo)租金模型。杜能指出，投標(biāo)租金是投標(biāo)者對(duì)各種不同區(qū)位的土地所愿意支付的最高租金，它由土地使用者在對(duì)土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生。,對(duì)于某一土地需求者來(lái)說(shuō)，在城市地區(qū)影響投標(biāo)租金的最重要因素是土地的位置：地塊距市中心越近，愿意支付的租金越高。若以r（d）代表某一土地需求者的投標(biāo)租金曲線，d代表到城市中心的距離，p為產(chǎn)品價(jià)格，q為產(chǎn)量，c為與距離無(wú)關(guān)的單位生產(chǎn)成本，f為單位距離的運(yùn)費(fèi)率，為平均利潤(rùn)率，則在一定利潤(rùn)水平下每塊土地

12、的租用者所能支付的最大地租（即投標(biāo)租金）為：,r（d）=qpcfd 可見(jiàn)，相對(duì)于不變的p、c、和f來(lái)說(shuō)，投標(biāo)租金r（d）是距離d的線性函數(shù)。反映在圖5-1中，則AB為投標(biāo)租金曲線，其斜率為f。只要企業(yè)選址在這條曲線上，則無(wú)論其位置在AB線段上的何處，企業(yè)的利潤(rùn)率都是一定的。,杜能的分析雖是針對(duì)農(nóng)業(yè)而言的，實(shí)際上由于城市地租和農(nóng)業(yè)地租的基礎(chǔ)是一樣的，并由農(nóng)業(yè)地租來(lái)調(diào)節(jié)，因此在城市中，投標(biāo)租金曲線同樣是距離的線性函數(shù)。,（二）城市土地地租曲線 在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，城市土地在不同用途的使用者進(jìn)行分配時(shí)，總是遵循“最高租金原則”即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，對(duì)于城市不同區(qū)位上的土地，所給出的

13、投標(biāo)租金是不同的。,現(xiàn)假設(shè)有A、B、C三類(lèi)土地使用者，分別是商業(yè)零售業(yè)、制造業(yè)、公寓住宅業(yè)，它們各自給出了自己的土地投標(biāo)租金曲線，即在一定利潤(rùn)水平下所愿意支付的最大地租曲線：其中AA為商業(yè)用地的投標(biāo)租金，BB為制造業(yè)的投標(biāo)租金，CC為公寓住宅業(yè)的投標(biāo)租金。,當(dāng)土地處在OE區(qū)段時(shí)，商業(yè)用地的投標(biāo)租金AE最高，土地所有者理所當(dāng)然將OE區(qū)段的土地給了商業(yè)；同理，EF區(qū)段的土地給了投標(biāo)租金最高的制造業(yè)，F(xiàn)C區(qū)段的土地給了投標(biāo)租金最高的公寓住宅業(yè)。于是，這就形成了一條針對(duì)三個(gè)土地使用者的城市土地的投標(biāo)租金包絡(luò)線AEFC，它也是實(shí)際上的城市土地市場(chǎng)地租曲線。如圖5-2。,三、城市土地利用的一般均衡 城市土

14、地利用要達(dá)到均衡必須同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件： 1 企業(yè)選址的均衡。在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制下，只有所有區(qū)位上的企業(yè)均達(dá)到零經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)狀態(tài)時(shí)，企業(yè)才沒(méi)有改變區(qū)位的動(dòng)機(jī) 2 家庭選擇的均衡。所有家庭在市內(nèi)各區(qū)位上獲得的效用相同，從而任何家庭也沒(méi)有改變區(qū)位的動(dòng)機(jī)。 3 區(qū)位競(jìng)價(jià)的均衡。在充分競(jìng)爭(zhēng)條件下，土地總是被出價(jià)最高的使用者獲得。在同一區(qū)位上，不同的企業(yè)或家庭的競(jìng)租水平不同，只有出價(jià)最高者才能獲得該區(qū)位上的土地。,4 勞動(dòng)力市場(chǎng)的均衡。在開(kāi)放城市模型中，還必須滿足這一條件。即市內(nèi)工商業(yè)的勞動(dòng)力需求必須與居住區(qū)的勞動(dòng)力供給相適應(yīng)，否則就會(huì)有城市人口的遷入和遷出，從而影響地租乃至土地利用的變動(dòng)。 5 土地利

15、用邊際的均衡。在兩類(lèi)土地利用的邊界，兩類(lèi)土地的地租必須一致，否則邊界將會(huì)移動(dòng)。在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農(nóng)業(yè)地租,滿足上述幾個(gè)條件后，城市用地結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡，從而就決定了城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的形成。 一般來(lái)說(shuō)，服務(wù)業(yè)中非土地要素對(duì)土地的替代性較強(qiáng)，在市中心地區(qū)土地的邊際生產(chǎn)價(jià)值較高，從而地租出價(jià)較高，因而占據(jù)了市中心地區(qū)的土地。制造業(yè)、住房依次次之，因而分別居于中間和邊緣地帶，所以，從理論上，在市場(chǎng)機(jī)制下均衡的土地利用形成了同心圓形的分層結(jié)構(gòu)模式。,第三節(jié) 城市空間結(jié)構(gòu)與功能分區(qū),一、城市空間結(jié)構(gòu)的基本模式 伯吉斯（1925）同心圓學(xué)說(shuō)認(rèn)為，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，城市土地利用將形成單中心對(duì)稱(chēng)的圓形

16、分層結(jié)構(gòu)。當(dāng)城市區(qū)域擴(kuò)展時(shí)，每一個(gè)內(nèi)環(huán)地帶必然延伸并向外移動(dòng)，入侵相鄰?fù)猸h(huán)地帶，產(chǎn)生土地使用的演替，但并不改變?nèi)臃植嫉捻樞颉?同心圓模式是城市形成的基本結(jié)構(gòu)。,在傳統(tǒng)的單一中心城市中，大部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在中央核心地區(qū)，形成以同心圓為基本模式的中心城市，其功能分區(qū)表現(xiàn)為CBD、工業(yè)園區(qū)和居民區(qū)等。 隨著世界范圍內(nèi)城市化的快速發(fā)展，城市地域空間由集聚走向擴(kuò)散，現(xiàn)代多中心城市的興起和城郊次中心地帶得到發(fā)展已成為城市空間結(jié)構(gòu)演變的趨勢(shì)。,二、城市土地利用的分區(qū)制 完全的不受制約的市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一定的問(wèn)題，在城市發(fā)展中主要表現(xiàn)為： 1 市場(chǎng)只能體現(xiàn)少數(shù)集團(tuán)的短期局部利益，往往與城市發(fā)展的長(zhǎng)期方向相悖。 2

17、 市場(chǎng)在不能保證平等競(jìng)爭(zhēng)的情況下可能助長(zhǎng)投機(jī)行為，造成“泡沫經(jīng)濟(jì)”。 3 市場(chǎng)雖然促成土地的優(yōu)化配置，但也可能危害社會(huì)利益和環(huán)境利益，產(chǎn)生負(fù)的外部性。,實(shí)踐證明，城市政府可以運(yùn)用許多政策對(duì)土地利用進(jìn)行管理，例如采用分區(qū)規(guī)劃以限定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位選擇，發(fā)揮政府在土地市場(chǎng)中的作用。 阿瑟奧沙利文把具有外部性的分區(qū)稱(chēng)為公害分區(qū)，其目的在于把不相容的土地利用分離開(kāi)來(lái)。這種功能分區(qū)按照其有效性又可以分為工業(yè)分區(qū)、性能分區(qū)和立體排污費(fèi)三種政策類(lèi)型： 1.工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與工業(yè)用地相分離，將污染源與潛在的受害者分開(kāi)，限制工業(yè)污染的外部性，這種土地利用方式有助于提高社會(huì)福利，簡(jiǎn)便易行，可操作性強(qiáng)。 2.性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制的改進(jìn)。政府為每個(gè)區(qū)設(shè)定性能標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)污染設(shè)定上限，是一種鼓勵(lì)消除污染的政策，給無(wú)污染企業(yè)更多選擇生產(chǎn)地點(diǎn)的機(jī)會(huì)。 3.立體排污費(fèi)制。排污費(fèi)是一種針對(duì)污染征收的稅收，處于效率的目的，這種收費(fèi)應(yīng)等于污染的邊際外部成本