1、感謝方興地產(chǎn)對黑弧奧美的邀約與期待！,未來式 城市發(fā)現(xiàn)之旅,黑弧奧美（深圳） 2012-03-18,長沙方興地產(chǎn)梅溪湖推廣策略思路,開宗明義，從方興地產(chǎn)的生意企圖說起 實現(xiàn)土地銷售與項目銷售高價值雙贏，在競爭中脫穎而出 這是一個充滿挑戰(zhàn)的命題！ 區(qū)域價值一直是房地產(chǎn)基礎(chǔ)， 當下市場對梅溪湖板塊認知只是大河西有一個大湖。 所以本案關(guān)鍵在于明確梅溪湖之于大河西先導區(qū)的意義。 土地銷售及項目銷售才能迎刃而解。,1,宏觀市場,梅溪湖項目思考模型：,一級市場 二級市場,板塊規(guī)劃 板塊意義 價值體系,策略思路 推廣規(guī)劃 傳播要素,Step1:宏觀市場,一級市場,城市規(guī)劃 供應成交量 品牌房企進駐,二級市場

2、,研判長沙市場一、二級市場的四大指標，總結(jié)當下市場表現(xiàn)，尋找梅溪湖項目出路。,供應 銷售 價格 產(chǎn)品結(jié)構(gòu),一級市場,長沙市場依循中國地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，經(jīng)歷了無序競爭市場洗牌格局明確三個階段。,BAO觀點之一,城市規(guī)劃,數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn),城市地位提升戰(zhàn)略，相應版塊功能明確，交通、配套等開工建設(shè)，使大河西先導區(qū)板塊功能明確，集合城市與資源優(yōu)勢一躍成為市場熱點區(qū)域。,土地供應、成交量,發(fā)展商拿地日益謹慎，同比下降50%，市場成交量以小地塊為主。受政策利好，河西板塊成為市場熱點，土地成交量居首。,品牌房企拿地一覽,數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn),數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn),一線品牌萬科、保利、華潤、綠城等

3、企業(yè)拿地占市場很大比重，凸顯長沙中部城市洼地效應的同時，也將拉動長沙房地產(chǎn)市場水平，加快城市發(fā)展步伐。,一級市場總結(jié),華中房地產(chǎn)價值洼地在長沙，長沙價值洼地在河西。,二級市場,BAO觀點之二,長沙置業(yè)群體開始規(guī)?；挠珊訓|老城外溢至河西，但區(qū)域居住價值標準尚未確立，所以目前外溢至河西還是以價格為導向。,商品房供應、成交量,大河西區(qū)的商品房銷售及供銷，居長沙市場同比增幅首位，成為市場熱點。,數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn),成交價格,長沙市場以中心區(qū)價格為標桿，隨區(qū)域外沿遞減。大河西板塊初期價值的洼地效應，成為剛需置業(yè)熱點。,數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn),60-120平米剛需緊湊型產(chǎn)品成為市場主流，公寓及大

4、面積產(chǎn)品受市場影響大幅減少，市場高端需求被抑制。,產(chǎn)品面積區(qū)間供應變化,客群需求對比,數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn),市場高端客戶需求為“地段交通”+“優(yōu)勢景觀資源”的高總價產(chǎn)品，當下市場缺少城市配套和稀缺資源疊加產(chǎn)品，需求被抑制。,二級市場總結(jié)：,大河西區(qū)域迅速成為熱點，但以價格為導向的90-120 剛需置業(yè)為主流。相反大面積戶型和高端物業(yè)需求被抑制，源自 高端客群目前對河西的看法還停留在“自然資源好”而他們 需求的是“城市價值”+“自然資源”的疊加價值未被滿足。,BAO觀點之三,大河西區(qū)成為兩型社會先導區(qū)，已成為長沙市場熱點區(qū)域。而梅溪湖國際新城的I地塊以高端產(chǎn)品為主（合院 、聯(lián)排、超高層） 故

5、一定要確立梅溪湖板塊之于大河西區(qū)域的高端屬性，才能實現(xiàn)企業(yè)需求。,Step2:梅溪湖板塊,位于大河西先導區(qū)梅溪湖片區(qū)核心，涵蓋高端居住區(qū)、混合功能區(qū)、TOD混合功能區(qū)、國際文化藝術(shù)中心、超五星級酒店、5A寫字樓、酒店式公寓、國際研發(fā)中心等眾多頂尖業(yè)態(tài)。,數(shù)據(jù)來源：這就是未來資料摘錄,梅溪湖新城描摹,是真正意義上的城市形態(tài),梅溪湖新城作為大河西先導區(qū)高端項目定位，不僅局限在生態(tài)、資源、配套等層面，更應強調(diào)項目對于城市升級的意義。,這種城市形態(tài)意為著什么？,解決現(xiàn)有城市矛盾的全套解決方案,梅溪湖新城 大河西兩型社會先導區(qū)的樣板,面向：中國社會經(jīng)濟發(fā)展初期的社會大眾 提供：未來社會發(fā)展階段的城市形態(tài)

6、 就是：可持續(xù)發(fā)展的宜居生活 因為：政府主導的兩型社會先導區(qū)的樣板 于是：走向未來 并影響未來走向,梅溪湖國際新城策略定位,創(chuàng)造進化的城市,梅溪湖板塊屬性定位,TOD模式：國際先進的以公共交通為導向的發(fā)展模式； 居住形態(tài)：產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，規(guī)避貧富居住區(qū)域?qū)αⅲ?生態(tài)資源：稀缺桃花嶺山體公園、梅溪湖資源，城市價值高地； 業(yè)態(tài)功能：國際頂級業(yè)態(tài)，以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展。,價值支撐體系,長沙人：超前消費，及時享樂，看重當下生活質(zhì)量，認為未來太遠太空，和自己關(guān)系不大，當下結(jié)果導向才是關(guān)鍵。,明確了定位，如何跟長沙溝通?,邀您進入22世紀城市生活,傳播口號,Step3:I地塊推廣思考,1區(qū)域板塊價值不清晰，配套尚未完善之際，整個項目價值高度一定是區(qū)域價值，區(qū)域為主，產(chǎn)品為輔。 22012年推廣以別墅的高端屬性支撐項目高端屬性。,BAO觀點之四,梅溪湖新城兩個核心命題“土地和產(chǎn)品”，一定是以區(qū)域價值的建立為前提，區(qū)域線是要被解決的核心； 大眾傳播上以“區(qū)域線”為主，釋放產(chǎn)品信息為輔。,區(qū)域與項目如何配合,1案名建議：梅溪湖境 在區(qū)域價值未被完全接受的前提下，建議以“梅溪湖” 品牌帶入，項目依附于梅溪湖區(qū)域線，避免造成混亂；只在項目節(jié)點釋放產(chǎn)品信息。,提