1、2010年房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收專項檢查部署大會,五家渠地方稅務(wù)局,2010年4月16日,企業(yè)自查指引 房地產(chǎn)行業(yè) 一、營業(yè)稅 （一）主營業(yè)務(wù)收入（自查重點） 1銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。 （1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計入“預(yù)收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅； （2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。,（3）總機構(gòu)有無將分支機構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計入； （4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入

2、是否未按規(guī)定入賬； （5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬； （6）拆遷補償收入是否未按規(guī)定確認收入，是否按補償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；,（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入。） （8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入； （9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。,2.開發(fā)項目完工后，是否將收

3、入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 3.按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅； 4.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入； 5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。,6.對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的

4、，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入。 7.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅 （1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進行稅務(wù)處理；,（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務(wù)，是否未按規(guī)定計稅； （3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。 （4）自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。 （5）將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。,（二）其他業(yè)

5、務(wù)收入 1.房屋出租收入 （1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。 （2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。 （3）以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。,2.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。 （三）其他營業(yè)稅涉稅問題 1.利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。 2.中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。,3.支付境外公司

6、來華提供咨詢、設(shè)計、施工等勞務(wù)費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。 4.合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。 5.代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。 6.其他 （注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）,二、個人所得稅 自查企業(yè)以各種形式向職工發(fā)放的工薪收入是否依法扣繳個人所得稅，重點自查項目如下： 1為職工建立的年金； 2為職工購買的各種商業(yè)保險； 3超標(biāo)準(zhǔn)為職工支付的養(yǎng)老、失業(yè)和醫(yī)療保險； 4超標(biāo)準(zhǔn)為職工繳存的住房公積金； 5以報銷發(fā)票形式向職工支付的各種個人收入；,6車改補貼、通信補貼。如果所在省制定了免稅補貼標(biāo)準(zhǔn)（稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)）的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免

7、予征收個人所得稅，在標(biāo)準(zhǔn)外以發(fā)票方式為職工報銷費用的，計入當(dāng)月個人收入征稅；未明確稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)合理確定補貼中因私用形成的個人收入部分，扣繳個人所得稅； 7為職工所有的房產(chǎn)支付的暖氣費、物業(yè)費； 8股票期權(quán)收入。實行員工股票期權(quán)計劃的，員工在行權(quán)時獲得的差價收益，是否按工薪所得繳納個人所得稅；,2.企業(yè)所得稅 （1）收入總額完整性的檢查。一是檢查被查企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額。特別要關(guān)注其銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益是否并入

8、收入總額；不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額；代有關(guān)部門、單位,和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額；一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額；未完工產(chǎn)品的計稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā)200931號的有關(guān)規(guī)定。,二是檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認以及成本、費

9、用、損失、稅金等的扣除，是否符合國稅發(fā)200931號等有關(guān)規(guī)定。三是檢查其有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況。四是確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報等情況。,（2）檢查稅前扣除項目的真實性、合法性。一是要重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實；重點查看是否存在虛開辦公費、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用

10、等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。二是期間費用、計稅成本的檢查。檢查其是否按,國稅發(fā)200931號的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本；是否如實按規(guī)定扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。三是要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整，重點檢查各項準(zhǔn)備金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。,（3）重點檢查項目。一是檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項的處理情況，是否存在預(yù)

11、售款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題；二是檢查預(yù)提費用、應(yīng)付賬款等科目，對年末留有余額的預(yù)提費用和因債權(quán)人原因無法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入；三是檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定；四是檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等,通過加大建安成本造價、虛加工作量等,非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等；五是檢查房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理；六是檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報繳納企

12、業(yè)所得稅等。,三、土地增值稅 除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意檢查： （一）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。 （二）是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。,（三）是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。 （四）是否不按規(guī)定進行成本費用分攤。 （五）是否不按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。 （六）清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進行納稅申報。,四、土地使用稅,（一）已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報繳納土地使用稅。 （

13、二）土地等級和使用稅額變更后是否未及時調(diào)整納稅申報。 （三）開發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計征土地使用稅。 （四）未銷售的商品房占用的土地是否未按規(guī)定繳納土地使用稅。,五、契稅,重點核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競得土地使用權(quán)后，是否及時繳納了契稅；是否嚴格按照財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，計征契稅。,各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。 房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。,5.印花稅,6、房產(chǎn)稅,（一）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房

14、產(chǎn)稅。 （二）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未做收入。 （三）與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否未增加計稅房產(chǎn)原值。,（四）新建和購置的房產(chǎn)是否未從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。 （五）國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否未按照有關(guān)規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。 （六）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否未按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。,建筑安裝業(yè)自查指引,一.營業(yè)稅 1、工程結(jié)算方面的檢查。一是根據(jù)施工合同，重點檢查以下內(nèi)容：根據(jù)合同約定的價款結(jié)算辦法，確定其實際應(yīng)稅收入

15、，并與甲方撥付工程款比較，核實其是否少申報應(yīng)稅收入；將預(yù)算定額和合同約定的收費項目與申報收入明細進行比對，核實其是否將臨時設(shè)施費、勞保統(tǒng)籌、二次搬運費等收費項目從收入中扣除后再申報納稅。,二是收入成本配比檢查。通過施工成本，檢查其是否存在有成本無收入的情況；檢查附屬工程（如倉房、車庫、人防工程、地面、花壇綠地、外墻裝飾等）或金屬作業(yè)工程（如鋼窗、柵欄、裝飾屋頂?shù)龋┑慕Y(jié)算，與主營業(yè)務(wù)收入進行核對，核實其是否少申報應(yīng)稅收入；檢查施工超計劃、超面積部分是否只進成本，不進收入。三是對甲方提供材料、動力等的工程項目，檢查其甲方提供物料是否一并申報納稅。,四是檢查其以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè)

16、相關(guān)的收入是否進行納稅申報，有無將收入直接記入所有者權(quán)益類科目、有無以實物（不動產(chǎn)、動產(chǎn)等）抵頂工程款而少計應(yīng)稅收入。是否存在因抵頂“三角債”間接導(dǎo)致少繳營業(yè)稅的問題，是否存在以工程勞務(wù)收入直接抵頂各項費用少繳營業(yè)稅的問題。,價外費用的檢查。將施工合同獎勵款與甲方撥付款核對，核實其價外收入（優(yōu)質(zhì)工程獎、提前竣工獎）是否一并申報，有無將此項收入直接計入“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費”、“盈余公積”、“未分配利潤”等科目。 其他應(yīng)稅收入的檢查。一是有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)時，是否申報繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。,二是有設(shè)備出租業(yè)務(wù)的納稅人，取得租賃收入是否一并申報。三是有分包業(yè)務(wù)的納稅人，是否依

17、法代扣代繳營業(yè)稅，納稅人和扣繳分包人的營業(yè)稅是否及時申報并繳納入庫。四是工程完工后余料、殘料的變價收入是否一并申報。五是因甲方拖欠工程款或借出資金的利息收入，是否一并申報。六是有無將收入以紅字記入其他業(yè)務(wù)支出或營業(yè)外支出借方等以收抵支現(xiàn)象。七是檢查其與關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)務(wù)往來的財務(wù)核算和涉稅事宜。,（2）檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時性。一是對已開工建設(shè)的建筑安裝工程，是否存在長期零申報的異常情況；二是是否按工程完工進度申報繳納營業(yè)稅，有無以未實際收到款項為由，拖延申報繳納稅款。,（3）重點檢查項目。一是對納稅人提供建筑勞務(wù)，應(yīng)檢查其是否按月就其本地和異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的全部收入向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機

18、關(guān)進行納稅申報，并就其本地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入繳納營業(yè)稅；是否自應(yīng)申報之月（含當(dāng)月）起6個月內(nèi)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供其異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)收入的完稅憑證（若否，應(yīng)就其異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納營業(yè)稅）。,二是對外來建筑業(yè)戶，應(yīng)重點檢查其納稅是否正常，是否有漏征漏管戶。三是重點核實建筑工程總包與分包的納稅情況。具體方法是：從大型建筑總包企業(yè)及長期承攬分包業(yè)務(wù)的業(yè)戶入手，對照其近年來簽訂的分包合同和收款單位，就其取得的發(fā)票和對應(yīng)的款項逐筆進行交叉稽核，對票款來源不一致或未按規(guī)定取得發(fā)票的情況開展重點檢查。,二.企業(yè)所得稅 （一）檢查應(yīng)稅收入的真實性、完整性。重點檢查：一是是否按實際完成工程量結(jié)轉(zhuǎn)工程收入。二是是否將工程結(jié)算收入或工程結(jié)算差價收入、合同外工程變更收入掛往來賬，少計應(yīng)稅所得額。三是檢查各類已結(jié)算和在建的建筑安裝工程是否取得合法有效的發(fā)票。,（2）檢查稅前扣除項目的真實性、合法性。一是要重點檢查各類成本費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。重點查看是否存在虛開辦公費、虛開勞務(wù)費發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以關(guān)聯(lián)的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成