1、,上海買房與租房之比較,金山區(qū),靜安區(qū),青浦區(qū),浦東區(qū),嘉定區(qū),徐匯區(qū),盧灣區(qū),虹口區(qū),普陀區(qū),黃埔區(qū),萬人組團(tuán)看房 海歸直嘆買房難,3月14日，在兩會(huì)后的記者見面會(huì)上，溫家寶總理表態(tài)：“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位?！?面對房價(jià)迷霧與總理表態(tài)，許多年輕人又開始糾結(jié)，繼續(xù)租房還是咬牙買房？ 也許溫總理下面的一番話，會(huì)讓年輕人有個(gè)參照：“我們說住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應(yīng)該鼓勵(lì)更多的人租房?！?未來15年上海買房租房收益比對 前提：向韓國日本現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)水平看齊，基于中國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，科技越來進(jìn)步，生長效率進(jìn)一步提高，人民幣匯率穩(wěn)步升值。 以上海南匯外環(huán)附近的康橋地區(qū)某普通商品

2、房為例 目前單價(jià)23,000RMB/平米(3432美元), 2房2廳100平米, 總價(jià)2,300,000RMB, 美元合計(jì)343,200.,1. 假設(shè)某人購買此樓盤給父母住，為2套房. 首付1,150,000元,貸款1,150,000元,二套貸款利息6.53(現(xiàn)在利息比較低，將來可能還要漲), 15年等額本息大約為1,806,607元,每月還款10,036元，利息總額是656,607 考慮此樓盤為毛坯，裝修成本1500元/平米,總裝修費(fèi)用150,000元 物業(yè)費(fèi)以及電梯等費(fèi)用 200元/月,每年費(fèi)用約增長1%,15年后38,581元, 我沒有查詢過過去15年國內(nèi)外物業(yè)費(fèi)支出增長率, 故估計(jì)出此

3、值 因此此人總支出是1,150,000 + 1,806,607 + 150,000+ 38,581萬 = 3,145,188 RMB 如果考慮將來房租對多套房征收房產(chǎn)稅，每年房產(chǎn)稅就不是小數(shù)字了，按照國外的經(jīng)驗(yàn)以及中國可預(yù)計(jì)的將來用于房產(chǎn)的土地剩余情況，此費(fèi)用將來肯定要征收的?？紤]這點(diǎn)，購買這套房子的結(jié)果是付出的可能更多。如果央行進(jìn)一步加息，貸款利息會(huì)更高。,現(xiàn)在計(jì)算15年后此樓盤總價(jià): 以日本東京相同地段房價(jià)7000美元（日本是套內(nèi)面積）計(jì)算,假設(shè)此樓盤15年后應(yīng)該是很舊了，裝修也嚴(yán)重老化了。類似毛坯房了，單價(jià)價(jià)值6000美金（非套內(nèi)面積）,6000美元單價(jià)的毛坯房而且是非套內(nèi)面積，參照現(xiàn)在

4、的歐美，日本房價(jià)，6000美金也不低啊(15年后上海是否達(dá)到目前東京經(jīng)濟(jì)水平，未知， 本人認(rèn)為達(dá)不到，因?yàn)橹袊?5年后達(dá)不到日本現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)水平，只要上海不獨(dú)立（想獨(dú)立也獨(dú)立不了），上海的經(jīng)濟(jì)水平脫離不了中國大環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平).考慮未來15年美元貶值35（估計(jì)的），此樓盤價(jià)值6,000*(1+35%) = 8,100美元。 參考過去15年日元對美元匯率變化，以及中國未來15年技術(shù)進(jìn)步，生產(chǎn)效率進(jìn)一步提高, 西方國家對中國的匯率壓力，保守估計(jì)15年后RMB對美元匯率1:4.05. 不考慮此樓盤折舊率（國外很多國家都有折舊率），故此樓盤15年后價(jià)值美金 8100*100 = 810,000美元，高的

5、嚇人，參照下紐約，倫敦，巴黎，東京等大城市相同地段房地產(chǎn)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)非常非常高了，現(xiàn)在我們來把它換算成人民幣，按人民幣匯率1:4.05算（可能會(huì)是1:4,或1:3呢），約合人民幣3，280，500，恩，好像很便宜嘛。 總收益： 3，280，500 - 3,145,188 = 135,312 RMB,2. 假設(shè)此人不去購買此樓盤，而是把此樓盤租下來. 考慮此樓盤租金每月3,000元，租金年增長率5，第15年的租金應(yīng)該是5,939元/月. 15年此人共需要付出租金776,783元。 假設(shè)此人把1,150,000元存定期或者購買理財(cái)產(chǎn)品，假設(shè)收益率4.05, 15年以后總共17，948，625 RMB. 另外把每月10,036元（本來用來還貸的月供)扣除每月的租金4500(15年月平均租金，不準(zhǔn)確，懶得考慮準(zhǔn)確的計(jì)算公式),5500元用來做理財(cái)15年，收益率也按4.05%計(jì)算，15年總共85,841.25元。 總支出: 1,150,000(首付款) + 990,000(5500*12*15(定投本金) + 776,783（房租金） = 2,916,783 RMB 總收入: 17，948，625 + 85,841.25 = 18,O34,466.25元 總收益: 18,O34,466.25 - 2,916,783 = 15