1、我們迎來(lái)地鐵時(shí)代,淺析地鐵商業(yè),第一章：走進(jìn)地鐵 第二章：地鐵商業(yè)及研究 第三章：地鐵商業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒香港地鐵商業(yè) 第四章：國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和經(jīng)營(yíng)模式 第五章：案例解析 第六章：福州開(kāi)啟地鐵時(shí)代,目錄,地鐵作為城市交通的大動(dòng)脈，每天承載著大量的市民、白領(lǐng)和商務(wù)人群，因此地鐵站口必然成為大量城市人群的集散地。這些外因也使得地鐵商業(yè)的前景備受關(guān)注。,研究背景,現(xiàn)狀解讀,地鐵商業(yè)發(fā)展緩慢，市場(chǎng)盈利水平低 從我國(guó)地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，由于我國(guó)地鐵商業(yè)缺乏專業(yè)的規(guī)劃，地上、地下商業(yè)之間難以形成有效的聯(lián)動(dòng)，地鐵延伸所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值沒(méi)有得到充分的挖掘，市場(chǎng)盈利水平較低。,趨勢(shì)分析,地鐵大規(guī)模擴(kuò)張帶動(dòng)城市商圈

2、升級(jí)，地鐵商業(yè)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)，成成為新的投資熱點(diǎn)。 地鐵建設(shè)的發(fā)展，改變?nèi)藗兂鲂薪煌ǚ奖愕耐瑫r(shí)，也帶動(dòng)城市原有商業(yè)圈不斷升級(jí)，作為地下商業(yè)的投資，可以有效的實(shí)現(xiàn)保值增值的目的，地鐵商業(yè)將成新的投資熱點(diǎn)。,第一章,走進(jìn)地鐵,地鐵的概念 地鐵是地下鐵道的簡(jiǎn)稱。它是一種獨(dú)立的有軌交通系統(tǒng)，不受地面道路情況的影響，能夠按照設(shè)計(jì)的能力正常運(yùn)行。 地鐵具有效率高、無(wú)污染、大運(yùn)量等特點(diǎn)。 地鐵和輕軌的最主要區(qū)別就是在運(yùn)量上。通常衡量的標(biāo)準(zhǔn)是高峰時(shí)的每小時(shí)客流量，超過(guò)了3萬(wàn)人次就叫地鐵。,什么是地鐵,地鐵車輛是成列運(yùn)行的。一般情況下由4輛或6輛編成一列，少數(shù)情況下，也有8輛編成一列的。,地鐵車輛簡(jiǎn)介,車輛的車體

3、，現(xiàn)在一般都采用鋁合金或不銹鋼材料，采用整體承載結(jié)構(gòu)，以減輕自重。 一輛車的兩側(cè)均開(kāi)有多個(gè)車門(mén)（一般為四個(gè)），車門(mén)的開(kāi)關(guān)可以自動(dòng)控制，也可以由司機(jī)手動(dòng)控制。,車體設(shè)計(jì),地鐵路網(wǎng)的基本型式有：?jiǎn)尉€式、單環(huán)線式、多線式、蛛網(wǎng)式。每 一條地鐵線路都是由區(qū)間隧道（地面上為地面線路或高架線路）、車站 及附屬建筑物組成。車站按其功能分為四種： 1.中間站：只供乘客乘降用，此類車站數(shù)量最多。 2.折返站：在中間站設(shè)有折返線路設(shè)備即稱為折返站，一般在市區(qū)客流 量大的區(qū)段設(shè)立，可以滿足乘客需要，同時(shí)節(jié)省運(yùn)營(yíng)開(kāi)支。 3.換乘站：既用于乘客乘降又為乘客提供換乘的車站。 4.終點(diǎn)站：地鐵線路兩端的車站，除了供乘客上下

4、或換乘外，通常還供 列車停留、折返、臨修及檢修使用。,地鐵路網(wǎng)的基本形式,北京市地鐵運(yùn)營(yíng)線路圖,上海市地鐵運(yùn)營(yíng)線路圖,廣州市地鐵運(yùn)營(yíng)線路圖,目前，世界上已有43個(gè)國(guó)家的118座城市建有地鐵。 最早的地鐵：世界上最早的地鐵于1863年在英國(guó)倫敦建成，其長(zhǎng)度約6.5公里， 采用蒸汽機(jī)車。 最短的地鐵：土耳其的伊斯坦布爾地鐵，總長(zhǎng)度只有610米，而且只有首尾兩個(gè) 車站。 速度最快的地鐵：美國(guó)舊金山地鐵運(yùn)行時(shí)速最高達(dá)128公里，為世界地鐵速度之 最。 最有效益的地鐵：香港地鐵是全球獨(dú)一無(wú)二最具商業(yè)價(jià)值的地鐵，經(jīng)濟(jì)效益十分 可觀。 最繁忙的地鐵：莫斯科的地鐵由10余條線路組成，全年運(yùn)送的乘客達(dá)26億人

5、次，占整座城市交通總運(yùn)量的45。 最長(zhǎng)的地鐵：英國(guó)有一條地鐵穿越8座城市，總長(zhǎng)度近100公里，共設(shè)458個(gè)車站。,世界地鐵之最,最先進(jìn)的地鐵：法國(guó)里爾地鐵是無(wú)人駕駛的全自動(dòng)化地鐵，高峰期間，列車間隔 時(shí)間只有72秒。 最清潔和安全的地鐵：新加坡地鐵最清潔，最安全。列車及車站清潔光亮，一塵 不染。乘客所能觸及的地方，均采用不易燃的材料進(jìn)行裝修，同時(shí)還有一整套滅 火救災(zāi)的自動(dòng)檢測(cè)系統(tǒng)。 最深的地鐵：朝鮮平壤市的地鐵，最大埋深達(dá)100米左右，稱得上世界埋深最深 的地鐵。 最淺的地鐵：我國(guó)的天津地鐵，最淺處埋深僅2-3米，可謂世界上埋深最淺的地 鐵。 最有藝術(shù)氛圍的地鐵：瑞典斯德哥爾摩地鐵被譽(yù)為“世界

6、最長(zhǎng)的地下藝術(shù)長(zhǎng)廊”。 在99個(gè)地鐵車站中，有一半以上裝飾著不同的藝術(shù)品，它們表現(xiàn)著不同的主題。 海拔最高的地鐵：墨西哥地鐵，修建在海拔2300米的高原上，是目前城市地鐵中 海拔最高的。 線路和車站最多的地鐵：紐約地鐵有30條線路，469個(gè)車站，堪稱世界上地鐵線 路和車站最多的城市。,第二章,地鐵商業(yè)及研究,地鐵商業(yè)是指在地鐵內(nèi)建造的一些帶有盈利商業(yè)性質(zhì)的地鐵商鋪、 商業(yè)街、地下商城等。,地鐵商業(yè)的定義,地鐵商業(yè)主要有三種方式:點(diǎn)式商業(yè)、條式商業(yè)、立體化商業(yè) 。 點(diǎn)式商業(yè)：多為在地鐵的候車點(diǎn)、出入口、過(guò)道等公共空間部分設(shè)置的商業(yè)零售點(diǎn)，多以應(yīng)急商品零售為需要，比如報(bào)紙雜志、飲料、電話卡等。,地

7、鐵商業(yè)的類型,點(diǎn)式商業(yè),條式商業(yè)：多為一些街道式聯(lián)接在一起的若干家商鋪或店面構(gòu)成的地鐵通道商業(yè)，主要的客群目標(biāo)均是出入于地鐵的客人。其經(jīng)營(yíng)的主要是快速消費(fèi)品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書(shū)店等等。,條式商業(yè),立體化商業(yè)：則是位于地鐵附近或相聯(lián)的購(gòu)物中心、超市等，而且規(guī)模相對(duì)比較大，包括多個(gè)樓層的經(jīng)營(yíng)空間。其中，大多有一些樓層是可以直接與地鐵的通道相聯(lián)接的，可以使出入地鐵站的客流直接通過(guò)專用的通道進(jìn)入賣場(chǎng)。其經(jīng)營(yíng)的品種很多，范圍很廣，目標(biāo)客群也可以包括地面的行人。,立體化商業(yè),1.地鐵的商業(yè)價(jià)值應(yīng)該結(jié)合地鐵自身的核心功能以及地鐵客流的實(shí)際情況進(jìn)行分析。主要包含空間、時(shí)間和客流三個(gè)層面的因素。

8、 A).從空間角度看：地鐵與商業(yè)的影響是雙向的，地鐵深入的區(qū)域通常都具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)，而地鐵的引入又會(huì)加速新的項(xiàng)目的誕生，使沿線商業(yè)環(huán)境更加成熟。比如上海的徐家匯作為最早擁有地鐵的區(qū)域，其商圈的形成和發(fā)展與具備地鐵功能有著直接的因果關(guān)系。,地鐵的商業(yè)功能與價(jià)值體現(xiàn),B)：從時(shí)間角度看：地鐵通行區(qū)域的廣泛和運(yùn)營(yíng)時(shí)間的飽滿為商業(yè)功能的發(fā)揮和提升創(chuàng)造了很好的條件，地鐵客流高峰在于一早一晚，而生活方式的進(jìn)步將使得地鐵對(duì)晚間消費(fèi)和假日消費(fèi)的刺激更為明顯。 C)：從客流吸引角度看：地鐵的運(yùn)載功能可以順利實(shí)現(xiàn)客流吸引，因此對(duì)于地鐵的商業(yè)功能而言更為需要的是把客流轉(zhuǎn)化為有效的消費(fèi)流。,在地鐵的日客運(yùn)量數(shù)據(jù)方

9、面：巴黎超過(guò)1000萬(wàn)人次、紐約2000萬(wàn)人次、莫斯科800萬(wàn)人次、北京130萬(wàn)人次、上海100萬(wàn)人次、廣州60萬(wàn)人次。香港雖然地鐵線路的總長(zhǎng)只有43.2公里，但其日客運(yùn)量高達(dá)220萬(wàn)人次，最高時(shí)可以達(dá)到280萬(wàn)人次；有如此規(guī)模的客流支撐，地鐵的商業(yè)潛力自然可見(jiàn)一斑。,2：地鐵商業(yè)價(jià)值的主要體現(xiàn),A).地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，除了票價(jià)收入外，對(duì)地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益和出租物業(yè)收益也占了越來(lái)越大的比率。 舉例來(lái)說(shuō)：2000年香港地鐵獲得純利40億港幣，成為世界上盈利最多的地鐵，從收益比例看，1999年香港地鐵72.5億的經(jīng)營(yíng)收入中，票價(jià)收入占56.4億，其余的收益都來(lái)自于地鐵商業(yè)的增加值。 東京地

10、鐵2002年度靠提供場(chǎng)地收取的租金有9億日元，加上它擁有的38家便利店的57億日元銷售額，合計(jì)66億日元，雖然這部分收入只占地鐵總收入的2%，但也是一筆很大的收益。,B).發(fā)揮和利用地鐵的客流優(yōu)勢(shì)激發(fā)了地鐵的商業(yè)潛力。 上海人民廣場(chǎng)下的迪美廣場(chǎng)和香港名店街、廣州天河城廣場(chǎng)等都是國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)的典型代表。 C).地鐵可以帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃和整合，放大商圈的輔射范圍。 香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)大約分布有30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心總數(shù)的五分之三，而目前香港主要購(gòu)物中心基本上都是在1979年以后地鐵通車后落成開(kāi)業(yè)的。此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的影響。,地鐵商業(yè)的開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，商業(yè)定位非

11、常重要?？紤]到地鐵商業(yè)的特殊性，商業(yè)的定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點(diǎn)，而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會(huì)更多地體現(xiàn)出個(gè)性化的特征。,3：地鐵商業(yè)的準(zhǔn)確定位及商業(yè)組合能激發(fā)最大的商業(yè)潛力和價(jià)值,A).地鐵商業(yè)的分布區(qū)位不同，定位和業(yè)態(tài)形式也會(huì)有所不同。從商業(yè)分布上，地鐵站臺(tái)由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為四個(gè)層次： 第一層次：是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以經(jīng)營(yíng)即時(shí)性消費(fèi)商品為主； 第二層次：是面積較大的站廳內(nèi)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。 第三個(gè)層次：為地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般以經(jīng)營(yíng)流行性服飾、皮具和精品為主，目標(biāo)消費(fèi)

12、者通常鎖定大中學(xué)生和追求時(shí)尚的年青人，價(jià)格多中低檔，強(qiáng)調(diào)主題、特色經(jīng)營(yíng)，以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 第四層次：為地鐵上蓋大型的購(gòu)物中心，以其更完善的商業(yè)功能，多樣的業(yè)態(tài)組合、主題特色，利用地鐵強(qiáng)大的載客能力吸引更大范圍內(nèi)的消費(fèi)者。,B).地鐵商業(yè)應(yīng)堅(jiān)持特色化發(fā)展思維。 體現(xiàn)在地鐵商業(yè)項(xiàng)目上，就是應(yīng)該堅(jiān)持特色發(fā)展與適應(yīng)地鐵人群全面需求二者的并舉。地鐵商業(yè)特色的塑造難度大于一般性商業(yè)項(xiàng)目。因?yàn)榭腿旱南鄬?duì)穩(wěn)定性與快速性將使許多商業(yè)形態(tài)和商品不適合地鐵商業(yè)的發(fā)展。因此在考慮地鐵商業(yè)定位的時(shí)候必須要對(duì)這一特點(diǎn)給予考慮。,C).地鐵商業(yè)要考慮與周邊商業(yè)環(huán)境的統(tǒng)一性。 高檔定位的項(xiàng)目在引入地鐵以后，應(yīng)該如何協(xié)

13、調(diào)商業(yè)規(guī)劃和商品組合是一個(gè)很重要的話題。由于高檔定位的商業(yè)項(xiàng)目需要安靜和幽雅的環(huán)境，所以在目前階段，地鐵的引入與高檔商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)能力提升還難以形成正比關(guān)系。,D).依據(jù)地鐵線路的規(guī)劃制定沿線商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃。 地鐵發(fā)展與城市的發(fā)展是緊密聯(lián)系在一起的，因此配合地鐵的規(guī)劃引導(dǎo)沿線商業(yè)設(shè)施的合理布局，將對(duì)商圈的調(diào)整和消費(fèi)力的再分配發(fā)揮重要的作用，其潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)就會(huì)得到更好的釋放。香港購(gòu)物中心的分布就是一個(gè)很好的例證。,E).必須準(zhǔn)確分析地鐵商業(yè)客流的特點(diǎn)。 地鐵商業(yè)的定位需要同步考慮乘客結(jié)構(gòu)以及站位所處區(qū)域的特點(diǎn)兩個(gè)因素，乘客的流動(dòng)并不直接表明消費(fèi)的到來(lái)，消費(fèi)的吸引和創(chuàng)造必須要靠合理的商業(yè)規(guī)劃和賣

14、點(diǎn)塑造才能完成。,地鐵作為一種快捷、準(zhǔn)時(shí)的城市交通工具，多以居住密集區(qū)和商業(yè)繁華區(qū)為主要深入?yún)^(qū)域,地鐵能夠聚集巨大的客流，很容易在地鐵沿線形成新的商業(yè)區(qū),使商業(yè)空間的單點(diǎn)核心格局向多點(diǎn)區(qū)域中心轉(zhuǎn)變發(fā)展。 為了最大程度激發(fā)地鐵商業(yè)的價(jià)值，我們必需要更專業(yè)地去考慮處于不同區(qū)域商業(yè)環(huán)境、不同客群背景下的地鐵商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合，用主題鮮明、有特色吸引的商業(yè)組合來(lái)創(chuàng)造消費(fèi)，在由于地鐵帶來(lái)的商圈格局調(diào)整和消費(fèi)力再分配這個(gè)機(jī)遇中塑造項(xiàng)目的商業(yè)地位。,小結(jié),第三章,地鐵商業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒香港地鐵商業(yè),香港地鐵公司被譽(yù)為“目前世界上惟一盈利的城市地鐵”。雖然地鐵總長(zhǎng)只有43.2公里，但日客運(yùn)量高達(dá)220萬(wàn)人次，最高時(shí)

15、達(dá)到280萬(wàn)人次，是目前世界上載客量最大的地下運(yùn)輸工具。香港地鐵1979年誕生，第一段鋪設(shè)在九龍。目前香港地鐵共有5條線路：港島線、荃灣線、觀塘線、東涌線及將軍澳線。,香港的地鐵商業(yè)分地下和地面兩部份。 地下商業(yè)可以說(shuō)是地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，因而可以說(shuō)在特定時(shí)空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對(duì)于巨大的客流資源具有市場(chǎng)獨(dú)占性。 地面商業(yè)具有聚集人氣的磁場(chǎng)效應(yīng)，而地鐵的運(yùn)營(yíng)猶如動(dòng)脈，能加速客流，二者相互支持。因此地面商業(yè)的發(fā)展與地鐵地下商業(yè)關(guān)系密切，地上地下各商業(yè)設(shè)施之間相互補(bǔ)充，能更大的方便和滿足消費(fèi)需求。,地鐵地下商業(yè)和地上商業(yè)的開(kāi)發(fā)由于屬于不同的開(kāi)

16、發(fā)范疇, 香港的地鐵網(wǎng)絡(luò)極為成熟，并創(chuàng)新了一種新的發(fā)展模式: 地鐵商業(yè)與沿線上蓋物業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 他們首先向政府取得開(kāi)發(fā)地鐵站點(diǎn)上蓋物業(yè)的權(quán)利，之后尋找合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費(fèi)用，建造大型住宅、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)。出售物業(yè)所得利潤(rùn)，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。 集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)于一身的發(fā)展模式，使得香港地鐵不但成為了世界上為數(shù)不多賺錢的地鐵公司。,1：地鐵商業(yè)與沿線上蓋物業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)(以香港地鐵公司為例),香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”模式，香港開(kāi)發(fā)商擁有絕對(duì)的統(tǒng)一管理權(quán)。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營(yíng)管理，首先考慮的是如何在短時(shí)期內(nèi)吸引商場(chǎng)進(jìn)駐，把商場(chǎng)做旺。,2：

17、地鐵公司對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理策略,香港地鐵網(wǎng)絡(luò)沿線分布著眾多購(gòu)物中心，地鐵的便捷使跨區(qū)消費(fèi)成為普遍現(xiàn)象，區(qū)域性特色成為香港購(gòu)物中心不可或缺的因數(shù)。 香港的地鐵商業(yè)都采取只租不售的經(jīng)營(yíng)策略，開(kāi)發(fā)商傭有統(tǒng)一管理權(quán)，自行招商和管理。,小結(jié),第四章,國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和經(jīng)營(yíng)模式,國(guó)內(nèi)目前北京、天津、上海、廣州、深圳、南京已開(kāi)通地鐵，其它如福州、杭州、西安、成都、武漢等城市已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)或開(kāi)工建設(shè)，杭州今年地鐵1號(hào)線的26個(gè)站點(diǎn)已正式開(kāi)工。 但國(guó)內(nèi)目前地鐵商業(yè)的發(fā)展還是處于初級(jí)階段，受到了誅多因素的影響和制約，相較于其它城市的地鐵商業(yè)發(fā)展，北京、上海、廣州已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)。,A).地鐵商業(yè)的前期規(guī)劃設(shè)

18、計(jì)不利于商業(yè)的人流動(dòng)線 地鐵商業(yè)的不景氣，與地鐵商業(yè)的前期規(guī)劃不成熟有直接關(guān)系。出入口設(shè)計(jì)、人流通道設(shè)計(jì)時(shí)未考慮未來(lái)的地鐵商業(yè)布局。比如在深圳的某些地鐵站，搭乘地鐵的人流可以不經(jīng)過(guò)地鐵商業(yè)直接進(jìn)出地鐵站，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“乘客流”向“顧客流”的有效轉(zhuǎn)化。 B).地鐵在公共交通體系中占的比率不高，不是交通首選 由于目前國(guó)內(nèi)城市的局限，地鐵還僅僅作為多種交通方式的一種，地鐵這種交通工具還不具備不可或缺性和首選性。由于線路較少的原因，目前階段還難以調(diào)動(dòng)高收入階層融入到地鐵客群中來(lái)，這一點(diǎn)與國(guó)際上地鐵發(fā)達(dá)的城市有很大的區(qū)別。比如香港，地鐵同樣吸引著相當(dāng)一部分的高收入階層。,1：國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)存在的問(wèn)題,C).地

19、鐵商業(yè)興旺還需要時(shí)間 對(duì)于地鐵尚在萌芽和初步發(fā)展的中國(guó)城市，面臨地鐵商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣尚未成熟的困境。在地鐵的建設(shè)過(guò)程中，還需要通過(guò)不斷的規(guī)劃方案完善，以及業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整，逐步引導(dǎo)地鐵商業(yè)的消費(fèi)習(xí)慣。 D).地鐵商業(yè)定位不清晰 地鐵的運(yùn)載功能可以順利實(shí)現(xiàn)客流吸引，因此對(duì)于地鐵的商業(yè)功能最重要的是把客流轉(zhuǎn)化為有效的消費(fèi)。客群的相對(duì)穩(wěn)定性與快速性使許多商業(yè)形態(tài)和商品不適合地鐵商業(yè)的需求。比如針對(duì)一個(gè)高檔購(gòu)物中心項(xiàng)目，地鐵的引入可能只是帶來(lái)旺盛的客流，而不能形成有效的購(gòu)買能力。因此，地鐵商業(yè)具有更強(qiáng)的專業(yè)性，包括商業(yè)定位和規(guī)劃以及商業(yè)組合等等。,E).乘客安全因數(shù)考慮使地鐵商業(yè)的矛盾點(diǎn)凸顯 地鐵商業(yè)的兩個(gè)

20、矛盾點(diǎn)，即“疏散人群”和“滯留人群”。 地鐵在通風(fēng)、防火、排水以及緊急情況時(shí)的乘客疏散等方面都有嚴(yán)格要求。地鐵地下商業(yè)要求客流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離，因此需要地鐵地下商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)要兼顧客流疏散和滯留要求，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇也要以此為出發(fā)點(diǎn)。 F).地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的地鐵地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)要受到地鐵運(yùn)營(yíng)法規(guī)、地下空間建設(shè)技術(shù)和消費(fèi)者習(xí)慣等方面的限制。,A).北京地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營(yíng)模式 目前北京地鐵運(yùn)營(yíng)線路有一號(hào)線和環(huán)線兩條，運(yùn)營(yíng)總里程54公里，車站41個(gè)，日均運(yùn)量約130萬(wàn)人次。一號(hào)線基本與長(zhǎng)安街平行，沿途經(jīng)過(guò)北京主要的行政、商業(yè)和人文景觀。 目前地鐵線

21、各站廳配置了以沖印、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營(yíng)便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，基本采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式。但與地鐵站連接的地下商場(chǎng)、商業(yè)街的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)十分滯后。,2：北京、上海、廣州地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營(yíng)模式,對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式上，北京地鐵商貿(mào)中心以租賃為主，大部份經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是引進(jìn)合適商戶，但對(duì)商家經(jīng)營(yíng)的商品品種進(jìn)行限制，以防止對(duì)乘客不良干擾和商家之間惡性競(jìng)爭(zhēng)；地鐵公司實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)方式，有選擇參與部份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，如進(jìn)行沖印、影像超市(還未開(kāi)業(yè))等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目合作，但通常不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；在管理架構(gòu)上設(shè)立專門(mén)部門(mén)(如設(shè)立西單商場(chǎng)部)對(duì)大型網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500-800元/平

22、方米 。地鐵公司商鋪?zhàn)饨鹗杖爰由献詣?dòng)售賣機(jī)的租金收入，一年租金收入總計(jì)可以超過(guò)1000萬(wàn)元。 主要經(jīng)驗(yàn)：盡量引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)的連鎖企業(yè)，使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)，同時(shí)減少地鐵公司的管理壓力，保障地鐵公司收益。,B).上海地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營(yíng)模式 目前上海運(yùn)營(yíng)的兩條地鐵線路全長(zhǎng)約40公里，日均客運(yùn)量89萬(wàn)人次。地鐵各站站臺(tái)通常都沒(méi)有或僅僅配置少量即時(shí)、便捷的自動(dòng)售貨機(jī)和報(bào)刊雜志銷售點(diǎn)。 地鐵站廳設(shè)置較多主要經(jīng)營(yíng)書(shū)報(bào)、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務(wù)即時(shí)、經(jīng)營(yíng)專業(yè)的商鋪。商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營(yíng)方式。但經(jīng)營(yíng)狀況因分布不規(guī)范、經(jīng)營(yíng)單一、缺乏吸引力而不盡人意。,地下商場(chǎng)或商業(yè)街主要多建于客流量

23、較大的站點(diǎn)，主要經(jīng)營(yíng)服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時(shí)尚的青年男女。如上海的靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)地下香港名店街等。 地鐵商業(yè)招商方式的選擇是根據(jù)地下商業(yè)物業(yè)的具體特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行的，主要有三種：委托商業(yè)公司(中介)負(fù)責(zé)招商；招標(biāo)商業(yè)投資公司總承包方式；公司自己負(fù)責(zé)招商、負(fù)責(zé)管理。上海地鐵運(yùn)營(yíng)有限公司商貿(mào)公司在擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的二號(hào)線上實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。,上海地鐵公司在運(yùn)營(yíng)初期對(duì)于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著地下商業(yè)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。 地鐵商場(chǎng)中商鋪的租金最貴價(jià)格為5000元/月(8-9平方米)，再加上物業(yè)管理費(fèi)350元/月。 主要經(jīng)驗(yàn)

24、：上海地鐵商鋪開(kāi)發(fā)主要采用招商方式，特色化經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)，注重地鐵站、地下商場(chǎng)以及地上商業(yè)的銜接。存在的問(wèn)題是很多地鐵商城的規(guī)劃欠合理，所營(yíng)項(xiàng)目雷同，功能定位不明確。,C).廣州地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營(yíng)模式 運(yùn)營(yíng)中的廣州地鐵一、二號(hào)線全長(zhǎng)41.48公里，日均客運(yùn)量37.5萬(wàn)人次。 地鐵沿線站廳商業(yè) ，一號(hào)線各站點(diǎn)站廳大都設(shè)置了商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，但除天河西站具有一定規(guī)模和比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營(yíng)書(shū)報(bào)刊、沖印、西餅店、銀行、便利店等，進(jìn)駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的主力商家以連鎖企業(yè)為主。 二號(hào)線與一號(hào)線站廳商鋪的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)種類相近。與站廳連接的地下商場(chǎng)或商業(yè)街經(jīng)營(yíng)面積和規(guī)模較大。烈士陵園站的流行前

25、線是主營(yíng)時(shí)髦服裝、飾品及特色食肆的流行時(shí)尚地帶，吸引追慕時(shí)尚的中、大學(xué)生及潮流青年。芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場(chǎng)，后段是服裝飾品購(gòu)物廣場(chǎng)，但因位置偏僻經(jīng)營(yíng)狀況較差。,廣州地鐵對(duì)站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營(yíng)手法。對(duì)零星商鋪是設(shè)定業(yè)種分別招商，對(duì)規(guī)模較大達(dá)到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法，但對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)范圍和形式有諸多限制。隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，初期采用招商引入商家的方式被議標(biāo)方式逐步取代。 租金一般為每月200-500元/平方米，合同期一般3-5年，租金年遞增率為6%。但各站點(diǎn)的連鎖報(bào)刊亭月租為700元，租金相對(duì)較高，因此多由南方報(bào)業(yè)等有實(shí)力的企業(yè)連鎖經(jīng)

26、營(yíng)，目前這類商鋪?zhàn)饨鹩邢抡{(diào)趨勢(shì)。 地鐵站廳商鋪出租率達(dá)100%，2002年全年商鋪?zhàn)饨鹗杖氤^(guò)200多萬(wàn)元。,主要經(jīng)驗(yàn)：引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)和知名商家，區(qū)分商場(chǎng)、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。 但地鐵一號(hào)線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺，有的業(yè)種如藥店業(yè)已關(guān)閉，究其原因主要是客流量太小、消費(fèi)者尚未形成逛地鐵站商鋪的習(xí)慣以及商家經(jīng)營(yíng)策略缺乏吸引力。,綜合國(guó)內(nèi)三地地鐵商業(yè)的發(fā)展來(lái)看，由于地鐵在公共交通體系中占的比率不高、規(guī)劃的不成熟、定位不清晰、發(fā)展需要消費(fèi)習(xí)慣的培育、地鐵運(yùn)營(yíng)對(duì)安全的要求等因數(shù)，國(guó)內(nèi)的地鐵商業(yè)還處于一個(gè)萌芽狀態(tài)。 隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，大家也都看到了所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值和機(jī)

27、會(huì)；但國(guó)內(nèi)的地鐵軌道建設(shè)和地鐵商業(yè)的開(kāi)發(fā)還是屬于兩個(gè)不同的開(kāi)發(fā)范疇，地下商業(yè)和地面上蓋商業(yè)沒(méi)有形成良好的互補(bǔ)關(guān)系；經(jīng)營(yíng)策略上都以引入實(shí)力較強(qiáng)的連鎖經(jīng)營(yíng)，對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類進(jìn)行必要的調(diào)控，不同的分布區(qū)位采用招租、包租或自營(yíng)，通過(guò)嚎商引進(jìn)有實(shí)力的連鎖品牌企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動(dòng)作用，“以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐地鐵。,小結(jié),第五章,案例解析,我們從前面了解到香港的購(gòu)物中心中60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)，香港地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)與營(yíng)運(yùn)模式已非常成熟，結(jié)合其國(guó)際旅游購(gòu)物中心的城市定位，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價(jià)值得以最大化，并帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展。 故在此重點(diǎn)分析時(shí)代廣場(chǎng)、IFC、太古城中

28、心、APM、德福廣場(chǎng)、又一城、郞豪坊等地鐵上蓋購(gòu)物中心，希望從中體會(huì)到地鐵、人流、物業(yè)和商業(yè)的關(guān)聯(lián)。 依據(jù)購(gòu)物中心的規(guī)模和主題，我們將分析的項(xiàng)目分成三大類：,此類購(gòu)物中心由于地處核心的行政辦公中心或核心商業(yè)中心,除了地鐵帶來(lái)的巨大人流之外，本區(qū)域的核心地段資源也吸引了很多高質(zhì)地的本地消費(fèi)人群和世界各地的旅游觀光客，香港做為購(gòu)物天堂的商業(yè)價(jià)值在該區(qū)域尤其突顯，顧客半徑遍布全球。 時(shí)代廣場(chǎng)和IFC也正是充分利用了這一區(qū)域優(yōu)勢(shì),以規(guī)模優(yōu)勢(shì)(都是8萬(wàn)方商業(yè))、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)勢(shì)打造香港最大型的購(gòu)物中心，滿足購(gòu)物、休閑餐飲、娛樂(lè)全方位的消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)組合方面更是集結(jié)了世界頂尖的一線品牌，成為高檔購(gòu)物的必選

29、場(chǎng)所。,第一類：城市核心商圈的大型地鐵上蓋購(gòu)物中心-時(shí)代廣場(chǎng)、IFC,時(shí)代廣場(chǎng),項(xiàng)目概況： 香港銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)座落于港島區(qū)繁盛的商業(yè)地帶-銅鑼灣區(qū)，前身是香港電車廠。 時(shí)代廣場(chǎng)于1994年開(kāi)業(yè)，整體建筑由兩幢分別為四十六層及三十九層高的辦公室大樓組成，其中購(gòu)物中心約84000平方米，是香港最大型的購(gòu)物廣場(chǎng)之一；甲級(jí)寫(xiě)字樓約94000平方米，四層地庫(kù)停車場(chǎng)共有七百個(gè)泊車位，是銅鑼灣區(qū)最大的停車場(chǎng)。 時(shí)代廣場(chǎng)的正門(mén)入口的露天廣場(chǎng)是行人休憩的地方，也是舉辦大型活動(dòng)的熱門(mén)場(chǎng)地。每年除夕的“蘋(píng)果倒數(shù)”就在這里舉行，倒數(shù)活動(dòng)都能吸引數(shù)以萬(wàn)計(jì)的市民和游人前來(lái)，共同慶祝新一年的來(lái)臨。,區(qū)位環(huán)境： 銅鑼灣是香港

30、最熱鬧、中高檔購(gòu)物飲食最集中的地區(qū)。這里有各類型的港式商場(chǎng)、日式百貨公司，而大街小巷也布滿了高中低檔大小商店及各式餐廳，是香港著名購(gòu)物、娛樂(lè)、美食中心，是世界各地的觀光游客和本地白領(lǐng)的逛街熱點(diǎn)。 交通狀況： 時(shí)代廣場(chǎng)與地鐵站點(diǎn)并不直接相鄰，為提升商場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，由開(kāi)發(fā)商出資，建設(shè)了專門(mén)通道與銅鑼灣站相連，使得地鐵客流可直接從地鐵通道進(jìn)入時(shí)代廣場(chǎng)的-2樓。,商業(yè)規(guī)劃： 時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)占16層，廣場(chǎng)內(nèi)十分寬敞，有數(shù)以百計(jì)并包含許多國(guó)際知名和本地品牌的零售商店、五花八門(mén)的中外食肆及娛樂(lè)場(chǎng)所，以及4間共可容納一千多人的電影院。旅游者可以體會(huì)在香港購(gòu)物和飲食消閑的樂(lè)趣。 二至九樓的商店，采用百

31、貨公司概念的開(kāi)放式購(gòu)物廊，每一樓層滿足訴求不同族群，讓顧客可以輕松找到合適的物品。 十至十三樓的食通天有十多間中外美食餐廳，提供吉港式、泰國(guó)式、越南式、日本式等多國(guó)風(fēng)味餐廳。,香港國(guó)際金融中心區(qū)位圖,IFC國(guó)際金融中心廣場(chǎng),項(xiàng)目概況: 香港國(guó)際金融中心共由四部組成，其中國(guó)際金融中心商場(chǎng)ifc mall約 8萬(wàn)平方米。(國(guó)際金融中心一期1998年竣工,樓高180米,地上39層，國(guó)際金融中心二期,2003年竣工,樓高420米,為香港第三摩天樓;四季酒店2005年開(kāi)業(yè))，將其余三部份連接在一起。,區(qū)位環(huán)境： 位于中環(huán) Central,是香港的政經(jīng)中心及高級(jí)購(gòu)物飲食地區(qū)。香港的繁榮興衰也與中環(huán)息息相關(guān)

32、！作為香港的中心，中環(huán)就好像有數(shù)之不盡的新舊建筑、金融中心、形形色色的餐飲食肆及名人名店。中環(huán)主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)主要地區(qū): 皇后像廣場(chǎng)一帶，東起中銀大廈、遮打花園、大會(huì)堂、立法會(huì)大樓至西面的天星碼頭及郵政總局。 皇后大道中的置地廣場(chǎng)、蘭桂芳、行人電梯、蘇豪區(qū)等大街小巷。 交易廣場(chǎng)、香港站、國(guó)際金融中心及港外線碼頭。,交通狀況： 國(guó)際金融中心位于交通樞紐中心地帶,香港地鐵中環(huán)站可與機(jī)場(chǎng)快線同站換乘, 中心設(shè)有市區(qū)預(yù)辦登機(jī)手續(xù)設(shè)施，游客可在此辦理登機(jī)及行李托運(yùn)手續(xù),前往赤臘角國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需23分鐘。地鐵則連接香港所有主要地區(qū)和往返深圳的九廣鐵路，只要穿越中心冷氣開(kāi)放的連接通道，便可搭乘各種交通工具，包括

33、天星小輪、多個(gè)離島線碼頭、中環(huán)巴士總站及的士站，交通非常便捷。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ifc mall為香港中環(huán)加入消閑購(gòu)物新元素，為全新中環(huán)商業(yè)核心注入新潮氣。作為最領(lǐng)導(dǎo)潮流的購(gòu)屋商場(chǎng)，國(guó)際金融中心內(nèi)有超過(guò)200家國(guó)際頂尖品牌商戶；palace ifc5個(gè)銀幕的大型影院；14萬(wàn)平方尺平臺(tái)花園及露天食肆。,此類購(gòu)物中心都處于區(qū)域商業(yè)中心或區(qū)域的交通樞紐集散中心，區(qū)域內(nèi)外人群都依賴它的交通便捷功能出入，使這些購(gòu)物中心也成為該區(qū)域的的主要組成部份和代表。 APM、郞豪坊規(guī)模都在5萬(wàn)平方左右，都是主題非常鮮明的購(gòu)物中心的，吸引的是本地年輕、時(shí)尚的消費(fèi)群體，特別是郎豪坊的天梯、回轉(zhuǎn)購(gòu)物廊、數(shù)碼天幕等突破性的時(shí)尚

34、建筑設(shè)計(jì)元素，成為旺角地區(qū)的時(shí)尚消費(fèi)地標(biāo)。,第二類：區(qū)域商業(yè)中心的大型地鐵上蓋購(gòu)物中心APM、郞豪坊、又一城,APM,項(xiàng)目概況： APM商場(chǎng)位于九龍觀塘地鐵上蓋，是香港的一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，總面積達(dá)58800平方米，共11層，是東九龍區(qū)的大型旗艦商場(chǎng)。 APM商場(chǎng)名稱的由來(lái)，是將AM(上午)和PM(下午)融合起來(lái)，即打造24小時(shí)購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，與商場(chǎng)提倡的夜間休閑概念互相呼應(yīng)。 區(qū)位環(huán)境： 香港的APM Mall是新鴻基地產(chǎn)于東九龍發(fā)展的旗艦商場(chǎng)，位于九龍觀塘。APM Mall是一個(gè)以年輕人為主要目標(biāo)客戶群體，以“品味生活志”和“潮流時(shí)尚體驗(yàn)”為概念的大型商場(chǎng)，同時(shí)，該Mall也是香港首個(gè)開(kāi)創(chuàng)“夜

35、行概念”(夜間休閑)的商場(chǎng)。 由于目前香港和上海等內(nèi)地大都市的商場(chǎng)通常只營(yíng)業(yè)到晚上10點(diǎn)，新鴻基地產(chǎn)特別把APM定位為一個(gè)店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間特長(zhǎng)的商場(chǎng)，讓顧客不再受時(shí)間束縛，盡情購(gòu)物休閑，并把口號(hào)定為“Play more，Sleep less”(玩多點(diǎn)，睡少點(diǎn))。,交通狀況： 地鐵觀塘線在該段為地面輕軌，觀塘站設(shè)有人行天橋與商場(chǎng)直接相連。商場(chǎng)地面設(shè)有巴士中轉(zhuǎn)站，商場(chǎng)還設(shè)有四條冷氣行人天橋連接，分別連接觀塘地鐵站、裕民坊與觀塘道東行、巧明街的港貿(mào)中心以及創(chuàng)紀(jì)之城的開(kāi)源道鱷魚(yú)恤大廈。此外，游客可從觀塘道正門(mén)進(jìn)入APM，交通十分方便。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： APM的規(guī)模較小，但業(yè)態(tài)齊全，Mall內(nèi)高、中、低檔的比例

36、搭配合適，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑等各種功能于一身，集合了超市、個(gè)人護(hù)理及便利店、時(shí)裝、美容、禮品、影音、餐飲、娛樂(lè)等各種零售業(yè)態(tài)，能吸引大量的人氣。 店鋪組合方面，APM引入吉之島超級(jí)市場(chǎng)作為主力店，有效的吸引客流并分散租金的風(fēng)險(xiǎn)。其它經(jīng)營(yíng)面積均散租給各品牌店，散租的比例很高，通過(guò)統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，獲得較高的收益。,朗豪坊,項(xiàng)目概況： 朗豪坊位于香港旺角砵蘭街，于2004年落成，是該區(qū)的著名地標(biāo)建筑，總面積達(dá)到18萬(wàn)方，其中包括一幢60層高，建筑面積約74000坊的甲級(jí)寫(xiě)字樓，層高15層、建筑面積達(dá)56000平方米的大型購(gòu)物中心以及42層的五星級(jí)酒店。 朗豪坊購(gòu)物商場(chǎng)(The Mall)樓高1

37、5層，傭有三個(gè)香港之最：全港最長(zhǎng)的室內(nèi)手扶電梯；全港最高的玻璃幕墻；全港首個(gè)數(shù)碼天幕。,區(qū)位環(huán)境： 旺角 Mong Kok 是與銅鑼灣頂足而立的主要購(gòu)物區(qū)。旺角有很多小型商場(chǎng)及街上商店，主要售賣年青人的商品，例如潮流衣物、首飾、CD、手機(jī)、電玩、電子或電腦用品等。 交通狀況： 地鐵旺角站C3出口直接與商場(chǎng)地下二層連接，也可經(jīng)E1出口從商場(chǎng)的砵蘭街入口進(jìn)入或從九廣東鐵旺角站步行約10分鐘前往。朗豪酒店地下則為前往荃灣的公共小巴總站。區(qū)內(nèi)亦有多條巴士線貫穿，主要集中在不遠(yuǎn)的彌敦道上。,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1/F至3/F時(shí)尚品牌匯聚，多個(gè)國(guó)際品牌均進(jìn)駐這一層面積較大的商鋪，當(dāng)中包括Armarni Excha

38、nge、Miss Sixty、Shu Uemura、United Colors of Benetton等時(shí)尚衣飾，換季置裝來(lái)這里就最適合不過(guò)了。 4/F美食廣場(chǎng)Grand Atrium，這里是你瘋狂購(gòu)物后最佳的充電地方，因?yàn)檫@里有齊中、西、日、韓、意等各式美食，包括Starbucks、滿記、香辣屋、元?dú)鈮鬯镜?，迎合不同食客的口胃?5/F至7/F主打年輕服飾，旺角是年輕人的世界，既然商場(chǎng)坐落在這里，當(dāng)然要照顧年輕人的需要。五樓至七樓集中了很多年輕潮流名店，包括i.t及旗下的b+ab、Double Park、French Connection亦有走日式少女路的Nice Claup、Super L

39、over等六樓則有Supernova、Extravaganza及本地原創(chuàng)品牌Heroic Rendezvous。 8/F至12/F Spiral潮流特區(qū)，位于八至十樓的Spiral區(qū)域是商場(chǎng)兩大特別區(qū)域之一，這四層商場(chǎng)以螺旋式( Spiral )設(shè)計(jì)，超過(guò)一百五十間商店售賣至潮的年輕人玩意、服飾和擺設(shè)。 12/F及13/F Ozone娛樂(lè)專區(qū)位處商場(chǎng)頂層，是終極吃喝玩樂(lè)的地方，內(nèi)有各式餐廳、酒吧及Cafe，同時(shí)是近距離欣賞“數(shù)碼天幕”( Digital Sky )的最佳位置。,又一城,項(xiàng)目慨況： 又一城位于九龍的中心地帶，物業(yè)共七層，面積逾9萬(wàn)平方米，擁有超過(guò)200家商店，是九龍區(qū)最大型購(gòu)物中

40、心。 區(qū)位環(huán)境： 九龍?zhí)?Kowloon Tong 是九廣東鐵與地下鐵路的唯一交匯點(diǎn),又一城位于全九龍區(qū)最優(yōu)越地段，環(huán)境綠化，空氣清新，優(yōu)美景致令人向往。鄰近城市大學(xué)、浸會(huì)大學(xué)及賽馬環(huán)保樓。 交通狀況： 又一城位于九龍?zhí)吝_(dá)之路80號(hào)，與港鐵及九廣鐵路相連(九龍?zhí)恋罔F站C出口)無(wú)論往來(lái)市區(qū)和新界，都非常方便。,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 又一城逾百萬(wàn)平方呎的購(gòu)物空間，網(wǎng)羅了享負(fù)盛名的各式店鋪，由時(shí)尚服飾、家居精品，以至美容護(hù)膚、書(shū)藉，一應(yīng)俱全。蒞臨又一城，讓您盡享無(wú)邊界的購(gòu)物樂(lè)趣。 設(shè)有全港最大的室內(nèi)溜冰場(chǎng)以及擁有多間電影院的AMC電影城，超過(guò)27間高級(jí)食府，提供世界各地美食，豐儉由人。當(dāng)中包括完全美國(guó)風(fēng)味的D

41、an Ryans，Pacific Coffee的正宗Cappuccino，還有翰騰閣的精致點(diǎn)心，各適其式。不論您想品嘗什么美食，又一城都會(huì)是最具時(shí)尚品味的宴饗之地，帶給您與別不同的世界美食新體驗(yàn)。,項(xiàng)目概況： 香港太古城中心是太古地產(chǎn)旗下第一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，直接連接太古地鐵站(上蓋)，集大型商業(yè)與高檔寫(xiě)字樓于一體，交通方便。 太古城中心的零售面積達(dá)10萬(wàn)平方米，其中地下二層，地上五層，內(nèi)有三家百貨公司、逾160間商鋪及食肆、港島最大的溜冰場(chǎng)、設(shè)有兩個(gè)毫華影院以及其它娛樂(lè)設(shè)施。商場(chǎng)上部共設(shè)有三幢甲級(jí)辦公樓，總面積約15.9萬(wàn)平方米。,第三類：大型住宅區(qū)域的鄰里型地鐵上蓋購(gòu)物中心-太古城中心、德福

42、廣場(chǎng),香港太古城中心,香港太古城中心,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 太古城中心是港島區(qū)最大型的購(gòu)物中心。商場(chǎng)搜羅了多個(gè)國(guó)際知名時(shí)裝品牌，如A|X Armani Exchange、DKNY、MAX&C0、Polo Jeans、Kookai、Mango等，同時(shí)設(shè)有4間大型百貨公司，包括香港首間及唯一的日本UNY生活創(chuàng)庫(kù)，英國(guó)知名的馬莎百貨、最為香港人熟悉的永安百貨及年輕人至愛(ài)的Log-On，提供多元化的購(gòu)物選擇。 購(gòu)物之余，太古城中心獨(dú)有的大型娛樂(lè)休閑設(shè)施也讓人樂(lè)而忘返，UA太古城中心戲院為全港首間具創(chuàng)新概念的戲院，附設(shè)兩所Directorclub，讓人看戲時(shí)能享受猶如置身頭等機(jī)艙的感覺(jué)；太古城中心冰上皇宮是港島區(qū)

43、最大的滑冰場(chǎng)，定期舉辦大型國(guó)際滑冰匯演及比賽，滑冰人士還可穿著冰鞋于旁邊的食肆EAT品嘗特色美食。 太古城中心還為小朋友特設(shè)繽紛天地，當(dāng)中包括13間小童名牌時(shí)裝及配飾店、玩具反斗城，以及美國(guó)冒險(xiǎn)樂(lè)園。 購(gòu)物消閑后再享用美食，誠(chéng)為人生樂(lè)事，太古城中心及毗鄰云集了中西食肆60多間，薈萃20多個(gè)國(guó)家的地道美食，加上提供500個(gè)座位la Fiesta大型美食廣場(chǎng)，無(wú)論輕啖淺嚼還是大快朵頤，都感覺(jué)非凡。,德福廣場(chǎng),項(xiàng)目概況： 德福廣場(chǎng)位于地鐵九龍灣站上蓋，總建筑面積約83000平方米，場(chǎng)內(nèi)并分成六個(gè)主題購(gòu)物大道，250家商鋪，500個(gè)停車位，為目前東九龍主要購(gòu)物場(chǎng)所。 交通狀況： 德福廣場(chǎng)位于地鐵九龍灣

44、站上蓋,連接香港所有主要地區(qū)。德福廣場(chǎng)并設(shè)有巴士總站、專線小巴站及的士站，商場(chǎng)亦設(shè)有停車場(chǎng)，方便駕車人士前來(lái)購(gòu)物。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： “電訊廊”云集城中知名電訊網(wǎng)絡(luò)公司及潮流手提電話產(chǎn)品；“陽(yáng)光大道”網(wǎng)羅各國(guó)名牌化妝品及健康產(chǎn)品；還有“蔘茸坊”、“黃金大道”、“電器特區(qū)”及“旅游天地”。,最后我們回到福州即將出現(xiàn)的地鐵商業(yè)這一主題上來(lái)。分析一下福州地鐵上蓋物業(yè)能造就多少個(gè)類似香港時(shí)代廣場(chǎng)、郎豪坊、又一城、APM之類的成功商業(yè)物業(yè)。,第六章,福州開(kāi)啟地鐵時(shí)代,地鐵情況介紹 ： 2009年6月3日，福州城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃獲國(guó)家批準(zhǔn)，這意味著籌備多年的軌道交通終于可以正式動(dòng)工了。 據(jù)悉，1號(hào)線是

45、近期建設(shè)規(guī)劃中第一條實(shí)施的線路。今年4月，上海隧道院編制完成福州市軌道交通1號(hào)線工程可行性研究報(bào)告，上個(gè)月已征求專家意見(jiàn)，并進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，相關(guān)方案待最后審批。根據(jù)報(bào)告，1號(hào)線全長(zhǎng)29.2公里，北起新店北部秀峰路，南至東部新城，沿線共設(shè)24個(gè)站點(diǎn)。計(jì)劃2010年4月開(kāi)始建設(shè)，2014年底試運(yùn)營(yíng)通車。,福州地鐵現(xiàn)狀,福州地鐵一號(hào)線站點(diǎn)圖,相關(guān)專家指出，1號(hào)線計(jì)劃從2010年4月開(kāi)始建設(shè)，到2014年底試運(yùn)營(yíng)通車。已編制完成的報(bào)告顯示，1號(hào)線的建設(shè)將這樣進(jìn)行：今年年底，完成工程施工前的準(zhǔn)備工作，如招投標(biāo)、前期動(dòng)拆遷等工作。第一批開(kāi)工的車站施工準(zhǔn)備工作于今年10月份開(kāi)始；2012年6月，全線結(jié)構(gòu)基

46、本貫通；2013年3月，大型設(shè)備包括車輛采購(gòu)基本結(jié)束；2013年10月，全線軌道基本貫通；2013年12月，完成車站裝修及車站、設(shè)備安裝工作；2014年4月，開(kāi)始系統(tǒng)調(diào)試；2014年12月，系統(tǒng)調(diào)試結(jié)束，試通車。,1號(hào)線計(jì)劃進(jìn)度,探訪福州地鐵站 已有兩站點(diǎn)提前開(kāi)工建設(shè),福州火車南站站,群眾路站：毗鄰茶亭地下商業(yè)街,地鐵線路規(guī)劃,線網(wǎng)由7條軌道交通線路組成，全長(zhǎng)約184.2公里，共設(shè)站134座，其中換乘站16座。 此次獲批的建設(shè)規(guī)劃確定福州市在2009年至2016年間，建設(shè)軌道交通1號(hào)線和2號(hào)線工程（俗稱1號(hào)地鐵和2號(hào)地鐵），線路總長(zhǎng)度55.7公里。 其中，1號(hào)線（象峰站至東部新城站）線路長(zhǎng)29

47、.2公里，為線網(wǎng)中的南北向主干線，力爭(zhēng)2009年底開(kāi)工建設(shè)；2號(hào)線（沙堤站至鼓山站）線路長(zhǎng)26.5公里，為線網(wǎng)中的東西向主干線，計(jì)劃于1號(hào)線動(dòng)工后適時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。 1號(hào)線和2號(hào)線共有地下線48.9公里，高架線6.8公里，共設(shè)站46座，其中地下車站41座，高架站5座，估算總投資300.2億元。力爭(zhēng)2009年底開(kāi)工建設(shè)的軌道交通1號(hào)線，其線路敷設(shè)方式為全地下。這意味著地鐵2號(hào)線將有部分高架，擬設(shè)5座高架站。,1號(hào)線：北起新店鎮(zhèn)嶺下，沿六一北路、八一七路等走向，串聯(lián)福州北站、省政府、茶亭 公園，過(guò)閩江后沿則徐大道到城門(mén)、福州南站，之后折向西連接新行政中心。 2號(hào)線：西起上街大學(xué)城，經(jīng)福建師大，東跨烏龍

48、江、金山工業(yè)區(qū)、榕城廣場(chǎng)，過(guò)閩江， 沿上浦路、烏山路、古田路行走至五一廣場(chǎng)北側(cè)，經(jīng)六一中路、福馬路向東直到下院。 3號(hào)線：自后坂至南嶼鎮(zhèn)，沿線經(jīng)福飛北路、琴湖路、福州北站（與1號(hào)線換乘），穿金雞 山，過(guò)長(zhǎng)樂(lè)路、白馬南路，跨閩江，經(jīng)楊桃?guī)X、東嶺，跨烏龍江。 4號(hào)線：西起汽車西站，沿楊橋路、東街口（與1號(hào)線換乘）、東大路、塔頭路、化工路東 行，在前橫路折向南行至閩江北岸，跨閩江后經(jīng)金浦小區(qū)、倉(cāng)山科技園，經(jīng)規(guī)劃東部新城 會(huì)展中心至新行政中心。 5號(hào)線：西起洪山橋，經(jīng)新厝里、陣坂、西山，沿金州路與2號(hào)線換乘，經(jīng)建中、楊宅、黎 升至白湖亭，沿上三路、三高路至金浦站，起終點(diǎn)均與4號(hào)線相連。 6號(hào)線：起自南

49、臺(tái)島東部新城規(guī)劃新行政中心，自東部新城過(guò)閩江至馬尾，至下洋跨越烏 龍江，過(guò)江后經(jīng)營(yíng)前鎮(zhèn)、吳航鎮(zhèn)，穿濱海新區(qū)至長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 7號(hào)線：起自于金峰鎮(zhèn)，經(jīng)鄭店、漳港鎮(zhèn)、文武砂鎮(zhèn)至江田鎮(zhèn)，主要沿規(guī)劃的濱海新城交 通干道布設(shè)。,福州7條地鐵線路的走向,地鐵讓福州躍升為一線城市城市大幅擴(kuò)容 居住品質(zhì)提升 有人說(shuō)，地鐵，將讓2014年的福州人成為最幸福的地球居民。因?yàn)榈罔F，拉近了福州的城市空間距離，讓農(nóng)村變城區(qū)，郊區(qū)變市區(qū)。 到了2014年，地鐵一號(hào)線正式投入運(yùn)營(yíng)后，福州人既能在優(yōu)美自然風(fēng)光的環(huán)境中居住，又不需擔(dān)心去繁忙市中心工作因?yàn)榻煌〒頂D而來(lái)不及。 百姓的居住選擇將更加多元化。 相關(guān)專家認(rèn)為，地鐵帶來(lái)的

50、交通便利，將讓福州從二線城市，逐步躍升為一線城市，福州市政府旨在為市民打造一個(gè)宜居環(huán)境的目標(biāo)也將徹底實(shí)現(xiàn)。,地鐵對(duì)我們有什么影響？,促進(jìn)新區(qū)次級(jí)商圈形成 地鐵的建設(shè)，對(duì)城市商業(yè)發(fā)展意義重大。有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人士預(yù)測(cè)，改善交通后，福州的城市版圖將擴(kuò)大至60公里左右，外加地鐵沿線各站點(diǎn)的布局也將徹底改變福州“一條扁擔(dān)挑兩個(gè)籮筐”、“金三角”等傳統(tǒng)商業(yè)格局。,地鐵效應(yīng)深刻影響福州樓市,沿線網(wǎng)點(diǎn)面臨黃金商機(jī) 從福州地鐵1號(hào)線站點(diǎn)布局看，福州不少大型商家剛好處在這些站點(diǎn)上，比如東百、大洋、新華都百貨東街店，以及永輝超市的幾個(gè)分店。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)這些剛好設(shè)點(diǎn)在地鐵沿線的商家來(lái)說(shuō)，他們已經(jīng)提前搶占了商機(jī)。 正

51、是看好地鐵站點(diǎn)的客流量，不少商家表示將優(yōu)先考慮地鐵站點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)。新華都的黃尉杰說(shuō)，地鐵是他們網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的重要參考因素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因?yàn)榈罔F站點(diǎn)客流量大，而且流動(dòng)性快，最符合快餐廳的定位，像麥當(dāng)勞、肯德基以后可能會(huì)加速在地鐵站點(diǎn)的布局，事實(shí)上，他們已在茶亭搶占了一些網(wǎng)點(diǎn)。,福州“地鐵經(jīng)濟(jì)”將帶旺沿線地價(jià)商鋪,“三大改進(jìn)三大效應(yīng)”帶來(lái)數(shù)十億商業(yè)價(jià)值 我們可以用“三大改進(jìn)三大效應(yīng)”來(lái)形容地鐵給福州經(jīng)濟(jì)和發(fā)展帶來(lái)的變化。 三大改進(jìn)是指：一是改進(jìn)福州城市現(xiàn)代化程度，因?yàn)榈罔F是衡量一個(gè)城市是否步入現(xiàn)代化的硬件；二是改進(jìn)了福州大都市交通骨干網(wǎng)和核心網(wǎng)，將長(zhǎng)樂(lè)、福清、閩侯甚至是寧德、三明等周邊縣市融入到福州

52、來(lái)；三是改進(jìn)了福州大都市辦公半徑和生活半徑，地鐵的建設(shè)標(biāo)志著福州真正走向大都市化，城市格局將發(fā)生重大變化，從一個(gè)中心擴(kuò)展為多個(gè)區(qū)域中心。 這三大改進(jìn)能給福州帶來(lái)三大效應(yīng)：一是拉近福州人文氛圍和凝聚力，地鐵是文明的窗口，通過(guò)它，能了解一個(gè)城市的人文素質(zhì)、人文氛圍、社會(huì)凝聚力，這是城市現(xiàn)代化管理中非常重要的；二是帶來(lái)商業(yè)效應(yīng)，地鐵將帶旺沿線的地價(jià)、商鋪等，據(jù)他個(gè)人保守估算，地鐵將給福州帶來(lái)數(shù)十億元的商業(yè)價(jià)值；三是海西核心城市輻射力更強(qiáng)。 “福州地鐵就像一根線，將商業(yè)、文化、社會(huì)等珍珠串連成一條價(jià)值無(wú)法估量的項(xiàng)鏈，有助于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)平臺(tái)的構(gòu)建和影響力的提升?！?地鐵助陣，東部新城順勢(shì)騰飛 東部新城核心區(qū)位于福州市東南，閩江、烏龍江、馬江三江匯聚口處。近年來(lái)，隨著東部新城的迅速崛起，融合城市CBD、會(huì)展中心、奧體中心、金融中心、交通樞紐等于一體的新城區(qū)，正逐步實(shí)現(xiàn)福州從閩江時(shí)代向?yàn)I海時(shí)代的跨越。 交通提速，帶動(dòng)金山區(qū)域價(jià)值提升 自2000年金山