1、2013.11.10，無(wú)錫中山路商圈市場(chǎng)分析，目錄，第一部分商圈概述，商圈介紹發(fā)展歷史現(xiàn)狀模式，商圈介紹，中山路商圈位于無(wú)錫市解放路內(nèi)環(huán)區(qū)，南起南曾基，北至勝利門；由市中心“三橫一縱”的主要商業(yè)道路發(fā)展而來(lái)，即先前街、人民路、薛倩街和中山路，現(xiàn)已發(fā)展成為無(wú)錫的主要商業(yè)中心區(qū)。中山路商業(yè)區(qū)示意圖，中山路商業(yè)效果圖，中間，山，路，縣，前面，街道，人，人，路，學(xué)校，前面，街道。20世紀(jì)90年代初，由原東方紅商場(chǎng)改造而來(lái)的無(wú)錫商業(yè)大廈開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)；直到1996年，日本的八佰伴、馬來(lái)西亞的三洋百盛和香港的新世界百貨相繼進(jìn)入中山路，而沿街的一些老店也改變了面貌，站穩(wěn)了腳跟。到目前為止，“商業(yè)圈”的概念已經(jīng)

2、逐漸成型。在發(fā)展的歷史上，中山路是中山路商圈的主要商業(yè)干道，是沿著無(wú)錫原有的直河而建。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，它已從原來(lái)分散的商業(yè)中心逐漸成為中國(guó)一流的商業(yè)街，同時(shí)帶動(dòng)了周邊街區(qū)的發(fā)展，合力形成無(wú)錫領(lǐng)先的中央商圈。20世紀(jì)80年代：萌芽期，88年將原東方紅購(gòu)物中心改造為商業(yè)建筑，96年將日資購(gòu)物中心八佰伴落戶中山路，2006年重建商業(yè)建筑，2013年恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。自20世紀(jì)40年代初，以無(wú)錫中山路命名后，經(jīng)過(guò)多次改造和擴(kuò)建，于1986年正式通過(guò)無(wú)錫南北大門，逐漸成為一些零散的收藏品。中山路商圈形成后，許多百貨商店、購(gòu)物中心以及東方商廈、新祖百貨、花都百貨、豪邁德、優(yōu)衣庫(kù)等快速品牌相繼出現(xiàn)。高速發(fā)展帶來(lái)

3、了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)，許多商家在輪洗中消失了，而競(jìng)爭(zhēng)最激烈的八佰伴和商業(yè)大廈也在此時(shí)進(jìn)行了擴(kuò)建和調(diào)整。20世紀(jì)10年代：鼎盛時(shí)期，隨著中山路商業(yè)區(qū)影響力的日益增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)外商業(yè)品牌接踵而至：2010年，遠(yuǎn)東百貨和吳穎百貨相繼出現(xiàn)；在13年里，兩個(gè)購(gòu)物中心，恒隆廣場(chǎng)和蘇寧廣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)了；之后，銀輝廣場(chǎng)、云浮國(guó)際、茅野一號(hào)等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目即將進(jìn)入市場(chǎng)，主要商業(yè)實(shí)體在中山路商業(yè)區(qū)的定位地位也將提升。中山路目前聚集了十大商場(chǎng)、百貨商店和商業(yè)街區(qū)，整體商業(yè)定位從低端到高端。其中，新開(kāi)業(yè)的恒隆廣場(chǎng)填補(bǔ)了無(wú)錫乃至江蘇眾多世界頂級(jí)品牌的空白?，F(xiàn)狀：保利廣場(chǎng)、保利達(dá)商業(yè)、100、遠(yuǎn)東百貨、崇安天街、云蝠國(guó)際、銀輝廣場(chǎng)、商

4、業(yè)大廈、恒隆廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、八佰伴、南曾基商業(yè)街、三陽(yáng)百盛、展前商貿(mào)城沿街零散商戶等。中端。第二部分案例分析，恒隆廣場(chǎng)蘇寧廣場(chǎng)案例影響，恒隆廣場(chǎng)基本信息，項(xiàng)目效果圖，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)總建筑面積37.57萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，其中第一期26.27萬(wàn)平方米；此次開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心總建筑面積約為11.8萬(wàn)平方米，一期有兩棟總建筑面積為14.5萬(wàn)平方米的辦公樓；第二階段包括商業(yè)、辦公室、酒店和公寓，具體的格式比例尚未確定。該項(xiàng)目包括一個(gè)7層的購(gòu)物中心和三座塔樓。三棟建筑的高度分別為250米、225米和200米。無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)是恒隆廣場(chǎng)在江蘇的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括一期和二期，總建筑面積375，700平方米。一期為購(gòu)

5、物中心和兩棟辦公樓，總面積為262，700平方米，自2013年開(kāi)始分期竣工。無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)二期包括商業(yè)、辦公樓、酒店和服務(wù)式自動(dòng)配藥系統(tǒng)風(fēng)格定位：簡(jiǎn)潔、清晰、動(dòng)態(tài)、線條。環(huán)境導(dǎo)向：在“漂浮”的整體設(shè)計(jì)中，將舊建筑有機(jī)地融合在一起，并盡可能地利用原有的建筑構(gòu)件，通過(guò)高科技手段提升恒隆廣場(chǎng)的文化內(nèi)涵。無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)與上海恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)有著相同的商業(yè)定位，并打算成為擁有世界品牌的頂級(jí)一站式購(gòu)物體驗(yàn)中心。開(kāi)業(yè)當(dāng)天，恒隆廣場(chǎng)整體入住率達(dá)到95%，平均租金約為13元/田萍；共吸引了236家商家，包括24個(gè)世界頂級(jí)品牌；商場(chǎng)的主要經(jīng)營(yíng)形式時(shí)裝、餐飲和國(guó)際一線品牌占近62%。恒隆廣場(chǎng)的業(yè)務(wù)比重，第一次進(jìn)入品牌

6、榜，恒隆廣場(chǎng)的業(yè)務(wù)比較豐富，每一層的布局都是穿插進(jìn)行的，以保證人們隨處可及，避免商業(yè)死胡同；一樓注重國(guó)際品牌的布局，突出檔次；2-4層主要從事時(shí)裝引導(dǎo)人流；六樓以中式餐飲為主，方便油煙排放。恒隆廣場(chǎng)的業(yè)務(wù)分布，F(xiàn)1、F5、F6，恒隆購(gòu)物廣場(chǎng)的功能匹配追求“舒適”:環(huán)形人流線，無(wú)盲區(qū)標(biāo)志，每層4部自動(dòng)扶梯和6部電梯，五星級(jí)高端廁所，寬敞明亮的通道和休息區(qū)；總的來(lái)說(shuō)，顧客活動(dòng)區(qū)占商場(chǎng)總面積的一半以上。恒隆廣場(chǎng)有完整的功能，休息區(qū)，通道和自動(dòng)扶梯，直接電梯，發(fā)光二極管導(dǎo)向卡，標(biāo)志和洗手間。除了創(chuàng)造極其舒適的購(gòu)物環(huán)境，恒隆購(gòu)物廣場(chǎng)還提供禮賓服務(wù)，包括七大服務(wù)：購(gòu)物指南咨詢、急救包、失物招領(lǐng)、縫紉包、電

7、子導(dǎo)航、無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)接入和嬰兒車/輪椅租賃。恒隆廣場(chǎng)特別服務(wù)，恒隆購(gòu)物中心于9月16日正式開(kāi)業(yè)，當(dāng)天的開(kāi)業(yè)率約為商戶出租率的80%；開(kāi)業(yè)地點(diǎn)很受歡迎，除了無(wú)錫本地客戶之外，還吸引了大量來(lái)自蘇州、常州和上海的客戶。恒隆廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)情況，開(kāi)業(yè)典禮，市場(chǎng)的人氣，恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)2個(gè)多月，目前商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)是在正確的軌道上，但人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期；精品服裝區(qū)通常人口稀少，周末的顧客大多是游客；六樓餐飲區(qū)的兩個(gè)主要餐廳，泰鼎豐和俏江南，仍處于裝修狀態(tài)，整體上缺乏吸引顧客的能力。恒隆廣場(chǎng)商業(yè)狀況，商場(chǎng)正門，一樓入口，二樓服裝區(qū)，負(fù)一樓超市，六樓中餐區(qū)，六樓西餐區(qū)，周五17:25，周五17:25，周五17336028，周五

8、17336055，周五17336045，周五17336044，蘇寧無(wú)錫蘇寧廣場(chǎng)，總建筑面積3220平方米物業(yè)類型包括購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)辦公樓和豪華公寓。目前，購(gòu)物中心已于2013年9月30日正式開(kāi)業(yè)。北塔上面有68層，南塔上面有48層，縣城商業(yè)大樓上面有7層。蘇寧廣場(chǎng)位于中山路商圈的核心。項(xiàng)目北至人民中路，西至圖書館路，南至秦邦憲故居崇寧路，東至新生路。該項(xiàng)目由兩棟高層建筑和兩棟縣級(jí)建筑組成，最高建筑為328米。由國(guó)際專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司RTKL策劃設(shè)計(jì)。南塔48層，北塔68層，商業(yè)郡樓7層，總建筑面積近32萬(wàn)，容積率10，綠化率蘇寧廣場(chǎng)的商業(yè)定位，蘇寧廣場(chǎng)集商場(chǎng)、高端寫字樓、高星級(jí)酒

9、店、酒店式公寓等功能于一體，堅(jiān)持“城市客廳品質(zhì)生活”理念，用心打造城市，打造城市新地標(biāo)建筑；蘇寧廣場(chǎng)購(gòu)物中心位于國(guó)際時(shí)尚空間，同時(shí)注入智能空間的商業(yè)體驗(yàn)，旨在成為一個(gè)提供截至9月30日開(kāi)業(yè)日，蘇寧廣場(chǎng)已引進(jìn)121家商戶，整體入住率接近100%；主要的商業(yè)形式是零售和餐飲，其中很大一部分是生活輔助服務(wù)。與恒隆廣場(chǎng)相比，它更注重娛樂(lè)和體驗(yàn)等生活功能。蘇寧廣場(chǎng)占了格式的比例，一些品牌展示了它。蘇寧廣場(chǎng)幾乎貫穿所有樓層，餐飲和生活設(shè)施最具吸引力，偏向體驗(yàn)消費(fèi)，以增強(qiáng)各樓層客戶的聚集和停留能力，確?？土鞯姆€(wěn)定和統(tǒng)一，真正契合休閑娛樂(lè)和體驗(yàn)消費(fèi)項(xiàng)目的商業(yè)定位。F7 F6蘇寧廣場(chǎng)商務(wù)集散F1、F5，每層設(shè)有

10、3部自動(dòng)扶梯和8部直達(dá)電梯，每層設(shè)有服務(wù)臺(tái)，六層設(shè)有會(huì)員服務(wù)中心；與傳統(tǒng)購(gòu)物中心相比，蘇寧廣場(chǎng)更注重顧客活動(dòng)、娛樂(lè)、休息等功能，但在細(xì)節(jié)上不夠細(xì)致。蘇寧廣場(chǎng)設(shè)有配套功能、自動(dòng)扶梯、直達(dá)電梯、洗手間、貴賓服務(wù)中心、休息區(qū)、兒童娛樂(lè)區(qū)，蘇寧廣場(chǎng)為會(huì)員提供特殊服務(wù)。除了享受消費(fèi)積分和用積分升級(jí)會(huì)員服務(wù)外，會(huì)員還可以享受近20項(xiàng)尊貴服務(wù)，如活動(dòng)折扣、禮品交換、停車、生日禮物和嬰兒車。蘇寧廣場(chǎng)的特別服務(wù)，在9月30日至10月7日蘇寧廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)期間，活動(dòng)繼續(xù)進(jìn)行：明星會(huì)議和商業(yè)促銷輪流進(jìn)行；特別是在蘇寧世博超級(jí)商場(chǎng)超級(jí)客戶聚集能力的支持下，首日客流量超過(guò)15萬(wàn)人次，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額超過(guò)6000萬(wàn)。蘇寧廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)狀

11、況、目前的人氣、蘇寧廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)典禮、持續(xù)的商業(yè)活動(dòng)保證了商場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)的人氣，尤其是餐飲區(qū)的兩大聚集場(chǎng)所外婆家和新鄉(xiāng)會(huì)的人氣；精品區(qū)的人流相對(duì)較少，但仍比恒隆廣場(chǎng)相同的商業(yè)環(huán)境要好。蘇寧廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況，商場(chǎng)側(cè)門，商場(chǎng)俯視，一樓入口，6-7層，1-3層，6層餐飲-新鄉(xiāng)會(huì)，4-5層服裝區(qū)，-1層超市，3層服裝區(qū)，周五18:20，案例影響模式影響，恒隆廣場(chǎng)，商業(yè)大廈。蘇寧廣場(chǎng)、保利廣場(chǎng)、南曾基、崇安寺、站前商貿(mào)城、中山路商圈當(dāng)前商業(yè)模式示意圖，關(guān)鍵詞：互補(bǔ)促引引引，案例影響商業(yè)啟示、內(nèi)容、第三部分競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、整體環(huán)境未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，中山路商圈商業(yè)地位高，競(jìng)爭(zhēng)激烈；自2011年以來(lái)，新世界、吳穎和大洋百貨在商

12、業(yè)區(qū)關(guān)閉；在未來(lái)兩年，將有幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，如銀輝廣場(chǎng)，崇安天街和茅野100。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中，銀輝廣場(chǎng)由兩座塔樓和一個(gè)裙樓組成，總建筑面積為18萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目定位為一個(gè)集高端時(shí)尚商務(wù)、酒店和國(guó)際公寓于一體的城市綜合體，商業(yè)定位遵循錯(cuò)位原則，以潮流、時(shí)尚和高品質(zhì)商品為導(dǎo)向，避免與商業(yè)區(qū)其他商業(yè)中心相同的形式。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品廣場(chǎng)、招商計(jì)劃、簽約品牌廣場(chǎng)、云巴特國(guó)際是崇安寺二期主體建筑之一，總建筑面積約12萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目以餐飲為導(dǎo)向，整合了購(gòu)物中心、辦公樓和服務(wù)公寓，主要面向年輕時(shí)尚消費(fèi)者。主席臺(tái)的餐飲部分于7月份開(kāi)始招商。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品云蝠國(guó)際，招商計(jì)劃，簽約品牌，云蝠國(guó)際，崇安天街主樓地上12層，地下2層，總建筑面積近5萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目旨在為追求新生活的時(shí)尚人士創(chuàng)造一個(gè)充滿活力的消費(fèi)和娛樂(lè)世界；為年輕家庭帶來(lái)一站式購(gòu)物和娛樂(lè)體驗(yàn)。目前，該項(xiàng)目正在不斷吸引投資。公司作為一個(gè)案例，恒隆、蘇寧