1、蘇州商業(yè)市場 高檔百貨調(diào)研報(bào)告,地理位置:蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯3119，東經(jīng)12037。 面積：8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。 人口：2006年年末，全市總?cè)丝?16萬人，其中市轄區(qū)230萬人，2006年全市出生人口4.6萬人，出生率為7.57%，全市人口自然增長7214人，增長率為1.18。,第一部分 蘇州百貨業(yè)概況分析,經(jīng)濟(jì)狀況綜合,GDP：2006年GDP為4820億元 GDP增速：

2、15.5% 三產(chǎn)配比：1.9:65.4:32.7 人均可支配收入:18532元 人均消費(fèi)支出:14500元 人均可支配收入及人均消費(fèi)支出:均保持在13左右的幅度增長,GDP走勢,人均可支、消費(fèi)支出走勢,經(jīng)濟(jì)狀況部門經(jīng)濟(jì),國內(nèi)貿(mào)易 社會零售品總額:1055億,增長16.6% 批發(fā)零售業(yè)額:920億,增長16.7% 住宿餐飲業(yè)額:135億,增長17.1% 其中限額以上批發(fā)零售商品消費(fèi)額:377億,增長19.8%,旅游業(yè) 旅游總收入:525億,增長21.5% 國內(nèi)游客:4135萬人,增長16.3% 境外游客:181萬人增長13% 星級飯店:134家 四星級以上飯店:37家,房地產(chǎn)業(yè) 開發(fā)總投資:47

3、0億,增長13.6% 施工面積:5058萬平米,增長7.6% 竣工面積:1440萬平米,增長-14.1% 銷售額:599億,增長19.9%,經(jīng)濟(jì)狀況在長三角地位,對比長三角16個(gè)城市，上海市GDP依然遙遙領(lǐng)先于其他城市，并突破1萬億大關(guān)，蘇州排名第二。蘇州市城市居民人均可支配收入繼續(xù)居長三角第6位。,分析總結(jié) 蘇州GDP總量在國內(nèi)位居前列，人均可支配收入與其不相匹配，在長三角16個(gè)城市中僅處于中等水平。 預(yù)計(jì)蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。 蘇州人均可支配收入及人均消費(fèi)支出的持續(xù)增長，可看出蘇州商業(yè)仍有很大發(fā)展空間。,蘇州市總體規(guī)劃,總體規(guī)劃： 蘇州主城城區(qū)由高新區(qū)與老城區(qū)組成，主要承擔(dān)城市生

4、活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能。 蘇州東部新城城區(qū)，將建設(shè)為蘇州市現(xiàn)代化新城區(qū)和蘇州中央商貿(mào)區(qū)，長三角地區(qū)的次級商務(wù)中心，國際知名、國內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。 總規(guī)提出，蘇州城市建設(shè)的首要發(fā)展方向?yàn)闁|，主要發(fā)展方向?yàn)楸?，次要發(fā)展方向?yàn)槟?，限制西部山體至太湖的城市建設(shè)。,規(guī)劃綱要： 古城區(qū)與高新區(qū)合力成為主城區(qū) 東部為蘇州首要發(fā)展方向，形成與主城區(qū)地位相等的東部新城 北部是僅次于東部的城市發(fā)展方向,蘇州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局商業(yè)圈層,蘇州市總體規(guī)劃確定的都市圈（約2000平方公里）共分4個(gè)層次。 第一層次為古城圈層，以蘇州古城護(hù)城河為界，面積約14.2平方公里。 第二層次為

5、核心圈層，東至東環(huán)路，西、南至京杭大運(yùn)河，北至滬寧高速公路，面積約81.5平方公里。 第三層次為中心城圈層，以繞城高速公路為界，面積約1000平方公里。 第四層次為都市圈層，以總體規(guī)劃擬定的都市圈范圍為界，面積約2000平方公里。,中心城圈層,核心圈層,古城圈層,本案,本案處于中心城圈層，臨近核心圈層 在未來有可能形成工業(yè)園區(qū)區(qū)域核心圈層,解讀湖西CBD區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局,一個(gè)板塊二新二軸四帶,“一個(gè)板塊”：即核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個(gè)市級商業(yè)功能區(qū)組成。規(guī)劃整合這3個(gè)商業(yè)功能區(qū)，利用各自優(yōu)勢，錯(cuò)位發(fā)展，最終形成一個(gè)功能完善的核心商業(yè)板塊。形成集旅游觀光、文化宗教、購物休閑、餐飲娛樂

6、等功能于一體的傳統(tǒng)商業(yè)功能區(qū)。,“二新”即兩個(gè)新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)。功能定位為以新型業(yè)態(tài)、大型零售網(wǎng)點(diǎn)為支撐，打造引領(lǐng)時(shí)尚的現(xiàn)代市級商業(yè)功能區(qū)。,“二軸”即商業(yè)發(fā)展橫軸和商業(yè)發(fā)展縱軸。其中，商業(yè)發(fā)展橫軸是通過景德路連接觀前、石路兩個(gè)市級商業(yè)功能區(qū)，并向高新區(qū)、園區(qū)延伸，形成蘇州市區(qū)東西向的商業(yè)發(fā)展軸線。打造現(xiàn)代商業(yè)空間發(fā)展新模式，形成富有現(xiàn)代商業(yè)氣息的城市南北向發(fā)展軸。,“四帶”指環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶、沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶和沿陽澄湖度假休閑商業(yè)帶。打造具有蘇州特色的休閑服務(wù)商業(yè)帶。,本案所屬的湖西CBD區(qū)處于中

7、心城圈層中的二軸地帶，功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、 保險(xiǎn)、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司 分部、外資銀行進(jìn)駐。 由此可見政府對湖西CBD區(qū)的定位與引進(jìn)高檔百貨商場有相悖之 處。,解讀圈層商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃,市區(qū)商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要包括百貨店、大型綜合超市及倉儲式商場、專業(yè)店及專賣店、購物中心、超市及便利店。 古城圈層內(nèi)不再新建、改建大型綜合超市、倉儲式商場；核心圈層嚴(yán)格控制設(shè)置，除已建、在建或已批項(xiàng)目外，不再設(shè)立；中心城圈層與都市圈層可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度及人口分布，在符合設(shè)置原則的前提下相應(yīng)發(fā)展。 “購物中心”布局應(yīng)盡量避開居民住宅區(qū)和交通負(fù)荷太大的地區(qū)，

8、且最好選擇在有輕軌通達(dá)的地方；也可以布局在中心城圈層甚至都市圈層人口密度不高，但交通條件較好（特別是主干道會集處和快速軌道交通通達(dá)處）的地方。對于社區(qū)購物中心，則選擇服務(wù)人口較多的區(qū)域商業(yè)中心布局。 “大型百貨店”適宜布局在綜合商業(yè)街或購物中心內(nèi)。蘇州核心圈層內(nèi)大型百貨店發(fā)展應(yīng)側(cè)重原有百貨店的改造升級和功能更新，把功能較為單一的傳統(tǒng)百貨店改造成為功能較為齊全的現(xiàn)代綜合百貨店；核心圈層外規(guī)劃人口集聚區(qū)適當(dāng)布置大型百貨店。,僅從政府對湖西CBD的功能劃分，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，本案商業(yè)部分最貼切的定 位應(yīng)該是區(qū)域級購物中心，購物中心內(nèi)包含大型百貨店，同時(shí)要兼顧休閑、娛樂、 餐飲、商務(wù)等配套功能。

9、,商業(yè)概況傳統(tǒng)、新興、未來商圈,傳統(tǒng)商圈 平江區(qū)觀前商業(yè)街 金閭區(qū)石路廣場附近區(qū)域 滄浪區(qū)南門泰華廣場區(qū)域 新興商圈 高新區(qū)綠寶廣場、淮海街、錦華商業(yè)中心 工業(yè)園區(qū)左案商業(yè)街、李公堤、歐尚超市附近區(qū)域 未來商圈 平江新城萬達(dá)商業(yè)廣場 吳中區(qū)南蘇州生活廣場 工業(yè)園區(qū)圓融時(shí)代廣場,商業(yè)概況傳統(tǒng)、新興、未來商圈分布,傳統(tǒng)商圈觀前街商圈,所處板塊：古城板塊 居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游?板塊交通：處于人民路上，公交1、5、102、103.游4等 商業(yè)格局：美食，休閑，購物，觀光，商務(wù) 綜合消費(fèi)指數(shù)：,總評： 觀前是蘇州的第一商圈，集中了美羅城、金鷹國際、大洋百貨、第一百貨、長發(fā)、人民商場等百

10、貨商廈，名牌匯聚，高檔商廈林立，它的步行街除了是當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)休閑的去處，更是吸引了眾多前來旅游的客人。不過，觀前的商鋪?zhàn)饨鸶瞧渌倘Φ囊话闵啼佀芡漤?xiàng)背的，盡管如此，它的超高人氣，它的日進(jìn)斗金，仍是吸引著眾多投資客進(jìn)入。 劣勢在于交通擁堵，停車?yán)щy,高檔百貨：美羅城 中檔百貨：金鷹國際、大洋、一百、人民商場、長發(fā)商廈 純服飾商場：久泰百貨、豫園商廈,傳統(tǒng)商圈石路商圈,所處板塊：古城 居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游?交通：便捷 商業(yè)格局：商廈林立，美食、休閑、娛樂綜合 綜合消費(fèi)指數(shù)：,總評 石路面對的消費(fèi)群和觀前大同小異，因?yàn)槠涞乩砥饕稽c(diǎn)，人氣不如觀前。該處的商務(wù)比較發(fā)達(dá)，比如石路

11、金座，離主干道干將路不遠(yuǎn)，交通方便。 劣勢在于商業(yè)定位于中低檔次，難以吸引高端消費(fèi)客源。,石路國際商城,威尼斯商廈,成泰 百貨,女人街,中檔百貨：石路國際商城、成泰百貨 純服飾商場：威尼斯商廈、女人街,傳統(tǒng)商圈南門商圈,所處板塊：古城 居住人口及消費(fèi)能力：當(dāng)?shù)鼐用?，外來游?交通：便捷 商業(yè)格局：美食，休閑，購物 綜合消費(fèi)指數(shù)：,總評 南門商圈最值得稱道的便是泰華商城，是蘇州最高檔的購物中心之一，優(yōu)良的購物環(huán)境、國際級的品牌、良好的信譽(yù)吸引著眾多蘇州本地及外地客源的觀顧，為南門人氣提升起到了極大的作用。 劣勢在于除了泰華商城外沒有其他大型商場存在，不能產(chǎn)生商業(yè)的積聚效應(yīng)。,泰華 商城 西樓,泰

12、華 商城 東樓,高檔百貨：泰華商城西樓 時(shí)尚休閑服飾：泰華商城東樓,新興商圈高新區(qū)商圈,所處板塊：新區(qū)獅山板塊 消費(fèi)民眾：高新區(qū)的居民，附近學(xué)校學(xué)生，還有追求新鮮時(shí)尚的年輕人。 交通： 位于獅山路長江路處，極為便利。 商業(yè)格局：美食，休閑，娛樂，購物 綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評： 綠寶廣場是新區(qū)旗幟性商業(yè)航母，作為蘇州城建重點(diǎn)項(xiàng)目，擁有諸如交通便利，品類眾多， 車位充足等多項(xiàng)優(yōu)勢，打破了傳統(tǒng)的購物模式，滿足了全家人的休閑購物需求。是蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場。 劣勢在于過大的營業(yè)面積與新區(qū)人氣不足使得商圈商業(yè)氛圍不佳。,新興商圈園區(qū)商圈,李公堤風(fēng)情商業(yè)街 所處板塊：雙湖板塊 板塊功能：集合了居

13、住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。居住人口及消費(fèi)能力：大湖城邦和高爾夫花園的陸續(xù)交房，增加了板塊人氣。 板塊交通：地面交通：機(jī)場路是該板塊的交通干線，通過其可以迅速到達(dá)蘇州各個(gè)區(qū)域，公交線路盡管有8條（18路、118路、27路、78路、52路、518路、218路和141路），而且可通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 軌道交通：正在規(guī)劃中 商業(yè)格局：綜合性、全方位、多功能生活配套、商務(wù) 綜合消費(fèi)指數(shù)：,圓融休閑廣場 所處板塊：雙湖板塊圓融時(shí)代廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，是集零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的全天候超大型消費(fèi)區(qū)域，總建筑面積約51萬平方米，分為五大功能區(qū)，包括辦公商務(wù)區(qū)、時(shí)尚購物街區(qū)、生活

14、休閑區(qū)、河濱步道水濱餐飲娛樂區(qū)以及蘇州首座10萬m2的Shoppingmall。 項(xiàng)目擁有6個(gè)地鐵出口、4000余個(gè)泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場、九大主題景觀、時(shí)尚夜景。建成后的圓融時(shí)代廣場將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，并打造成華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。 目前已建成湖東唯一的五星級酒店建屋新羅酒店，周圍有墨西哥餐廳、藍(lán)槍魚西餐廳、唐風(fēng)漢格休閑會所、THELOFTBAR、M.U.SPORTS高爾夫用品店等知名餐飲、休閑業(yè)態(tài)。 居住人口及消費(fèi)能力：外資企業(yè)的林立，樓盤開發(fā)商的高品質(zhì)，加之雙湖獨(dú)有的環(huán)境，

15、一切無需多說。 交通：地面，多路公交。 軌道：規(guī)劃中。 綜合消費(fèi)指數(shù)：,未來商圈園區(qū)商圈,圓融休閑廣場,引進(jìn)“久光百貨” 預(yù)計(jì)08年10月 開業(yè),所處板塊：平江新城板塊 交通：火車站、汽車北站，滬寧、蘇嘉杭高速出口、312國道、蘇虞張一級公路和規(guī)劃中的城際鐵路、高速鐵路 綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評 平江新城藍(lán)圖圍繞三大功能區(qū)定位：交通樞紐、生態(tài)居住和中央商務(wù)，這三大功能區(qū)相互促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，據(jù)悉，新城中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃由兩大區(qū)域組成，分別是0.96平方公里的新火車站商業(yè)區(qū)和1.72平方公里的商貿(mào)商務(wù)區(qū)。 大連萬達(dá)集團(tuán)最先用2.5億元拍下了新城100畝土地，計(jì)劃投入25億元建造一個(gè)集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂

16、等功能一體的綜合性商業(yè)廣場，建筑面積約45萬平米，商業(yè)約20萬平米，萬達(dá)訂單式的商業(yè)模式更是帶來了一種創(chuàng)新。政府的支持，古城文化底蘊(yùn)的支撐，引進(jìn)商業(yè)的前瞻性，一切都譜寫了平江新城的新篇章。由此，平江新城的商業(yè)、居住環(huán)境將得到一定的提升。,未來商圈蘇州萬達(dá)商業(yè)廣場,未來商圈南蘇州生活廣場,所處板塊：越溪石湖板塊 南蘇州生活廣場在吳中開發(fā)區(qū)的中心地帶，石湖華城的西面，北面就是大學(xué)城，越溪區(qū)域第一個(gè)開工建設(shè)的大型集中型商業(yè)旗艦?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)到約10萬平方米。體現(xiàn)多樣、現(xiàn)代、快捷、方便和繁華的集百貨、餐飲、娛樂、酒店為一體。南蘇州生活廣場是屬于體驗(yàn)式商業(yè)，與一般傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)

17、別在于它的消費(fèi)互動性強(qiáng)，他的重要是重要再生體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，你可以購物，也可以去看電影，喝咖啡，包括在商場隨意逛逛，這是一種全新的商場的消費(fèi)模式。 綜合消費(fèi)指數(shù)： 總評：越溪城市副中心的建立，吳中區(qū)各政府機(jī)關(guān)集體遷址越溪，越溪將成為集行政、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的“衛(wèi)星城”，友新高架與銜接城市與太湖的 “吳中大道”，實(shí)現(xiàn)了越溪板塊與城區(qū)的15分鐘快速對接，加之未來輕軌的建設(shè)，可謂交通無比便捷。石湖之韻、石湖華城、錦和加州、石湖小鎮(zhèn)、水岸清華、越湖名邸住宅項(xiàng)目的陸續(xù)完工，急需商業(yè)配套的完善，南蘇州生活廣場可謂是應(yīng)時(shí)而生。教育園八萬多的學(xué)生，加之政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，附近的居民，可以說未

18、來此地會形成一個(gè)不算太小的商業(yè)圈。,未來商圈相城區(qū)商圈,所處板塊：春申湖板塊 板塊功能：集合了居住、商務(wù)和生態(tài)的新住宅群。 綜合消費(fèi)指數(shù)：,中翔商貿(mào)城： 蘇州市相城區(qū)相城大道，滬寧高速公路蘇州市區(qū)入口處，總占地近500畝，總建筑面積為50萬方。小商品批發(fā)市場是中翔商貿(mào)城的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將成為華東地區(qū)最大的小商品批發(fā)集散基地。,嘉元廣場： 地上建筑面積約62080平米，地下建筑面積13748平米，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積16763平米，南北深約80米，東西長約210米。嘉元廣場位于相城區(qū)嘉元路以北、相城大道以西交界處。其西側(cè)是工行相成支行、南亞大廈、開元銀座寫字樓，嘉元路政府?dāng)M規(guī)劃為金融一條街；

19、正東過相城大道是相城區(qū)政府、行政服務(wù)中心、大潤發(fā)超市；北側(cè)隔河是國際服裝城；南臨嘉元路。,商圈比較分析,區(qū)域競爭分析,直接競爭,間接競爭,間接利好,直接利好,中心商圈的核心地位無法撼動，客源分流 湖東圓融時(shí)代廣場帶來的區(qū)域競爭，其力量甚至可以影響到全市的商業(yè)格局 湖西CBD區(qū)其他商業(yè)項(xiàng)目也對本案構(gòu)成威脅,中心商圈的核心地位無法撼動，客源分流 火車站旁的萬達(dá)廣場影響力不可小視，作為中 國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，與其競爭壓力巨大 其他區(qū)域商業(yè)圈的興起 周邊城市的商業(yè)輻射,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位帶來潛在的商業(yè)價(jià)值 湖西CBD區(qū)配套的逐步完善，周邊商業(yè)形成積聚效應(yīng) 軌道交通帶來巨大人流 周邊高檔寫字樓集中，白領(lǐng)階層

20、眾多,蘇州城市的高速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)地位的提升 政府各級領(lǐng)導(dǎo)支持，園區(qū)高級人才的引進(jìn) 環(huán)金雞湖休閑帶的成熟與繁榮 湖西CBD乃至整個(gè)園區(qū)的面貌不斷的更新升級中,蘇州商業(yè)潛力分析產(chǎn)業(yè)分析,47.96%,全國17大城市第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè))平均所占比例為47.96%，而蘇州只有32.7%,水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 十七大城市的平均水平，但是政府已經(jīng)注意到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低的問題，從而在未來幾年重點(diǎn)改造 、新建、引導(dǎo)、扶持大型商貿(mào)流通業(yè)。另一方面也說明蘇州的商業(yè)空間巨大，但不排除未來競爭的劇烈,蘇州商業(yè)潛力分析工業(yè)園區(qū)的高檔商業(yè),工業(yè)園區(qū)第二產(chǎn)業(yè)比重很大，第三產(chǎn)業(yè)也在逐漸跟上，但第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是密切的，也是相

21、互促進(jìn)的，但兩者不是互為充分必要條件，應(yīng)該是充分條件或者說是相互發(fā)展的前提條件。 我認(rèn)為影響園區(qū)商業(yè)潛力主要取決于以下六個(gè)方面因素。,商圈內(nèi)消費(fèi)者特征分析,家庭收入 2000元以下 2000-4000元 4000-10000元 職業(yè) 家庭主婦 其他職業(yè) 其他白領(lǐng) 白領(lǐng)/專業(yè)人士 教育程度 高等教育 中級教育 初級教育 家庭人數(shù) 4-5人家庭 3人家庭 1-2人家庭,性別: 男性 女性 年齡: 20-22歲 23-25歲 26-29歲 30-35歲 36-39歲 40-45歲 46-50歲 婚姻狀況: 已婚，無小孩 已婚，有小孩 單身,年齡23-39歲男女 一般無小孩 是商圈最旺盛消費(fèi) 群體,家

22、庭月收入2000元 以上 有固定職業(yè) 受過初級以上教育 家庭成員3人以上 是商圈最基礎(chǔ)、消 費(fèi)量最大的群體,有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 有消費(fèi)傾向 有消費(fèi)沖動 部分享受型,商圈內(nèi)消費(fèi)者偏好分析,商業(yè)典型分析百貨業(yè)態(tài),市中心觀前街 美羅城、金鷹國際、大洋百貨、人民商場、長發(fā)商廈、第一百貨 石路區(qū)域 石路國際商城、成泰百貨、威尼斯百貨 南門區(qū)域 泰華廣場東樓、泰華廣場西樓 工業(yè)園區(qū)擬引入（金雞湖東） 久光百貨,人民商場 第一百貨 長發(fā)商廈 威尼斯百貨,金鷹國際 泰華商城東樓 石路國際商城 成泰百貨 大洋百貨,泰華商城西樓 美羅城,高檔,中高檔,中低檔,百貨商場基本分析,百貨商場內(nèi)鋪位營業(yè)面積情況表,百貨業(yè)態(tài)典型分

23、析泰華商城品牌,一線品牌 LOUISVUITTON（路易威登）TODS（托德斯）MARCBYMARCJACOBS（馬克雅可布）MOSCHINO（莫斯奇諾）JOSEPH（約瑟夫）KENZO（高田賢三）STEFANEL（史帝文麗）DIOR（迪奧）PRADA (普拉達(dá))ErmenegildoZegna(杰尼亞)GianniVersace(范思哲)CELINE（賽琳）BVLGARI（寶格麗）BURBERRY（巴寶莉）Catier（卡地亞）BALLY PAUL&SHARK（大鯊魚）S.T.Dupont（都彭）RalphLauren（拉夫勞倫）Aquascutum（雅格獅丹）,百貨業(yè)態(tài)典型分析泰華商城體驗(yàn)

24、式購物,百貨業(yè)態(tài)典型分析泰華商城消費(fèi)者反饋,商場環(huán)境、服務(wù)很好 布局合理，主樓休閑小吧可以讓購物的疲勞得到放松 體驗(yàn)式購物開創(chuàng)蘇州商場之先河 停車比較方便（憑購物發(fā)票就可拿停車票） 打折促銷活動不多 化妝品、服裝品牌仍不夠多，尤其是名牌化妝品 品牌沒有美羅更新快,一線品牌 ARMANI(阿瑪尼) GUCCI（古奇） CK MAXMARA BOSS,HUGO 登喜路 萬寶路 杰尼亞,蘭蔻 香奈爾 資生堂 倩碧 赫蓮娜,百貨業(yè)態(tài)典型分析美羅城頂級品牌,百貨業(yè)態(tài)典型分析美羅城消費(fèi)者反饋,一流的硬件設(shè)施，店堂明亮，幾乎每年都翻修，購物環(huán)境十分突出 國際化品牌，且更新速度快，很多品牌都是蘇州獨(dú)一無二的

25、化妝品一線品牌大多到齊，在蘇州沒有別的商場能在短時(shí)間內(nèi)撼動美羅城在化妝品上的地位 很多品牌服裝鎖定的消費(fèi)人群一般在三十歲以上，年輕人由于購買力問題只能望洋生嘆 太貴、累人是很多消費(fèi)者反映的問題，部分人感覺去趟美羅不如找個(gè)機(jī)會去趟香港來的實(shí)惠 服務(wù)態(tài)度差 交通擁擠，停車?yán)щy,百貨業(yè)態(tài)典型分析大洋品牌戰(zhàn)略,品牌競爭策略 以18-35歲年青女性為主要訴求，與其他百貨公司錯(cuò)位經(jīng)營 力求蘇州大洋成為當(dāng)?shù)啬贻p女性流連往返的購物休閑首選地。,衣服品位差，都是三、四線品牌，品牌雜亂，良莠不齊，好品牌被送金券、打折嚇跑 優(yōu)惠券的促銷活動變成困擾消費(fèi)者的頑疾 價(jià)格基本適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者，美譽(yù)度低 女裝品牌比較豐富，男

26、裝略顯不足 適合“小女生”購物的地方 環(huán)境越來越凌亂,東西檔次也不高 交通擁擠，停車難,百貨業(yè)態(tài)典型分析大洋百貨消費(fèi)者反饋,另人生厭的 代金券,百貨商場經(jīng)營狀況,租金狀況 單個(gè)鋪位按銷售額16-32%抽傭（視經(jīng)營業(yè)種、地段、樓層進(jìn)行調(diào)整） 結(jié)算系統(tǒng) 統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一結(jié)算（半月或一月一結(jié)） 品牌管理 積極引進(jìn)“名、優(yōu)、新”品牌 末位淘汰淘汰部分經(jīng)營不善、品牌過時(shí)商家 人流量與顧客滯留量 人流量、顧客滯留量與百貨商場檔次成反比，可見絕大多數(shù)蘇州市民處在中檔消費(fèi)層次 提袋率 提袋率與百貨商場檔次成正比，越是高檔消費(fèi)場所，消費(fèi)者購物目的性越強(qiáng)，沖動型消費(fèi)、搶購現(xiàn)象少，高檔商場平均提袋率高于30%，中高檔

27、在25%左右，中低檔在18%左右（提袋率按顧客組計(jì)算） 平均消費(fèi)額 中低端平均消費(fèi)在300元以下，中高端平均消費(fèi)在300-800元左右，高端平均消費(fèi)在2000元以上,百貨商場消費(fèi)者特征,百貨店重度和中度使用者特征：每個(gè)月光顧百貨店2次以上者 年齡：20-39歲 婚姻狀況：單身，已婚無小孩 收入和職業(yè)：2000元以下低收入藍(lán)領(lǐng)，以及3000-5000中等收入白領(lǐng) 教育：高等或中級教育程度 輕度使用者特征：每個(gè)月光顧百貨店1次者 年齡：40-50歲 婚姻狀況：已婚有小孩 收入：2000元以下者為主,重點(diǎn)客戶群,百貨商場影響消費(fèi)者購物因素分析,價(jià)格合理 商品貨架布置合理,容易找 空間寬敞 有寬松的退

28、換貨政策 不斷更新商品 服務(wù)人員態(tài)度親切自然 有足夠的空間休息 購物結(jié)賬速度快 商品品牌有特色和其他商場不同 商品時(shí)尚,引領(lǐng)潮流 無干擾服務(wù)，在顧客需要時(shí)服務(wù)主動、熱情周到 距離很近 交通便捷，近公交車點(diǎn) 經(jīng)理或負(fù)責(zé)人對待顧客誠懇認(rèn)真 有免費(fèi)購物專車 通過很多不同方式來宣傳促銷活動 更多適合身材高大,中年女性穿著的服裝 有足夠的綠化和自然景觀 有更多高檔品牌的商品 促銷活動豐富多彩，次數(shù)多 VIP卡或友情卡很吸引人 店內(nèi)有豐富的表演節(jié)目或展覽活動 有附帶的超市,重要性,蘇州百貨商場特點(diǎn)與總結(jié),本次調(diào)查這幾家百貨商場平均營業(yè)面積在28000平米左右，體量適中。未來將會有單體超過十萬平米的超級商場

29、出現(xiàn)，競爭形勢嚴(yán)峻。 九家百貨商場共數(shù)得店中店632個(gè)，面積范圍在20-250平米之間，主力面積在40-50平米和70-80平米兩段，各占38%左右，兩者相加占到店中店總個(gè)數(shù)的76%。絕大多數(shù)的店中店都是經(jīng)營服裝類。 百貨品牌多樣化、國際化、頂級化是蘇州大型百貨商場的主要特征，其品牌、業(yè)種的多樣化、差異化基本滿足蘇州市民及其他人群的需求，商場單純依靠高檔、頂級、精品百貨來獲得市場空間難度很大。 從服務(wù)上來看，蘇州的百貨商場的意識仍然處在中流水平，無論是接待的熱情、售后服務(wù)均差強(qiáng)人意。 商場營銷方式單一，除了打折、贈券、VIP促銷活動吸引客源以外，其他如戶外活動、電視廣告形式的促銷鮮見。 便捷性

30、一般，主要是因?yàn)槭袇^(qū)內(nèi)交通擁堵，停車位匱乏，部分商場人氣相對不足。,引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)需重點(diǎn)考慮的問題： 商場軟硬件要突出，注意人性化設(shè)計(jì)，留有足夠的顧客活動、休息、體驗(yàn)空間。 品牌更新速度要快，需緊貼世界潮流。 如做不到品牌在蘇州的唯一性，那么服務(wù)水平與產(chǎn)品檔次應(yīng)做到第一，需完善客服機(jī)制， 注意保持與顧客互動，了解消費(fèi)動態(tài)，把握市場脈搏。,項(xiàng)目周邊概況,項(xiàng)目周邊商業(yè)軟硬環(huán)境總體分析,商圈輻射人口及人流狀況 隨著CBD區(qū)域商業(yè)配套逐步的完善，其輻射能力亦在增強(qiáng)，加之軌道交通的營運(yùn)，以周邊半徑2公里計(jì)算，保守估計(jì)商圈可輻射人口在20萬人以上。除去工作、外來人流，估計(jì)商圈內(nèi)常住人口密度將大于5000人/

31、平方公里 車流與交通狀況 項(xiàng)目位于蘇州核心大道干將路延伸段，屬于商業(yè)東軸線中端。由于園區(qū)道路寬闊、筆直、沒有護(hù)攔，商業(yè)體可視性強(qiáng)，加上軌道交通分流，擁堵現(xiàn)象將不太明顯，但是CBD區(qū)寫字樓林立，停車問題將十分突出，勢必引起關(guān)注。 消費(fèi)能力與潛力 勿庸置疑園區(qū)內(nèi)居住的大部分都是高收入階層和外企高管，其能力足以支撐起高層次消費(fèi)，另外蘇州的人均可支配收入與人均消費(fèi)將隨著GDP的攀升而提高，消費(fèi)潛力巨大。 政府的支持 城市建設(shè)逐漸成熟、市政府、園區(qū)各級政府的重視與扶持將成就湖西CBD 地理中心及商業(yè)集聚效應(yīng) 地塊處于湖西CBD中心的中心，加上周邊商業(yè)的大量興起，區(qū)域輻射與消費(fèi)吸納能力將愈發(fā)增強(qiáng)。,地理的

32、中心 CBD的核心 東軸線的中端 軌道交通與地面交通的交匯處,消費(fèi)群體來源分析,人流導(dǎo)入示意,軌道交通出入口,商業(yè)軸線,消費(fèi)者生活結(jié)構(gòu)分析,隨著園區(qū)開發(fā)力度的加大、生活配套設(shè)施的逐步完善、人口的逐漸遷移、軌道交通的運(yùn) 營、政府的積極引導(dǎo)，都將大大增加商圈內(nèi)的輻射人口，為本項(xiàng)目的成功奠定了堅(jiān)實(shí) 的基礎(chǔ)。歐尚超市人滿為患，昭示著園區(qū)內(nèi)商業(yè)配套的嚴(yán)重不足，更反映了園區(qū)生活群 體對大型商業(yè)的迫切渴望與需求。,項(xiàng)目SWOT矩陣分析,S（優(yōu)勢點(diǎn)）,位于商業(yè)、交通主干道和軌道交通站口，路面交通狀況很好 政府機(jī)關(guān)的大力支持，園區(qū)規(guī)模、競爭力加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不段深化，為湖西CBD將帶來巨大的推動作用 園區(qū)乃至市區(qū)

33、的地標(biāo)性建筑，形象好，影響力大 環(huán)境的優(yōu)越，兩湖湖景的增色，地段的特殊性、稀缺性為商業(yè)的形象、商業(yè)的繁榮創(chuàng)造了良機(jī),距城市中心商圈較近，部分客源將會分流 目前較低的小區(qū)入住率，使得園區(qū)人氣不足 地塊小，容積高，投入大，工期長，回收慢 規(guī)劃較難操作，尤其是停車場的規(guī)劃問題突出 就目前園區(qū)商業(yè)氣氛來看招商則顯得比較困難 市場對超高層建筑接受程度在未來三年內(nèi)經(jīng)受考驗(yàn) 國家收緊銀根在一定程度影響了項(xiàng)目的推案速度，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)在工期長的項(xiàng)目中表現(xiàn)尤為突出,W（劣勢點(diǎn)）,O（機(jī)會點(diǎn)）,T（威脅點(diǎn)）,區(qū)域內(nèi)大量高檔小區(qū)為本項(xiàng)目商業(yè)的成功奠定了客源基礎(chǔ)，園區(qū)大量的工作人員亦擁有強(qiáng)大的購買力 周邊商業(yè)的興起，環(huán)金雞湖商業(yè)帶充足的人氣為本項(xiàng)目帶來外在的拉動力 區(qū)域房地產(chǎn)市場正處在增長期，本案的地標(biāo)及率先開發(fā)的優(yōu)勢將隨著園區(qū)不斷的完善和成熟而受到市場追捧 如能引進(jìn)全球知名百貨公司，將為本項(xiàng)目加重成功的砝碼,商業(yè)的部分領(lǐng)域受到上海的壓制 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)體量巨大，競爭激烈 尤其百貨業(yè)競爭異常激烈，僅靠走高端百貨路線如履薄冰 由于高端商品購買頻次相對較低，難免使本來人氣不足