1、投 資 分 析,項(xiàng)目可行性研究,目 錄,本次演示以廣州的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為例，若是外地項(xiàng)目，須根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r(jià)、稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及征收辦法計(jì)算。,開 發(fā) 投 資 的 構(gòu) 成,開發(fā)投資額,開發(fā)成本,開發(fā)費(fèi)用,開 發(fā) 投 資 的 估 算,土地使用權(quán)出讓金： 國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。 由發(fā)展商提供實(shí)際發(fā)生額，或按土地市場價(jià)格估算（一般可參考當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u信息）。建議平時(shí)留意并收集土地拍賣資訊。,土地成本,土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 土地征用費(fèi)： 一般在征用農(nóng)村土地時(shí)發(fā)生。 按征用的土地面積計(jì)算，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定；

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 包括拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)兩部分 ，指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人、所有權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置、補(bǔ)償所需的費(fèi)用。 一般按拆除的建筑面積計(jì)算安置補(bǔ)償額，計(jì)算時(shí)取實(shí)際賠償額計(jì)算。,土地成本,規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 一般可按建安工程費(fèi)3%左右估算； 可行性研究費(fèi)： 一般可按與本司簽定的合同金額計(jì)算或按建安工程費(fèi)1%3%估算； 地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)： 一般可按建安工程費(fèi)0.30.5%估算； 三通一平費(fèi)： 主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。 一般可按用地面積4060元/估算（需要核對(duì)項(xiàng)目地塊是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復(fù)計(jì)算） ；,前期費(fèi)用

3、,建安工程費(fèi),直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。 以下是部分土建、設(shè)備及安裝、裝修工程費(fèi)的近似經(jīng)驗(yàn)估算值,僅供參考。 實(shí)際操作時(shí)需根據(jù)市場價(jià)格作相應(yīng)調(diào)整。,又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)。 包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊等工程費(fèi)用。 按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算或可建筑平方米或用地平方米造價(jià)估算。,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),例如：,包括小區(qū)內(nèi)教育、衛(wèi)生、文娛、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政以及其他公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 具體估算可參考“建安工程費(fèi)”的估算方法。,公共配套設(shè)施費(fèi),例如：,包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基

4、礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%5%估算。,不可預(yù)見費(fèi),項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。,開發(fā)期間稅費(fèi),備注：寫字樓物業(yè)在以上基礎(chǔ)之上增加8%計(jì)算,企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。 一般按開發(fā)成本構(gòu)成中的土地成本、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)之和為基數(shù)，取一個(gè)百分比計(jì)算，如3%。,管理費(fèi)用,廣告宣傳及市場推廣費(fèi)： 一般約為銷售收入的2%5%； 銷售代理費(fèi)： 一般約為銷售收入的1.5%2% ； 其他銷售費(fèi)用： 一般約為銷售收入的0.5%1% ；,銷售費(fèi)用,以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約

5、占到銷售收入的4%8%,開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。,為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。,長期借款利息： 每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額 50%）年利率 流動(dòng)資金借款利息： 按全年計(jì)息。,財(cái)務(wù)費(fèi)用,開發(fā)投資額匯總,房地產(chǎn)經(jīng)營稅費(fèi),房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi)包含兩大部分： 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間稅費(fèi) 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營期間稅費(fèi) 其中，開發(fā)期間稅費(fèi)是開發(fā)階段發(fā)生的，在開發(fā)投資部分計(jì)算。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。,經(jīng)營期間稅費(fèi)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主要是指其在銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)。它們不參

6、與開發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷售收入的扣減。 經(jīng)營期間稅費(fèi)包括兩部分： （1）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) （2）土地增值稅 （3）企業(yè)所得稅,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi),營業(yè)稅： 對(duì)在我國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人所獲得營業(yè)額征收的一種稅。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。 城市維護(hù)建設(shè)稅： 對(duì)在我國境內(nèi)既享用城鎮(zhèn)公用設(shè)施，又有經(jīng)營收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。外資企業(yè)免征。 教育費(fèi)附加： 為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營資金來源而征收的一種稅。外資企業(yè)免征。 防洪工程維護(hù)費(fèi)： 為加強(qiáng)北江大堤及廣州市防洪工程的加固、維修和管理，保障國家和人民生命財(cái)產(chǎn)安全而征收的一

7、種稅。外資企業(yè)減半計(jì)征。 交易印花稅： 對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。 交易管理費(fèi)： 包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價(jià)及表格、資料等費(fèi)用。,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi),與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)匯總?cè)缦拢?土地增值稅,以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（高級(jí)別墅、公寓、小洋樓、度假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的項(xiàng)目，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，免稅。 因城市市政規(guī)劃、國家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。,房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余

8、額。,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中指銷售收入。,扣除項(xiàng)目金額包括開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用（可按開發(fā)成本10%計(jì)算）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（銷售收入6.23%），財(cái)政部門規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本20%）。,土地增值稅,其計(jì)算實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。計(jì)算公式為： 土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率 若土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%以上的，即同時(shí)適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算。,企業(yè)所得稅,對(duì)在我國境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。,稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)： 按企業(yè)應(yīng)

9、納稅所得額的33%計(jì)征,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，企業(yè)應(yīng)納稅所得額=銷售收入總成本費(fèi)用銷售稅金及附加土地增值稅,經(jīng) 濟(jì) 效 益 評(píng) 價(jià),投資經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)指標(biāo),按是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益與動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益兩類。,靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，如常用的投資利潤率、投資利稅率、投資回收期等； 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，即不僅計(jì)算現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，還計(jì)算因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，如常用的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等,靜態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo),總投資利潤率一般是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額與項(xiàng)目總投資

10、的比率。 計(jì)算公式為：利潤總額/總投資100% 投資利稅率指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利稅總額與總投資的比率。 計(jì)算公式為：利稅總額/總投資100% 資本金利潤率（自有資金利潤率）指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額與資本金的比率，反映投資項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 計(jì)算公式為：利潤總額/資本金總額100% 投資回收期由于該指標(biāo)需要通過現(xiàn)金流量表算出，故在后面在敘述。,動(dòng)態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）指項(xiàng)目按部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率ic，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，F(xiàn)NPV0時(shí)，項(xiàng)目的收益水平達(dá)到或超過了該行業(yè)應(yīng)達(dá)到的最低經(jīng)濟(jì)效益水平，

11、項(xiàng)目可行； FNPV0時(shí)，可以認(rèn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較低，不可行。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）指項(xiàng)目整個(gè)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率，反映項(xiàng)目的投資收益水平。 FIRRi（貸款利率），同時(shí)FIRR ic（基準(zhǔn)收益率），財(cái)務(wù)上可行。,幾個(gè)概念： 現(xiàn)金流量：是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱 凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出 基準(zhǔn)收益率ic（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）：最低期望收益率或目標(biāo)收益率,一般來說，用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)收益率是由各行業(yè)測(cè)定，經(jīng)有關(guān)部門綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用，在沒有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往采用稍高于銀行同期中長期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率，如取10%。,EXCEL函數(shù)的引用,投資回收期,投資

12、回收期：項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期，一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得。 靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。 靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)1）（上一時(shí)間段累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量） 動(dòng)態(tài)投資回收期：在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。 動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)1）（上一時(shí)間段累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年折現(xiàn)現(xiàn)金流量）,投資回收期時(shí)反映項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的償還能力方面的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，除特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目償還能力的情況外，一般只作為方案選擇的輔助指標(biāo)。,以銷售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都不是長期經(jīng)營項(xiàng)目，而且其投資回收的速度取決于項(xiàng)目營銷計(jì)劃和銷售價(jià)格，因此，分析計(jì)算其投資回收期無太大實(shí)際意義。,編寫投資分析說明,假設(shè)前提： 簡要介紹投資分析計(jì)算的假設(shè)，如開發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費(fèi)用分?jǐn)偡椒?、其他要說明的假設(shè)等。,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的說明： 各種產(chǎn)品的總體均價(jià)和各年（期）均價(jià)； 費(fèi)用的測(cè)算（