1、第三章 資產(chǎn)評估途徑與方法,第一節(jié) 市場途徑 第二節(jié) 收益途徑 第三節(jié) 成本途徑 第四節(jié) 評估途徑及其方法的選擇,第一節(jié) 市場途徑,一、市場途徑的基本涵義（替代原則） 市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。,通過市場途徑及其方法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件： （一）是要有一個活躍的公開市場； （二）是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。 1.功能可比 2.市場條件可比 3.成交時間可比,二、市場法的基本前提,三、市場途徑的基本程序,（一）了解被評估資產(chǎn) （二）選擇參照物。

2、 可比性問題，包括功能、市場條件及成交時間等。通常參照物應(yīng)選擇三個以上。 （三）在評估對象與參照物之間選擇比較因素。 選擇對資產(chǎn)價值有較大影響的因素,（四）指標(biāo)對比、量化差異（資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件） 差異數(shù)量化和貨幣化 （五）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異 初步評定結(jié)果與所選擇的參照物個數(shù)密切相關(guān) （六）綜合分析確定評估結(jié)果 采用加權(quán)平均的辦法或算術(shù)平均的辦法將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。,四、市場途徑中的具體方法,（一）直接比較法 直接比較法是指直接利用參照物價格或利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行

3、比較而判斷評估對象價值的各種具體評估技術(shù)方法。 直接比較法通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高,參照物與評估對象要達(dá)到相同或基本相同的程度。 評估對象價值參照物成交價格(評估對象特征參照物特征),1.現(xiàn)行市價法，如上市流通的股票和證券 當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候,可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。,2.市價折扣法 市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ),考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素,憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定,設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。 一般只適用于

4、評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。 用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 資產(chǎn)評估價值參照物成交價格(1價格折扣率),例評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn),在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元,經(jīng)評估師綜合分析,認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%,因此,擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。 資產(chǎn)評估價值=10(1-40%)=6(萬元) 3.功能價值類比法 功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。,（1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作功能價值法： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力) 例被評估資產(chǎn)年為一臺年加工

5、60000件零件的機床，評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為4萬元,參照車床一年加工同類零件80000件，則： 資產(chǎn)評估價值=460000/80000=3(萬元),（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格(評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力)x 例某企業(yè)欲評估一臺設(shè)備，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為5000件,經(jīng)市場調(diào)查，有與該設(shè)備基本相同的一種設(shè)備現(xiàn)正在出售，其年生產(chǎn)能力為6000件,出售價格為3萬元, 規(guī)模效益指數(shù)為0.6，則： 資產(chǎn)評估價值=3(5000/6000)0.6=2.69(萬元),4.物價指數(shù)法（價格指數(shù)調(diào)整法） 資產(chǎn)評估價值參照物成交價格

6、(1+物價變動指數(shù) ) 或：資產(chǎn)評估價值參照物成交價格價格指數(shù) 例：與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元,半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%,則： 資產(chǎn)評估價值=10(1+5%)=10.5(萬元),5.成新率價格調(diào)整法 成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。 資產(chǎn)評估價值參照物成交價格(評估對象成新率參照物成新率),（二）類比調(diào)整法 類比調(diào)整法是市場途徑及其方法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調(diào)整參照物與

7、評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。,1.市場售價類比法 市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異,通過對比分析和量化差異,調(diào)整估算出評估對象價值的各種方法。 資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能差異值時間差異值+交易情況差異值 資產(chǎn)評估價值=參照物售價功能修正系數(shù)交易情況修正系數(shù),例具體見教材34頁,解題過程如下： 1.交易情況修正 A：0%，1；B：-2%，100/98; C：-3%，100/97；D：0%，1 2.區(qū)域因素修正 A：1；B：100/88;C：100/108；D：1 3.交易時期修正 A：1

8、06/100；B：107/100;C：112/100；D：110/100 4.個別因素修正： （1）面積修正：各參照物的修正系數(shù)為：102/100=1.02,（2）土地使用年限修正 （A,C）年限修正系數(shù) =1 =（10.0994）（10.0676）=0.9659 5.計算待估土地的初步價格 交易實例A修正后的單價為： 870 （元/平方米） 交易實例B修正后的單價為： 820 （元/平方米） 交易實例C修正后的單價為： 855 （元/平方米）,交易實例D修正后的單價為： 840 （元/平方米） 6.采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果 土地評估單價為： （909+1038+901+942）4=94

9、8（元/平方米） 土地評估總價為： 600948=568800（元）,2.成本市價法 成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。 資產(chǎn)評估價值評估對象現(xiàn)行合理成本(參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本) 例評估時點某市商品住宅的成本市價率為150%,已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元,則其市價接近于30萬元。 資產(chǎn)評估價值=20150%=30(萬元),3.市盈率倍數(shù)法 市盈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評估。市盈率乘數(shù)法是以參照物(企業(yè))的市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù)),以此乘數(shù)與評估對象(企業(yè))的收益額相乘估算評估對象(企業(yè))價值的方法。 資產(chǎn)

10、評估價值評估對象(企業(yè))收益額參照物(企業(yè))市盈率 例：某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元,評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍,則： 企業(yè)的評估價值=100020=20000(萬元),五、市場法的優(yōu)缺點 優(yōu)點 1.評估值更能反映市場現(xiàn)實價格。 2.評估結(jié)果易于被評估各方所接受。 缺點 1.需要有公開及其活躍市場作為基礎(chǔ)。 2.不適于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。,第二節(jié) 收益途徑,一、收益途徑的基本涵義 收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 二、收益法的基本前提條件 1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收

11、益可以預(yù)測并可以用貨幣計量； 2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是可以預(yù)測并用貨幣計量的； 3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測,三、收益途徑的基本程序 （一）收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等； (二)分析測算被評估對象未來預(yù)期收益； (三)確定折現(xiàn)率或資本化率； (四)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值； (五)分析確定評估結(jié)果。,四、收益法的基本參數(shù) 評估值= （一）收益額 歸產(chǎn)權(quán)主體的所得額、未來的、客觀的收益 收益額的口徑： 利潤總額 凈利潤 凈現(xiàn)金流量=稅后利潤+年折舊額+回收資金 （二）折現(xiàn)率 期望投資報酬

12、率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 資本化率 折現(xiàn)率與收益額口徑一致 與利率不同 （三）收益期限,五、收益法的主要技術(shù)方法 P評估值； i年序號； Pi未來第i年的評估值； Ri未來第i年的預(yù)期收益； r折現(xiàn)率或資本化率； ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率； t收益年期； n收益年期； A年金。,（一）純收益不變 (1)在收益永續(xù),各因素不變的條件下： PA/r 其成立條件是： 純收益每年不變； 資本化率固定且大于零； 收益年期無限。,（2）在收益年期有限,資本化率大于零的條件下，評估值p： 其成立條件是： 純收益每年不變； 資本化率固定且大于零； 收益年期有限為n。 （3）在收益年期有限,資本化率等于

13、零的條件下： P=A n,（二）純收益在若干年后保持不變 (1)無限年期收益。其基本公式為: 其成立條件是： 純收益在n年(含第n年)以前有變化; 純收益在n年(不含第n年)以后保持不變; 收益年期無限; r大于零。,(2)有限年期收益。其計算公式為: 其成立條件是： 純收益在t年(含第t年)以前有變化； 純收益在t年(不含第t年)以后保持不變； 收益年期有限為n； r大于零。 這里要注意的是,純收益A的收益年期是(n-t)而不是n。,例：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來5年的收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益額均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率

14、為10%。 要求：(1)永續(xù)經(jīng)營下的企業(yè)價值； (2)50年收益的評估值. （1） =136.17（萬元）,（2）50年企業(yè)價值 =135.01（萬元）,（三）純收益按等差級數(shù)變化 （1）在純收益按等差級數(shù)遞增、收益年期無限的條件下： （2）在純收益按等差級數(shù)遞增、收益年期有限的條件下：,（3）在純收益按等差級數(shù)遞減、收益年期無限的條件下： （4）在純收益按等差級數(shù)遞減、收益年期有限的條件下：,（四）純收益按等比級數(shù)變化 （1）在純收益按等比級數(shù)遞增、收益年期無限的條件下： （2）在純收益按等比級數(shù)遞增、收益年期有限的條件下：,（3）在純收益按等比級數(shù)遞減、收益年期無限的條件下： （4）在純收

15、益按等比級數(shù)遞減、收益年期有限的條件下：,（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格,六、收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點 優(yōu)點 1.能真實和較準(zhǔn)確的反映企業(yè)本金化的價值。 2.與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。 缺點 1.預(yù)期收益額預(yù)測難度較大。 2.在評估中使用范圍較小。,第三節(jié) 成本途徑,一、成本途徑的基本涵義 二、理論依據(jù) 1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本 2、資產(chǎn)的價值是一個變量,三、成本法的基本前提 1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料 3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的,四、成本法中的具體評估方法 （一）重置成本及其核算 1.重置成

16、本的概念 重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額 復(fù)原重置成本：原相同的材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、設(shè)計、現(xiàn)時價格，復(fù)原 更新重置成本：現(xiàn)在的材料、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、設(shè)計、現(xiàn)時價格，功能相同,（二）重置成本的估算方法 1.重置核算法（成本構(gòu)成） （1）購買型 （2）自建型（料工費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益） 重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目,逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。,例：某資產(chǎn)評估機構(gòu)對某一廠房進行評估，按現(xiàn)行市價計算，耗費材料費用15600元，人工費14450元，機械使用費用6450元，其他直接費用14

17、450元，按規(guī)定間接成本按直接成本的15%提取，該廠房的重置成本為： 重置成本=直接成本+間接成本 =（ 15600+ 14450+ 6450+ 14450 ） （1+15%） =58592.5元,2.價格指數(shù)法 價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù),將被估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價值)調(diào)整為重置成本的一種方法,其計算公式為： 重置成本=資產(chǎn)的賬面原值(1+價格變動指數(shù)) 或=資產(chǎn)帳面原值價格指數(shù) 價格指數(shù)分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。 式中,價格指數(shù)主要采用定基價格指數(shù)。 定基價格指數(shù)=(評估時點定基價格指數(shù)資產(chǎn)購建時定基價格指數(shù))100。,例：某機床是2000年購置安裝的，賬面價值為6萬

18、元。2003年對該資產(chǎn)進行評估，若定基價格指數(shù)2000年為1.05，2003年定基價格指數(shù)為1.1，則： 機床的重置成本：61.1/1.05=6.29萬元,3.功能價值類比法 核心要素是功能成本函數(shù) A.功能成本線性函數(shù)-生產(chǎn)能力比例法 這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,估算被評估資產(chǎn)的重置成本。,B.功能成本指數(shù)函數(shù)-規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 X為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4-1,如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9.我國目前為止尚沒有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中藥謹(jǐn)慎使用

19、這種方法。 例：某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元,年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以確定其重置成本： 被評估資產(chǎn)重置成本4000/50005000040000(元),4.統(tǒng)計分析法（點面推算法） 為了簡化評估業(yè)務(wù),節(jié)省評估時間,還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本,這種方法運用的步驟是： 第一,在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別,如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等；機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。 第二,在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應(yīng)用功能價值法、價格指數(shù)法、重置核算法或

20、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。,第三,依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本,計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù),其計算公式為： K=R/R 公式中：K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； R為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本； R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。 根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本,計算公式為： 被評估資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)賬面歷史成本K 某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄取得。,例：評估某企業(yè)某類通用設(shè)備,經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺,估算其重置成本之和為30萬元,而該5臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為20萬元,該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則： K=3020=

21、1.5 該類通用設(shè)備重置成本5001.5=750(萬元),（三）實體性貶值的估算 是由于使用和自然力作用形成的貶值 1.觀測法（成新率法） 是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定,并進行綜合分析,將評估對象與其全新狀態(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響,判斷被評估資產(chǎn)的成新率,從而估算實體性貶值。 資產(chǎn)實體性貶值重置成本(1實體性成新率) 式中:實體性成新率=1-實體性貶值率,2.使用年限法 使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值率,進而估測資產(chǎn)的實體性貶值的方法。 使用年限法

22、數(shù)學(xué)式表達(dá)為： =(重置成本-預(yù)計殘值) 實體性貶值率 總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率,由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。 名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計算公式為： 資產(chǎn)利用率=(截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間)100%,例：某資產(chǎn)1995年2月購進,2005年2月評估時,名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo),正常使用情況下,每天應(yīng)工作8小時,該資產(chǎn)實際每天工作7.5小

23、時。由此可以計算資產(chǎn)利用率： 資產(chǎn)利用率103607.5/(103608)100% 93.75% 由此可確定其實際已使用年限為9.4年。 3.修復(fù)金額法（修復(fù)費用法）,（四）功能性貶值的估算 是由于技術(shù)相對落后而造成的貶值。 （1）超額投資成本形成的功能性貶值 即復(fù)原重置成本減去更新重置成本（實際上不計算） （2）超額運營成本形成的功能性貶值 =(被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)) =(被評估資產(chǎn)年超額運營成本（1所得稅 率）折現(xiàn)系數(shù)),例：被評估資產(chǎn)為某類機器設(shè)備，經(jīng)調(diào)查，市場上已有功能更好的設(shè)備出現(xiàn)。由于技術(shù)先進，新設(shè)備可以使操作人員減少，每月節(jié)約工資費用4000元。新設(shè)備和被評估設(shè)備的年產(chǎn)量相同，預(yù)計被評估設(shè)備尚可使用5年，折現(xiàn)率為10%。 被評估設(shè)備功能性貶值 4000125（P/A,10%,5）=909792(元) 也可能存在功能溢價,例：某種機器設(shè)備,技術(shù)先進的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高,節(jié)約工資費用,有關(guān)資料及