1、提綱 1、城市選擇 2、拓展的途徑 3、項目選擇標(biāo)準(zhǔn) 4、測算要點 5、工作重點,1、城市選擇,城市評價核心指標(biāo) 1、GDP(經(jīng)濟(jì)總量） 基數(shù)及增長率、趨勢 2、人口 人口總量及增長率 3、房地產(chǎn)供需關(guān)系指標(biāo) 供應(yīng)量（在建項目面積），新開工面積、施工面積、竣工面積、土地出讓面積 成交量 二手房成交量 存量房面積 去化率（供應(yīng)量/成交量） 房價收入比,2、拓展途徑,1、一級市場 政府招拍掛 商品住宅用地、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地 住宅用地 市場預(yù)期的博弈，城市分化嚴(yán)重，向一線城市集中，合作聯(lián)合出現(xiàn)頻率高，央企多 產(chǎn)業(yè)用地（商業(yè)、辦公，捆綁一定比例住宅） 以萬達(dá)為典型，設(shè)條件掛牌，需要企業(yè)有較高的博

2、弈政府的條件 2、二級市場 土地收購 公司股權(quán)收購 主要基于稅收、債務(wù)風(fēng)險等因素判斷，成本和風(fēng)險平衡比較。 3、三舊改造,3、項目選擇標(biāo)準(zhǔn),1、動態(tài)財務(wù)指標(biāo) IRR（15%） 銷售凈利潤率（10%） 敏感性分析、財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV） 2、靜態(tài)財務(wù)指標(biāo) 銷售凈利潤率10%,4、項目可研、測算要點,項目可研的重點 1、項目的價值分析 地段、配套、景觀 豪宅、改善、剛需 2、客戶定位、產(chǎn)品定位 客戶定位，客戶是誰？客戶年齡分布、區(qū)域分布、職業(yè)分布 產(chǎn)品定位，客戶需要什么？ 3、產(chǎn)品價值 戶型、立面、園林、裝修標(biāo)準(zhǔn) 配套（學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、醫(yī)療、交通、公共配套如萬科食堂、球場、公共圖書館等開放式交互

3、空間） 物業(yè)服務(wù)（物業(yè)管家、增值服務(wù)）,在成本控制能力行業(yè)差異不大的前提下，項目經(jīng)營的關(guān)鍵是營銷定位和產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計，產(chǎn)品的價值決定了價格和盈利能力，是整個項目財務(wù)目標(biāo)實現(xiàn)的核心。,4、項目可研、測算要點,測算需注意的地方 1、成本構(gòu)成、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計費，50元/ ，超高層135元/ ;行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)： 建安，3500-4000元/ （33層高層），基礎(chǔ)、土建、精裝修、設(shè)備機電、市政環(huán)境，根據(jù)項目的地質(zhì)條件和項目定位，有成本差異；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 市政環(huán)境，158元/ （總建面），行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； 標(biāo)準(zhǔn)工期，行業(yè)差異趨同，工期鋪排與方案、經(jīng)營思路結(jié)合； 市政條件，項目實際條件差異較大，主要是強電（外電）； 公建

4、配套要求，以項目出讓條件和地方規(guī)范為準(zhǔn)。 2、土增稅、稅籌 土增稅地方規(guī)范，預(yù)收的點數(shù)各地方有差異; 稅籌手法，通過稅收籌劃降低土增稅。 3、稅費占比、管理、營銷費占比 土增稅，以增值率87%為例，土增稅占銷售收入比例為16%； 營業(yè)稅5.6%； 所得稅，25%*稅后利潤率*銷售收入，假設(shè)稅后利潤率10%，則所得稅占比2.5%。綜合稅金占銷售收入比30%以內(nèi)。 管理費用、營銷費用通常取銷售收入的3%，根據(jù)項目經(jīng)營具體情況調(diào)整，行業(yè)控制目標(biāo)5%以內(nèi)。 4、銷售毛利潤率、凈利潤率關(guān)系 銷售毛利潤-期間費用（管理、營銷、財務(wù)費用，10%）-所得稅=銷售凈利潤 所得稅=銷售凈利潤*1/3 銷售毛利率*3/4-期間費用率=銷售凈利率 5、改善財務(wù)指標(biāo)的主要方式,5、工作重點,城市選擇基礎(chǔ)工作 1、城市評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集 2、城市土地儲備、存量土地分布 土地信息庫 3、城市各區(qū)域市場信息 各區(qū)域在售樓盤、產(chǎn)品、客戶特征及分布、成交情況 市場信息庫（有無合作策劃代理）,土地拓展渠道 1、中介（世聯(lián)、中原）、銀行、設(shè)計院、政府、土地中介公