1、北京市集體土地項目招拍掛入市交易前期開發(fā)流程及風險規(guī)避,二一年八月,雷 暉,目 錄,一、北京市集體土地項目招拍掛入市交易前期 開發(fā)流程 二、北京市房地產開發(fā)項目前期風險規(guī)避 三、做好北京市前期工作的幾點心得,第一部分 北京市集體土地項目招拍掛 入市交易前期開發(fā)流程,流程圖.doc,一、集體土地項目入市交易流程,（一）土地招、拍、掛出讓流程,一、集體土地項目入市交易流程,一、集體土地項目入市交易流程,（一）劃撥土地變成出讓土地,1、土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產一級市場。 2、土地使用權出讓

2、的方式有招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。,一、集體土地項目入市交易流程,（二）出讓土地過戶辦理流程,1、領取鑰匙盤說明（市建委） （1）組織機構代碼證 （驗原件留復印件） （2）法人身份證 （復印件） （3）授權委托書 （原件） （4）委托人身份證 （復印件） （5）開發(fā)鑰匙試用人申請表,一、集體土地項目入市交易流程,2、涉稅證明辦理（區(qū)地稅局） （1）城建稅繳納、營業(yè)稅繳納、教育費附加繳納、 印花稅繳納、土地增值稅繳納； （2）營業(yè)稅按營業(yè)收入5%繳納； 城建稅按繳納的營業(yè)稅7%繳納； 教育費附加按繳納的營業(yè)稅3%繳納； 印花稅按照營業(yè)稅1%繳納,一、集體土地項目入市交易流程,3、房

3、權證過戶（區(qū)房管局） （1）提交資料 a、國有土地使用證； b、劃撥土地轉讓批準文件（整宗劃撥 土地）； c、房屋所有權證（原件）； d、買賣合同（原件）； e、契稅完稅憑證（原件）； f、房屋測繪圖、表（原件二份）；,一、集體土地項目入市交易流程,g、雙方授權委托書（原件）、法定代表人身份證明（復印件）； h、經年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本（企業(yè)法人）或組織機構代碼證（非企 業(yè)法人）； i、結算資金自行劃轉聲明； j、登記機關認為必要的其他文件； k、上述材料的影像資料； （2）交納費用 a、印花稅（買賣雙方分別交納）：房產計稅金額萬分之五；,一、集體土地項目入市交易流程,4、辦理土地證過戶（區(qū)國

4、土局） （1）提交資料 a、房產證原件復印件（變更之后的）； b、雙方買賣合同（復印件）； c、土地證原件、復印件； d、契稅稅票（復印件）； e、賣方寫的申請； f、營業(yè)執(zhí)照副本； g、法人委托； h、授權委托書； i、組織機構代碼； j、身份證復印件；,一、集體土地項目入市交易流程,5、國有土地直接入市項目申請上會提交材料清單 （1）入市申請書（被申請人為市國土資源局）； （2）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件； （3）法定代表人身份證明書； （4）法定代表人身份證復印件； （5）授權委托書； （6）代理人身份證復印件； （7）上級主管單位關于土地入市交易的批復意見； （8）國有土地使用證或權屬

5、證明文件復印件； （9）該宗地的情況說明（包括：宗地位置四至范圍、宗地權屬介紹、地上物情況說明及宗地現狀照片若干張）,一、集體土地項目入市交易流程,（10）該宗地的控制性詳細規(guī)劃圖或同等效力的規(guī)劃條件批準文件； （11）該宗地的普測成果復印件； （12）1:2000地形圖（藍圖1份用鉛筆勾畫宗地范圍）; （13）土地利用總體規(guī)劃圖，標出項目區(qū)位置和邊界； （14）區(qū)縣國土分局關于項目符合土地利用總體規(guī)劃的意見； （15）無抵押、無法院查封等他項權利限制聲明； （16）該項目已取得的政府部門相關批復文件（如立項、紀要等）復印件； （17）項目用地具備“三通一平”、用地范圍內地上物已騰空的證明。

6、（18）按現狀進行評估的地價評估報告； （19）聯(lián)席會電子演示文稿（PPT）；,一、集體土地項目入市交易流程,6、土地預審（北京市、區(qū)國土局 ） （1）建設項目用地預審申請表（原件一式二份）； （2）建設項目用地預審申請報告（原件一份）； （3）按照固定資產投資項目類型： a、屬于審批類的建設項目，項目建議書和可行性研究報告分開審批的，提供項目建議書批復和可行性研究報告；項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單和項目建議書（代可行性研究報告）； b、屬于核準類的建設項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單； c、屬于備案類的建

7、設項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書；,一、集體土地項目入市交易流程,1、招標 （1）發(fā)布招標公告； （2）有意向的投標人購買招標文件； （3）現場踏勘、答疑和標前會議； （4）成立評標委員會； （5）投標人交納投標保證金； （6）投標、開標、唱標； （7）評標會。評標委員會對投標文件進行評價審議，并推薦中標候選人； （8）確定中標人； （9）發(fā)出中標通知書； （10）退還未中標人的投標保證金； （11）簽訂協(xié)議。中標人按照中標通知書規(guī)定的時間簽訂有關協(xié)議；,一、集體土地項目入市交易流程,（12）公布出讓結果； 2、 拍賣 （1）發(fā)布拍賣公告； （

8、2）有意向的競買人購買拍賣文件； （3）現場踏勘、答疑； （4）競買人提出競買申請； （5）競買人交納競買保證金并領取競買號牌； （6）拍賣會； （7）競買人競價； （8）確定競得人； （9）簽署拍賣成交確認書； （10）退還未競得人的競買保證金；,一、集體土地項目入市交易流程,3、掛牌 （1）發(fā)布掛牌公告； （2）有意向的競買人購買掛牌文件； （3）現場踏勘、答疑； （4）開始掛牌； （5）競買人提出競買申請； （6）競買人交納競買保證金并領取競買資格證明； （7）競買人填寫競買報價單，參與競買； （8）更新掛牌顯示，接受新的競價； （9）現場競價。掛牌截止時依然有兩個以上競買人要求競 價的

9、，舉行現場競價； （10）確定競得人； （11）簽訂掛牌成交確認書； （12）退還未競得人的競買保證金； （13）簽訂協(xié)議。競得人按照掛牌成交確認書規(guī)定的 時間簽訂有關協(xié)議； （14）公布出讓結果；,一、集體土地項目入市交易流程,4、出讓合同簽訂 （1）出讓合同應具備一下主要條款 a、雙方當事人的姓名或者名稱、地址； b、出讓土地使用權的宗地號、面積； c、土地使用年期及起止時間； d、土地使用權出讓金額、幣種、交付方式及時間； e、規(guī)劃、市政設計要求； f、項目竣工提交驗收時間； g、市政設施配套建設義務； h、使用相鄰土地和道路的限制； i、設附屬、附加設施的項目及義務； j、當事人認為必

10、要的其他條款。出讓合同應附上宗地圖, 作為出讓合同的組成部分；,一、集體土地項目入市交易流程,（2）所需材料 a、用地申請報告； b、建設項目的立項批復（或項目建議書批復及可行性研究 報告批復）（復印件）； c、規(guī)劃用地紅線圖及規(guī)劃設計意見書（復印件）； d、經規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面圖（蘭色原圖，加蓋規(guī)劃 審定章）； e、建設用地規(guī)劃許可證（復印件）； f、營業(yè)執(zhí)照副本（復印件）及稅務登記證副本 （復印件）； g、法定代表人資格證明書及身份證（復印件）； h、土地權屬調查證明材料； i、其他有關材料（受讓地塊的地價評估報告，出讓合同的 附加協(xié)議等）；,一、集體土地項目入市交易流程,5、國有土

11、地使用權證辦理 （1）申請（或土地登記申請書）； （2）土地登記審批表； （3）征用土地批準材料和紅線圖； （4）地籍圖或地形圖； （5）出讓金收據、契稅和土地出讓業(yè)務管理費交付憑證（復印件）； （6）法人資格證明（或個人身份證明）； （7）需提供的其他證明材料（包括國有土地使用權出讓合同、建設用地規(guī)劃許可證、建設項目批文、營業(yè)執(zhí)照等復印件）；,一、集體土地項目入市交易流程,（二）規(guī)劃審批流程,一、集體土地項目入市交易流程,一、集體土地項目入市交易流程,（一）建筑工程規(guī)劃審批,1、規(guī)劃意見書 （1）申報材料 a、建設單位出具的申報委托書； b、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設項目規(guī)劃許

12、可及其他事項申報表”； c、對項目的相關批復及規(guī)劃文件，如： 危改項目：市、區(qū)危改辦對危改項目的批復意見，市政 府對修建 性詳細規(guī)劃的批復意見及批復同意的修建性詳細規(guī)劃文本及圖紙材料； 市級開發(fā)區(qū)或產業(yè)、科技園區(qū)建設項目：市政府對開發(fā) 區(qū)建設和開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃的批復文件和開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃文本及規(guī)劃設計圖紙黑（或申請人為入區(qū)單位，還需提交開發(fā)區(qū)管理部門對入區(qū)單位的批復意見及用地范圍及市規(guī)劃行政主管部門為開發(fā)區(qū)管理部門核發(fā)的規(guī)劃意見書及附圖復印件）；,一、集體土地項目入市交易流程, 綠隔項目：綠化隔離地區(qū)建設項目審查會會議紀要及相關文件，市規(guī)劃院核定的規(guī)劃意見書（含主要經濟技術指標）1份，

13、規(guī)劃意見書附圖4份； d、主管部門批準建設項目的有關文件原件； e、修建性詳細規(guī)劃（或規(guī)劃意見函復等前一階段規(guī)劃 審批文件）中要求提交的相關部門的審查意見； f、建設單位的用地申請（須表述取得用地的有關情況，申 請文件應包含發(fā)文號、簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）文件； g、申報的建設項目擬規(guī)劃設計方案圖（含主要經濟技術指標） h、經市測繪行政主管部門審核確認的，具有相應資質的測 繪單位提供的基本比例尺:500或:2000地形圖份，并用鉛筆畫出用地范圍； i、建設用地釘樁成果； j、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料；,一、集體土地項目入市交易流程,2、建設用地規(guī)劃許可證 （1）申報材

14、料 a、建設單位出具的申報委托書； b、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設項目規(guī)劃許可 及其他事項申報表”（以招拍掛方式取得土地使用權的建 設項目，需提交建設單位用地申請，須表述取得用地的有 關情況，申請文件應包含發(fā)文號、簽發(fā)人、單位印章等基 本公文要素）； c、規(guī)劃意見書附件（選址）及附圖復印件（以招拍掛方 式取得土地使用權的建設項目，需提交土地整理儲備機構 北京市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書和國土資 源行政主管部門北京市國有土地使用權出讓合同及其 相關文件）；,一、集體土地項目入市交易流程,d、主管部門批準建設項目的有關文件原件（以協(xié)議出讓方式、取得土地使用權的建設項目，需提交國土

15、資源行政主管部門北京市國有土地使用權出讓合同及其相關文件； e、建設用地釘樁成果； f、由提供規(guī)劃申報用圖的測繪部門，按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的:500或:2000地形圖份（機要項目4份； 用地單位為多個的，需按增加單位個數增加相應份數的地形圖）； g、需要使用項目名稱的須提交地名命名行政許可文件復印件； h、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料；,一、集體土地項目入市交易流程,3、建設工程規(guī)劃許可證 （1）申報材料 a、建設單位出具的申報委托書； b、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設項目規(guī)劃許及 其他事項申報表”； c、規(guī)劃意見書附件（選址）、修建性詳細規(guī)劃審查意 見及附

16、圖復印件或設計方案審查意見及附圖復印件， 以及規(guī)劃意見書附件（選址）中注明申報建設工程規(guī) 劃許可證時須提交的有關文件（新農村改造項目，還需 提交集體建設用地使用權證附件及附圖復印件）； d、國土行政主管部門批準用地的文件；（自有用地的建設項 目、施工暫設工程、構筑物不需此項，翻建工程需提交房 屋產權證明文件和其上級主管部門的意見）；,一、集體土地項目入市交易流程,e、具有資質的設計單位按照規(guī)劃意見書（選址）或修建 性詳細規(guī)劃審查意見及附圖或設計方案審查意見及附 圖的要求繪制的建設工程施工圖（按規(guī)格（豎向）裝訂 成冊）套，另再附相同設計總平面圖份（建設單位為多 個的需按增加的單位個數增加圖紙份數

17、）；（施工圖紙包括： 圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面 圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、 基礎剖面圖各份)； f、需要辦理竣工檔案登記的，須提交城市建設工程辦理竣工 檔案登記表； g、提交招標投標主管部門簽署意見的北京市勘察設計招標投 標登記表復印件，依法需要進行招標投標的建設項目，還 須提交勘察、設計中標通知書（已進行設計方案審查的 不需提交）； h、需要使用項目名稱的，須提交地名命名（建筑物名稱核準） 行政許可決定文件復印件份； i、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料；,一、集體土地項目入市交易流程,（二）市政工程規(guī)劃審批,1、市政工程規(guī)劃

18、意見書 （1）道路工程申報材料： a、建設單位出具的申報委托書和填寫完整并加蓋單位印 章的“建設項目規(guī)劃許可及其它事項申報表（市政工 程）”； b、市計劃主管部門對項目建議書的批復文件原件份 （中央和部隊在京項目為市建設主管部門的批復文件）； c、建設單位新征（占）的用地申請文件（包含發(fā)文號、 簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）、用地要求及擬 建項目情況說明；,一、集體土地項目入市交易流程,d、道路工程征地圖（含道路方案）份圖紙底圖為經市測繪行政主管部門審核確認的:500或（遠郊地區(qū)可使用:1000或:10000）地形圖，并用鉛筆劃出新征占）用地范圍； e、建設單位對擬建項目的情況說明； f、函

19、復或規(guī)劃方案批準文件中涉及的相關部門審查意見； g、工程項目的初步設計批準文件； h、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料；,一、集體土地項目入市交易流程,（2）管線綜合工程申報材料 a、建設單位出具的申報委托書和填寫完整并加蓋單位印章 的“建設項目規(guī)劃許可及其它事項申報表（市政工程）； b、主管部門批準建設項目的有關文件； c、相關道路工程項目的初步設計批準文件； d、項目綜合會議紀要中涉及的相關部門審查意見； e、配套市政管線設計綜合圖份及電子文件，含說明，會 簽表，圖紙底圖為經市測繪行政主管部門審核確認的含 管線實測內容的:500道路設計圖； f、其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的

20、相關材料;,一、集體土地項目入市交易流程,3、市政工程建設用地規(guī)劃許可證申報材料 （1）建設單位出具的申報委托書； （2）建設單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設項目規(guī)劃許可 及其他事項申報表”（市政工程）； （3）規(guī)劃意見書（市政工程）及附圖復印件； （4）主管部門批準建設項目的有關文件； （5）建設用地釘樁成果通知單； （6）提供規(guī)劃申報用圖的測繪部門，按建設用地釘樁成果及繪 圖要求繪制的:500或:2000地形圖份（機要項目份，用地單位為多個的，需按增加單位個數增加相應份數的地形圖）； （7）需要使用項目名稱的須提交地名命名行政許可文件復印件； （8）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關

21、材料；,一、集體土地項目入市交易流程,4、市政工程建設工程規(guī)劃許可證申報材料 （1）建設單位出具的申報委托書和填寫完整并加蓋單位印章的“建設項目規(guī)劃許可及其它事項申報表（市政工程）”； （2）規(guī)劃意見書（市政工程）（含附圖）、建設用地規(guī)劃許可證（含附件、附圖）各份（復印件）； （3）規(guī)劃意見書（市政工程）注明申報建設工程規(guī)劃許可證時須提交的有關文件； （4）初步設計審查要求取得的有關行政主管部門的審查意見及必要的有關文件、會議紀要和協(xié)議（城市基礎設施工程中的一般項目例外）； （5）按或規(guī)格（豎向）裝訂成冊的:500建設工程施工圖紙?zhí)祝ㄊ┕D紙包括：圖紙目錄、設計說明、區(qū)域路網圖、平面圖、橫斷圖

22、、縱斷圖以及設計概算各份）； （6）工程檔案登記備案表； （7）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的相關材料；,一、集體土地項目入市交易流程,（三）發(fā)改委審批流程,一、集體土地項目入市交易流程,三、立項和可研計劃、商品房年度計劃 審批（市發(fā)改委）,一、集體土地項目入市交易流程,一、集體土地項目入市交易流程,（一）立項審批 1、中標后立項備案 （1）節(jié)能審批 a、寫一份節(jié)能審批的申請； b、找有資質的工程咨詢公司做一份節(jié)能專篇報告書；,一、集體土地項目入市交易流程,（2）立項審批 a、由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5 份。項目申請報告的主要內容包括：項目申報單位情況，擬 建項目

23、情況，建設用地與相關規(guī)劃，資源利用和能源耗用分 析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經濟和社會效果分析； b、城市規(guī)劃行政主管部門出具的城市規(guī)劃意見； c、國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見； d、環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見； e、市交通行政主管部門出具的交通流量評價通過的意見； f、房地產行業(yè)主管部門實行資質管理的，應提供資質證明文件； g、中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書； h、需要經區(qū)縣發(fā)展改革部門初審的，由項目所在地的區(qū)縣發(fā)展 改革部門出具關于項目核準的初審意見； i、其他應提交的材料；,一、集體土地項目入市交易流程,2、可研計劃審批申報資料 （1）書面申請；

24、 （2）提供資金落實證明； （3）土地使用權證明； （4）由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。 可行性研究報告應具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設 選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見； 環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關部門對供電、供水、供熱、 供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總 體方案； （5）房地產開發(fā)公司的資質證明；,一、集體土地項目入市交易流程,3、商品房年度計劃 （1）提供資料 a、上報計劃要具體到單體棟號，要嚴格區(qū)分建設內容； b、上報的續(xù)建項目，應提供建設工程規(guī)劃許可證、施工許可 證；上報的新開工項目，需附項目核準批復、規(guī)劃管理部 門關于設計方案審核

25、的意見、附圖及建設用地許可證、設 計單位設計說明、土地出讓合同及地價款繳款發(fā)票、建設 單位開發(fā)資質證書、開工前資金落實證明等復印件加蓋建 設單位公章，并以A4紙裝訂成冊； c、2008年商品房投資計劃打印報表并加蓋單位公章； d、2007年商品房投資計劃完成情況表（附件1）、2007年商 品房銷售及空置情況表（附件2）和前期準備工作項目情 況表（附件3）打印表并加蓋公章，并附電子版；,一、集體土地項目入市交易流程,（四）住建委審批流程,一、集體土地項目入市交易流程,1、建筑工程施工許可證審批,一、集體土地項目入市交易流程,一、集體土地項目入市交易流程,（一）招投標,1、建設工程項目報建 （1）

26、建設工程項目的立項批準文件或年報投資計劃下達后， 按照 工程建設項目報建管理辦法規(guī)定具備條件 的，須向建設行 政主管部門報建備案。 （2）建設工程項目報建項目報建范圍：各類房建筑（包括 新建、 改建、擴建、翻建、大修等）、土木工程（包 括：道路、橋梁、房屋基礎打樁），設備安裝、管道 線路敷設、裝設、裝飾裝修等建設工程。 （3）建設工程項目報建內容主要包括：工程名稱、建設地 點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、 結構類型、發(fā)包方式、計劃開竣工日期、工程籌建情 況等。,一、集體土地項目入市交易流程,2、提交資料： （1）立項批準文件或年度投資計劃； （2）固定資產投資許可證； （3）建設

27、工程規(guī)劃許可證； （4）資金證明。,一、集體土地項目入市交易流程,（二）建筑工程施工許可證的取得（建委工程建設管理辦公室）,1、房屋建筑工程 （1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請表一式兩份； （2）建設工程規(guī)劃許可證原件及復印件（正本及附件）； （3）用地證（國有土地證及建設用地規(guī)劃許可證）原件及復印件； （4）施工圖紙設計文件審查合格書原件； （5）施工合同原件及施工企業(yè)中標通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）； （6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標通知書原件（或直接發(fā)包登記 表）； （7）項目建設資金落實證明原件（由建設單位開戶行出具）； （8）人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)； （9）法

28、人委托書； （10）單體回執(zhí)單復印件；,一、集體土地項目入市交易流程,2、市政基礎設施工程 （1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申請表一式 兩份； （2）建設工程規(guī)劃許可證原件及復印件（正本及附件）； （3）施工合同原件及施工企業(yè)中標通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （4）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （5）掘路、占道許可手續(xù)； （6）項目建設資金落實證明原件（由建設單位開戶行出具）； （7）市政工程施工圖紙審查通知書； （8）法人委托書； （9）單體回執(zhí)單復印件；,一、集體土地項目入市交易流程,3、裝飾裝修工程 （1）按規(guī)定填寫、蓋章的建筑工程施工許可申

29、請表一式 兩份； （2）建設工程規(guī)劃許可證原件及復印件（僅外立面裝修時需 提供）； （3）產權單位出具的同意進行裝飾裝修的證明文件及產權證 書原件及復印件； （4）租賃協(xié)議原件及復印件； （5）施工合同原件及施工企業(yè)中標通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （6）監(jiān)理合同原件及監(jiān)理單位中標通知書原件（或直接發(fā)包 登記表）； （7）項目建設資金落實證明原件（由建設單位開戶行出具）； （8）法人委托書； （9）單體回執(zhí)單復印件；,一、集體土地項目入市交易流程,2、商品房預售許可證（市、區(qū)建委）,一、集體土地項目入市交易流程,1、申請材料清單 （1）商品房預售許可申請表； （2）開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質

30、證書； （3）已交付全部土地使用權出讓金證明，國有土地使用權證，經濟適用住房項目提供銷售價格批準文件和城鎮(zhèn)建設用地批準書； （4）建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （5）投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上的證明； （6）工程施工合同； （7）商品房預售方案； （8）屬于綠化隔離地區(qū)內的項目提供市綠化管理部門認可機構出具的確認商品房范圍的證明文件； （9）已將土地使用權或土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意預售的證明材料。,一、集體土地項目入市交易流程,（五）單項審批流程,一、集體土地項目入市交易流程,一、集體土地項目入市交易流程,(一) 交通影響評價（交委交通規(guī)劃處）

31、 1、提交交通影響評價報告書； 2、提交規(guī)劃意見書； 3、提交最新的控制性詳細規(guī)劃； 4、提供委辦局聯(lián)席會會議紀要； 5、對交通可能造成重大影響，需要編制交通影響評價報告書的建設項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 6、其他法律法規(guī)規(guī)定的相關材料。,一、集體土地項目入市交易流程,（二）環(huán)境影響評價（環(huán)境影響評價管理處） 1、填寫完整并加蓋單位印章的北京市建設項目環(huán)境管理申請登記表及電子文檔； 2、 環(huán)境影響評價文件： （1） 書面文檔2份及電子文檔（電子文檔須含圖片JPG/PPT文件）

32、； （2） 涉及水土保持的建設項目，還必須有經水行政主管部門審查同意的水土保持方案； （3） 環(huán)境影響報告書須符合關于進一步規(guī)范環(huán)境影響評價工作的通知的要求。 3、項目建議書及有關主管部門對項目建議書的批復文件各1份及掃描文件;,一、集體土地項目入市交易流程,4、擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環(huán)境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂，同時應提供CAD文件；環(huán)境影響登記表項目可以提交示意圖） 5、建設項目依法需要由行業(yè)主管部門預審的，需持行業(yè)主管部門的預審意見； 6、對環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影

33、響報告書的建設項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外；,一、集體土地項目入市交易流程,（三）樹木砍伐許可 （園林綠化局林政資源處） 1、需提供材料 （1）北京市園林綠化局樹木移伐申請表； （2）北京市規(guī)劃委建設工程規(guī)劃許可證及附圖（并在附圖上標注樹木準確位置）； （3）園林綠化行政主管部門在規(guī)劃前期提出的現狀樹木保護意見； （4）項目竣工后綠化規(guī)劃方案或樹木補栽計劃； （5）樹木移植方案和后期養(yǎng)護措施（應明確移植據詳細地點、責任人）； （6）道路開口工程應提交市或區(qū)公安交通管理部門的批準文

34、件；,一、集體土地項目入市交易流程,（四）消防審批（市消防局）,1、建筑工程消防驗收應報送以下材料： （1）建筑工程消防驗收申報表（一式兩份） （2）建設過程中消防部門的所有建筑消防設計審核文件復印件（一式兩份）； （3）消防檢測機構的檢測報告（兩份原件）； （4）消防施工單位的資質證書（復印件，加蓋單位公章）； （5）申報表上填寫的各種消防產品（含防火阻燃材料）的檢測報告； （6）消防驗收自檢自驗合格報告。,一、集體土地項目入市交易流程,2、建筑裝修改造工程消防驗收須提供材料如下： （1）建設單位提出的驗收申請（加蓋公章）； （2）建設單位填寫的建筑工程消防驗收申報表（一式兩份）； （3）建

35、設工程中消防部門的建筑消防設計審核文件（復印件）； （4）消防檢測機構的檢測報告（原件）； （5）申報表上填寫的裝修材料（壁紙、地毯、紡織物）的檢測報告（復印件）。,一、集體土地項目入市交易流程,（五）人防審核（市民防局工程建設處）,1、前置條件：人防工程已竣工驗收并合格，北京市人防工程監(jiān)督站已出具北京市人防工程質量監(jiān)督報告。 2、所需材料 （1）人防工程竣工驗收備案表（一式三份）； （2）人防工程竣工驗收報告； （3）區(qū)、縣民防局出具的人防工程認可文件；,一、集體土地項目入市交易流程,（六）文物保護審核（北京市文物局文物保護處）,（1）申請函。內容包括：工程名稱、地點、規(guī)模； （2）建設工程

36、的位置、設計方案一式兩份。內容包括：1:500或1:2000現狀地形圖（標出涉及的文物保護單位），設計方案要求上報1:100或1:200建筑總平面圖、平面、立面、剖面圖； （3）涉及地下遺存的，應提供考古勘探發(fā)掘資料 （4）以上文件為A4規(guī)格，圖紙為A4、A3規(guī)格裝訂成冊。,一、集體土地項目入市交易流程,（七）地質災害危險性評估（市、區(qū)國土資源局) 1、地質災害：是指包括自然因素或者人為活動引發(fā)的危害人民生命和財產安全的山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質作用有關的災害；,一、集體土地項目入市交易流程,2、申請材料 （1）地質災害危險性評估備案登記表； （2）地質災害危險

37、性評估報告（三級評估報告）； （3）地質災害危險性評估報告專家評審意見； （4）評估單位資質證書（復印件加蓋單位公章）； （5）評估報告工作合同（復印件加蓋單位公章）； （6）評估報告光盤（磁盤）。,一、集體土地項目入市交易流程,（八）北京市地震安全性評價（地震局抗震設防管理辦公室）,1、申請材料 （1）計劃部門批準的項目建議書或其它計劃批準文件復印件1份； （2）規(guī)劃部門批準的規(guī)劃意見書或其它規(guī)劃批準文件復印件1份； （3）建設場地（或近旁場地）巖土工程勘察報告復印件1份； （4）需要進行實地勘察或專家技術咨詢項目提交實地勘察報告或抗震設防要求技術咨詢資料復印件1份； （5）應進行地震安全性

38、評價工程提交本場地地震安全性評價工程應用報告和相應機構評審意見復印件各1份；,一、集體土地項目入市交易流程,（九）取水許可（水務局水資源管理處）,1、申辦材料： （1）按規(guī)定填寫的取水許可預申請書、申請書； （2）取水許可必須符合江河流域綜合規(guī)劃，北京市長期供求計劃，遵守經批準的水量分配方案或者協(xié)議； （3）地下水取水許可不得超過本行政區(qū)域地下水年度計劃可采總量，并應當符合井點總體布局和取水層位的要求。,一、集體土地項目入市交易流程,（六）竣工驗收備案,一、集體土地項目入市交易流程,一、集體土地項目入市交易流程,（一）主體驗收,1、程序：主體竣工驗收后，各責任主體簽署驗收報告。主體竣工驗收后，

39、由工程建設部負責組織相關單位，準備相關資料，在二個月內到質監(jiān)站辦理完成質量監(jiān)督報告，在驗收后三個月以內到建委辦理完成備案工作。,一、集體土地項目入市交易流程,（二）配套工程驗收,1、消防驗收。消防驗收由建設單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與；消防驗收前，需進行消防電氣、設備檢測工作；消防檢測由市消防協(xié)會負責（具體由協(xié)會認可的檢測公司操作）； 2、水電氣暖驗收。水、電、一次熱網、天然氣驗收由專業(yè)壟斷施工單位負責，建設單位參與； 3、其他配套工程(園林、市政、等)驗收。其他配套工程完工后先由工程建設單位組織監(jiān)理公司驗收；驗收通過后，再由建設單位驗收委員會進行核查；,一、集體土地項目入市交易流程,（三）提交材料,1、工程竣工驗收備案表； 2、工程竣工驗收報告(包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料及其它