1、,商業(yè)綜合體運營模式淺析 2011.11.13,1 理論篇,2 市場篇,3 借鑒篇,4 建議篇,項目,總投資,總建面,國貿(mào)三期,萬達廣場,華茂中心,財富中心,銀泰中心,40億人民幣,30億人民幣,60億人民幣,60億人民幣,40億人民幣,54萬平方米,50萬平方米,30萬平方米,72萬平方米,35萬平方米,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,MONEY,哎，一上來就談錢，有點傷感情 肉疼的錢 換來的是什么,商業(yè)地產(chǎn)的價值與本質(zhì),商業(yè)地產(chǎn)的雙重價值：,物業(yè)價值,運營價值,商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：,金融地產(chǎn),大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的的資本載體，本質(zhì)上說是個有著長期收益權(quán)的金

2、融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。,本土的商業(yè)運營模式,華茂中心商業(yè)新光天地,定位：營造富含商業(yè)人文氣息的高品質(zhì)購物空間,GUCCI亞洲最大的旗艦店 CLUB MONACO北京第一家店 MAX&CO中國第一家形象店 78家世界頂級品牌首次在中國市場保持與世界同步上市。,運營關(guān)鍵： 引進成熟的外資百貨運營模式體驗式一站購物； 整體租給成熟商業(yè)運營商，追求整體市場價值而非短期利潤價值,1 理論篇,2 市場篇,3 借鑒篇,4 建議篇,倒置的開發(fā)順序 我國住宅開放商北京的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)順序上沿用“拿地規(guī)劃、設(shè)計施工貸款銷售營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)

3、的嚴重脫節(jié)。,市場展望1： 開發(fā)主體：集團化開發(fā)，連鎖經(jīng)營將成主流,市場展望2： 并購整合推動行業(yè)內(nèi)上市公司外延擴張，優(yōu) 質(zhì)物業(yè)成為并購主要對象,市場展望3： 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴期。具有顯 著的人口導(dǎo)入型特點的城市區(qū)域是商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機,市場展望4： 由資產(chǎn)銷售型逐步轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營型，獲取 穩(wěn)定的現(xiàn)金流,市場展望5： 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更過關(guān)注,1 理論篇,2 市場篇,3 借鑒篇,4 建議篇,1 理論篇,2 市場篇,3 借鑒篇,4 建議篇,商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計從來就不是設(shè)計問題，這是一個服務(wù)鏈的問題。,3.設(shè)計本身,1.精確的商業(yè)定位,商業(yè)定位跟住宅定位是不一樣的 相對來說，住宅定位比較模糊而粗放 而商業(yè)的地域性太強，其周邊商圈的現(xiàn)狀與發(fā)展、業(yè)態(tài)業(yè)種的分布與選擇、交通狀況、規(guī)模界定等 都對商業(yè)產(chǎn)生相當大的影響 因此，前期精確的商業(yè)調(diào)研與策劃是成功的基礎(chǔ)。,2.運營模式的選擇與確立,從商業(yè)的本質(zhì)上看，商業(yè)不是一個適合分割出售的產(chǎn)品 其價值在于長期持有長線盈利，待運營成熟在整體出售或打包上市是其較為理想的選擇 商業(yè)是租是售，不同的運營模式直接決定了不同的設(shè)計思路和方法,在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，有幾件事是最為重要的:,如何發(fā)掘最大的商業(yè)價值與文化特質(zhì) 如何在設(shè)計中貫穿并創(chuàng)造性的解決諸多涉及定位、策劃、招商、運營、