1、,都市綜合體 案例分析與借鑒,紐約洛克菲勒中心,“紐約心臟”曼哈頓,北京國貿(mào)中心,日本福岡博多運河城,日本福岡博多運河城,購物中心,劇場,最大程度借景,五星級酒店,東京六本木新城,保利文化廣場,北京萬達(dá)廣場,倫敦金絲雀碼頭,都市綜合體簡介,都市綜合體案例借鑒與分析,二,對尊地地產(chǎn)的啟示,三,目 錄,一,一,都市綜合體簡介,1,都市綜合體定義,2,都市綜合體特征,3,城市化進(jìn)程與都市綜合體,寫字樓,都市綜合體是什么？,公寓,酒店,商業(yè),展覽,都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形

2、成一個多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。,都市綜合體的定義,HOPSCA,都市綜合體的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可達(dá)性,高密度、集約性,整體統(tǒng)一性,功能復(fù)合性,土地使用均衡性,空間的連續(xù)性,內(nèi)外部關(guān)系完整性,強(qiáng)大的對外輻射型,升值價值,城市化進(jìn)程與都市綜合體,城市化發(fā)展,“ 一個城市只有一個中心 ”,廣州-北京路,重慶-解放碑,北京-西單,上海-南京路,“一個城市只有一個中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的發(fā)展需求嗎？,上海由一個中心向多個中心發(fā)展,上海-淮海路,上海-人民廣場,上海-陸家嘴,上海

3、-徐家匯,上海-虹橋,上海南京路,上海城市化發(fā)展,北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代,城市化發(fā)展,北京城市化發(fā)展,深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的,城市化發(fā)展,深圳城市化發(fā)展,深圳都市綜合體的發(fā)展,周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題 停車系統(tǒng)問題,都市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰,國貿(mào),地王,中信城市廣場,中航城,萬象城,保利文化廣場,周邊環(huán)境問題 功能搭配問題,周邊環(huán)境問題 道路系統(tǒng)問題 功能搭配問題,二,都市綜合體案例借鑒與分析,1,國內(nèi)外失敗案例分析,2,成功案例借鑒,都市綜合

4、體失敗的案例分析蒙特利爾地下城 Montreals underground city,每年4到5個月的漫長冬季。 40年建成全世界最大、最具特色的地下交通網(wǎng)絡(luò)。 地下步行街網(wǎng)絡(luò)與大量的復(fù)雜建筑物、商店相連，繁雜的系統(tǒng)變得簡單而又清晰。,道路系統(tǒng)長度約為40公里。 每天通行人數(shù)超過50萬。 共有11700個商場、百貨商店、餐館、40個劇院、電影院及其他休閑場所。,蒙特利爾簡介,地下城主要數(shù)據(jù)指標(biāo),蒙特利爾地下城發(fā)展歷程,20世紀(jì)70年代，地下城的概念出現(xiàn)，但中心區(qū)依然缺乏公共設(shè)施。,蒙特利爾開設(shè)了4條地下商業(yè)走廊，大都位于同一條地鐵交通干線的下面。,90年代 至今,20世紀(jì) 70年代,萌芽，地下

5、城的建筑面積大約在50萬平方米左右，主要由地鐵、廣場、旅館組成，市中心的地鐵站出現(xiàn)了少量的地下人行通道。,建設(shè)了更多的地下通道形成了一個由步行通道聯(lián)系起來的龐大的系統(tǒng),人們主要生活都轉(zhuǎn)入地下,地面的物業(yè)持續(xù)貶值，造成地面上人氣急劇下降，商業(yè)氛圍一蹶不振，自1964年來，地面上再沒有建一所零售商業(yè)建筑，而地下從1960年幾乎找不到一處要轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)。 行人在地下極易迷失方向，無法辨別自己的所處位置，尤其是一些外地或外國的游客。幾乎完全喪失了方向感！是地下商城給在地下活動的人們帶來的無法解決的問題。,蒙特利爾地下城的失敗,商城地下地上各兩層，上面是商業(yè)街，下面是綜合城。 建城過程中，注重新舊文化

6、的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)新舊兩種文化和建筑方式,項目亮點,項目不足,蒙特利爾地下商城失敗原因與借鑒,地下商城在建設(shè)初期，完全沒有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計。,規(guī)劃初期沒有充分考慮人與自然的和諧及人類的基本生活習(xí)慣。,失敗 原因,規(guī)劃和定位是綜合體開發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決定了了項目的發(fā)展方向、開發(fā)節(jié)奏、營銷策略、效益水平等，因此都市綜合體項目應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思考，較普通項目有更加長遠(yuǎn)的眼光。,蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，成功的都市綜合體各子項要求互為配套、互為支持，最大限度的形成資源共享，從而使得各項功能在綜合體自身一體化價值平臺上對自身價值全面超越。,經(jīng)驗 積累,占地面積：51萬m2 總建筑面積：116萬m2 物

7、業(yè)形態(tài)： 40萬平米的商業(yè) 20萬平米住宅 尼羅河大酒店 香格里拉酒店 酒店式公寓 水上游樂場、兒童樂園 各地風(fēng)格的美食街 總投資額：25億元 建筑密度：38.55%,都市綜合體失敗的案例分析東莞華南MALL,曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國新聞周刊評為“世界新七大奇觀”的華南MALL 2007年9月19日，正式更名為“新華南MALL生活城”,華南MALL這幾年名聲在外，在造勢方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了營銷的大忌，為什么要更名呢？,商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場的需求情況產(chǎn)生偏差，更名是對目前現(xiàn)狀的反思和調(diào)整!,東莞華南MALL現(xiàn)狀及根源,華南MALL的餐飲娛樂板塊加上購物僅

8、實現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的55。 文化展示、健康休閑類的商家則完全沒有實施。 各類主力店也比預(yù)期的少了50，同類商業(yè)替換率也超過30。,華南MALL照搬了歐美郊區(qū)MALL的模式。 購物中心體量太大，住宅尚未開發(fā)致使人氣不足， 本身不在一線城市核心商圈，消費力不強(qiáng)。,新華南MALL生活城不僅完成名稱、標(biāo)識等外在形象的更新，項目的理念創(chuàng)新、市場定位等方面也作出了重大調(diào)整，新華南MALL生活城已由原來的“主題購物公園”升級為“新都市主義國際生活街區(qū)”。,購物將只是“國際生活街區(qū)”里的一個功能而已，不再是唯一的核心功能，它與其他業(yè)態(tài)如娛樂、餐飲、酒店、寫字樓、住宅、休閑、旅游等功能組合成超級復(fù)合業(yè)態(tài)群，以滿足

9、人們“一站式”的“生活需求”，而非僅僅滿足“一站式”的“消費需求”。,業(yè)態(tài)調(diào)整方面，增加更多娛樂、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特色的歌劇院等等吸引人氣的項目比例，相應(yīng)減少一些購物中心、百貨業(yè)態(tài)的比例。,華南MALL的調(diào)整方向,主 題,功 能,業(yè) 態(tài),東莞華南MALL的借鑒,都市綜合體各物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計并非越大越好，核心物業(yè)如購物中心、酒店體量的大小設(shè)計必須依靠科學(xué)的測算得出，同時還需要對城市乃至整個宏觀發(fā)展趨勢有準(zhǔn)確的判斷，以免消費能力難以滿足巨大的消費規(guī)模。,對于都市綜合體的市場定位，我們要找到準(zhǔn)確市場空白點和訴求點。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡休閑/娛樂/

10、購物/度假功能最易實現(xiàn)成功。,都市綜合體策劃的模式尚不完善，各個國家之間因為文化、經(jīng)濟(jì)水平消費者心理與行為的差異化而相差甚遠(yuǎn)，國內(nèi)綜合體策劃應(yīng)重點考慮本土化的特征。,定 位,體 量,文 化,都市綜合體成功案例分析深圳華潤中心,項目位于深圳地王金融圈集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高的綜合建筑群。物業(yè)形態(tài)：萬象城5A甲級寫字樓華潤大廈君悅酒店酒店式公寓室外娛樂休閑廣場總建筑面積：約55萬m2總投資：40億港幣,華潤中心,深圳唯一的 SUPER HOPSCA,18.8萬平米深圳商業(yè)航母,不但推銷消費商品，而且推銷時尚生活方式,四大領(lǐng)航國際品牌主力店,法國（Rel）體驗

11、時尚生活百貨公司,嘉禾影院,華潤萬佳 City Value,奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場,華潤大廈： 出租率接近100 40多家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國百思買等世界500強(qiáng)企業(yè)。,華潤中心一期盤點,萬象城： 已接待顧客2000多萬人次， 商場出租率達(dá)97，一年銷售總額達(dá)到10億元。 顧客美譽度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅力的購物、休閑、娛樂場所之一,華潤中心一期獲得巨大成功！,華潤萬象城都市綜合體成功運營的思考,一期,二期,華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓？,公寓,周邊高檔公寓眾多,住宅,高檔住宅缺失

12、，中高檔住宅眾多,酒店,五星級酒店林立,辦公,地王大廈等甲級寫字樓匯聚,商務(wù),CBD帶來大量高等級商務(wù)人士,商業(yè),缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài),五星級酒店,商務(wù),辦公,商業(yè),公寓,住宅,資源平臺,商務(wù)租客,提升品質(zhì),旅游租客,商務(wù)消費人流,住家消費人流,提升品質(zhì),資源平臺,提升品質(zhì),城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈,高消費人流,讓我們從華潤中心的真實價值探究其成功因素,地王信興廣場,書城深交所發(fā)展銀行,華潤中心,國貿(mào)大廈,中信城市廣場,中信城市廣場的開業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財富指數(shù)。 華潤中心的加盟則對城區(qū)予以重新定義，升級為全新的 華潤地王財富圈！,世界金融中心,成功硬指

13、數(shù),一級商業(yè)中心,甲級寫字樓,星級酒店,華潤寫字樓 地王大廈 深業(yè)中心 發(fā)展銀行大廈 中信大廈 萬德大廈 世界金融中心,華潤酒店 木棉花酒店 晶都酒店 萬德酒店 世界金融中心,華潤萬象城 中信城市廣場,成功軟指數(shù),銀行,金融證券,保險,聯(lián)合證券 大鵬證券 中信證券 華鑫證券 金元證券 南方證券 鵬華基金,友邦保險 太平洋保險 人保 中保 華泰保險,深圳發(fā)展銀行 中信城市銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 人民銀行 商業(yè)銀行,華潤能量指數(shù),商業(yè)航母,5A級寫字樓,五星級酒店,華潤品牌能量,成功硬指數(shù),成功軟指數(shù),華潤能量指數(shù),華潤中心,港人北上,東部人群西進(jìn),西部人群重返,市外人群南下,營運城市

14、空間 引航城市地產(chǎn),填補(bǔ)深圳國際都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失,全新的運營理念提升深圳整體城市營運檔次,傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新文化內(nèi)涵,華潤中心,決定了本項目的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)超越了常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)的范疇，而帶有濃厚的運營城市空間的色彩。,運營城市是復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的最高境界！,華潤中心的規(guī)模體量,項目所在城區(qū)的外在發(fā)展要求,華潤中心運營城市,華潤中心成功原因分析,科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點彌補(bǔ)市場空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅提高單位土地面積的價值。,華潤中心超越普通房地產(chǎn)開發(fā)模式，以購物、休閑、娛樂、運動等多重功能的互補(bǔ)共贏為主要經(jīng)營模式，以城市運營的高度，實現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。,開發(fā) 節(jié)奏,地理 位置,華潤中心選址符合大型Shopping Mall的選址原則，形成了華潤帝王財富圈，未來可持續(xù)發(fā)展。,運營 城市,三,對尊地地產(chǎn)的啟示,都市綜合體前景,未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的主流模式就是區(qū)域開發(fā)模式，是大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，其核心點就是解決綜合配套的問題，商業(yè)、酒店、休閑娛樂等一系列的配套問題。,都市綜合體在中國將大有可為！,中國逐步邁向現(xiàn)代化，國外先進(jìn)的地產(chǎn)