1、2020/8/28,1,第六章 開發(fā)項目后評價,基本概念、評價的方法 評價的基本內(nèi)容及指標體系 住宅項目開發(fā)效益指標,2020/8/28,2,一、項目后評價概述,1.項目后評價:是指對已經(jīng)完成的項目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進行的系統(tǒng)的客觀的分析。 項目后評價于19世紀30年代產(chǎn)生在美國，直到20世紀70年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊或多邊援助組織用于世界范圍的資助活動結(jié)果評價中。 項目后評價基本內(nèi)容包括：項目目標評價、項目實施過程評價、項目效益評價、項目影響評價和項目持續(xù)性評價。,項目的全過程,2.項目后評價分類：,根據(jù)評價時間不同，后評價又可以分為跟蹤評

2、價、實施效果評價和影響評價。 項目跟蹤評價是指項目開工以后到項目竣工驗收之前任何一個時點所進行的評價，它又稱為項目中間評價； 項目實施效果評價是指項目竣工一段時間之后所進行的評價，就是通常所稱的項目后評價； 項目影響評價是指項目后評價報告完成一定時間之后所進行的評價,又稱為項目效益評價。,2.項目后評價分類：,從決策的需求，后評價也可分為宏觀決策型后評價和微觀決策型后評價。 宏觀決策型后評價指涉及國家、地區(qū)、行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價； 微觀決策型后評價指僅為某個項目組織、管理機構(gòu)積累經(jīng)驗而進行的評價。,3.項目后評價方法：,項目后評價的基本前提：項目后評價是以項目前期所確定的目標和各方面指標與項目實

3、際實施的結(jié)果之間的對比為基礎(chǔ)的。 項目后評價方法的基礎(chǔ)理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論。項目后評價亦應(yīng)遵循工程咨詢的方法與原則。,項目后評價的主要分析評價方法是對比法，即根據(jù)后評價調(diào)查得到的項目實際情況，對照項目立項時所確定的直接目標和宏觀目標，以及其它指標，找出偏差和變化，分析原因，得出結(jié)論和經(jīng)驗教訓(xùn)。項目后評價的對比法包括前后對比、有無對比和橫向?qū)Ρ取?項目后評價調(diào)查是采集對比信息資料的主要方法，包括現(xiàn)場調(diào)查和問卷調(diào)查。后評價調(diào)查重在事前策劃。,國際通用的后評價方法主要有：,統(tǒng)計預(yù)測法是以統(tǒng)計學(xué)原理和預(yù)測學(xué)原理為基礎(chǔ)，對項目已經(jīng)發(fā)生事實進行總結(jié)和對項目未來發(fā)展前景作出預(yù)測的項目后評價

4、方法。 對比分析法通常是把兩個相互聯(lián)系的指標數(shù)據(jù)進行比較，從數(shù)量上展示和說明研究對象規(guī)模的大小，水平的高低，速度的快慢，以及各種關(guān)系是否協(xié)調(diào)。 邏輯框架法（LFA）是將一個復(fù)雜項目的多個具有因果關(guān)系的動態(tài)因素組合起來，用一張簡單的框圖分析其內(nèi)涵和關(guān)系，以確定項目范圍和任務(wù)，分清項目目標和達到目標所需手段的邏輯關(guān)系，以評價項目活動及其成果的方法。 定量和定性相結(jié)合的效益分析法。,4.項目后評價報告,項目后評價報告主要包括： 摘要、 項目概況、 評價內(nèi)容、 主要變化和問題、 原因分析、 經(jīng)驗教訓(xùn)、 結(jié)論和建議、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和評價方法說明等。,2020/8/28,10,二.房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價概述,1

5、.概念：指開發(fā)項目建成并完成租售后，對開發(fā)過程、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益所進行的綜合評價。 2.時間：按照當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，項目后評價的最佳時機為項目竣工后12年，一個大型房地產(chǎn)項目的后評價時間大約為23個月。 3.作用： 一是全面了解項目建設(shè)成果及存在的問題； 二是掌握影響項目效益的各因素對項目的影響程度。 三是為其他開發(fā)項目的決策提供科學(xué)依據(jù)。,2020/8/28,11,4.房地產(chǎn)開發(fā)后評價的基本操作程序,1)進行房地產(chǎn)開發(fā)后評價設(shè)計 2)實施房地產(chǎn)開發(fā)后評價 3)編制房地產(chǎn)開發(fā)后評價報告,主要任務(wù)是確定所要研究的問題以及所要使用的評價方法。主要包括： 1界定后評價要檢驗的問題

6、 2選擇后評價所使用的方法 3確定后評價的標準。,主要的工作是進行數(shù)據(jù)的收集和處理。這些收集和處理工作需要圍繞“能發(fā)現(xiàn)問題并形成結(jié)論”這一線索來進行,需要分析存在的問題并提出建議，為完善報告和今后項目決策提供基礎(chǔ)材料。其主要內(nèi)容包括： 1.分析項目及其決策的背景情況； 2.介紹后評價所采用的評價策略、數(shù)據(jù)的收集方法和分析方法； 3.清楚并公正地闡述后評價所發(fā)現(xiàn)的問題，以及所形成的結(jié)論。,2020/8/28,12,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價的基本內(nèi)容及指標體系,(一)過程評價 項目的過程評價，應(yīng)將可行性研究報告所預(yù)計的情況和實際執(zhí)行過程進行對比和分析，找出差別，分析原因。 過程評價一般要分析的幾個

7、方面： 過程評價一般采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法。 定量分析一般采用以下基本指標：,1項目決策與項目準備； 2項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容與開發(fā)規(guī)模 3工程進度與實際情況； 4配套設(shè)施與服務(wù)條件； 5項目財務(wù)執(zhí)行情況； 6項目租售情況與分析。,1項目決策周期(周期變化率)； 2設(shè)計周期(設(shè)計周期變化率)； 3建設(shè)工期(竣工項目定額工期率)； 4建設(shè)成本(實際建設(shè)成本變化率)； 5工程優(yōu)良率； 6工程合格率； 7靜態(tài)投資總額、動態(tài)投資總額： 8銷售總時間(銷售時間變化率)。,2020/8/28,13,(二)經(jīng)濟效益評價,1工程造價評價 2財務(wù)效益評價 3國民經(jīng)濟評價,反映工程造價的指標包括總投資、平

8、均建筑面積造價、每平方米面積造價所含地價、土建費用、配套費用、稅費等。,反映項目財務(wù)效益的指標包括項目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤、全投資利潤率、自有資金利潤率、全員勞動生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤率等指標。還應(yīng)對影響財務(wù)效益指標的主要因素進行相關(guān)分析。,反映國民經(jīng)濟評價的指標包括經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值換匯成本等。,經(jīng) 濟 效 益,工程造價,盈利指標,效益指標,建設(shè)工期,單方造價（元/m2）,總造價（元）,可售住宅單方造價（元/m2）,項目開發(fā)總利潤（元）,全部投資利潤率（）,單位時間自有資金利潤率（）,自有資金利潤率（）,全員勞動生產(chǎn)率（m2/人）,人均開發(fā)利潤（元/人）,建設(shè)工期（年） 項目

9、建設(shè)總工期計劃完成程度（）,2020/8/28,15,(三)社會效益評價,社會效益評價的內(nèi)容一般包括兩個方面： 1.對項目涉及的居住水平的評價，包括居住總?cè)丝?、占地面積、居住回積密度、凈人口密度等。 2.對項目配套設(shè)施、交通、防火、防震、安全性等評價,社 會 效 益,居住水平指標,國民經(jīng)濟指標,工程質(zhì)量指標,方 便 程 度,安 全 程 度,項目開發(fā)總產(chǎn)值（元） 項目開發(fā)凈產(chǎn)值（元） 利稅總額（元） 投資利稅率（）,實現(xiàn)居住總?cè)藬?shù)（人） 實現(xiàn)居民凈增人數(shù)（人） 開發(fā)總建筑面積（m2） 增房建筑面積（m2）,優(yōu)良品率（） 房屋返修率（） 履約率（）,交通方便程度 設(shè)施齊全、服務(wù)半徑合理程度,防火、

10、防震、防空 交通安全,2020/8/28,17,(四)環(huán)境效益評價,環(huán)境效益的評價包括兩個方面： 1住宅外部居住環(huán)境 外部居住環(huán)境評價指標包括人均綠地占有量、居住密度、公共設(shè)施人均占有率。在評價過程中還應(yīng)對項目與城市環(huán)境的關(guān)系進行分析。 2住宅內(nèi)部居住環(huán)境 內(nèi)部居住環(huán)境評價的內(nèi)容包括住宅標準、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、采光、保溫、隔熱等情況，可分別設(shè)置一些評價指標如：人均居住面積、冬至日照時間等。,環(huán) 境 效 益,內(nèi)部居住環(huán)境,外部居住環(huán)境,住宅標準 住宅類型 隔聲 隔熱和保溫 日照 水質(zhì),居住密度 人均公共建筑密度（m2/人） 人均設(shè)施占有量（m2/人） 人均綠地占有量（m2/人） 人均活動場地

11、面積（m2/人） 大氣污染程度（m2/人）,2020/8/28,19,(五) 綜合評價,綜合評價的目的是產(chǎn)生最終評價結(jié)論，包括總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，并提出建議。綜合評價要分層次地對項目原定目標與實際結(jié)果進行對比，計算差別并分析原因，并分析項目原來預(yù)期效果與實際產(chǎn)出效果之間差距的影響。 房地產(chǎn)項目評價小組應(yīng)就上述內(nèi)容進行分析匯總，并在此基礎(chǔ)上形成項目后評價分析報告，提交開發(fā)商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投資決策活動。,2020/8/28,20,綜合效益評價指標體系,綜合效益,環(huán)境效益,社會效益,經(jīng)濟效益,2020/8/28,21,作業(yè)：,1.房地產(chǎn)開發(fā)項目在什么情況下可進行后評價？其評價的方法有哪些？

12、 2.何謂房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價？評價的目的是什么？ 3.過程評價一般要分析哪幾個方面？ 4.過程評價中定量分析一般哪些基本指標？ 5.房地產(chǎn)開發(fā)后評價的基本內(nèi)容。,附錄：住宅項目開發(fā)效益指標,一、經(jīng)濟效益指標 1.工程造價指標 總造價（元） 單方造價（元/m2） 戶造價（元/戶） 人均投資（元/人） 可售住宅單方造價（元/ m2 ）,2.盈利指標 項目開發(fā)總利潤（總收入總支出） 全部投資利潤率 自有投資利潤率 單位時間自有資金利潤率,3.效率指標 全員勞動生產(chǎn)率（人均開發(fā)工作量或人均開發(fā)房屋建筑面積） 人均開發(fā)利潤,3.建設(shè)工期指標 建設(shè)工期 項目工期定額達到率 項目平均達到工期定額水平 項目

13、建設(shè)總工期計劃完成程度,二、社會效益指標 1.國民經(jīng)濟指標 項目開發(fā)總產(chǎn)值各單位工程竣工產(chǎn)值之和輔 助生產(chǎn)產(chǎn)值開發(fā)運輸產(chǎn)值其他開發(fā)產(chǎn)值 項目開發(fā)凈產(chǎn)值利潤稅金工資總額職工福利基金利息支出其他 項目利稅總額 項目投資利稅率,2.項目提供居住水平指標 項目實現(xiàn)居住總?cè)藬?shù) 項目實際居住總戶數(shù) 項目實現(xiàn)居民凈增總?cè)藬?shù) 項目實現(xiàn)居民凈增總戶數(shù) 住宅開發(fā)總建筑面積 新增建筑面積新建住宅建筑面積拆除面積 余房建筑面積新建住宅建筑面積安置面積,3. 工程質(zhì)量指標 優(yōu)良品率= 房屋返修率= 履約率=,4.住宅區(qū)的方便程度 交通方便程度（內(nèi)部交通、外部交通） 公共實施齊全，服務(wù)半徑是否合理 5.住宅區(qū)的安全程度 防火 防震 防空 交通安全,三、環(huán)境效